Forderung aus Mietvertrag (Teilklage)

I.

1.

Am 31. Juli 2023 (Posteingang) reichte A.___, vertreten durch Advokat André M. Brunner, bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu ein Schlichtungsgesuch gegen die C.___, vertreten durch D.___, hier vertreten durch Rechtsanwältin Alina Arul, betreffend Forderungen aus Mietverhältnis ein.

2.

Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 26. Oktober 2023 konnte keine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden und A.___ wurde die Klagebewilligung erteilt.

3.

Am 29. November 2023 reichte A.___ (nachfolgend: Klägerin) beim Richteramt Thal-Gäu eine Teilklage betreffend Rückforderung Nebenkosten aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung sowie Mietrecht gegen die C.___ (nachfolgend: Beklagte) ein und stellte folgende Rechtsbegehren:

1.

Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 19'600.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 28. Juli 2023 zu bezahlen.

2.

Eventuell sei die Beklagte zu verpflichten, für die Zeit ab 1. April 2013 bis 30. September 2021 korrekte Nebenkostenabrechnungen für die durch die Klägerin gemietete 4.5-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss, […], zu erstellen und die entsprechenden Beträge korrekt abzurechnen.

3.

Es sei festzustellen, dass die Klägerin der Beklagten nichts schuldet und insbesondere die Beträge von CHF 1'767.70 nebst Zins zu 5 % seit 1. Januar 2021 und von CHF 961.60 nebst Zins zu 5 % seit 1. Oktober 2021 gemäss Zahlungsbefehl des Betreibungsamtes […] vom 15. März 2023 (Betreibung Nr. […]) nicht schuldet.

4.

Mehrforderung vorbehalten.

5.

Unter o/e-Kostenfolge, Anwaltskosten zuzüglich 7.7 % MwSt., ab 1. Januar 2024 zuzüglich 8.1 % MwSt.

4.

Die Beklagte (nachfolgend auch: Widerklägerin) beantragte mit Klageantwort vom 30. April 2024 die vollumfängliche Abweisung der Klage und stellte widerklageweise folgendes Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin und Widerbeklagten:

2.

Die Klägerin und Widerbeklagte sei zu verpflichten, der Beklagten und Widerklägerin den Betrag von CHF 1'767.70 nebst Zins zu 5 % seit 1. Januar 2021 und von CHF 961.60 nebst Zins zu 5 % seit 1. Oktober 2021 gemäss Zahlungsbefehl des Betreibungsamtes […] vom 15. März 2023 (Betreibung Nr. […]) zu bezahlen.

5.

Am 14. September 2024 reichte die Klägerin (nachfolgend auch: Widerbeklagte) ihre Replik und Widerklageantwort ein und beantragte die vollständige Abweisung der Widerklage, soweit darauf einzutreten sei.

6.

Mit Eingabe vom 10. Dezember 2024 reichte die Beklagte die Duplik und Widerklagereplik ein.

7.

Die Klägerin reichte am 23. Dezember 2024 ihre Triplik und Widerklageduplik ein.

8.

Am 24. Juni 2025 fand die Hauptverhandlung, inkl. Parteibefragungen, statt.

9.

Am 25. August 2025 fällte der Amtsgerichtspräsident folgendes Urteil:

1.

Die Beklagte hat der Klägerin den Betrag von CHF 7'595.00 nebst Zins zu 5 % seit 28. Juli 2023 zu bezahlen. Darüberhinausgehend wird die Klage abgewiesen.

2.

Die Widerklage wird vollumfänglich abgewiesen.

3.

Die Klägerin hat der Beklagten, vertreten durch Rechtsanwältin Alina Arul, Olten, eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'417.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

4.

Die Gerichtskosten von CHF 4'600.00 werden der Klägerin zu 55 %, ausmachend CHF 2'530.00, und der Beklagten zu 45 %, ausmachend CHF 2'070.00, auferlegt und mit den von den Parteien geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die Beklagte hat der Klägerin den Betrag von CHF 770.00 zu ersetzen. Die Differenz von CHF 500.00 wird der Beklagten in Rechnung gestellt.

10.

Frist- und formgerecht erhob die Klägerin (nachfolgend auch: Berufungsklägerin) am 21. November 2025 Berufung gegen dieses Urteil und stellte folgende Rechtsbegehren:

1.

