1.1 Grundverbilligung

Grundverbilligungen gemäss Art. 37 WEG sind rückzahlbare, verzinsliche Vorschüsse. Sie werden in der Regel von einer Bank oder vom Bund direkt gegen Grundpfand gewährt und sind zu den marktüblichen Zinsen für 2. Hypotheken zu verzinsen.

Der Bund setzt jeweils die vom Eigentümer anfänglich zu tragenden jährlichen Lasten un- abhängig vom effektiv zur Anwendung gelangenden Hypothekarzinssatz fest. Die Differenz zwischen den so festgelegten Eigentümerlasten und den tatsächlichen Eigentümerlasten wird durch die Grundverbilligung abgedeckt. Die Grundverbilligung wird daher nicht in ei- nem einmaligen Betrag, sondern in jährlich abnehmenden Raten über 10 bis 12 Jahre (Aus- zahlungsphase) ausgerichtet, die in den darauffolgenden 13 bis 18 Jahren (Rückzahlungs- phase) mit Zins und Zinseszins zurückzuzahlen sind.

1.2 Zusatzverbilligung

Zusatzverbilligungen gemäss Art. 42 und 48 WEG sind jährlich gleichbleibende, nicht rück- zahlbare Zuschüsse (à fonds perdu). Sie kommen neben oder anstelle der Grundverbilli- gung vor. Man unterscheidet zwei Kategorien:

01.01.2007 -1- ersetzt 01.01.1999

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Die Zusatzverbilligung I in Höhe von 0,6 Prozent der Erwerbs- oder Anlagekosten wird in der Regel während 15 Jahren ausgerichtet, wenn Mieter oder Eigentümer ein bestimmtes Einkommensniveau (steuerbares Einkommen gemäss DBG, Vermögen gemäss kantonaler Veranlagung) nicht überschreiten (zur Zeit massgebliche Einkommens- und Vermögens- grenzen: Fr. 50'000.-- Einkommen + Fr. 2'500.-- Kinderzuschlag; Fr. 144'000.-- Vermögen + Fr. 16'900.-- Kinderzuschlag). Anspruchsberechtigt sind Alleinstehende ohne Kind für Wohnungen bis zu drei Zimmern sowie Familien und Wohngemeinschaften (vgl. Art. 27a, 27b und 28 der Verordnung zum WEG; SR 843.1).

Die Zusatzverbilligung II beträgt 1,2 Prozent der Erwerbs- oder Anlagekosten und wird in der Regel während 25 Jahren bezahlt. Sie bleibt Betagten, Invaliden, Pflegebedürftigen, Pflegepersonal und Personen in Ausbildung vorbehalten, die gleichzeitig die oben ange- führte Einkommensgrenze für die Zusatzverbilligung I nicht überschreiten (betr. Bekannt- gabe der Steuerfaktoren vgl. StB 162 Nr. 1).

Sind die Begünstigten Mieter, wird die Zusatzverbilligung direkt dem Hauseigentümer in Anrechnung an die Mietkosten ausbezahlt. Dieser hat die Zuschüsse in Form reduzierter Mietzinsen an die Mieter weiterzugeben, wobei der Bund die maximale Höhe der Mieten alle zwei Jahre verbindlich festlegt.

1.3 Zuschüsse

Die Zuschüsse von Kanton und Gemeinde (je zur Hälfte) zur Ergänzung der Zusatzverbilli- gungen I und II oder im Anschluss an die Zusatzverbilligung I betragen 0,6 % der Anlage- kosten. Bei Mietwohnungen betragen die Zuschüsse im Anschluss an die Zusatzverbilli- gung I vom 16. bis 20. Jahr 1,2 Prozent der Anlagekosten (Art. 2 und 5 GWE).

Die steuerliche Behandlung von Zuschüssen ist gleich wie die der Zusatzverbilligung.

2.1 Grundverbilligung (GV)

Die Grundverbilligung in Form verzinslicher und rückzahlbarer Vorschüsse qualifiziert sich als ein Darlehen mit aufgeschobener Zins- und Amortisationsverpflichtung. Sie ist daher grundsätzlich nach den Regeln zu erfassen, wie sie für diese gelten. Grundverbilligungen, die im Bereich des Geschäftsvermögens gewährt werden, erfahren jedoch eine besondere steuerliche Behandlung.

