2.1 Gesamtvergleich

Beim gesamthaften Vergleich wird der Neuwert (gemäss Schätzung der Gebäudeversiche- rungswerte) im Zeitpunkt des Erwerbs mittels Zürcher Baukostenindex (Ziff. 4) auf den Ver- äusserungszeitpunkt hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss Index und dem Neu- wert gemäss Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs.

2.2 Einzelvergleich

Beim Einzelvergleich wird sinngemäss wie beim Gesamtvergleich verfahren. Die Wertver- mehrungen werden jedoch stufenweise von einer Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze Eigentumsdauer ermittelt.

01.01.2025 -1- ersetzt 01.01.2016

StB 137 Nr. 2

2.3 Beispiel

Erwerb Grundstück 1955 Letzte Schätzung vor Erwerb 1953 Veräusserung Grundstück 2013 Letzte Schätzung vor Veräusserung 2011

Gesamtvergleich (A) Jahr Baukostenindex in Neuwert gemäss Neuwert gemäss Baukosten- Mutmassliche Punkten Schätzung index (ohne Aufwendungen) Wertveränderungen 1953 197.5 58'800 2011 1'059.8 427'000 315'525 111'475

Total A 111'475

Total B 120'445

Total A + B 231'920

Anrechenbare Wertvermehrung (=Durchschnitt von A + B, gerundet auf Fr. 100.--) 116'000

3.1 Wohnbauten

Bei reinen Wohnbauten und solchen mit untergeordneter gewerblicher Nutzung, bei denen regelmässige wertvermehrende Auslagen plausibel erscheinen, wird grundsätzlich auf den Neuwertvergleich (ohne Minderwertsabzug) abgestellt.

Um die Fehlerquellen zu minimieren, erstreckt sich der Neuwertvergleich aber in jedem Fall nur auf den Zeitraum, für welchen die wertvermehrenden Aufwendungen nicht belegt wer- den können. Aufwendungen in den letzten zehn Jahren vor der Veräusserung können in der Regel nachgewiesen werden.

Bestehen jedoch im Einzelfall Anhaltspunkte, dass kaum im Umfang des Neuwertvergleichs wertvermehrende Aufwendungen getätigt wurden (z.B. bei einer Werterhöhung zufolge neuer kubischer Berechnung ohne zusätzlichen Ausbau), werden zusätzliche Vergleichs- rechnungen (insbesondere mit Minderwertsberechnungen) angestellt.

ersetzt 01.01.2016 -2- 01.01.2025

StB 137 Nr. 2

3.2 Nebengebäude

Bei blossen Nebengebäuden (insbesondere Scheunen, kleineren Ökonomiegebäuden etc.) wird der Neuwertvergleich nur in ausgewählten Fällen angewendet. An solchen Nebenge- bäuden werden erfahrungsgemäss in unterdurchschnittlichem Masse wertvermehrende Aufwendungen getätigt, weshalb der Neuwertvergleich in der Regel zu unrealistischen Wertvermehrungen führen würde. In diesen Fällen wird von der steuerpflichtigen Person verlangt, dass sie ganz konkret glaubhaft macht, welche wertvermehrenden Aufwendungen getätigt worden sind.

3.3 Modifizierter Neuwertvergleich bei Neubauten nach Grundstückerwerb

Wertvermehrende Umgebungsarbeiten

Die im Neuwertvergleich nicht berücksichtigten wertvermehrenden Aufwendungen für Er- schliessung und Umgebung (z.B. Kosten für Kanalisation, Garageneinfahrt, Vorplatz etc.) werden mit einem Zuschlag von 10 - 15% des Gebäudeneuwertes angerechnet.

Fehlen der Baukostenabrechnung

Fehlt bei Neubauten nach dem Grundstückerwerb die Baukostenabrechnung, wird der erste Neuwert zur Wertvermehrung gemäss Neuwertvergleich (Durchschnitt von Gesamtver- gleich und Einzelvergleich) hinzugerechnet.

Beispiel

Erwerb Bauland 1952 Neubau 1953

Gesamt- und Einzelvergleich wie in Beispiel 2.3

Anrechenbare Wertvermehrung 116'000

Neubau Wohnhaus: 1. Neubauwert 1953 58'800 Erschliessung und Umgebung: ca. 10% des 1. Neubauwertes 5'900

Total wertvermehrende Aufwendungen 180'700

01.01.2025 -3- ersetzt 01.01.2016

StB 137 Nr. 2

4. Baukostenindex