§ 57 Nr. 1 Steuerberechnung: Besitzesdauerabzug

S olothurner S teuerbuch

S teuerberechnung: Bes itzes dauerabzug § 57 Nr. 1

Ges etzliche Grundlagen § 57 StG VI. Steuerberechnung

1. Abzug nach Besitzesdauer

1 Der steuerbare Gewinn wird nach einer Besitzesdauer von 5 Jahren um je 2% für jedes weitere Jahr reduziert, höchstens um 50% nach einer Besitzesdauer von 30 Jahren. 2 Absatz 1 ist nicht anwendbar auf Grundstückgewinne im Sinne von § 48 Absatz 1 Buchstabe d. 3 Als Beginn und Ende der Besitzesdauer gelten

a) das Datum der öffentlichen Beurkundung;
b) bei Fehlen einer öffentlichen Beurkundung: der Zeitpunkt des Übergangs der Verfügungsgewalt, im Fall von Dienst- barkeiten der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses;
c) bei Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatver- mögen und umgekehrt: der Zeitpunkt der Überführung.

4 Bei Erwerb durch steueraufschiebende Veräusserung wird für die Berechnung der Besitzesdauer auf die letzte steuer- begründende Veräusserung abgestellt.

§ 31 VV StG Beginn und Ende der Besitzesdauer § 57 1 Als Beginn und Ende der Besitzesdauer gelten bei Verstei- gerung der Zeitpunkt des Zuschlags, bei aufschiebend bedingter Veräusserung der Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung. 2 Der Zeitpunkt des Baues, der Erweiterung oder des Abbruchs von Gebäuden und Anlagen fällt für die Berechnung des Besitzesdauerabzuges nicht in Betracht.

Inhalt

1 Steuerberechnung im Allgemeinen ....................................................................................... 2

2 Besitzesdauerabzug ................................................................................................................ 2

2.1 Zweck ....................................................................................................................................... 2

2.2 Umfang .................................................................................................................................... 2

2.3 Beginn und Ende ..................................................................................................................... 3

Fassung vom 26.10.2017 In Kraft ab 01.11.2017 Ersetzt Fassung vom -

1 S teuerberechnung im Allgem einen

Die Differenz zwischen dem Erlös und den (tieferen) Anlagekosten, ist der Grundstück- gewinn, oft auch als Reingewinn bezeichnet. Wenn bei Ersatzbeschaffungen nicht der ganze Erlös reinvestiert wird, erfolgt in diesem Umfang kein Steueraufschub. In diesen Fällen ist, um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln, dieser Reingewinn um jenen Teil zu kürzen, der in das Ersatzobjekt fliesst. Die Details dazu mit Berechnungsbeispie- len finden sich in StB SO § 53 Nr. 1.

Für die Steuerberechnung ist der auf diese Weise ermittelte Grundstück- oder Reinge- winn um den Besitzesdauerabzug zu kürzen, was dann zum steuerbaren Gewinn führt. Trotz dieser Bezeichnung gilt nicht bloss der steuerbare, sondern der gesamte, gemäss den §§ 53 – 56 StG ermittelte Grundstückgewinn als besteuert. Denn der Besitzesdauer- abzug ist – wie sich aus der systematischen Stellung im Gesetz ergibt – ein Bestandteil der Steuerberechnung und hat damit tarifliche Funktion. Das zeigt auch die Regelung in einigen anderen Kantonen, in denen der Besitzesdauerabzug nicht vom Grundstückge- winn sondern vom Steuerbetrag erfolgt.

2 Bes itzes dauerabzug

Für die Ermittlung des steuerbaren Gewinns wird der Gewinn nach einer Besitzesdauer von fünf Jahren um je 2% für jedes weitere Jahr reduziert, höchstens um 50% nach ei- ner Besitzesdauer von 30 Jahren (§ 57 Abs. 1 StG).

2.1 Zw eck

Hauptgrund für diese Entlastung ist die gesetzgeberische Absicht, Wertsteigerungen, die auf langjähriges Halten von Grundeigentum zurückzuführen sind, milder zu besteuern als kurzfristig erzielte, unverdiente (Spekulations-) Gewinne. Ausserdem ist es eine mög- liche Methode zur (schematischen) Berücksichtigung der Teuerung, d.h. rein inflations- bedingte Nominalwertsteigerungen von der Steuer auszunehmen.

Keinen Anspruch auf den Besitzesdauerabzug haben Anstalten und Stiftungen von öf- fentlichen Gemeinwesen mit wirtschaftlicher Zwecksetzung, die gemäss § 48 Abs. 1 lit. c und d StG der Grundstückgewinnsteuer unterliegen (§ 57 Abs. 2 StG; vgl. StB SO § 48 Nr. 2). In diesen Fällen erzielen nämlich die Steuerpflichtigen die Grundstückgewinne im Rahmen ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit, deren Ergebnis in der Regel auch ungekürzt der Gewinnsteuer unterliegt.

