Steuerverordnung Nr. 15: Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung

Als Gebäude durchschnittlicher Bauart gilt ein Gebäude dann, wenn die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, nicht mehr als 240‘000 Franken beträgt.

Der Mietwert von Wohnungen in Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach folgenden Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung für Gebäude und normalen Umschwung bemessen:

Die Gemeinden werden den Gruppen wie folgt zugeteilt:

1. Gruppe I: Solothurn; Feldbrunnen-St.Niklaus, Grenchen (ausser Staad); Olten.

2. Gruppe II: Bellach, Bettlach, Langendorf; Biberist, Derendingen, Gerlafingen, Zuchwil; Balsthal, Egerkingen, Oensingen; Schönenwerd, Starrkirch-Wil, Wangen bei Olten; Trimbach; Dornach; Breitenbach.

3. Gruppe III: Grenchen (nur Staad), Lommiswil, Oberdorf, Riedholz, Rüttenen, Selzach (ausser Altreu, Haag, Oberes Moos und Känelmoos); Lüsslingen-Nennigkofen, Lüterkofen-Ichertswil (ausser Ichertswil); Aeschi (ausser Burgäschi und Steinhof), Deitingen, Etziken, Kriegstetten (ausser Halten und Oekingen), Lohn-Ammannsegg, Luterbach, Subingen; Härkingen, Kestenholz, Neuendorf, Niederbuchsiten, Oberbuchsiten; Däniken, Dulliken, Gretzenbach (ausser Grod), Gunzgen (ausser Allmend), Hägendorf, Kappel, Rickenbach; Erlinsbach (nur Niedererlinsbach), Lostorf (ausser Mahren), Niedergösgen, Obergösgen, Winznau; Gempen, Hochwald, Hofstetten-Flüh (ausser Flüh); Büsserach, Kleinlützel, Nunningen.

4. Gruppe IV: Flumenthal, Günsberg, Hubersdorf, Selzach (nur Altreu, Haag, Oberes Moos und Känelmoos); Buchegg (nur Aetingen, Buchegg, Hessigkofen, Küttigkofen, Kyburg, Mühledorf und Lüterswil), Lüterkofen-Ichertswil (nur Ichertswil), Messen (ausser Balm, Brunnenthal und Oberramsern), Schnottwil; Kriegstetten (nur Halten und Oekingen), Horriwil, Obergerlafingen, Recherswil; Aedermannsdorf, Herbetswil, Holderbank, Laupersdorf (ohne Höngen), Matzendorf, Mümliswil-Ramiswil (ausser Ramiswil), Welschenrohr-Gänsbrunnen (nur Welschenrohr); Wolfwil; Boningen, Eppenberg- Wöschnau, Fulenbach, Gretzenbach (nur Grod), Gunzgen (nur Allmend), Walterswil; Erlinsbach (nur Obererlinsbach), Lostorf (nur Mahren), Stüsslingen (ausser Rohr), Wisen; Bättwil, Büren, Hofstetten-Flüh (nur Flüh), Metzerlen-Mariastein, Nuglar- St.Pantaleon, Rodersdorf, Seewen, Witterswil; Bärschwil, Erschwil, Fehren, Himmelried, Meltingen, Zullwil.

5. Gruppe V: Balm bei Günsberg, Kammersrohr; Biezwil, Buchegg (nur Aetigkofen, Bibern, Brittern, Brügglen, Gossliwil, Tscheppach und Gächliwil), Messen (nur Balm, Brunnenthal und Oberramsern), Unterramsern; Aeschi (nur Burgäschi und Steinhof), Bolken, Drei Höfe, Hüniken; Welschenrohr-Gänsbrunnen (nur Gänsbrunnen), Laupersdorf (nur Höngen), Mümliswil-Ramiswil (nur Ramiswil); Hauenstein-Ifenthal, Kienberg, Stüsslingen (nur Rohr); Beinwil, Grindel.

