§ 53 Nr. 1 Version vom 26.09.2017

Solothurner Steuerbuch

Ermittlung des Grundstückgewinns § 53 Nr. 1

Gesetzliche Grundlagen 1 § 53 StG Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen Erlös und An- lagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen). 2 Wurde das veräusserte Grundstück durch steueraufschiebende Veräusserung im Sinne von § 50 Absatz 1 Buchstaben a, b oder g erworben, wird für die Berechnung der Anlagekosten auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt. 3 Wurde beim Erwerb des veräusserten Grundstücks die Grund- stückgewinnsteuer gemäss § 50 Absatz 1 Buchstaben c oder f oder Absatz 2 aufgeschoben, so wird für die Berechnung der Anlagekosten auf die bei jener Handänderung veräusserten Grundstücke abgestellt. 4 Gewinne aus der Veräusserung von mehreren Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, werden zusammen- gerechnet.

§ 30 VV StG Mehrere Grundstücke bilden insbesondere eine wirtschaftliche Einheit, wenn sie gemeinsam genutzt werden oder wenn ein Grundstück vor der Veräusserung aufgeteilt worden ist.

Inhalt

1 Im Allgemeinen ....................................................................................................................... 1

2 Gewinnermittlung nach Steueraufschub .............................................................................. 3

1 Im Allgemeinen

Der Grundstückgewinn ist jener Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbs- preis und Aufwendungen) übersteigt (§ 53 Abs. 1 StG). Grundsätzlich wird der Gewinn für jedes veräusserte Grundstück gesondert ermittelt. Deshalb findet in der Regel keine Zusammenrechnung von Gewinnen aus mehreren Veräusserungen statt; ebenso sind Verluste auf einzelnen Grundstücken bei den gewinnbringenden Veräusserungen nicht zu berücksichtigen. Eine Gesamtbetrachtung findet hingegen bei der Veräusserung von mehreren Grundstücken statt, die zusammen eine wirtschaftliche Einheit bilden (§ 53

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Abs. 4 StG). Das ist der Fall, wenn sie gemeinsam genutzt werden oder wenn ein Grund- stück vor der Veräusserung aufgeteilt worden ist (§ 30 VV StG). Davon ist auszugehen bei der Veräusserung eines landwirtschaftlichen Gewerbes, das in aller Regel mehrere Grundstücke umfasst, die zudem nicht einzeln verkauft werden dürfen (Art. 58 BGBB). Als weitere Beispiele kommen in Betracht:

• Gesamthafte Veräusserung mehrerer oder aller Stockwerkeinheiten eines Mehrfa- milienhauses;

• Veräusserung eines Einfamilienhauses, das aufgrund besonderer Umstände mehrere selbständige Grundstücke umfasst (z.B. Garage oder Einstellhallenplatz auf einem separaten Grundstück);

• Parzellierung eines grösseren Baugrundstücks und anschliessender Verkauf aller oder der meisten Parzellen an den gleichen Erwerber.

Nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse müssen sich bei der Ermittlung des Gewinns der Erlös und die Anlagekosten auf das gleiche Grundstück beziehen, und zwar sowohl betreffend Umfang als auch betreffend Inhalt. Massgebend ist dabei der Zustand des Grundstücks bei der Veräusserung, der Grundlage für die Preisfindung gebildet hat und sich im Erlös niederschlägt. Veränderungen am Grundstück seit dem Erwerb sind im Rahmen der Anlagekosten (Erwerbspreis bzw. Aufwendungen) zu berücksichtigen. Das gilt für Veränderungen tatsächlicher und rechtlicher Natur, die sowohl zu einer Verbes- serung und damit zu einer Wertvermehrung als auch zu Wertverminderungen führen können.

Als Beispiele für tatsächliche Veränderungen können genannt werden:

• Parzellierung, Erschliessung,

• Überbauung, Aus- und Umbau,

• Abbruch eines Gebäudes usw.

Deshalb ist bei der Veräusserung einer Bauparzelle, die von einem beim Kauf überbau- ten Grundstück abgetrennt worden ist, der anteilige Erwerbspreis für die Bauparzelle massgebend und nicht der seinerzeitige Kaufpreis für das gesamte Grundstück. Reisst der Eigentümer ein bestehendes Gebäude ab und verkauft das unüberbaute Grundstück, können nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse die Abbruchkosten als An- lagekosten anerkannt werden, nicht aber die beispielsweise vor 10 Jahren aufgewende- ten Umbaukosten für das abgebrochene Gebäude.

Veränderungen rechtlicher Natur ergeben sich aus der Belastung mit Dienstbarkeiten seit dem Erwerb (Wohnrecht, Wegrecht, Näherbaurecht usw.). Solche Wertverminde- rungen sind durch Reduktion der Anlagekosten zu berücksichtigen. Auf der andern Seite muss auch den Aufwendungen für rechtliche Verbesserungen (Ablösung von belasten- den oder Begründung von begünstigenden Dienstbarkeiten, Umzonung) bei den Anla- gekosten Rechnung getragen werden. Weitere Beispiele für die Belastung mit Dienst- barkeiten in StB SO § 49 Nr. 1 und für Verbesserungen (wertvermehrende Aufwendun- gen) in StB SO § 56 Nr. 1.

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Die detaillierten Ausführungen zur Ermittlung des Erlöses finden sich in StB SO § 54 Nr. 1, jene zu den Anlagekosten in StB SO § 55 Nr. 1 und zu den wertvermehrenden Aufwendungen in StB SO § 56 Nr. 1.

