2.1 Verkauf

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegt der Gewinn aus der Veräusserung eines Grund- stückes (StG 41 I lit. a). Damit der Grundstückkaufvertrag gültig ist, bedarf er der öffent- lichen Beurkundung (OR 216 I). Die steuerpflichtige Veräusserung erfolgt im Zeitpunkt des Grundbucheintrags 1.

Als steuerbegründende Veräusserung gelten auch der Verkauf bei einer freiwilligen Versteigerung (OR 229 II) und ein bloss treuhänderischer Erwerb 2. In beiden Fällen liegt eine zivilrechtliche Handänderung vor.

Wird im Erbteilungsverfahren eine Versteigerung angeordnet (ZGB 612 III) und erwirbt ein Nichterbe das Grundstück, liegt ebenfalls eine steuerpflichtige Veräusserung vor 3. Erwirbt dagegen ein Erbe das Grundstück, ist dies als ein Akt der Erbteilung zu qualifi- zieren; dabei handelt es sich um einen Steueraufschubtatbestand gestützt auf StG 43 lit. a.

1 Statt vieler Marianne Klöti-Weber, in: Marianne Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. A., Muri-Bern 2015, § 96 N 55; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kauf- mann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3.A., Zürich 2013, § 216 N 29. 2 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., 216 N 27 und 75; Klöti-Weber, § 96 N 4. 3 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 177.

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Grundstückgewinnsteuer: Steuerverwaltung GR Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins Geschäftsvermögen

Der Gewinn aus einer Veräusserung unterliegt auch dann der Grundstückgewinnsteuer, wenn diese unter dem Verkehrswert – d.h. als gemischte Schenkung (StG 106a II lit. a; vgl. Praxisfestlegung "Steueraufschiebende Veräusserung", 043-01, Ziff. 2.1.5) – erfolgt.

2.2 Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht 4

Die entgeltliche Einräumung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück (vgl. OR 216, 216a ff.) ist nicht grundstückgewinnsteuerpflichtig. Dieser Vorgang ist als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen zu qualifizieren, für welchen der die Leistung empfangende Eigentümer der Einkommenssteuer unterliegt (StG 22 bzw. DBG 21). Die entgeltliche Übertragung eines derartigen Rechtes gilt als steuerfreier privater Kapitalgewinn. Der entgeltliche Verzicht auf ein solches Recht unterliegt da- gegen gestützt auf StG 29 lit. f bzw. DBG 23 lit. d der Einkommenssteuer.

Die Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück durch den Berechtigten führt dagegen zu einer zivilrechtlichen Handänderung und löst die Grundstückgewinnsteuer aus (vgl. vorstehend Ziff. 2.1).

Ist gemäss Vertrag die Leistung für die Einräumung des Kaufs-, Vorkaufs- oder Rück- kaufsrechts bei Ausübung an den Kaufpreis anzurechnen, ist diese Leistung trotzdem über die Einkommenssteuer abzurechnen. Entsprechend ist der Veräusserungserlös zu reduzieren. Die Leistung kann folglich nicht als Bestandteil des Veräusserungserlöses über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet werden.

Beispiel:

Sachverhalt:

1. a) A räumt B für Fr. 5'000.– ein Kaufsrecht an seinem Grundstück ein, welches B das Recht zum Kauf binnen eines Jahres zum Preis von Fr. 500'000.– einräumt.

1. b) B überträgt in der Folge dieses Recht entgeltlich an C für Fr. 3'000.–.

1. c) C übt das Kaufsrecht fristgerecht aus.

Lösung:

1. a) A: Die Fr. 5'000.– unterliegen der Einkommenssteuer (= Ertrag aus unbeweglichem Ver- mögen; kein Kapitalgewinn).

1. b) B: Die Fr. 3'000.– stellen einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn darf (es wird ein Recht übertragen bzw. verkauft).

1. c) A: Grundstückgewinnsteuer in der Differenz zwischen Anlagewert und Veräusserungser- lös von Fr. 500'000.–.

