137-01-V2019-01.01.pdf
Steuerverwaltung
StP 137 Nr. 1
Handänderungssteuer
1. Allgemeines
Der Handänderungssteuer unterliegen Eigentumsübertragungen von Grundstücken von natürlichen und juristischen Personen. Der Veräusserung von Grundstücken ist die Veräusserung von Anteilen an solchen gleichgestellt (126 Abs. 2 StG). Ebenso fallen wirtschaftliche Handänderungen in den Anwendungsbereich der Handänderungssteuer (§ 137 Absatz 2 StG).
2. Steuersubjekt
Die Handänderungssteuer ist gemäss § 141 Absatz 1 StG vom Erwerber zu entrich- ten. Gemäss § 141 Absatz 2 StG haftet der Veräusserer für die Steuer solidarisch. Die Steuern vom Grundeigentum sind gemäss § 68 EG ZGB grundpfandgesichert (§ 198 StG).
3. Steuerobjekt
Die Steuer wird gemäss § 139 StG von der Gesamtsumme der Leistungen erhoben, die dem Veräusserer zufliessen oder die der Erwerber zu dessen Gunsten gegen- über Dritten übernimmt (vgl. StP 139 Nr. 1).
4. Steuersatz
Gemäss § 140 StG beträgt der Steuersatz einheitlich 1 %.
5. Steuerbefreiung
5.1. Grundsatz
Gemäss § 138 Absatz 1 StG sind die folgenden, in § 129 Absatz 1 Ziffern 1 bis 9 StG aufgeführten Eigentumswechsel von der Handänderungssteuer befreit:
Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung;
Handänderung unter Ehegatten, zwischen Eltern und Nachkommen (Kinder, En- kelkinder etc.) Stief- oder Schwiegerkindern und zwischen Geschwistern;
Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereini- gung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie Landumlegungen im Ent- eignungsverfahren oder bei drohender Enteignung;
Ersatzbeschaffung von selbstgenutzten Wohnliegenschaften oder von betriebs- notwendigem Anlagevermögen von Landwirtschaftsbetrieben.
Gemäss Artikel 3 Absatz 4 StHG sind eingetragene Partnerinnen oder Partner steuerrechtlich Ehegatten gleichgestellt (vgl. StP 12 Nr. 1). Handänderungen unter Partnerinnen oder Partner in eingetragener Partnerschaft sind daher ebenfalls von der Handänderungssteuer befreit.
01.01.2019 - 1/3 - ersetzt 01.01.2014
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StP 137 Nr. 1
5.2. Gemischter Erbvorbezug
Beim Erbvorbezug handelt es sich um ein Rechtsgeschäft, bei dem der Veräusserer mit Rücksicht auf die Person des Erwerbers als Erbanwärter auf ein Entgelt ganz oder offenkundig teilweise verzichtet. Ein Erbvorbezug kann nur durch Erbanwärter (pflichtteilsgeschützte oder erbvertrag- lich eingesetzte Erben) getätigt werden. Voraussetzung für die Befreiung von der Handänderungssteuer infolge Erbvorbezugs ist es daher, dass die Veräusserung der Liegenschaft ganz oder mindestens teilweise unentgeltlich vollzogen worden ist. Liegt der Veräusserungserlös der Liegenschaft an einen Erbanwärter unter dem amt- lichen Verkehrswert, handelt es sich um einen gemischten Erbvorbezug. In diesem Fall wird eine vollständige Befreiung von der Handänderungssteuer gewährt.
5.3. Direkte Ausgleichszahlungen bei Umstrukturierung nach § 21 StG
Bei Umstrukturierungen nach § 21 StG unterstehen direkte Ausgleichszahlungen für stille Reserven auf den übertragenen Liegenschaften der Handänderungssteuer.
5.4. Aufzahlungen und freihändiger Verkauf bei Landumlegungen
Von der Steuerbefreiung ausgenommen bleiben allfällige Aufzahlungen und der frei- händige Verkauf bei Landumlegungen.
5.5. Ersatzbeschaffungen gemäss § 129 Absatz 1 Ziffern 8 und 9 StG
Die Steuerbefreiung gilt gemäss § 138 Absatz 2 StG nur im Umfang der Reinvestition des Veräusserungserlöses in das Ersatzobjekt. Dies zeitigt folgende Auswirkungen:
Liegt der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag über dem Veräusserungs- erlös der ursprünglichen Liegenschaft, erfolgt eine Steuerbefreiung im Umfang des Veräusserungserlös der ursprünglichen Liegenschaft. Auf dem überschiessenden Betrag ist die Handänderungssteuer geschuldet.
Liegt der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag hingegen unter dem Ver- äusserungserlös, erfolgt eine vollumfängliche Steuerbefreiung.
Weitere Ausführungen zur Ersatzbeschaffung bei der Handänderungssteuer finden sich in StP 138 Nr. 1.
5.6. Umstrukturierungen
Handänderungen im Zusammenhang mit Umstrukturierungen, die gestützt auf § 21 Absatz 1 bzw. § 79 Absatz 1 und 3 StG bei den direkten Steuern steuerneutral erfol- gen, sind gemäss § 138 Absatz 3 StG auch von der Handänderungssteuer befreit. Ersatzbeschaffungen von Grundstücken des betrieblichen Anlagevermögens gemäss §§ 31 Absatz 1 und 80 Absatz 1 StG bleiben von der Handänderungssteuer befreit (§ 138 Abs. 4 StG).
ersetzt 01.01.2014 - 2/3 - 01.01.2019
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StP 137 Nr. 1
6. Verletzung von Veräusserungssperrfristen
In folgenden Fällen erfolgt gemäss § 138 Absatz 1 StG bei Verletzung der fünfjähri- gen Veräusserungssperrfrist eine Nachbesteuerung nach den §§ 204 bis 206 StG:
Veräusserung des Ersatzgrundstücks bei Ersatzbeschaffung von selbstgenutzten Wohnliegenschaften;
Veräusserung von Grundstücken des betriebsnotwendigen Anlagevermögens von Landwirtschaftsbetrieben.
Gemäss § 138 Absatz 3 StG erfolgt in folgenden Fällen eine Nachbesteuerung bei Verletzung der fünfjährigen Veräusserungssperrfrist:
Veräusserung von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten bei der Übertragung eines Betriebs oder eines Teilbetriebs auf eine juristische Person nach § 21 StG;
Veräusserung von übertragenen Vermögenswerten oder Beteiligungs- oder Mit- gliedschaftsrechten an der Tochtergesellschaft bei der Übertragung auf eine Toch- tergesellschaft (Tochterausgliederung) nach § 79 Absatz 2 StG;
Veräusserung von Vermögenswerten oder Aufgabe der einheitlichen Leitung bei der Übertragung zwischen inländischen Konzerngesellschaften (Konzernübertra- gung) nach § 79 Absatz 4 StG.
Schliesslich ist bei der Veräusserung von Ersatzobjekten von Grundstücken des be- trieblichen Anlagevermögens innert fünf Jahren seit Veräusserung des ersetzten Grundstücks die Handänderungssteuer im Nachsteuerverfahren zu erheben (§ 138 Absatz 4 StG). Diese Regelung gilt sowohl für Grundstücke des betrieblichen Anla- gevermögens von Einzel- und Personenunternehmungen als auch von juristischen Personen, verweist doch § 80 Absatz 1 StG auf die Regelung von § 31 StG.
01.01.2019 - 3/3 - ersetzt 01.01.2014