BUDE 2026 Nr. 062

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2. Die Rekurrentin macht die fehlende Auseinandersetzung der Vorinstanz mit der Legitimation der Rekursgegner zur Einreichung des dem angefochtenen Beschluss vom 26. August 2025 zugrundeliegenden Baugesuchs geltend. Da der «Dachschlepper» auf der im Miteigentum stehenden Brandschutzmauer abgestützt werde, hätte die Vorinstanz ohne ihre Zustimmung als Miteigentümerin gar nicht erst auf das Baugesuch eintreten dürfen.

2.1 Nach Art. 137 PBG in Verbindung mit Art. 21 Abs. 1 Satz 3 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) sind Baugesuche von der Bauherrschaft und den Grundeigentümern zu unterzeichnen, auf deren Grundstück das fragliche Bauvorhaben realisiert werden soll.

2.2 Bei der Vorschrift in Art. 21 Abs. 1 Satz 3 PBV sowie allgemein bei kommunalen Vorschriften, die diese Bestimmung konkretisieren, handelt es sich um Ordnungsvorschriften mit dem Zweck, den Grundeigentümer vor unzulässigen – gegen seinen Willen eingereichten – Baugesuchen auf seinem Grundstück zu schützen, ohne dass er sich dagegen zivilrechtlich wehren muss. Die Baubehörden haben sich dabei auf die Prüfung der Frage zu beschränken, ob das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzt. Es ist nicht Sache der Baubehörden, die Eigentumsverhältnisse – gleich wie der Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig aufzuklären. Die Baubehörden müssen auf ein Baugesuch eintreten, wenn glaubhaft gemacht werden kann, dass der Grundeigentümer dem Baugesuch zugestimmt hat. Selbst wenn die Rechte Privater offenkundig sind, ist es nicht Aufgabe der Baubewilligungsbehörde, diese durch die Verweigerung der Baubewilligung zu wahren (VerwGE B 2019/146 vom 13. August 2020 Erw. 7; BDE Nr. 15/2011 vom 8. April 2011 Erw. 3.3.2.2 mit Hinweisen, zusammengefasst in Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2011/II/1; vgl. ferner auch VerwGE B 2001/165 und 166 vom 20. August 2002 Erw. 5; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen

2.3 Die umstrittene Wohnraumerweiterung soll nach den Baugesuchsplänen auf der Brandschutzmauer erstellt werden, die auf der Grenze steht und sich im gemeinschaftlichen Eigentum der Rekurrentin und der Rekursgegner befindet. Vom Bauvorhaben betroffen ist jedoch nur jener Teil der Mauer, der sich vollständig auf dem Grundstück Nr. 001 befindet (siehe nachfolgend Abbildung 1). Mithin liegt mit dem korrigierten Baugesuch kein Überbau mehr vor, so dass nach dem oben Gesagten für die Bearbeitung des Baugesuchs nach Art. 21 Abs. 1 Satz. 3 PBV die Zustimmung der Rekurrentin zum Baugesuch nicht mehr nötig ist. Der Einwand, das Vorhaben verletze das Miteigentumsrecht der Rekurrentin ist privatrechtlicher Natur, weshalb die Vorinstanz diesen Teil der Einsprache zu Recht unter Ansetzung einer Frist auf den Zivilrechtsweg verwiesen hat und sonst auf das Baugesuch eingetreten ist.

3. Die Rekurrentin beanstandet weiter, dass die Vorinstanz das Bauprojekt unter Verweis auf die Bestandesgarantie nach Art. 109 PBG bewilligt habe. Das ursprüngliche Projekt sei aufgrund des projektbezogenen Grenzbaurechts korrekt bewilligt worden. Der Rekursgegnerin sei deshalb insofern zuzustimmen, als damit gar kein Anwendungsfall der Bestandes- und Erweiterungsgarantie vorliege. Das Bauvorhaben verletze aber die geltenden Vorschriften betreffend dem vorgeschriebenen Grenzabstand nach Art. 92 Abs. 1 PBG in Verbindung mit dem Baureglement. Gemäss Art. 18 BauR Z.___ gelte die offene Bauweise und somit der Grenzabstand, den das Bauvorhaben nicht einhalte.