4 Vgl. auch Praxisfestlegung „Abgrenzung Vermögensertrag – Kapitalgewinn“, 021-01-01.

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Grundstückgewinnsteuer: Steuerverwaltung GR Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins Geschäftsvermögen

2.3 Tausch

Der Tausch (OR 237 f.) unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Kaufvertrag nur dadurch, dass die jeweilige Gegenleistung mindestens teilweise nicht in Form einer Geldleistung besteht, sondern als Sachleistung in Form von Grundstücken erfolgt. Dem- zufolge unterliegt auch der Tausch grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer und zwar nicht nur im Umfang eines allfälligen Aufgelds. Denn der auf dem Grundstück erzielte Mehrwert wird als Gewinn liquidiert, wenn er eine Umwandlung in ein rechtlich und wirt- schaftlich neues Vermögensrecht erfährt. Dieses muss nicht in einem geldmässigen Entgelt bestehen 5.

Bei einem Grundstücktausch liegen immer (mindestens) zwei voneinander abhängige Handänderungen, die jede für sich selbst die Grundstückgewinnsteuer auslöst.

Als Veräusserungserlös gilt beim Tausch der Wert des erhaltenen Grundstückes im Tauschzeitpunkt zuzüglich einer allfällig erhaltenen bzw. abzüglich einer geleisteten Aufpreiszahlung 6. Bei der Weiterveräusserung eines tauschweise erworbenen Grundstückes gilt als Anlagewert der Verkehrswert des erhaltenen Grundstückes im damaligen Tauschzeitpunkt; allfällige erhaltene Aufpreiszahlungen sind unbeachtlich, weil sie mit dem Grundstück selber nichts zu tun haben 7.

Beispiel:

Sachverhalt:

A ist Eigentümer eines Wohnhauses mit einem Verkehrswert vom Fr. 500'000.–. Gekauft hat er dieses im Jahr 1987 für Fr. 250'000.–. B ist Eigentümer einer unüberbauten Bauland- parzelle mit einem Verkehrswert von Fr. 450'000.–., die er im Jahr 1990 für Fr. 200'000.– erworben hat. A möchte ein grösseres Wohnobjekt realisieren; B fehlen die Mittel für die Überbauung seiner Parzelle. Sie schliessen im Jahr 2010 einen Tauschvertrag ab, wobei B dem A zusätzlich Fr. 50'000.– bezahlt.

A ändert seine Pläne und verkauft im Jahr 2013 die Baulandparzelle für Fr. 700'000.– an C. B verkauft im gleichen Jahr sein Wohnhaus für Fr. 800'000.– an D.

5 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 32. 6 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 222 N 6; Gabriel Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Fribourg, Diss. FR 2003, S. 203; vgl. auch StG 47 I. 7 Klöti-Weber, a.a.O., § 103 N 13.

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Wohnhaus VW Fr. 500'000.–

Bauland VW 450'000.– + Fr. 50'000.– Aufgeld

Lösung:

1. a) Besteuerung A (Tausch mit B)

* Verkehrswert erhaltenes Grundstück (Fr. 450'000.–) zuzüglich erhaltene Aufpreiszahlung von Fr.

50‘000.–.

1. b) Besteuerung B (Tausch mit A)

* Verkehrswert erhaltenes Grundstück (Fr. 500'000.–) abzüglich geleistete Aufpreiszahlung von Fr.

50‘000.–.

1. c) Besteuerung A (Verkauf an C)

* Verkehrswert des erhaltenen/gekauften Grundstückes im Tauschzeitpunkt 2010 (Fr. 450'000.–). Die

Grundstückgewinnsteuer:

Steuerverwaltung GR Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins

Geschäftsvermögen

1. d) Besteuerung B (Verkauf an D)

* Verkehrswert des erhaltenen Grundstückes im Tauschzeitpunkt 2010 (Fr. 500‘000.–).