Es sei Ziffer 1 des Urteilsdispositives vom 25. August 2025 aufzuheben und es sei die Berufungsbeklagte zu verpflichten, der Berufungsklägerin CHF 11'784.45 nebst Zins zu 5 % seit dem 28. Juli 2023 zu bezahlen.

2.

Es sei Ziffer 3 des Urteilsdispositives vom 25. August 2025 aufzuheben und es sei die Berufungsbeklagte zu verpflichten, der Berufungsklägerin für das vorinstanzliche Verfahren vor dem Richteramt Thal-Gäu eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 10'016.75, eventuell CHF 2'574.60, zu bezahlen.

3.

Es sei Ziffer 4 des Urteilsdispositives vom 25. August 2025 aufzuheben und es seien die Gerichtskosten von CHF 4'600.00 der Berufungsklägerin zu 35 %, ausmachend CHF 1'610.00, und der Berufungsbeklagte[n] zu 65 %, ausmachend CHF 2'990.00, zu auferlegen und mit den von den Parteien geleisteten Kostenvorschüssen zu verrechnen; es sei die Berufungsbeklagte entsprechend zu verpflichten, der Berufungsklägerin den Betrag von CHF 1’690.00 zu ersetzen.

Es sei die Differenz von CHF 500.00 der Berufungsbeklagte[n] in Rechnung zu stellen.

4.

Unter o/e-Kostenfolge für das vorliegende Berufungsverfahren; Anwaltskosten plus 8.1 % MwSt.

11.

Am 19. Januar 2026 reichte die Beklagte (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) die Berufungsantwort ein und stellte folgende Rechtsbegehren:

1.

Es sei die Berufung der Berufungsklägerin vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Eventualiter sei das Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 25. August 2025 zu bestätigen, insbesondere sei das Mehrbegehren der Berufungsklägerin (insbesondere in der Höhe von CHF 11'784.45) abzuweisen bzw. höchstens im Umfang eines allfälligen Nettosaldos gutzuheissen.

3.

Subeventualiter sei eine allfällige Rückforderung der Berufungsklägerin höchstens im Umfang eines positiven Nettosaldos (Akontozahlungen abzüglich effektiv geschuldeter Nebenkosten) zuzusprechen; im Übrigen sei die Berufung abzuweisen.

4.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsklägerin.

Gleichentags erhob die Berufungsbeklagte (nachfolgend auch: Anschlussberufungsklägerin) Anschlussberufung und stellte folgende Rechtsbegehren:

1.

Es seien die Dispositivziffern 1-4 des Urteils des Richteramts Thal-Gäu vom 25. August 2025 vollumfänglich aufzuheben und es sei die Klage der Anschlussberufungsbeklagten vollumfänglich abzuweisen.

2.

Eventualiter sei die Klage der Anschlussberufungsbeklagten höchstens im Umfang eines allfälligen positiven Nettosaldos (Akontozahlungen abzüglich effektiv geschuldeter Nebenkosten) gutzuheissen; im Übrigen sei die Klage abzuweisen.

3.

Subeventualiter sei die Widerklage / Gegenforderung der Anschlussberufungsklägerin (gemäss erstinstanzlichem Rechtsbegehren) gutzuheissen und zur Verrechnung zuzulassen, unter entsprechender Reduktion eines allfälligen Zuspruchs an die Anschlussberufungsbeklagte.

4.

Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des Berufungs- und Anschlussberufungsverfahrens seien neu zu verlegen.

5.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Anschlussberufungsbeklagten.

12.

Mit Eingabe vom 27. Januar 2026 reichte die Berufungsklägerin (nachfolgend auch: Anschlussberufungsbeklagte) ihre Stellungnahme und Anschlussberufungsantwort ein und ergänzte resp. änderte ihre bereits gestellten Rechtsbegehren wie folgt:

1.

Es sei Ziffer 1 des Urteilsdispositives vom 25. August 2025 aufzuheben und es sei die Berufungsbeklagte zu verpflichten, der Berufungsklägerin CHF 11'784.45 nebst Zins zu 5 % seit dem 28. Juli 2023 zu bezahlen.

[…]

4.

Entsprechend sind die im Rahmen der Berufungsantwort gestellten Rechtsbegehren Nr. 1, 2 und 4 abzuweisen; das Rechtsbegehren Nr. 3, welches in der Sache mit dem vorstehenden Rechtsbegehren Nr. 1 übereinstimmt, ist gutzuheissen, soweit auf dieses eingetreten werden kann.