• Im Privatvermögen Aufgrund der Rückzahlungsverpflichtung stellen die Grundverbilligungen kein steuerba- res Einkommen dar. Die aufgelaufenen Vorschüsse werden per Stichtag als Schulden berücksichtigt. Die Verzinsung beginnt von Anfang an zu laufen, ihre Fälligkeit wird je- doch während der Auszahlungsphase aufgeschoben und zu den Schulden geschlagen. Die aufgelaufenen Schuldzinsen können periodisch von den steuerbaren Einkünften ab- gezogen werden. Hingegen gelten sie später bei der tatsächlichen Bezahlung als nicht abziehbare Schuldrückzahlungen.

• Im Geschäftsvermögen Im Rundschreiben vom 6.2.1985 legte die EStV für die direkten Bundessteuern fest, dass beim buchführungspflichtigen Eigentümer die grundverbilligten Mietzinsen zusam- men mit den vom Bund gewährten Vorschüssen zu den steuerbaren Mietzinsein-

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des Geschäftsvermögens auch für die kantonalen Steuern übernommen und zwar un- geachtet einer nach st. gallischem Steuerrecht irrelevanten handelsrechtlichen Buchfüh- rungspflicht. Es liegt ihr folgendes Buchungsschema zugrunde:

Auszahlungsphase

Rückzahlungsphase

1. 1) Anteil des Mietertrages, der beim Vermie- "Geld" an "Mietertrag" ter bleibt

1. 2) Anteil des Mietertrages, der zur Rückzah- "zurückzuzahlende Vorschüsse" an lung der Grundverbilligung an den Bund "garantierte zukünftige Einnahmen" weiterzuleiten ist

1. 3) Anteil des Mietertrages, der zur Rückzah- "zurückzuzahlende Vorschüsse" an lung der Zinsschuld an den Bund weiter- "Mietertrag" zuleiten ist

Auch im Bereich des Geschäftsvermögens besteht seither die Möglichkeit, die Grundver- billigungen in der Auszahlungsphase als Darlehensempfang zu behandeln. Die Schuldzin-

sind nicht abziehbar. Die Mieteinnahmen sind Bestandteil des steuerbaren Einkommens.

Für Förderungsleistungen aufgrund von Verträgen, die bereits vor dem 1. Januar 1993 be-

2.2 Zusatzverbilligung (ZV) und Zuschüsse

Zusatzverbilligung (ZV I oder ZV II) sind Subventionen zur Verbilligung der Wohnkosten. Subventionen sind, soweit sie im Einzelfall nicht als steuerfreie Unterstützungen im Sinne

gemäss WEG gelten jedoch nachstehende steuerliche Besonderheiten:

• Bei Mietobjekten Empfänger der Zusatzverbilligung ist der Eigentümer des Mietobjekts. Die Zusatzverbil- ligung wird diesem als Mietzinszuschuss direkt ausbezahlt mit der Verpflichtung, die Wohnungsmieten nach behördlicher Vorgabe zu verbilligen. Der Vermieter erhält daher

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neben den verbilligten Wohnungsmietzinseinnahmen noch die Mietzinszuschüsse als Entgelt für seine vermieteten Wohnungen. Die Zusatzverbilligung ist damit Teil seines Einkommens oder Ertrags.

Der Mieter kommt zwar ohne Gegenleistung in den Genuss der Zusatzverbilligung, so- fern bestimmte Eigenschaften und finanzielle Verhältnisse vorliegen. Hingegen wird diese nicht ihm, sondern dem Vermieter gegen die Verpflichtung, die Mietzinsen zu re- duzieren, ausgerichtet. Die Zusatzverbilligung ist daher nicht beim Mieter, sondern beim Vermieter als Einkommen bzw. Ertrag zu erfassen. Mangels Freiwilligkeit liegt auch keine schenkungssteuerpflichtige Zuwendung vor.

• Bei selbstbewohntem Wohneigentum Beim Eigenheimbesitzer, der zugleich Selbstbewohner ist, stellen die nicht rückzahlba- ren Zuschüsse Einkommen aus unbeweglichem Vermögen gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG dar. Der Eigentümer hat deshalb entweder die Zu- satzverbilligungen zusätzlich zum steuerbaren Eigenmietwert zu deklarieren oder den Hypothekarzinsabzug um die erhaltenen Leistungen zu reduzieren.

ersetzt 01.01.1999 -4- 01.01.2007