2.4 Verpfründungs- und Leibrentenvertrag

Durch den Verpfründungsvertrag verpflichtet sich der Pfründer, dem Pfrundgeber ein

terhalt und Pflege auf Lebenszeit zu gewähren (OR 521 I). Der Verpfründungsvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit derselben Form wie der Erbvertrag (öffentliche letztwillige

Verfügung; OR 522 i.V.m. ZGB 512).

Die Verpfründung ist grundstückgewinnsteuerpflichtig 8, wenn der Pfründer bzw. Pfrund-

Der Abschluss eines Leibrentenvertrages ist ebenfalls grundstückgewinnsteuerpflichtig,

Beispiel:

Sachverhalt:

A hat 1960 eine Wohnliegenschaft für Fr. 100'000.– erworben. Altershalber überträgt er die- se 2013 (Verkehrswert: Fr. 550'000.–) an seinen Neffen B. Als Gegenleistung verspricht ihm dieser Pflege und Unterhalt auf Lebenszeit (kapitalisierter Wert: Fr. 450'000.–).

In der Differenz zwischen dem Verkehrswert (Fr. 550‘000.–) und dem Veräusserungser-

Steuer befreit (vgl. StG 107b I e contrario StG). Im Kanton beträgt der Steuersatz 10% (StG 114 III; ab Steuerperiode 2021: 15%), in den Gemeinden maximal 25% (grosselter-

licher Stamm; vgl. GKStG 21 V lit. c).

8 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 27.

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2.5 Einräumung/Übertragung eines selbständigen und dauernden Rechtes 9

Zu den Grundstücken zählen neben den Liegenschaften (vgl. ZGB 655 II Ziff. 1) u.a. auch "die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte" (vgl. ZGB 655 II Ziff. 2). Zu Letzteren gehören bspw. die Baurechte, sofern sie über- tragbar und für mindestens 30 Jahre errichtet worden sind (vgl. ZGB 655 III).

Die entgeltliche Einräumung eines selbständigen und dauernden Rechtes, insbeson- dere eines Baurechtes (ZGB 779, 779a ff.), unterliegt grundsätzlich der Einkommens- steuer10. Wird das selbständige und dauernde Recht an einem überbauten Grund- stück eingeräumt, wird nebst dem periodischen Baurechtszins regelmässig eine Einma- lentschädigung für die Baute, allenfalls auch für das Baurecht als solches, geleistet. Dieser Vorgang unterliegt der Grundstückgewinnsteuer in der Differenz zwischen Erstel- lungskosten und Entschädigungsleistung 11.

Die entgeltliche Veräusserung/Übertragung eines selbständigen und dauernden Rechtes, insbesondere eines Baurechtes, führt regelmässig neben der Übernahme der Verzinsungspflicht durch den Erwerber zur Leistung einer Einmalentschädigung für die Baute an den Veräusserer. Auch dieser Vorgang unterliegt der Grundstückgewinnsteu- er 12. Ebenso löst der Verkauf eines baurechtsbelasteten Grundstückes die Grund- stückgewinnsteuer aus.

Beispiel:

Sachverhalt:

A hat 1990 ein Grundstück gekauft und darauf 1992 für Fr. 600'000.– ein Einfamilienhaus erstellt. 2013 räumt er B ein Baurecht daran ein, wobei er für die Baute eine Einmalent- schädigung von Fr. 700'000.– aushandelt und einen jährlichen Baurechtszins von Fr. 20'000.– vereinbart.

Lösung:

A versteuert über die Grundstückgewinnsteuer die Differenz zwischen den Anlagekosten (Fr. 600'000.–) zuzüglich Geldentwertungszuschlag von 11 % (Fr. 66'000.–) und dem Erlös für die Baute (Fr. 700'000.–). Für den Beginn der Eigentumsdauer ist das Jahr 1992 mass- gebend.

A versteuert die jährlichen Baurechtszinsen von Fr. 20'000.– als Einkommen.

