1. Allgemeines

Zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer einschliesslich der Ausgleichszinsen steht dem Kanton ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zu, das allen eingetragenen Grund- pfandrechten vorgeht (Art. 227 StG i.V.m. Art. 836 ZGB und Art. 167 Abs. 2 Ziff. 5 des Einführungsgesetzes zum ZGB [EG-ZGB; sGS 911.1]).

2. Umfang des Pfandrechts

Es gilt der Grundsatz der Akzessorietät, d.h. das Pfandrecht besteht nur im Umfang der Steuerforderung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Gesetzeswortlautes die Pfandhaft auch die Ausgleichszinsen umfasst.

3. Entstehung des Pfandrechts

Das Pfandrecht lebt unmittelbar mit der Entstehung des Steueranspruches ohne Eintragung im Grundbuch auf (Art. 133 Abs. 3 i.V.m. Art. 227 StG und Art. 167 Abs. 2 Ziff. 5 EG-ZGB).

4. Schutz des guten Glaubens in den Grundbucheintrag

Gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB können gesetzliche Pfandrechte im Betrag von über Fr. 1000, die ohne Eintragung im Grundbuch entstehen, gutgläubigen Dritten nicht entgegengehalten

01.07.2017 -1- ersetzt 01.01.2009

StB 227 Nr. 1

werden, wenn sie nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden For- derung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung in das Grundbuch eingetragen werden.

Grundstückgewinnsteuern werden mit der Eröffnung der Veranlagungsverfügung fällig (Art. 133 Abs. 3 StG). Für Grundstückgewinnsteuerpfandrechte im Betrag von über Fr. 1‘000.-- gilt daher, dass sie gutgläubigen Dritten nicht mehr entgegengehalten werden können, wenn sie nicht innert der relativen Frist von 4 Monaten nach Fälligkeit oder spätes- tens innert der absoluten Frist von 2 Jahren nach der Entstehung der Grundstückgewinn- steuerforderung (vgl. vorne Ziff. 3) in das Grundbuch eingetragen werden.

Guter Glaube betreffend Nichtbestehen des gesetzlichen Pfandrechts liegt vor, wenn der jeweiligen Person im massgebenden Zeitpunkt das Bestehen des Pfandrechts weder be- kannt war noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen (Art. 3 ZGB, Art. 973 ZGB). Hinsichtlich des guten Glaubens ist zu bemerken, dass die Urkundsperson die Parteien bei der Grundstückübertragung auf die gesetzlichen Pfand- rechte aufmerksam macht und entsprechende Hinweise in der Urkunde festhält (Art. 65bis der Einführungsverordnung zum ZGB [EV-ZGB; sGS 911.11]). Der Erwerber ist dabei für das mit dem Erwerb entstehende gesetzliche Pfandrecht nie gutgläubig.

5. Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch

Da das Pfandrecht bereits mit der Handänderung entsteht, kann die Steuerbehörde dessen Eintragung jederzeit im Grundbuch verlangen, ohne dass es auf die Fälligkeit oder rechts- kräftige Feststellung der Steuerforderung ankäme. Bei der Anmeldung ist neben anderen Angaben ein bestimmter Höchstbetrag der Forderung anzugeben (Art. 794 ZGB). Ist der Steuerbetrag im Zeitpunkt der Eintragung nicht bekannt, so ist die mutmassliche Steuerfor- derung zu schätzen.

6. Beanspruchung des Pfandrechts

Der Steuerbehörde steht im Falle der Nichtbezahlung der ausstehenden Grundstückge- winnsteuer die Möglichkeit offen, entweder den steuerpflichtigen Veräusserer auf Pfändung zu betreiben oder die Verwertung des Pfandobjektes gegenüber dem Pfandeigentümer zu verlangen. Das Pfandrechtsverfahren wird erst eingeleitet, wenn der Steuerpflichtige erfolg- los in Verzug gesetzt wurde.

7. Geltendmachung des Pfandrechts

Das gesetzliche Pfandrecht wird gegenüber dem Drittpfandeigentümer mittels anfechtba- rem Pfandrechtsentscheid (Feststellungsverfügung auf Bestehen des Pfandrechts) geltend gemacht. Der gegenüber dem Drittpfandeigentümer eröffnete, rechtskräftige Pfandrechts- entscheid gilt als definitiver Rechtsöffnungstitel.

Der Pfandrechtsentscheid hält fest, dass die Steuerveranlagung rechtskräftig ist (Schluss- rechnung liegt bei) und dass der Steuerschuldner erfolglos zur Zahlung der Steuerschuld angehalten wurde.

ersetzt 01.01.2009 -2- 01.07.2017

StB 227 Nr. 1

8. Folgen des gesetzlichen Pfandrechts für Grundstückgewinnsteuern