3.1 Nach Art. 96 Abs. 2 PBG ist der Zusammenbau von Gebäuden über die Grundstückgrenze bis zur höchst zulässigen Gebäudelänge oder Gebäudebreite gestattet. Nach Anhang zu Art. 17 BauR beträgt die maximale Gebäudelänge in der Wohnzone «W10.5» 25 m, der Grenzabstand 4 m. Ein Zusammenbau über die Grundstücksgrenze hinweg bedingt naturgemäss, dass die zusammengebauten Gebäude im zusammengebauten Bereich keinen Grenzabstand einhalten können. Als Grenzabstand von Gebäuden gilt die kürzeste im Grundriss gemessene Entfernung zwischen Grenze und Fassade (Art. 92 Abs. 1 PBG).

3.2 Vorliegend wird der über die Grundstücksgrenze zusammengebaute Baukörper nur auf dem Grundstück Nr. 001 erhöht, womit das Gebäude Vers.-Nr. 002 im aufgestockten Teil neu eine Fassade aufweist, die gegenüber dem Nachbargrundstück den Grenzabstand von 4 m einhalten muss. ausbleibender Zusammenbau

Gebäude Vers.-Nr. 002

Gebäude Vers.-Nr. 003 Abbildung 1 geplanter «Dachschlepper»

Die Rekursgegner leiten aus Art. 24 Abs. 2 BauR, wonach Vorbauten bei geschlossener Bauweise von der seitlichen Grenze einen Mindestabstand von 2,0 m einhalten müssen, ab, dass der Grenzabstand bloss von der Fassade über das ganze Gebäude einzuhalten sei, nicht

aber von Teilen der Fassade. Art. 24 Abs. 2 BauR ist für den vorliegenden Fall aber nicht einschlägig, weil damit nicht der Grenzabstand an sich, sondern die abstandsprivilegierten Vorbauten bei geschlossener Bauweise geregelt werden. Dies ist nötig, weil Vorbauten die nach Art. 24 Abs. 1 BauR bloss einen reduzierten Strassen- und Grenzabstand einhalten müssen und damit das Nachbargrundstück bei geschlossener Bauweise übermässig belasten würden, wenn sie nicht wenigstens einen Mindestabstand zur seitlichen Grenze einhalten müssten. Für die Frage, ob der Grenzabstand für die ganze Fassade oder auch bloss für einen aufgestockten Gebäudeteil gelten soll, lässt sich aus dieser Bestimmung allein nichts ableiten. Da die Fassade des neuen Gebäudeteils keinen Grenzabstand einhält, verstösst das Bauvorhaben somit gegen Art. 92 Abs. 1 PBG i.V.m. Art. 17 BauR.

3.3 Art. 109 Abs. 1 PBG gewährleistet den Bestand und die Erneuerung von formell rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder Plänen widersprechen. Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen sind zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn Bauten und Anlagen ohne Vergrösserung des umbauten Raums umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, sowie beim Anbringen einer Wärme- und Schalldämmung (Art. 109 Abs. 2 PBG). Die Gebäude Vers.- Nrn. 002 und 002 sind rechtmässig über die Grenze zusammengebaut, womit kein Grenzabstand eingehalten werden muss bzw. kann. Mithin liegt auch kein materiell rechtswidriger Zustand vor, weshalb Art. 109 PBG – wie die Rekurrentin und die Rekursgegner übereinstimmend zu Recht ausführen – grundsätzlich nicht zur Anwendung kommt. Die geplante Aufstockung führt vielmehr neu zu einer Verletzung des Grenzabstands.

4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rekurrentin zwar das Baugesuch nicht mitunterschreiben musste, jedoch verletzt das angefochtene Bauvorhaben den reglementarischen Grenzabstand. Der Rekurs erweist sich somit als begründet, weshalb der Beschluss der Baukommission Z.___ vom 26. August 2025 (Einspracheentscheid und Baubewilligung) aufzuheben ist.

5.

5.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten den Rekursgegnern zu überbinden.

5.2 Der von der Rekurrentin am 23. September 2025 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

6. Die Rekurrentin und die Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

6.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

6.2 Die Rekurrentin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von den Rekursgegnern solidarisch zu bezahlen.

6.3 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.