9 Vgl. auch Praxisfestlegung „Abgrenzung Vermögensertrag – Kapitalgewinn“, 021-01-01. 10 Vgl. Praxisfestlegung "Abgrenzung Vermögensertrag - Kapitalgewinn", 021-01-01. 11 Markus Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückgewinnsteuer 2001, Bern 2002, Art. 128 N 13 und Art. 129 N 11. 12 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 139; vgl. auch die Praxisfestlegung "Abgrenzung Ver- mögensertrag - Kapitalgewinn", 021-01-01.

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Grundstückgewinnsteuer: Steuerverwaltung GR Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins Geschäftsvermögen

Beispiel:

Sachverhalt:

A räumt B 1990 für einen jährlichen Baurechtszins von Fr. 10'000.– ein Baurecht ein. B er- stellt 1992 ein Einfamilienhaus für Fr. 600'000.–. 2013 überträgt er das Baurecht an C und erhält von diesem als Einmalentschädigung für die Baute Fr. 700'000.–.

Lösung:

B versteuert über die Grundstückgewinnsteuer die Differenz zwischen den Anlagekosten (Fr. 600'000.–) zuzüglich Geldentwertungszuschlag von 11 % (Fr. 66'000.–) und dem Erlös für die Baute (Fr. 700'000.–). Für den Beginn der Eigentumsdauer ist das Jahr 1992 mass- gebend.

A versteuert als Einkommen sowohl vor als auch nach der Übertragung von B an C die jähr- lichen Baurechtszinsen von Fr. 10'000.–.

2.6 Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung stellt eine öffentlich-rechtliche Eigentumsübertragung aufgrund einer amtlichen Verfügung dar (SchKG 133 ff., 151 ff., 258), welche die Grundstückge- winnsteuer auslöst 13. Der Eigentumswechsel erfolgt durch Versteigerung oder Vermö- gensabtretung im Nachlassverfahren.

Als Veräusserungszeitpunkt gilt nicht das Datum des Grundbucheintrages (vgl. Ziff. 2.1), sondern bereits der Zeitpunkt des Zuschlages (ZGB 656 II).

2.7 Enteignung (Expropriation) 14

Die formelle Enteignung, d.h. die hoheitlich verfügte Übertragung eines Grundstückes auf den Enteigner, weist alle Merkmale einer grundstückgewinnsteuerpflichtigen Ver- äusserung auf und unterliegt der Grundstückgewinnsteuer15. Eine Ausnahme stellen Landumlegungen (= Realersatz) im Enteignungsverfahren oder bei drohender Enteig- nung sowie im Zusammenhang mit öffentlich-rechtlichen Planungsmassnahmen (Quar- tierplanung, Meliorationsverfahren etc.) dar (StG 43 lit. c; vgl. Praxisfestlegung "Grund- stückgewinnsteuer: Steueraufschiebende Veräusserungen", 043-01).

Inkonvenienzentschädigungen werden durch den Enteigner für alle Vermögensein- bussen geleistet, die nicht durch Verkehrs- oder Minderwertersatz ausgeglichen werden, z. B. Umtriebe für die Beschaffung von Ersatzobjekten oder Erwerbsausfälle (vgl. EntG- GR 10 I lit. c und d). Diese Leistungen stellen nicht Bestandteil des Veräusserungserlö- ses dar und sind nicht grundstückgewinnsteuerpflichtig. Sie unterliegen jedoch, soweit

13 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 36. 14 Vgl. auch Praxisfestlegung „Abgrenzung Vermögensertrag – Kapitalgewinn“, 021-01-01. 15 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 37.

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Grundstückgewinnsteuer: Steuerverwaltung GR Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins Geschäftsvermögen

sie einen Erwerbsausfall ausgleichen, der Einkommenssteuer (StG 47 III i.V.m. 29 I lit. e).