5.

Es seien die Rechtsbegehren Nr. 1 und 3 bis 5 der Anschlussberufung abzuweisen, es sei das Rechtsbegehren Nr. 2 der Anschlussberufung, welches in der Sache mit dem vorstehenden Rechtsbegehren Nr. 1 übereinstimmt, gutzuheissen, soweit auf dieses eingetreten werden kann.

6.

Unter o/e-Kostenfolge für das vorliegende Berufungsverfahren und die Anschlussberufung; Anwaltskosten plus 8.1 % MwSt.

13.

Am 27. März 2026 liess sich die Berufungsbeklagte erneut vernehmen.

14.

Mit Eingaben vom 31. März 2026 resp. 7. April 2026 reichten die Rechtsvertreter ihre Honorarnoten ein.

15.

In Anwendung von Art. 316 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung und Anschlussberufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1

Die Handlungs- und Parteifähigkeit der Berufungsbeklagten sowie deren Vollmacht war schon vor der Vorinstanz umstritten. Der Amtsgerichtspräsident führte dazu aus, dass die C.___ lediglich aus einer einzigen Person, D.___, bestehe. D.___ amte ebenfalls als Vertreter der C.___. Rechtlich handle es sich bei der C.___ zwar um ein eigenes Rechtskonstrukt, das faktisch jedoch mit der Person von D.___ zusammenfalle. D.___ könnte sich auch jederzeit selbst im Namen der C.___ bevollmächtigen und Handlungen vornehmen. In der vorliegenden Konstellation, insbesondere aufgrund des langjährigen Vertragsverhältnisses (über 20 Jahre), von einer ungültigen Vollmacht auszugehen, wäre überspitzt formalistisch. Folglich sei die Vollmacht als gültig zu betrachten.

1.2

Die Berufungsklägerin bringt dagegen vor, dass die Berufungsbeklagte als Stockwerkeigentumsgemeinschaft als Zivilpartei, als Rechtssubjekt, im Hinblick auf die Nebenkosten nicht handlungsfähig gewesen sei und noch immer nicht sei. Der Abschluss eines Mietvertrages und das Inkasso von Nebenkosten gehöre nicht zu den Bereichen mit zivilrechtlicher Handlungsfähigkeit. Ausserdem liege für die Berufungsbeklagte keine gültige Vollmacht vor. Entsprechend habe die Berufungsbeklagte sämtliche Behauptungen der Berufungsklägerin nicht bestritten.

1.3

Die Vornahme prozessualer Handlungen für bzw. im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft setzt die Bestellung eines Vertreters voraus. Gemäss Art. 712t Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) hat der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft eine gesetzliche Prozessvollmacht für alle Angelegenheiten, die im summarischen Verfahren zu erledigen sind; für die Vertretung der Gemeinschaft in Prozessen, die nicht im summarischen Verfahren erledigt werden, bedarf der Verwalter gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB einer besonderen Bevollmächtigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung (Stefan Gäumann / René Bösch in: Thomas Geiser / Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Basel 2023, Art. 712l N 13). Weist der Verwalter das Bestehen einer vorgängigen Ermächtigung nicht nach, so setzt ihm das Gericht eine Frist, um den Beweis seiner Prozessführungsbefugnis zu erbringen. Das gesetzliche Erfordernis der vorgängigen Ermächtigung schliesst nicht aus, den ohne Bevollmächtigung prozessierenden Verwalter als falsus procurator zu behandeln, dessen Vorgehen im Nachhinein genehmigt werden kann. Ermächtigt ihn die Stockwerkeigentümerversammlung innert der gesetzten Nachfrist, genehmigt sie die ursprünglich ohne Bevollmächtigung vorgenommenen Prozesshandlungen und behebt den Mangel mit Wirkung ex tunc (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_357/2022 E. 4.1.2, m.w.H.).

1.4

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wäre eine Bevollmächtigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung an D.___ als Verwalter gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB für die Vertretung im Rahmen des gegen die C.___ angehobenen Prozesses notwendig gewesen. Diese hätte innert einer vom Gericht gesetzten Nachfrist eingereicht werden können. Da jedoch unbestritten ist, dass D.___ Alleineigentümer sämtlicher Wohnungen der C.___ ist, hätte er sich auch jederzeit selbst bevollmächtigen können, weshalb der Vorderrichter zu Recht ausführte, es wäre überspitzt formalistisch von einer ungültigen Vollmacht auszugehen. D.___ hätte seine eigenen Handlungen zweifelsohne genehmigt.

