Promemoria concernente ulteriori prestazioni da parte degli acquirenti

Promemoria
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Cantone dei Grigioni ulteriori prestazioni da parte dell'acquirente / pagina 1
Nel quadro dell'alienazione di fondi, oltre a pagare il prezzo d'acquisto documentato			gli acquirenti forniscono talora
ulteriori prestazioni. Sovente questo avviene sotto forma di concessione di diritti d'usufrutto gratuito oppure di ver-

samento di rendite, di cui gli aventi diritto beneficiano vita natural durante. Per l'imposizione delle alienazioni è neces-

sario determinare il valore di queste prestazioni al momento dell'alienazione. Per il			calcolo (capitalizzazione) di questi
valori ci si basa sulla restante aspettativa di vita dei beneficiari secondo		le statistiche. La corrispondente tabella di
conversione dell'Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC)	è allegata al presente promemoria. I due esempi
seguenti spiegano come tenere conto della concessione di diritti d'usufrutto		e del versamento di rendite vitalizie in sede
di calcolo del ricavo da alienazione determinante per l'imposizione.
1. Diritto riservato di usufrutto gratuito
Fattispecie:
Nel 2016, il signor A. (classe 1947) vende a B. un immobile situato	a X. Il prezzo di		alienazione documentato ammonta

a fr. 500'000.-, pagabile tramite rilevamento dell'ipoteca (fr. 300'000.-; tasso d'interesse 3 %) nonché con un pagamento in contanti (fr. 200'000.-). Al contempo A. si riserva il diritto di usufrutto gratuito vita natural durante dell'oggetto alienato (valore locativo proprio annuo fr. 20'000.-). In qualità di usufruttuario, A. si fa carico degli interessi ipotecari e della

manutenzione (cfr. art. 764 seg. CC).

Calcolo del ricavo da alienazione:
Ricavo da alienazione documentato				fr.	500'000.-
Valore locativo proprio annuo		fr.	20'000.-
./. Spese di manutenzione (20 % del valore locativo proprio)	-	fr.	4'000.-
./. Interesse ipotecario annuo (3 % di fr. 300'000.-)	-	fr.	9'000.-
Valore netto annuo usufrutto		fr.	7'000.-
Valore di usufrutto capitalizzato (17.11 x fr. 7'000.-)*				fr.	119'770.-
Ricavo da alienazione determinante per l'imposizione				fr.	619'770.-
* Il signor A. ha 69 anni. Secondo la tabella di conversione dell'AFC, la		sua durata di vita residua ammonta statisticamente a
17.11 anni (= 1'000/58.42).

Osservazioni:

In base alla disciplina legislativa prevista dagli articoli 745 segg. del Codice civile (CC; RS 210), in caso di usufrutto è l'usufruttuario a doversi fare carico della manutenzione e degli interessi. In caso di diritto di abitazione esclusivo l'usuario

sopporta solo gli oneri della manutenzione e in caso di diritto di abitazione inteso come diritto di coabitazione con il
proprietario, nemmeno questi oneri (art. 778 CC). Tuttavia, ai fini	del calcolo è sempre determinante quanto previsto
concretamente dal contratto.
Se il diritto di usufrutto viene concesso in comune a più persone, per il calcolo del			suo valore è determinante la persona
con l'aspettativa di vita statisticamente più elevata.
2. Pagamento di una rendita
Fattispecie:
Nel 2016 la signora A. (classe 1957) vende a B. un immobile situato	a Y. Il prezzo di		alienazione documentato ammonta
a fr. 100'000.-. Al contempo, ai sensi degli art. 516 segg. del Codice svizzero delle			obbligazioni (CO; RS 220), A. pattui-
sce con B. il pagamento di una rendita vitalizia vita natural durante di fr.		20'000.-	all'anno.
Calcolo del ricavo da alienazione:
Ricavo da alienazione documentato				fr.	100'000.-
Diritto alla rendita capitalizzato (25.06 x fr. 20'000.-)*				fr.	501'200.-
Ricavo da alienazione determinante per l'imposizione				fr.	601'200.-

* La signora A. ha 59 anni. Secondo la tabella di conversione dell'AFC, la sua durata di vita residua ammonta statisticamente a

25.06 anni (= 1'000/39.90).

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