Als Veräusserungszeitpunkt gilt bei einer Enteignung aufgrund ausdrücklicher gesetz- licher Vorschrift stets der Zeitpunkt der Bezahlung der Entschädigung (Art. 91 des Bun- desgesetzes über die Enteignung, EntG 91, SR 711; Art. 26 des Enteignungsgesetzes des Kantons Graubünden, BR 803.100).

2.8 Richterliches Urteil

Die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstückes aufgrund eines Urteils ist als grundstückgewinnsteuerpflichtiger Vorgang zu werten.

Veräusserungszeitpunkt ist nicht das Datum der grundbuchlichen Eigentumsübertra- gung, sondern bereits der Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils (ZGB 656 II).

2.9 Sacheinlage

Sacheinlagen sind bei der Aktiengesellschaft (OR 634), der Kommanditaktiengesell- schaft (OR 764 II), der GmbH (OR 777c II) und der Genossenschaft (OR 833) möglich. Sacheinlage bedeutet, dass ein oder mehrere Gesellschaftsgründer ihren Beitrag zur Aufbringung des Gesellschaftskapitals, wofür sie entsprechende Beteiligungsrechte er- halten, nicht in bar oder durch Zeichnung erbringen, sondern durch die Einbringung ei- nes Sachwertes aus dem eigenen Vermögen in die Gesellschaft.

Die Sacheinlage eines Grundstückes in eine juristische Person unterliegt der Grund- stückgewinnsteuer in der Differenz zwischen Anlagekosten und aktuellem Verkehrswert des Grundstückes 16. Bei der Veranlagung darf nicht einfach auf den Sacheinlagewert gemäss Vertrag abgestellt werden. Es findet ein Wechsel vom System der Grundstück- gewinnsteuer zum System der Gewinnsteuer statt, weshalb über die stillen Reserven mit der Grundstückgewinnsteuer abzurechnen ist (steuersystematische Realisation; StG 42 II lit. b)17. Für den Veräusserungszeitpunkt ist auf den Grundbucheintrag abzustellen.

2.10 Kapitaleinlage

Bringt der Beteiligungsinhaber ein Grundstück unentgeltlich in die juristische Person ein (Kapitaleinlage), stellt dies einen Grundstückgewinnsteuertatbestand dar. Es wird die Differenz zwischen Anlagekosten und aktuellem Verkehrswert (= Veräusserungser- lös) mit der Grundstückgewinnsteuer beim Schenker (= Veräusserer) erfasst 18. Auch hier (vgl. oben Ziff. 2.9) findet ein Wechsel vom System der Grundstückgewinnsteuer zum System der Gewinnsteuer statt, weshalb über die stillen Reserven mit der Grund- stückgewinnsteuer abzurechnen ist (steuersystematische Realisation; StG 42 II lit. b).

16 Vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat vom 24. Februar 2009, Heft Nr. 21/2008 - 2009, S.

2.11 Einlage in Personengesellschaften

Bei den Personengesellschaften handelt es sich um Gesamthandverhältnisse, die im OR abschliessend geregelt sind. Dazu gehören die einfache Gesellschaft (OR 530 ff.), die Kollektivgesellschaft (OR 552 ff.) und die Kommanditgesellschaft (OR 594 ff.). Ge- samthand bedeutet, dass das Recht des einzelnen Beteiligten auf die ganze Sache geht, so dass Verfügungen (z.B. Verkauf, Verpfändung) über das Gesamtgut nur mit der Zustimmung aller Beteiligten vorgenommen werden können (ZGB 652 ff.).