2 Gewinnermittlung nach Steueraufschub

Massgebend für die Ermittlung der Anlagekosten sind grundsätzlich die Verhältnisse beim Erwerb des veräusserten Grundstücks durch die steuerpflichtige Person. Ausnah- men ergeben sich jedoch, wenn das Grundstück anlässlich einer Handänderung erwor- ben wurde, die einen Steueraufschub zur Folge hatte (siehe StB SO § 50 Nr. 1). Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden:

Wurde der Steueraufschub dem Veräusserer beim Eigentumswechsel zufolge Erbganges, Erbvorbezuges oder Schenkung (§ 50 Abs. 1 lit. a StG), Eigentumswechsel unter Ehegat- ten (§ 50 Abs. 1 lit. b StG) oder Umstrukturierung (§ 50 Abs. 1 lit. g StG) gewährt, blieb die latente Steuerlast auf dem Grundstück erhalten. Für die Berechnung der Anlagekos- ten wird auf die letzte steuerbegründende Veräusserung dieses Grundstücks abgestellt (§ 53 Abs. 2 StG). Damit bleibt der Erwerb durch die steuerpflichtige Person unbeacht- lich. Vgl. das Beispiel zur güterrechtlichen Auseinandersetzung in StB SO § 50 Nr. 1.

Erfolgte der Steueraufschub wegen Landumlegung (§ 50 Abs. 1 lit. c StG) oder Ersatzbe- schaffung (§ 50 Abs. 1 lit. f, Abs. 2 und § 51 StG), wurde die latente Steuer auf ein ande- res Grundstück des gleichen Eigentümers übertragen. In diesen Fällen sind die Anlage- kosten des ursprünglich veräusserten Grundstücks massgebend (§ 53 Abs. 3 StG), bzw. die Anlagekosten des Ersatzobjekts sind um den Gewinn zu kürzen, dessen Besteuerung aufgeschoben wurde.

Beispiel: Ersatzbeschaffung eines Eigenheimes und spätere Veräusserung des Ersatz- objektes (Fortsetzung des Beispiels in StB SO § 51 Nr. 1, Fall 2) Erlös 2007 500‘000 Anlagekosten 1993 400‘000 Gewinn auf dem veräusserten Eigenheim 2007 100‘000 Reinvestition 2007 (Anlagekosten Ersatzobjekt) 430‘000 Steueraufschub auf Gewinn von 30‘000 Zu versteuernder Gewinn 2007 70‘000 Erlös Ersatzobjekt 2017 550‘000 Anlagekosten Ersatzobjekt 2007 430‘000 ./. Steueraufschub auf Gewinn 2007 – 30‘000 Massgebende Anlagekosten Ersatzobjekt = Anlagekosten des 400‘000 400‘000 ursprünglichen Eigenheimes Zu versteuernder Gewinn 2017 150‘000 Für die Berechnung der Steuer auf dem Gewinn 2017 gilt eine Besitzesdauer von 24 Jahren, nämlich von 1993 – 2017 (siehe dazu StB SO § 57 Nr. 1).

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Befand sich das ursprüngliche Eigenheim in einem anderen Kanton, ist gleich zu verfah- ren. Für die Ermittlung des im Kanton Solothurn steuerbaren Grundstückgewinns sind

die Anlagekosten des früheren Eigenheimes im andern Kanton massgebend. Folglich

sind die Anlagekosten im Kanton Solothurn um den Gewinn zu kürzen, dessen Besteue-

rung dort aufgeschoben wurde.

Ein allfälliger Verlust auf dem Ersatzobjekt ist mit dem Gewinn, dessen Besteuerung aufgeschoben wurde, zu verrechnen. Besteuert wird nur der Rest. Übersteigt der Verlust auf dem Ersatzobjekt den aufgeschobenen Gewinn, resultiert insgesamt ein Verlust. Die

Besteuerung des aufgeschobenen Gewinns entfällt definitiv.

Wirtschaftlich unter Druck geraten, muss Odermatt die Eigentumswohnung in Olten im

nur noch einen Verkaufserlös von CHF 600‘000 (Variante: CHF 550‘000) realisieren. Der

Bei einer Teilveräusserung des Ersatzobjekts sind die anteiligen Anlagekosten des ver- äusserten und des weiterhin selbst bewohnten Teils zu ermitteln. Wenn die Anlagekos-

falls ist der damalige Gewinn ganz zu versteuern, wenn die neu berechneten Anlagekos-

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Beispiel: Pierre Pfister hat vor 10 Jahren sein Einfamilienhaus, das seinerzeit

CHF 500‘000 gekostet hatte, für CHF 600‘000 verkauft. Als Ersatz hat er eine gross-

bewohnt hat. Nun teilt er die Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten auf, Nr. 1 mit

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Beispiel (Variante 2): Erlös für das Eigenheim CHF 650‘000, die Anlagekosten haben CHF 570‘000 betragen. Erlös Eigenheim 650‘000 ursprüngliche Anlagekosten 570‘000 Gewinn (Steueraufschub, da Erlös vollständig reinvestiert) 80‘000

60/100 40/100 Erlös 420‘000 Anteilige Anlagekosten Ersatzobjekt 600‘000 400‘000 Gewinn aus Veräusserung vor Besitzesdauerabzug 20‘000 Die anteiligen Anlagekosten des Ersatzobjekts sind nun tiefer als der Erlös für das ursprüngliche Eigenheim, aber höher als dessen Anlagekosten. Im Ergebnis ist der Gewinn nun nur noch zum Teil reinvestiert. Der nicht reinvestierte Teil ist zu versteu- ern. Erlös 650‘000 Anteilige Anlagekosten Ersatzobjekt 600‘000 Nicht reinvestiert, zu versteuern 50‘000 50‘000 Steueraufschub bleibt auf (80‘000 – 50‘000) 30‘000 Total steuerbarer Gewinn (vor Besitzesdauerabzug) 70‘000

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