Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: durata della proprietà
Prassi Amministrazione delle imposte dei Grigioni
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: LIG 53; DELIG 21 durata della proprietà
1. IN GENERALE
Per il calcolo della durata della proprietà si deve calcolare il periodo tra l'acquisizione e l'alienazione; è determinante la data della trasmissione di proprietà iscritta nel registro fondiario o, in caso di alienazione economica, la data dell'esecuzione. Di principio, la durata della proprietà corrisponde al periodo nel quale è risultato l'aumento di valore che va tassato.
2. CALCOLO DELLA DURATA DELLA PROPRIETÀ
2.1 Inizio della durata della proprietà
Quale momento dell'acquisizione è considerata l'ultima alienazione causante l'imposi- zione. Una fattispecie di dilazione fiscale (art. 43 LIG) non viene considerata per il calcolo della durata della proprietà poiché questo momento non è determinante nem- meno per il valore d'investimento. In questi casi ci si basa sull'ultima alienazione cau- sante l'imposizione (art. 53 cpv. 3 LIG).
Esempio
⇒ Fattispecie Nel 1980 A acquista una casa per fr. 50'000.–. Nel 2015 decede e lascia quali eredi la moglie B e i figli C e D. Nel 2021 C rileva la casa in seguito alla divisione dell'eredità per fr. 500'000.– e liquida i coeredi B e D. Nel 2024 C vende la casa a E per fr. 600'000.–.
Soluzione Per l'inizio della durata della proprietà non è determinante né la successione, né la di- visione successoria, poiché queste procedure rappresentano fattispecie di dilazione fiscale. Il momento determinante per l'inizio della durata della proprietà è dunque il
1980.
2.1.1 Prelevamento privato: soluzione valida fino al periodo fiscale 2010 compreso
Il trasferimento di sostanza commerciale nella sostanza privata rappresenta di prin- cipio una fattispecie di realizzazione (art. 18 cpv. 2 LIG; imposta sul reddito). A determinate condizioni, fino al periodo fiscale 2010 compreso gli immobili dell'attivo immobilizzato necessario all'azienda possono essere trasferiti al valore d'investimento (art. 18 cpv. 3 LIG); per l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, in questi casi il valore di trasferimento determinante viene riconosciuto quale prezzo d'acquisto (art. 48 cpv. 3 LIG). Per il calcolo del momento dell'acquisizione in casi di trasferimento va
1.1.2025 Ha/He
053-01-i.doc P
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: durata | |||
Amministrazione delle imposte GR | della proprietà | ||
dunque differenziato se il trasferimento rappresenta una fattispecie di realizzazione o | |||
una fattispecie di dilazione fiscale. | |||
a) Se per l'imposta cantonale l'immobile è stato trasferito secondo l'art. 18 cpv. 3 LIG (vi- gente) al valore d'investimento, ai sensi dell'art. 53 cpv. 3 LIG il trasferimento viene considerato quale dilazione fiscale e la base è l'ultima acquisizione causante l'imposi- zione (valore d'investimento più basso, lunga durata della proprietà; STA A 21 44-46, consid. 5.3).
Esempio
Durata della proprietà
1980 acquisizione | 1995 divisione | 2017 trasferimento nella SP | 2024 vendita |
immobile commerciale | successoria | al valore d'investimento |
b) Se l'immobile è stato trasferito al valore venale secondo il vecchio art. 18 cpv. 2 LIG, il trasferimento non rappresenta una dilazione fiscale ai sensi dell'art. 53 cpv. 3 LIG. In questo caso il momento del trasferimento vale quale momento dell'acquisizione e il valore del trasferimento quale valore d'investimento (elevato valore d'investimento, breve durata della proprietà).
Esempio
Durata della proprietà
1980 acquisizione | 2004 trasferimento | 2024 vendita | |
immobile commerciale | al valore venale |
2.1.2 Prelevamento privato: soluzione valida a partire dal periodo fiscale 2011
Con l'attuazione cantonale della riforma II dell'imposizione delle imprese, con effetto al | |||
31 dicembre 2010 è stato abrogato | l'art. 18 cpv. 3 della LIG. A partire dal periodo fiscale | ||
2011, per gli immobili dell'attivo immobilizzato vale la fattispecie che giustifica un | |||
differimento fiscale di cui all'art. 18b cpv. 1 LIG. Se un immobile dell'attivo immobilizzato | |||
è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può | |||
chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza fra i costi | |||
d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i | |||
costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul | |||
reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività | |||
indipendente è differita sino al momento dell'alienazione dell'immobile. A questo | |||
proposito si rimanda alla circolare n. 26 dell'AFC del 16 dicembre 2009 "Novità | |||
053-01-i.doc | 2 | ||
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: durata Amministrazione delle imposte GR della proprietà
concernenti l'attività lucrativa indipendente in base alla riforma dell'imposizione delle imprese II", consultabile all'indirizzo www.estv.admin.ch.