Die Einlage bzw. Einbringung eines Grundstückes in eine Kollektiv- oder Komman- ditgesellschaft ist sachenrechtlich als Überführung von Alleineigentum in Gesamtei- gentum zu qualifizieren. Dieser Vorgang unterliegt der Grundstückgewinnsteuer und zwar in der Regel hinsichtlich des gesamten Grundstückes. Es findet nämlich ein Wechsel vom System der Grundstückgewinnsteuer (Privatvermögen) zum System der Einkommenssteuer (Geschäftsvermögen) statt (steuersystematische Realisation; StG 42 II lit. b). Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen An- lagekosten und aktuellem Verkehrswert des Grundstückes. Möglich ist allerdings auch die Einlage in eine nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft gemäss OR 553. Die Gesellschafter verfügen hier auch nach der Einbringung in die Gesellschaft über Privat- vermögen. Folglich verbleibt die eingebrachte Liegenschaft im Privatvermögen der Ge- sellschafter. Für die Grundstückgewinnsteuer bedeutet dies, dass keine steuersystema- tische Realisation vorliegt und damit eine Veräusserung lediglich im Umfang der Fremdquote vorliegt. Bei der Einbringung eines Grundstückes in eine nichtkaufmänni- sche Kollektivgesellschaft, die aus drei Gesellschaftern besteht, beträgt die Fremdquote zwei Drittel. D.h. der Veräusserungsgewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und 2/3 der Anlagekosten).

Bei der einfachen Gesellschaft kann abweichend von der dispositiven Regelung (OR

1. 544) vereinbart werden, dass die Einbringung in die Gesellschaft zu Miteigentum er-

folgt. Selbst in einem solchen Fall ist auch bezüglich der dem Einbringer verbleibenden Quote in aller Regel eine Besteuerung vorzunehmen, denn in diesem Umfang liegt re- gelmässig eine steuersystematische Realisation vor (Überführung ins Geschäftsver- mögen; StG 42 II lit. b). Nur wenn sich der Miteigentumsanteil des Einbringers in der einfachen Gesellschaft auch weiterhin im Privatvermögen befindet bzw. die einfache Gesellschaft aus Privatvermögen (der Gesellschafter) besteht, erfolgt eine bloss quo- tenmässige Besteuerung.

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Grundstückgewinnsteuer: Steuerverwaltung GR Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins Geschäftsvermögen

2.12 Einlage in Gemeinderschaft

Als weitere, gesetzlich vorgesehene Gesamthandschaft neben den vorgenannten Per- sonengesellschaften (vgl. Ziff. 2.11) existiert – neben den in diesem Zusammenhang nicht relevanten Erbengemeinschaften (ZGB 602) sowie den allgemeinen und be- schränkten Gütergemeinschaften (ZGB 222 f.) – nur noch die Gemeinderschaft (ZGB 336 ff.). Bei einer Gemeinderschaft kann ein Vermögen mit einer Familie dadurch ver- bunden werden, dass Verwandte entweder eine Erbschaft ganz oder zum Teil als Ge- meinderschaftsgut fortbestehen lassen, oder dass sie Vermögen zu einer Gemeinder- schaft zusammenlegen (ZGB 336).

Die Einlage eines Grundstückes in eine Gemeinderschaft ist gleich zu behandeln wie die Einlage in eine einfache Gesellschaft (vgl. oben Ziff. 2.11).

2.13 Änderungen im Personenbestand von Gesamthandschaften

Das Gesetz zählt die Gesamthandverhältnisse abschliessend auf. Es sind dies: – Gütergemeinschaft (ZGB 221 ff.) – Gemeinderschaft (ZGB 336 ff.) – Erbengemeinschaft (ZGB 602 ff.) – einfache Gesellschaft (OR 530 ff.) – Kollektiv- und Kommanditgesellschaften (OR 552 ff. und 594 ff.)

Kommt es zu einer quotenmässigen Verschiebung von Beteiligungen oder erfolgt ein Verkauf von Beteiligungen an einer Gesamthandschaft, liegt eine steuerpflichtige Veräusserung vor, sofern sich die Beteiligungen im Privatvermögen befinden. Eine Veräusserung wird nur im Umfang der Fremdquote angenommen 19. Im Einzelnen gilt:

1. a) Bei Austritt eines Beteiligten übernehmen die übrigen Beteiligten dessen Quote (Akkreszenz). Hier ist eine steuerpflichtige Veräusserung des Austretenden dann gegeben, wenn die Gegenleistung der verbleibenden Beteiligten den Anlagewert der übertragenen Wertquote übersteigt.