2.2 Um fang

Der Besitzesdauerabzug wird nur für v olle Jahre (d.h. für ganze 365 bzw. 366 Tage) gewährt. Damit erfolgt bei einem Grundstück, das am 1. September 2011 gekauft und am 31. August 2017 wieder verkauft wurde, kein Abzug. Erst nach einer Besitzesdauer von ganzen sechs Jahren, also bei einem Verkauf am 1. September 2017, wird der Ge- winn um 2% reduziert, bei einem Verkauf ab dem 1. September 2018 um 4%, usw. Mit dem Abzug kann der steuerbare Gewinn nach einer Besitzesdauer von 30 Jahren höchs-

Solothurner Steuerbuch § 57 Nr. 1 Fassung vom 26.10.2017

tens um 50% reduziert werden. Das ist naheliegend, wird doch nur der in den letzten 30 Jahren entstandene Mehrwert mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst (vgl. StB SO

§ 55 Nr. 1).

2.3 Beginn und Ende

Die Besitzesdauer beginnt und endet mit dem Abschluss des Kauf- oder Tauschvertrages, d.h. mit dem Datum der öffentlichen Beurkundung (§ 57 Abs. 3 lit. a StG; KSGE 1992 Nr. 13; KRKE 1984 Nr. 18) und nicht mit der Eintragung in das Grundbuch (so aber Urteil KSG SGSTA.2011.98 vom 08.07.2013i.S. M., das fälschlicherweise die öffentliche Beurkun- dung mit dem Eintrag in das Grundbuch gleichsetzt). Wurde der Vertrag unter einer auf-

schiebenden Bedingung abgeschlossen, ist indessen der Eintritt der Bedingung

massge-

bend (§ 31 Abs. 1 VV StG), da der Vertrag seine Wirkung erst auf diesen Zeitpunkt hin

entfaltet. Bei einer Versteigerung entspricht der Zuschlag dem Abschluss des

Kaufver-

trages (Art. 229 OR), so dass die Besitzesdauer zu diesem Zeitpunkt beginnt oder endet

(§ 31 Abs. 1 VV StG). Wurde das Grundstück

in mehreren Tranchen erworben, ist der

Gewinn unter Berücksichtigung der Besitzesdauer für jeden Teil separat zu ermitteln. Hingegen fällt der Zeitpunkt des Baues, der Erweiterung oder des Abbruchs von Gebäu-

den und Anlagen für die Berechnung des Besitzesdauerabzuges		nicht in Betracht (§ 31
Abs. 2 VV StG).

Beis piel: Zeno Zuber verkauft im August 2017 sein Einfamilienhaus mit Garage, das auf einem Grundstück im Halt von 1‘000 m2 steht, zum Preis von CHF 800'000. Die Baupar- zelle von 600 m2 hat er im April 1994 für CHF 90'000 erworben und das Haus im Jahr 1996 mit Kosten von CHF 400'000 erstellt. Für einen Erweiterungsbau konnte er im Mai 2000 die angrenzende Parzelle von 400 m2 zukaufen, allerdings bereits zu einem Preis von CHF 100'000. Der im darauffolgenden Jahr errichtete Anbau auf dem vereinigten

Grundstück kostete weitere CHF 100'000.

Für die separate Ermittlung der Teilgewinne muss der Erlös sachgerecht auf die beiden gestaffelt erworbenen Grundstückteile verlegt werden (die gesonderten Anlagekosten sind bekannt). Eine mögliche Lösung kann darin bestehen, den Erlös auf Land und Ge- bäude aufzuschlüsseln, den Landerlös (Annahme: CHF 250/m2) dann nach Fläche aufzu-

teilen, jenen für das Gebäude nach Gebäudeversicherungswert		(Annahme: 75% / 25%).
Das ergibt die folgende Gewinnberechnung:	Erwerb 1994	Erwerb 2000	Total
Erlös Land (60%/40%)	150‘000	100‘000	250‘000
Gebäude (75%/25%)	412‘500	137‘500	550‘000
Total	562‘500	237‘500	800‘000
Anlagekosten Land	- 90‘000	- 100‘000	- 190‘000
Gebäude	- 400‘000	- 100‘000	- 500‘000
Grundstückgewinn	72‘500	37‘500	110‘000
Besitzesdauer 1994 – 2017, 23 Jahre, 36%	26‘100		- 26‘100
Besitzesdauer 2000 – 2017, 17 Jahre, 24%		9‘000	- 9‘000
Steuerbarer Grundstückgewinn			74‘900
Solothurner Steuerbuch § 57 Nr. 1		Fassung	vom 26.10.2017

Erzielt der Verkäufer auf dem einen Teil des Grundstücks einen Gewinn und auf

dem

andern einen Verlust, wird der Besitzesdauerabzug auf dem (kleineren) Gesamtgewinn

gewährt. Denn nur dieser wird besteuert. Für die Berechnung

ist aber die Besitzesdauer

desjenigen Teils des Grundstücks massgebend, auf dem ein Gewinn erzielt worden ist.