Se il contribuente non chiede un differimento ai sensi dell'art. 18b cpv. 1 LIG, il trasferimento del fondo deve avvenire obbligatoriamente al valore venale. Il trasferimento non rappresenta un differimento fiscale ai sensi dell'art. 53 cpv. 3 LIG. Il momento del trasferimento viene considerato quale momento dell'acquisto e il valore del trasferimento (= valore venale) quale valore d'investimento.
2.2 Riduzione dell'ammontare d'imposta
Se durante più di dieci anni il fondo è stato di proprietà dell'alienante, l'ammontare d'im- posta per ogni ulteriore anno intero viene ridotto dell'1,5 percento, al massimo tuttavia del 51% (art. 53 cpv. 1 LIG).
In caso di anni non interi (p.es. 20 anni e 7 mesi) avviene sempre un arrotondamento verso il basso poiché solo gli anni interi generano una riduzione.
Esempio
⇒ A ha acquistato un fondo al 1° luglio 2000. Egli lo vende il 15 giugno 2024. Soluzione La durata della proprietà è di 23 anni.
2.3 Aumento dell'ammontare d'imposta
Se il fondo è rimasto per meno di due anni di proprietà dell'alienante, l'ammontare viene aumentato del 2 percento per ogni mese in meno (art. 53 cpv. 2 LIG).
Per il calcolo della durata della proprietà generano un aumento solo i mesi interi inferiori ai 2 anni.
Il supplemento viene riscosso anche qualora l'alienante edifichi il fondo e proceda ad alienazioni parziali.
3. LA DURATA MEDIA DELLA PROPRIETÀ
Per il calcolo della durata della proprietà di principio è determinante solo il momento dell'acquisizione dell'immobile.
La regola secondo la quale non sia più necessario il calcolo di una durata media della proprietà prevede delle eccezioni:
a) In caso di negozi giuridici parzialmente rimunerati ai sensi dell'art. 43 LIG in unione con l'art. 21 DELIG, secondo l'esplicita regolamentazione legislativa deve essere cal- colata una durata media della proprietà considerando i valori d'investimento (cfr. prassi separata, AB-021-01).
053-01-i.doc 3
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: durata Amministrazione delle imposte GR della proprietà
b) Se un oggetto di reinvestimento viene alienato senza una nuova acquisizione sostitu- tiva deve essere calcolata una durata media della proprietà considerando gli utili par- ziali (cfr. prassi separata, 044-01-a-01).
4. ESEMPI PRATICI
4.1 Suddivisione della durata della proprietà al momento della vendita di diversi
immobili a un prezzo di alienazione complessivo
Se diversi immobili autonomi vengono venduti a un prezzo di alienazione complessivo non è permesso contrapporre semplicemente i diversi valori d'investimento al prezzo di alienazione complessivo e determinare una durata media della proprietà.
Il prezzo di alienazione complessivo deve essere suddiviso nel momento della vendita in proporzione al valore d'investimento degli oggetti venduti. L'utile per le diverse vendite e la relativa durata della proprietà devono essere determinati separatamente. Un'even- tuale perdita da una vendita deve essere dedotta dall'utile conseguito con le altre ven- dite. Allo stesso modo devono essere determinati separatamente gli aumenti e le ridu- zioni (art. 53 LIG). L'imposizione avviene al tasso totale dei diversi utili (art. 52 cpv. 2 LIG).