1. b) Bei Eintritt eines neuen Beteiligten erfahren die übrigen Beteiligten eine entspre- chende Verminderung ihrer Quoten (Dekreszenz). Es liegt eine steuerpflichtige Veräusserung der bisherigen Beteiligten vor, wenn der Neueintretende als Gegen- leistung Vermögenswerte in die Gemeinschaft einbringt, deren Wert den Anlagewert der erworbenen Quote übersteigt.

1. c) Der Personenbestand bleibt gleich, aber ein Teil der Beteiligungen wird unter den bestehenden Gesellschaftern gegen Entgelt verschoben. Es liegt eine steuerpflichti- ge Veräusserung vor, wenn der Veräusserer für die Übertragung seiner Anteile als Gegenleistung eine Entschädigung erhält, deren Wert den Anlagewert der veräus- serten Quote übersteigt.

19 Vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 57.

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Grundstückgewinnsteuer: Steuerverwaltung GR Zivilrechtliche Veräusserung und Überführung ins Geschäftsvermögen

Beispiel:

A, B, C und D sind zu je 25% an einer einfachen Gesellschaft (Gesamthandschaft) betei- ligt. In dieser befindet sich ein Grundstück.

1. a) Akkreszenz: A tritt aus, wodurch die Quoten von B, C und D auf je 33,3% anwach- sen. Es liegt ein Verkauf einer Quote von 25% durch A vor.

2. b) Dekreszenz: E tritt ein, wodurch die Quoten von A, B, C und D auf je 20% reduziert werden. Es liegt ein Verkauf einer Quote von je 5% durch A, B, C und D vor.

3. c) A verkauft je 5% an B, C und D, wodurch die Quote von A auf 10% absinkt, und die- jenigen von B, C und D auf je 30% anwachsen. Es liegt ein Verkauf einer Quote von 15% durch A vor.

2.14 Realteilung

Steht Grundeigentum einer Mehrheit von Personen zu, die sich zu diesem Zweck zu ei- ner Personengesellschaft zusammengeschlossen haben, führt dies in der Regel zu Ge- samteigentum der Gesellschafter, ausnahmsweise zu Miteigentum (vgl. Ziff. 2.11).

Bei einer Realteilung wird ein Grundstück, das sich im gemeinschaftlichen Eigentum (Mit- oder Gesamteigentum) befindet, körperlich in mehrere Grundstücke aufgeteilt und anschliessend ins Alleineigentum der bisherigen Mit- bzw. Gesamteigentümer zugewie- sen 20.

Grundeigentum einer Personengesellschaft befindet sich im Normalfall im Geschäfts- vermögen der Gesellschafter, weshalb eine Realteilung keine Grundstückgewinnsteuer auslöst. Die Gewinne werden über die Einkommenssteuer bzw. die Gewinnsteuer abge- rechnet (vgl. StG 18 II bzw. 79 ff.).

Die Realteilung von Grundeigentum im Privatvermögen löst die Grundstückgewinnsteu- er aus. Dies ist auch dann der Fall, wenn jeder der bisherigen Mit- bzw. Gesamteigen- tümer nach der Teilung wert- und flächenmässig über gleichviel wie vorher verfügt und kein Geld fliesst. Die Abrechnung mit der Grundstückgewinnsteuer erfolgt im Umfang der Fremdquote 21.

2.15 Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum

Die blosse Umwandlung von Gesamteigentumsanteilen in gleiche Miteigentumsanteile ohne anschliessende Zuweisung löst keine Grundstückgewinnsteuer aus. Auch die Umwandlung von Miteigentum in Stockwerkeigentum löst keine Grundstückgewinnsteu- er aus.

20 Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 51. 21 Klöti-Weber, a.a.O., § 96 N 17; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 52.

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