2.1

Zur Verjährung führte der Vorderrichter aus, dass die vertragliche fünfjährige Verjährungsfrist von Amtes wegen zu berücksichtigen sei und nicht mehr sämtliche Abrechnungsperioden berücksichtigt werden könnten. Die Verjährung sei für alle am 15. März 2023 noch nicht verjährten Forderungen durch den Zahlungsbefehl betreffend die offenen Saldi der Nebenkosten unterbrochen worden. Die Nebenkostenperioden zwischen 1. April 2013 bis 31. März 2017 seien verjährt und jene vom 1. April 2017 bis 31. März 2022 nicht.

2.2

Die Berufungsklägerin bringt dagegen vor, dass sich die Berufungsbeklagte nirgends auf die Einrede der Verjährung berufen habe. Die Vorinstanz habe durch die Berücksichtigung der Verjährung von Amtes wegen Art. 142 des Obligationenrechts [OR, SR 220] verletzt.

2.3

Hat der Mieter keine oder keine rechtsgenügliche Abrechnung erhalten oder wird ihm das Einsichtsrecht verweigert, kann er vom Vermieter geleistete Akontozahlungen zurückfordern und hat dabei die fünfjährige Verjährungsfrist (Art. 128 Ziff. 1 OR) zu beachten. Diese beginnt mit Ablauf der vereinbarten oder ortsüblichen Abrechnungsperiode; fehlt eine solche Abrede oder ein solcher Ortsgebrauch, beginnt die Verjährungsfrist mit erfolgter Zustellung oder Abrechnung bzw. jedenfalls ab Mietbeendigung (Andreas Béguin, Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, Ziff. 14.12.4).

Gemäss Art. 142 OR darf der Richter die Verjährung nicht von Amtes wegen berücksichtigen.

2.4

Die Berufungsbeklagte macht in ihrer Berufungsantwort nicht geltend, die Einrede der Verjährung erhoben zu haben, weshalb gemäss Art. 142 OR die Verjährungsfrist nicht zu berücksichtigen ist und auch für die Nebenkostenperioden 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016 und 2016/2017 ein Anspruch der Berufungsklägerin besteht, der gemäss den vorinstanzlichen Berechnungen auf total CHF 4'189.45 festzulegen ist (vgl. Urteil der Vorinstanz, S. 26). Dies ergibt zusammen mit dem bereits durch die Vorinstanz zu Recht festgestellten Anspruch der Berufungsklägerin einen Anspruch von total CHF 11'784.45.

3.1

Die Anschlussberufungsklägerin beantragt die vollumfängliche Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils mit der Begründung, die geleisteten Akontozahlungen würden faktisch unzutreffend als «pauschal rückforderbar» behandelt, ohne zwingende Gegenrechnung der effektiv angefallenen und geschuldeten Nebenkosten.

3.2

Entgegen der Ansicht der Anschlussberufungsklägerin wurden die geleisteten Akontozahlungen gerade nicht als «pauschal rückforderbar» behandelt, sondern die Nebenkostenabrechnungen wurden durch die Vorinstanz geprüft, mit der Begründung, dass der Vermieter nur berechtigt ist, die tatsächlichen Aufwendungen, d.h. die ihm effektiv entstehenden Kosten, zu überwälzen. Auf den Seiten 8-26 hat die Vorinstanz sodann die Akontozahlungen den zulässigen Nebenkosten gegenübergestellt und ist dabei zu Recht zu einem Saldo von CHF 11'784.45 gelangt.

4.1

Zur abgewiesenen Widerklage führt die Anschlussberufungsklägerin einzig aus, dass sie daran festhalte, dass die geltend gemachte Gegenforderung (gemäss erstinstanzlichem Rechtsbegehren) bestehe und im Rahmen der Gesamtabrechnung zwischen den Parteien zu berücksichtigen sei. Eventualiter sei sie zumindest zur Verrechnung zuzulassen, um einen allfälligen Zuspruch an die Berufungsklägerin sachgerecht zu reduzieren. Damit werde verhindert, dass die Berufungsklägerin trotz bezogener Leistungen und trotz offener Gegenansprüche wirtschaftlich ungerechtfertigt bevorzugt werde.

