2.1 Gemäss Kaufvertrag

Der Erwerbspreis entspricht im Normalfall dem durch die Grundbuchbelege ausgewiesenen Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers.

War im Kaufpreis für ein Grundstück Inventar inbegriffen, ist der Inventarwert vom Erwerbs- preis in Abzug zu bringen.

2.2 Erwerbspreis nicht mehr feststellbar

Lässt sich der tatsächliche Erwerbspreis auch anhand von amtlichen Unterlagen nicht mehr feststellen, bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Er- werbs (Art. 136 Abs. 2 StG). Ist aus dieser Zeit kein Verkehrswert bekannt, so ist auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung abzustellen.

2.3 Amtlicher Verkehrswert vor 20 Jahren als Wahlmöglichkeit

Liegt der massgebende Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann anstelle der tatsächlichen Kosten der amtliche Verkehrswert (bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der amtliche Ertragswert) vor 20 Jahren als Anlagekosten geltend gemacht werden (Art. 139 Abs. 3 StG). Massgebend ist der vor 20 Jahren gültige amtliche Verkehrs- oder Ertragswert; Abweichungen von diesem Wert sind nicht möglich, auch wenn die zugrunde liegende Schätzung schon länger zurückliegt (VGer B 2024/27 vom 21. August 2024). Massgebend für die Anwendung des amtlichen Ertragswertes ist die Qualifikation des Grundstücks vor 20 Jahren (VGer B 2023/92 vom 16. September 2023, E. 5.2).

Diese Variante ist in der Regel vorteilhafter als der lückenhafte Nachweis mittels Belegen. Auskunft über die Höhe der Schätzungswerte vor 20 Jahren erteilt das Grundbuchamt.

2.4 Kongruenzprinzip / Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse

Das Kongruenzprinzip gilt von Bundesrechts wegen und ruft bei der Ermittlung des Grund- stückgewinns nach einer Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Er besagt, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu be- ziehen haben. Substanzzunahmen sind bei der Ermittlung des Gewinns ebenso zu berück- sichtigen wie Substanzabnahmen. Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, der durch Investitionen des Veräusserers, d.h. durch Arbeit oder Kapital geschaffen wurde (BGer 2C_665/2019 vom 10. März 2020, E. 2.3.2).

01.01.2025 -1- ersetzt 01.01.2021

StB 136 Nr. 1

Während der Haltedauer eines Grundstücks kann es durch Teilveräusserungen, wertver- mehrende Aufwendungen oder andere Umstände zu einer Veränderung in der Substanz des Grundstücks kommen. Wird nach einem Brand Brachland veräussert, welches der Ver- äusserer überbaut erworben hat, so bezieht sich der Erlös auf ein anderes als das ursprüng- lich erworbene Grundstück. Ebenso verhält es sich, wenn der Veräusserer überbautes Land erworben hat, die darauf befindliche Baute abbricht und hernach das Land veräussert (BGer 2C_665/2019 vom 10. März 2020). Eine Substanzabnahme liegt auch vor, wenn der Eigen- tümer das Grundstück samt abbruchreifer Baute (Abbruchobjekt) veräussert, anstatt die Baute vorher selbst abzureissen.

2.5 Erwerbspreis in Tauschfällen

Wurde das Grundstück durch Tausch erworben, so bildet der tatsächliche Verkehrswert (Marktwert) des erworbenen Grundstückes im Zeitpunkt des Tausches und ein allfälliger Aufpreis den massgeblichen Erwerbspreis. Wurde im Tauschvertrag der Tauschwert fest- gelegt, so ist in der Regel dieser massgebend, es sei denn, dass im Rahmen der damaligen Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer der Tauschwert von der Veranlagungsbehörde abweichend festgelegt worden ist (SGE 1982 Nr. 8).

2.6 Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen

Wurde das Grundstück vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, ist nicht der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Erwerbspreis, sondern der damalige Überführungs- wert (Entnahmewert) massgebend (dazu StB 131 Nr. 1 Ziff. 4).

2.7 Vollständig unentgeltlicher Erwerb

Bei vollständig unentgeltlichem Erwerb (steueraufschiebender Tatbestand) ist auf den Er- werbspreis des Rechtsvorgängers (Erblasser, Schenker) bzw. auf die letzte steuerbegrün- dende Veräusserung abzustellen (Art. 136 Abs. 4 StG).

2.8 Teilweise unentgeltlicher Erwerb

War dagegen die Übertragung des Grundstückes nur teilweise unentgeltlich (z.B. ge- mischte Schenkung, Erbvorbezug und teilweise Schuldübernahme), bestimmt sich der Er- werbspreis wie folgt:

• Liegt der dem Erben oder der beschenkten Person angerechnete Preis über den Anla- gekosten des Erblassers oder der schenkenden Person, gilt dieser Übernahmepreis als Erwerbspreis;

• Liegt der dem Erben oder der beschenkten Person angerechnete Preis bei oder unter den Anlagekosten des Erblassers oder der schenkenden Person, ist auf die Anlagekos- ten abzustellen.

2.9 Erwerb im Zwangsverwertungsverfahren

Wurde ein Grundstück im Zwangsverwertungsverfahren (Pfändungs-, Pfandverwertungs- oder Konkursverfahren) durch einen Pfandgläubiger bzw. Pfandbürgen mit einem tatsäch- lichen (wirtschaftlichen) Verlust erworben, so gelten die erlittenen Verluste als Teil des Er- werbspreises (Art. 136 Abs. 3 StG).

ersetzt 01.01.2021 -2- 01.01.2025

StB 136 Nr. 1

Gleich verhält es sich, wenn der Erwerber Grundstückgewinnsteuerforderungen eines früheren Eigentümers aufgrund der Inanspruchnahme des gesetzlichen Pfandrechts im Sinne von Art. 227 StG bezahlt hat und trotz Inkassobemühungen vom von der steuerpflich- tigen Person nicht einfordern konnte.