2.1.1. Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen

Eine wirtschaftliche Handänderung liegt vor bei der Veräusserung von Mehrheitsbe- teiligungen an einer Immobiliengesellschaft, wodurch der Veräusserer dem Erwerber die Herrschaft über die Gesellschaft verschafft. Als Mehrheitsbeteiligung gilt in der Regel eine Beteiligung von mehr als 50 %. In Einzelfällen kann bereits eine Beteili- gung von 50 % als Mehrheitsbeteiligung qualifizieren. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Minderheits- oder Mehrheitsbeteiligung die Hand gewechselt hat, sind die Stimmrechtsverhältnisse im Zeitpunkt der wirtschaftli- chen Handänderung massgebend. In wirtschaftlicher Hinsicht wirken der Erwerb der beherrschenden Beteiligung, res- pektive die Übertragung der Beherrschung an der Gesellschaft, wie die Übertragung der Gesellschaftsgrundstücke selbst. Die Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Betriebsgesellschaft ist dage- gen keine wirtschaftliche Handänderung (vgl. Ziff. 2.1.3).

2.1.2. Veräusserung von Minderheitsbeteiligungen

Nicht nur der Verkauf von Mehrheitsbeteiligungen, sondern auch die Veräusserung von mehreren Minderheitsbeteiligungen, die im Paket eine Mehrheitsbeteiligung bil- den, erfüllt den Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung, sofern die Veräusse- rer zusammenwirken.

01.01.2016 - 1/5 - ersetzt 01.07.2014

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StP 127 Nr. 1

Wird eine tranchenweise und/oder zeitlich gestaffelte Veräusserung einer Mehrheits- beteiligung vereinbart, so werden die einzelnen Tranchen zusammengerechnet, auch wenn diese für sich allein unter 50 % zu stehen kommen (siehe auch Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, N.100 zu § 216).

2.1.3. Abgrenzung Immobiliengesellschaft - Betriebsgesellschaft

Ein Aktienkäufer, der sich eine mehrheitliche Beteiligung an einer Betriebsgesell- schaft verschafft, will in der Regel eine weitgehende Beherrschung des gesamten Unternehmens erlangen. Ein nur nebensächliches Motiv ist in diesem Fall, die Verfügungsmacht über Gesell- schaftsgrundstücke zu erwerben. Die Liegenschaften einer Betriebsgesellschaft bil- den lediglich die sachliche Grundlage für den vordergründig wesentlichen Ge- schäftsbetrieb. Eine Gesellschaft charakterisiert sich dann als Immobiliengesellschaft, wenn ihr Zweck ausschliesslich oder mindestens zur Hauptsache im Erwerb, der Verwaltung, dem Wiederverkauf und der Überbauung von Grundstücken besteht. Entscheidend für die Qualifikation als Immobilien- oder Betriebsgesellschaft sind die tatsächlichen Verhältnisse aufgrund der Geschäftstätigkeit zum Zeitpunkt der Beteiligungs- veräusserung bzw. des Wechsels der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungs- gewalt und der Blickwinkel des Erwerbers. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich um eine Immobiliengesellschaft, wenn der

• Erwerber der Aktienmehrheit einer Betriebsgesellschaft am bisherigen Geschäfts- betrieb von vornherein kein oder höchstens ein nebensächliches Interesse hat;

• Erwerber sich mit dem Aktienkauf vor allem die Verfügungsgewalt über die Gesell- schaftsgrundstücke sichert;

• Kaufpreis sich im Wesentlichen nach dem Grundstückswert bestimmt.

2.2.1. Tatbestand

Bei sogenannten Kettengeschäften schliesst der Veräusserer mit einem Käufer einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück ab. Dieser wird jedoch nicht grundbuchamtlich vollzogen. Der ursprüngliche Käufer lässt nun einen Dritten in den Kaufvertrag eintreten. Dies kann aufgrund einer Substitutionsklausel, der entgeltlichen Übertragung eines Kauf- oder Rückkaufrechtes an einem Grundstück oder aufgrund des Verzichts auf ein Kauf- oder Rückkaufrechts gegen Entgelt erfolgen (siehe die nicht abschliessende Aufzählung in § 27 StV). Wesentlich ist, dass der ursprüngliche Käufer eine quasieigentümerähnliche Stellung innehat und gestützt darauf wie ein Eigentümer über das Grundstück verfügen kann.

ersetzt 01.07.2014 - 2/5 - 01.01.2016

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StP 127 Nr. 1

Die wirtschaftliche Verfügungsgewalt geht in der Regel mittels obligatorischer Ver- pflichtung (siehe § 27 Ziff. 2 - 4 StV) über; dieser Übergang kann aber auch mittels blosser Duldung des Eigentümers erfolgen. Der Tatbestand ist erfüllt, wenn der Dritte mit dem Veräusser den Kaufvertrag ein- geht und diesen auch grundbuchamtlich vollzieht. Beim Kettengeschäft werden folgende Transaktionen besteuert:

• Kaufvertrag Veräusserer / Käufer = erste wirtschaftliche Handänderung

• Vertragseintritt (Käufer / Dritter) = zweite wirtschaftliche Handänderung.

Die zivilrechtliche und grundbuchamtlich vollzogene Handänderung bleibt hingegen steuerfrei.

2.2.2. Beispiel

A (Veräusserer) schliesst mit B einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück über CHF 2 800 000 ab (Anlagenkosten von CHF 1 500 000). Mit öffentlich beurkundetem Nachtrag zum Kaufvertrag wird vereinbart, dass anstelle von B neu C als Käufer in den Kaufvertrag eintritt. C bezahlt an B CHF 300 000. In der Folge erwirbt C von A das entsprechende Grundstück. Die erste wirtschaftliche Handänderung erfolgt beim Verkauf von A an B und die zweite beim Verkauf von B an C. Die zivilrechtliche Handänderung zwischen A und C bleibt hingegen steuerlich unbeachtlich.

1. a) Bemessung Grundstückgewinnsteuer

• erste wirtschaftliche Handänderung (A an B) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Anlagekosten ./. CHF 1 500 000 Grundstückgewinn CHF 1 300 000

• zweite wirtschaftliche Handänderung (B an C) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Entgelt für Vertragseintritt CHF 300 000 Anlagekosten ./. CHF 2 800 000 Grundstückgewinn CHF 300 000

1. b) Bemessung Handänderungssteuer

• erste wirtschaftliche Handänderung (A an B) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Handänderungssteuer 1% auf CHF 2 800 000

• zweite wirtschaftliche Handänderung (B an C) Kaufpreis gem. öffentlich beurkundetem Kaufvertrag CHF 2 800 000 Entgelt für Vertragseintritt CHF 300 000 massgebender Kaufpreis CHF 3 100 000 Handänderungssteuer 1% auf CHF 3 100 000

01.01.2016 - 3/5 - ersetzt 01.07.2014

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