Für Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen, die in der Katasterschätzung nicht berücksichtigt sind, sowie für die in der Gebäudeschätzung nicht inbegriffene Landfläche sind angemessene Zuschläge zu machen.

Als Gebäude überdurchschnittlicher Bauart gilt ein Gebäude dann, wenn die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, mehr als 240’000 Franken beträgt.

Der Mietwert von Wohnungen in solchen Gebäuden ist durch Einzelbewertung zu ermitteln.

Für die Einzelbewertung ist auf die Raumeinheiten der Katasterschätzung gemäss Weisung II zur Bewertung überbauter Grundstücke² abzustellen. Der Ansatz (Franken pro Raumeinheit und Monat) beträgt in der Regel:

§ 3 ist sinngemäss anwendbar. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beträgt in der Regel 20% bei frei stehenden, 15% bei einseitig angebauten und 10% bei eingebauten Einfamilienhäusern.

Die Katasterschätzung von Garagen, die funktionell und eigentumsmässig zu einer Wohnung gehören, ist für die Zuordnung nach §§ 1 Absatz 1, 4 und 5 Absatz 1 sowie für die Bemessung des Mietwertes zur Katasterschätzung der Wohnung hinzuzurechnen.

Wird der Mietwert nach § 5 ermittelt, beträgt er für Garagen und Abstellplätze in der Regel (Franken pro Jahr):

Ist das Gebäude im Baurecht erstellt, so wird der Mietwert pauschal oder nach Einzelbewertung ermittelt je nach Höhe der Katasterschätzung, die sich ergibt, wenn Gebäude und Land zusammen geschätzt werden. Bei der Pauschalbewertung ist der Katasterwert des Bodens ausser acht zu lassen.

Der Mietwert der Betriebsleiterwohnung beträgt, abhängig von der Gösse der Wohnung in Raumeinheiten (RE) gemäss § 5 Absatz 2, in der Regel (Franken pro Wohnung und Jahr):

Massgebend ist die Zahl der Räume, welche der Eigentümer oder Pächter mit seinen Angehörigen bewohnt, ohne die Wohnräume der im Betrieb mitarbeitenden, selbstständig steuerpflichtigen Kinder und Angestellten.

Abweichend von Absatz 1 wird der Mietwert von Wohnungen landwirtschaftlicher Gewerbe aufgrund der eidgenössischen Pachtzinsgesetzgebung festgesetzt, wenn die Steuerpflichtigen eine aktuelle Schätzung der kantonalen Schätzungsstelle vorlegen.

Für die anderen Wohnungen als die Betriebsleiterwohnung, die nicht vermietet sind, wird der Mietwert nach der eidgenössischen Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes vom 31. Januar 2018 ermittelt. Liegt noch keine Schätzung gemäss aktuell geltender Schätzungsanleitung vor, wird der gemäss Absatz 1 ermittelte Eigenmietwert mit dem Faktor 2.5 multipliziert.

In besonderen Fällen sind die in § 1 und § 8 genannten Pauschalansätze nicht massgebend, so etwa einerseits für alte, primitiv eingerichtete oder sehr schlecht unterhaltene Häuser oder anderseits für Gebäude mit höchstem Komfort.

Beträgt der nach den §§ 1, 5 und 8 ermittelte Mietwert weniger als 60% des Betrages, der für die Miete einer gleichartigen Wohnung aufgewendet werden müsste (Wohnwert), setzt das Kantonale Steueramt den Mietwert auf 60% des Wohnwertes fest. Beträgt der nach den §§ 1, 5 und 8 ermittelte Mietwert mehr als 90% des Wohnwertes, setzt das Kantonale Steueramt den Mietwert auf 90% des Wohnwertes fest.

…

Diese Verordnung tritt am 1. Januar 1986 in Kraft. Die Steuerweisung Nr. 13 vom 21. Dezember 1982³ und der Beschluss über den maximalen Pauschalansatz zur Bemessung des Mietwertes vom 11. Januar 1980⁴ werden auf diesen Zeitpunkt aufgehoben.