053-01-i.doc 4
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: durata
Amministrazione delle imposte GR | ||
della proprietà | ||
Esempio
⇒ Fattispecie | ||
Nel 1970 A acquista una parcella X di 800 m2 per fr. 10'000.–. Nel 2014 acquista una | ||
parcella confinante Y di 400 m2 per fr. 200'000.–. Nel 2024 egli vende entrambe le | ||
parcelle a un prezzo di alienazione complessivo di fr. 900'000.– (le due parcelle si | tro- | |
vano nella stessa zona edilizia e presentano dunque lo stesso valore per m2). | ||
Soluzione | ||
Parcella X | ||
Ricavo da alienazione proporzionale* | fr. | 600'000.– |
Prezzo d'acquisto 1970 | - fr. | 10'000.– |
Supplemento per svalutazione monetaria (110%) | - fr. | 11'100.– |
Utile | fr. | 579'000.– |
Imposta (15%**) | fr. | 86'850.– |
Riduzione della durata della proprietà (54 anni, 51%) | - fr. | 44'294.– |
Imposta cantonale | fr. | 42'556.– |
* fr. 900'000.–: 1'200 m2 x 800 m2; ** utile determinante l'aliquota: fr. 674'100.– (parcelle X e Y)
Parcella Y | ||
Ricavo da alienazione proporzionale* | fr. | 300'000.– |
Prezzo d'acquisto 2014 | - fr. | 200'000.– |
Supplemento per svalutazione monetaria (0 %) | - fr. | 0.– |
Utile | fr. | 100'000.– |
Imposta (15%**) | fr. | 15'000.– |
Riduzione della durata della proprietà (10 anni, 0 %) | - fr. | 0.– |
Imposta cantonale | fr. | 15'000.– |
* fr. 900'000.–: 1'200 m2 x 400 m2; ** utile determinante l'aliquota: fr. 674'100.– (parcelle X e Y)
4.2 Immobile le cui quote sono state acquisite in momenti diversi
Se le quote di un immobile sono state acquisite in momenti diversi e in seguito vendute | ||
sotto forma di un immobile unico, anche in questo caso deve avvenire una determina- | ||
zione separata dell'utile e della durata della proprietà. Ciò non vale solo per la vendita di | ||
quote di comproprietà a un immobile acquisite in momenti diversi, bensì anche per par- | ||
celle acquisite in momenti diversi e poi vendute insieme. | ||
Esempio
⇒ Nel 1970 A acquista una casa per fr. 20'000.–. Egli muore nel 1990. Gli eredi B e C
rilevano l'immobile in comproprietà in ragione della metà ciascuno (divisione succes-
soria). Nel 2000 vengono investiti fr. 30'000.–. Nel 2010 B vende | la sua quota per | |
fr. 200'000 a C. Nel registro fondiario questi risulta dunque automaticamente quale | ||
proprietario unico. Nel 2020 C investe altri fr. 40'000.–. Nel 2024 C vende l'immobile
per fr. 800'000.–.
053-01-i.doc | 5 |
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: durata | ||||
Amministrazione delle imposte GR | ||||
della proprietà | ||||
Soluzione (senza considerazione della svalutazione monetaria):
Calcolo vendita quota 1970 | Calcolo vendita quota 2010 | |||
Prezzo d'acquisto 1970 fr. | 10'000.–* | Prezzo d'acquisto 2010 fr. | 200'000.– | |
Investimento 2000 fr. | 15'000.–* | |||
Investimento 2020 fr. | 20'000.–** | Investimento 2020 | fr. | 20'000.–** |
Totale valore d'invest. fr. | 45'000.– | Totale valore d'invest. | fr. | 220'000.– |
Ricavato proporz. fr. | 400'000.–*** | Ricavato proporz. | fr. | 400'000.–*** |
Utile fr. | 355'000.– | Utile | fr. | 180'000.– |
Imposta (15%****) fr. | 53'250.– | Imposta (15%****) | fr. | 27'000.– |
Riduz. (54 anni, 51%) fr. | 27'157.– | Riduz. (14 anni, 6%) | fr. | 1'620.– |
Imposta cantonale fr. | 26'092.– | Imposta cantonale | fr. | 25'380.– |
* Al momento della vendita nel 2010 B ha potuto far | valere nei confronti di C quale spese | |||
d'investimento l'altra metà del prezzo d'acquisto del 1970, nonché dell'investimento del 2000.
** riconoscimento in ragione | del 50% ciascuno degli investimenti complessivi del 2020 | di fr. | ||
40'000.– per entrambe le alienazioni parziali. *** fr. 800'000.– (prezzo di alienazione com-
plessivo) : 2 = fr. 400'000.–. **** utile determinante l'aliquota: fr. 535'000.–.
053-01-i.doc | 6 |