§ 27 Nr. 1 Version vom 23.01.2025

1.1 Mietertrag

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Ge- brauch zu überlassen und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Bei Liegenschaften ist es in der Regel der Eigentümer, der seine Wohnung bzw. sein Haus oder nur einzelne Räume davon vermietet. Es besteht auch die Möglich- keit, dass ein Mieter das ganze Mietobjekt oder nur einzelne Räume davon untervermie- tet. Alle Einkünfte aus Vermietung und Untervermietung sind als Einkommen aus unbe- weglichem Vermögen zu versteuern. Sind Liegenschaften an Dritte vermietet, ist der wirklich erzielte und nicht der erzielbare Mietertrag der Veranlagung zugrunde zu legen (BGE 71 I 131). Dies gilt jedoch nicht, wenn die Liegenschaft Verwandten oder ihnen sonst irgendwie nahestehenden Personen (Freundinnen, Freunde usw.) deutlich unter dem Marktwert überlassen wird. In diesen Fällen ist der Eigentümer für den Mietwert der überlassenen Räumlichkeiten steuerpflich- tig, denn der Mieter hat keinen Rechtsanspruch auf die unentgeltliche Überlassung der Wohnung. Es handelt sich um eine freiwillige Leistung, die nur durch einen Unterstüt- zungsabzug berücksichtigt werden kann, sofern der Mieter als unterstützungsbedürftig angesehen werden kann. Zum steuerbaren Mietertrag gehören:

• Die Bruttomietzinseinnahmen einschliesslich der dem Hauswart oder Hausverwalter als Arbeitsentgelt gewährten Mietzinsreduktion;

• Alle Vergütungen der Mieter für Nebenkosten, ausgenommen die Zahlungen für Hei- zung, Warmwasser und Reinigung für Treppenhaus und Vorplatz, soweit sie die tatsäch- lichen Auslagen des Vermieters übersteigen. Sind die Entschädigungen für Heizung, Warmwasser und Reinigung vertraglich im Mietzins inbegriffen, so können die tatsächli- chen Auslagen hierfür von den Mietzinseinnahmen abgezogen werden.

1.2 Vorzugsmietzins

Macht der Mietzins (ohne Nebenkosten) weniger als 50 % der Marktmiete (als Vergleichs- basis kann der Mietwert für die direkte Bundessteuer herangezogen werden) aus, ist zu vermuten, dass wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung eine dem Eigenge- brauch nahekommende Situation vorliegt. In diesem Fall hat der Eigentümer den verein- barten Mietzins und die Differenz zum steuerbaren Mietwert als Einkommen aus unbe- weglichem Vermögen zu versteuern (Urteil BGer 2C.12/2007 vom 22. Februar 2007, in: StR 2007, S. 506).

Solothurner Steuerbuch § 27 Nr. 1 Fassung vom 23.01.2025

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1.3 Vermietung von (möblierten) Liegenschaften / Untervermietung

Mietzinseinnahmen aus der Untervermietung von (möblierten) Wohnungen oder (möb- lierten) Zimmern sind nach Abzug der darauf entfallenden Kosten steuerpflichtig. Von diesem Betrag können pauschal 20 % abgezogen werden. Wird das Vermieten gewerblich über Beherberbungsplattformen wie Airbnb, Housetrip, Wimdu oder 9flats o.ä. betrieben, liegt eine selbständige Erwerbstätigkeit vor. Das ist in der Regel der Fall, wenn jemand mit der Absicht Gewinn zu erzielen mehrere Wohnungen oder Zimmer (unter-)vermietet oder wenn sogenannte hoteltypische Zusatzleistungen er- bracht werden, die über die reinen Vermietungsbemühungen hinausgehen (Angebote wie Verpflegung, tägliche Reinigung, kostenpflichtige Gästebetreuung etc.). Der Gewinn muss in der Steuererklärung als Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit deklariert werden. Möglicherweise stellt das vermietete Objekt Geschäftsvermögen dar.

1.4 Crowdfunding / Crowdinvesting

Über Internetplattformen können Investoren direkt in Immobilien investieren. Der Platt- formbetreiber sucht geeignete Immobilienobjekte auf dem Markt und klärt mit einem Finanzinstitut die Hypothekarbelehnung ab. Dann schreibt er die Immobilie inklusive De- tails wie Objekt- und Lageeigenschaften, Renditeberechnungen und Schätzungen auf sei- ner Internetseite aus und sammelt das benötigte Kapital zum Erwerb der Liegenschaft. Bei diesem sogenannten Crowdinvesting wird der Steuerpflichtige Miteigentümer einer Immobilie. Er wird jedoch nicht Gesellschafter des Plattformbetreibers. Sämtliche beteiligten Personen werden im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Sie gelten ab diesem Zeitpunkt als wirtschaftlich am Ort der gelegenen Sache zugehörig und damit beschränkt steuerpflichtig. Die Erträge (Mietzins) sind als Einkommen aus unbe- weglichem Vermögen zu versteuern.

1.5 Ferienwohnungen

Bei Ferienwohnungen können pauschal 20 % (wenn zusätzlich noch die Wäsche zur Ver- fügung gestellt wird, 30 %) der Mietzinseinnahmen als Gewinnungskosten geltend ge- macht werden. Damit wird der Abnützung des Mobiliars Rechnung getragen.

1.6 WEG-Finanzierung

Gestützt auf das WEG richtet der Bund in Form von Grund- und Zusatzverbilligungen Bei- träge zur Senkung der Eigentümer- und Mieterlasten aus.

1.7 Photovoltaikanlagen

Wird die Dachfläche vermietet, damit der Mieter darauf eine Photovoltaikanlage erstellen kann, ist der vereinbarte Mietzins zu versteuern. Erfolgt eine Einmalzahlung, kommt der Rentensatz zur Anwendung (nur bei Liegenschaften im Privatvermögen). D.h., der Miet- zins wird durch die Anzahl Jahre der Dauer des Mietvertrages geteilt (§ 46 StG).

2 Pacht

Durch den Pachtvertrag verpflichten sich der Verpächter, dem Pächter eine nutzbare Sa- che oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse zu überlassen, und der Pächter, dafür einen Pachtzins zu leisten (Art. 275 OR). Alle Einkünfte aus der Verpachtung sind als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern.

3 Direkte Bundessteuer

Die Regelung bei der direkten Bundessteuer ist identisch.

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