4.2

Zur widerklageweise geltend gemachten Forderung hielt der Amtsgerichtspräsident zusammenfassend fest, dass die Berufungsklägerin für die im Zahlungsbefehl des Betreibreibungsamtes […] vom 15. März 2023 genannten Forderungen in Zusammenhang mit der Wohnungsabnahme nicht haftbar sei (nachdem er sich mit jeder separaten Forderung einlässlich auseinandergesetzt hat). Hinsichtlich der Nebenkosten bestehe ein Guthaben der Berufungsklägerin gegenüber der Berufungsbeklagten. Damit sei die Widerklage vollumfänglich abzuweisen.

4.3

Die Berufungsbeklagte resp. Anschlussberufungsklägerin hat sich mit den Entscheidgründen, d.h. mit der Begründung des erstinstanzlichen Entscheides, im Einzelnen auseinanderzusetzen und konkret aufzuzeigen, was am angefochtenen Entscheid oder Verfahren falsch war (vgl. Peter Reetz in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2025, Art. 311 N 36). Diesen Anforderungen genügt die Anschlussberufungsklägerin, welche lediglich daran festhält, dass die Forderung bestehe, in Bezug auf die Widerklage nicht, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.

5.

Zusammenfassend hat die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin den Betrag von CHF 11'784.45 nebst Zins zu 5 % seit 28. Juli 2023 zu bezahlen.

6.1.1

Entsprechend dem Ausgang der Hauptsache sind die Prozesskosten der Vor-instanz neu zu verlegen. Vor der Vorinstanz verlangte die Berufungsklägerin die Zusprechung von CHF 19'600.00 und die Berufungsbeklagte (widerklageweise) die Zusprechung von total CHF 2'729.30. Dies ergibt einen Streitwert von CHF 22'329.30. Die Berufungsklägerin obsiegt im Umfang von CHF 14'513.75 (CHF 11'784.45 + CHF 2'729.30) und somit einem Anteil von 65 % resp. die Berufungsbeklagte einem Anteil von 35 %. Demzufolge hat die Berufungsklägerin 35 % der vorinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 4'600.00 zu tragen, ausmachend CHF 1'610.00 und die Berufungsbeklagte 65 %, ausmachend CHF 2’990.00. Die Berufungsklägerin leistete einen Kostenvorschuss von CHF 3'300.00, weshalb ihr CHF 1'690.00 zurückzuerstatten sind. Die Berufungsbeklagte leistete einen Kostenvorschuss von CHF 800.00, weshalb ihr CHF 2'190.00 in Rechnung zu stellen sind. Auch die Parteientschädigung ist im Verhältnis 65 % zu 35 % zu verteilen.

6.1.2

Advokat André M. Brunner verlangte für das Verfahren vor der Vorinstanz CHF 23’040.55 (inkl. Auslagen und MwSt.). Nach dem Ausgang des Verfahrens steht der Berufungsklägerin somit eine Parteientschädigung von CHF 14'976.35 zu.

6.1.3

Das Honorar, welches der Berufungsbeklagten bei vollständigem Obsiegen zustünde, kürzte die Vorinstanz auf CHF 14'170.30 (inkl. Auslagen und MwSt.). Nach dem Ausgang des Verfahrens steht der Berufungsbeklagten somit eine Parteientschädigung von CHF 4'959.60 zu.

6.1.4

Verrechnet man die beiden Ansprüche auf Parteientschädigung miteinander, hat die Berufungsklägerin einen Anspruch auf eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 10'016.75 aus dem vorinstanzlichen Verfahren.

6.2.1

Im Rechtsmittelverfahren verlangt die Berufungsklägerin noch CHF 11'784.45, was ihr vollumfänglich zugesprochen wird. Die Anschlussberufung wird abgewiesen, soweit die Rechtsbegehren nicht mit der Berufung übereinstimmen. Entsprechend hat die Berufungsbeklagte die Kosten des Berufungs- und Anschlussberufungsverfahrens in Höhe von CHF 3'000.00 zu tragen, welche mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Der von der Berufungsklägerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 ist dieser zurückzuerstatten.

6.2.2

Für das Rechtsmittelverfahren macht Advokat André M. Brunner ein Honorar von total CHF 4'534.40 (inkl. Auslagen und MwSt.) geltend, was gerade noch angemessen erscheint.