Beis piel (Variante 1): Zeno Zuber verkauft im August 2017 sein Einfamilienhaus mit

Garage, das auf einem Grundstück im Halt von 1‘000 m2 steht, zum Preis von

CHF 670'000. Die Bauparzelle von 600 m2 hat er im April 1994 für CHF 90'000 erworben und das Haus im Jahr 1996 mit Kosten von CHF 370'000 erstellt. Für einen Erweiterungs- bau konnte er im Mai 2000 die angrenzende Parzelle von 400 m2 zukaufen, allerdings bereits zu einem Preis von CHF 100'000. Der im darauffolgenden Jahr errichtete Anbau

auf dem vereinigten Grundstück kostete weitere CHF 80'000.

teilen, jenen für das Gebäude nach Gebäudeversicherungswert		(Annahme: 80% / 20%).
Das ergibt die folgende Gewinnberechnung:	Erwerb 1994	Erwerb 2000	Total
Erlös Land (60%/40%)	132‘000	88‘000	220‘000
Gebäude (80%/20%)	360‘000	90‘000	450‘000
Total	492‘000	178‘000	670‘000
Anlagekosten Land	- 90‘000	- 100‘000	- 190‘000
Gebäude	- 370‘000	- 80‘000	- 450‘000
Grundstückgewinn	32‘000	- 2‘000	30‘000
Besitzesdauer 1994 – 2017, 23 Jahre, 36%	(11‘520)		- 10‘800
Besitzesdauer 2000 – 2017, 17 Jahre, 24%		0	0
Steuerbarer Grundstückgewinn			19‘200

Beis piel (Variante 2): Zeno Zuber verkauft im August 2017 sein Einfamilienhaus mit

Garage, das auf einem Grundstück im Halt von 1‘000 m2 steht, zum Preis von

auf dem vereinigten Grundstück kostete weitere CHF 80'000.

teilen, jenen für das Gebäude nach Gebäudeversicherungswert	(Annahme: 70% / 30%).
Das ergibt die folgende Gewinnberechnung:
Solothurner Steuerbuch § 57 Nr. 1	Fassung	vom 26.10.2017

	Erwerb 1994	Erwerb 2000	Total
Erlös Land (60%/40%)	132‘000	88‘000	220‘000
Gebäude (70%/30%)	315‘000	135‘000	450‘000
Total	447‘000	223‘000	670‘000
Anlagekosten Land	- 90‘000	- 100‘000	- 190‘000
Gebäude	- 370‘000	- 80‘000	- 450‘000
Grundstückgewinn	- 13‘000	43‘000	30‘000
Besitzesdauer 1994 – 2017, 23 Jahre, 36%
Besitzesdauer 2000 – 2017, 17 Jahre, 24%		(10‘320)	- 7‘200
Steuerbarer Grundstückgewinn			22‘800
In jenen Fällen, in denen der Vertrag nicht	öffentlich zu beurkunden ist (insbesondere

wirtschaftliche Handänderung mit Übertragung der Aktienmehrheit an einer Immobili-

engesellschaft), gilt als Beginn und Ende der Besitzesdauer der Zeitpunkt des			Übergangs
der Verfügungsgewalt. Das ist in der Regel bei Abschluss des		Vertrages der Fall (§ 57

Abs. 3 lit. b StG), bei öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen mit Rechtskraft

des Entscheids. Bei Überführung von Geschäftsvermögen in das

Privatvermögen und

umgekehrt beginnt und endet die Besitzesdauer im Zeitpunkt der jeweiligen Überfüh-

rung (§ 57 Abs. 3 lit. c StG).

Wird bei einer Veräusserung die Besteuerung	im Sinne von §§ 50 oder 51 StG aufge-
schoben, unterbricht dies die Besitzesdauer	nicht. Bei der nächsten Veräusserung wird

für die Berechnung der Besitzesdauer – gleich wie für die Ermittlung der Anlagekosten (53 Abs. 2 und 3 StG) – auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt (§ 57

Abs. 4 StG).

Begründet der Eigentümer auf seinem Grundstück ein selbständiges und dauerndes Bau- recht, das er als Grundstück in das Grundbuch aufnehmen lässt, löst dies keine Grund- stückgewinnsteuer aus (§ 27 lit. c StG). Bei der späteren Veräusserung des Baurechts- grundstücks ist deshalb die Besitzesdauer des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks

anzurechnen (Urteil BGer 2C_704/2013 vom 01.05.2014). Anders

verhält es sich jedoch,

wenn ein Baurecht an einer überbauten Liegenschaft zu Gunsten eines Dritten begrün- det wird. Dieses Geschäft stellt eine steuerbare Veräusserung des Gebäudes dar (vgl. StB SO § 49 Nr. 1), mit der beim Bauberechtigten die Besitzesdauer neu zu laufen be-

ginnt. Gleich zu beurteilen ist auch der Heimfall der Bauwerke beim Untergang			des Bau-
rechts, so dass in diesem Fall für Land und	Gebäude unterschiedliche Besitzesdauern gel-
ten (vgl. die vorstehenden Beispiele).
Solothurner Steuerbuch § 57 Nr. 1		Fassung	vom 26.10.2017