1.1 Wohnrecht 6–7

1.2 Mietvertrag 8

1.3 Nutzniessung 9–10

2.1 Wohnrecht und Mietvertrag 11–13

2.2 Nutzniessung 14–15

2.3 Barwerttabelle 16–18

3.1. Wohnrecht 19–20

3.2 Nutzniessung 21–22

1.1 Wohnrecht

6 Das Wohnrecht7 besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil eines sol- chen Wohnung zu nehmen. Es ist durch den Wohnrechtsberechtigten persönlich auszu- üben und dementsprechend weder übertragbar noch vererblich.

7 Der Übergang des Eigentums an einem wohnrechtsbelasteten Grundstück auf den Erwerber erfolgt mit dem Grundbucheintrag. Der Besitzesantritt, ab welchem der Erwerber das Grundstück bei der Einkommens- und Vermögenssteuer zu versteuern hat, weicht in der Regel nicht wesentlich vom Zeitpunkt des Grundbucheintrags ab.

1.2 Mietvertrag

8 Durch einen Mietvertrag8 verpflichtet sich der Vermieter eines Grundstückes, dem Mieter den Gebrauch am Grundstück zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. Bei der Anrechnung weiterer Leistungen im Sinne von § 114 Abs. 1 StG spielt es keine Rolle, ob der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wird oder nicht. Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen9.

1.3 Nutzniessung

9 Die Nutzniessung10 verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss des Gegenstandes (be- wegliche Sache, Grundstück, Recht oder Vermögen). Die Nutzniessung an einem Grund- stück gewährt der nutzniessungsberechtigten Person das Recht, das Grundstück selber zu nutzen oder zu vermieten bzw. zu verpachten.

10 Bei der Veräusserung eines nutzniessungsbelasteten Grundstücks erfolgt der Eigentums- übergang auf den Erwerber im Zeitpunkt des Grundbucheintrags, der Besitzesantritt jedoch erst mit dem Ablauf der Nutzniessung. Die nutzniessungsberechtigte Person muss das Grundstück bis zum Ablauf der Nutzniessung bei der Einkommens- und Vermögenssteuer versteuern11.

6 Vgl. Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., § 220 N 40 und 43; vor der Veräusserung bestehende Nutzungsrechte führen zu einem geringeren Verkehrswert des Grundstücks (vgl. ebenda). 7 Art. 776–778 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907, ZGB, SR 210. 8 Art. 253 ff. des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligatio- nenrecht) vom 30. März 1911, OR, SR 220. 9 Der obligationenrechtliche Mietvertrag erhält durch die Vormerkung im Grundbuch eine gegenüber jedermann geltende dingliche Wirkung; Art. 261b OR i.V.m. Art. 959 ZGB. 10 Art. 745–775 ZGB. 11 § 22 Abs. 1 Bst. a und b sowie § 40 Abs. 2 StG.

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2.1 Wohnrecht und Mietvertrag

11 Bei der Berechnung des Barwerts eines Wohnrechts (Kapitalisierung) ist als Ertragsbasis bzw. Nutzungswert vom aktuellen jährlichen Marktmietwert auszugehen. Dieser wird durch eine Hochrechnung des im Veräusserungsjahr einkommenssteuerlich massgebenden Ei- genmietwerts von 65 % auf 100 %12 ermittelt oder durch die Schätzungsabteilung der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt.

12 Bei der Barwertberechnung werden folgende mit dem Wohnrecht verbundenen Nebenleis- tungen mitberücksichtigt, wenn sie vom Grundstückserwerber übernommen werden:

• objektbezogene Nebenkosten (z.B. Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Abwasser, Ver- waltung, Service-Abonnemente, Hauswartung, Verbrauch [für Telefon oder Kabelfern- sehen]);

• subjektbezogene Nebenkosten (z.B. Lieferung von Naturalien).

13 Der Barwert unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Leistungen aus Mietverträgen und der damit verbundenen Nebenleistungen wird analog zur Bestimmung des Barwerts beim Wohnrecht ermittelt (vgl. N 11 f.). Im Unterschied dazu wird jedoch nicht auf den auf 100 % hochgerechneten Eigenmietwert, sondern auf den marktüblichen Ertrag abgestellt.

2.2 Nutzniessung

14 Im Gegensatz zum Wohnrecht erbringt der Grundstückserwerber eines durch den Veräusse- rer im Zusammenhang mit der Grundstücksveräusserung mit einer Nutzniessung belaste- ten Grundstücks nur soweit zu kapitalisierende weitere Leistungen im Sinne von § 114 Abs. 1 StG, als er Leistungen zu übernehmen hat, die zivilrechtlich vom Nutzniesser zu tragen sind13. Dazu gehören die Tragung bzw. Zahlung von:

• Kosten des gewöhnlichen Unterhalts und der Bewirtschaftung (Bestandessicherung, Ausbesserung und Erneuerung) des Grundstücks;

• Versicherungsprämien, Abgaben und Steuern;

• Zinsen auf Kapitalschulden;

• objektbezogene Nebenkosten (vgl. N 12);

• subjektbezogene Nebenkosten (vgl. N 12).

Massgebend ist der jeweilige Jahresertrag.

15 Im Weiteren gelten als weitere Leistungen im Sinne von § 114 Abs. 1 StG Kaufpreisleis- tungen14 des Erwerbers vor dem Ablauf der Nutzniessung (Anzahlungen)15. Massgebend ist der darauf berechnete Jahresertrag (3.5 % p.a.).

12 Gemäss § 22 Abs. 2 StG werden die Eigenmietwerte mit dem Ziel festgelegt, unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse 65 % des Marktmietwerts zu erfassen. 13 Art. 764 ff. ZGB. 14 Nicht darunter fallen Kapitalschulden (Hypotheken). 15 Bei einem Grundstück, bei welchem die Ausübung der Nutzniessung gemäss Art. 745 Abs. 3 ZGB auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder des Grundstücks beschränkt ist, ist der vertragliche Kaufpreis im Verhältnis der entsprechenden Grundstückverkehrswerte aufzuteilen. Eine weitere Leistung des Erwerbers liegt vor, wenn der auf den Nutzniessungsteil entfallende Teilkaufpreis vor dem Ablauf der Nutzniessung zu erbringen ist.

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2.3 Barwerttabelle

3. Beispiele

3.1 Wohnrecht

1. 1945) und dessen Ehefrau Y (geboren: 2. April 1950) zulasten des Grundstücks im Grund-

1. 1) Für die Berechnung des Barwerts des objektbezogenen Jahresertrags ist der höhere Kapitalisierungsfaktor (12.69; Ehefrau)

massgebend

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1. 2) Marktmietwert/Jahr = Eigenmietwert/Jahr (CHF 12 000) : 65 x 100 (Hochrechnung auf 100 %); ein Abzug von Unter-

3.2 Nutzniessung

1. 1) Für die Berechnung des Barwerts des objektbezogenen Jahresertrags ist der höhere Kapitalisierungsfaktor (12.69; Ehefrau)

massgebend

1. 2) Ertrag auf Anzahlung = 3.5 % x Anzahlung (CHF 50 000)

Schwyz, 16. Dezember 2025