1. Allgemeines

Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken, gelten gemäss § 127 Abs. 2 StG als Veräusserung. Eine solche wirtschaftliche Handänderung liegt vor, wenn die Verfü- gungsgewalt über ein Grundstück die Hand wechselt, ohne dass ein Eintrag im Grundbuch erfolgt. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt somit vor bei der Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft, wodurch der Veräusserer dem Erwerber die Herrschaft über die Gesellschaft verschafft. Dabei wird bereits eine 50-%-Beteiligung an einem Aktienpaket einer Immobiliengesellschaft als Mehrheits- beteiligung betrachtet. In wirtschaftlicher Hinsicht wirkt der Erwerb der beherrschen- den Beteiligung wie die Übertragung der Gesellschaftsgrundstücke selbst. Die Ver- äusserung der Mehrheitsbeteiligung an einer Betriebsgesellschaft ist dagegen keine wirtschaftliche Handänderung.

2. Abgrenzung Immobiliengesellschaft - Betriebsgesellschaft

Ein Aktienkäufer, der sich eine mehrheitliche Beteiligung an einer Betriebsgesell- schaft verschafft, will in der Regel eine weitgehende Beherrschung des gesamten Unternehmens erlangen. Ein nur nebensächliches Motiv ist in diesem Fall, die Verfü- gungsmacht über Gesellschaftsgrundstücke zu erwerben. Die Liegenschaften einer Betriebsgesellschaft bilden lediglich die sachliche Grundlage für den vordergründig wesentlichen Geschäftsbetrieb. Eine Gesellschaft charakterisiert sich dann als Immobiliengesellschaft, wenn ihr Zweck ausschliesslich oder mindestens zur Hauptsache im Erwerb, der Verwaltung, dem Wiederverkauf und der Überbauung von Grundstücken besteht. Entscheidend für die Qualifikation als Immobilien- oder Betriebsgesellschaft sind die tatsächlichen Verhältnisse aufgrund der Geschäftstätigkeit zum Zeitpunkt der Beteili- gungsveräusserung bzw. des Wechsels der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfü- gungsgewalt und der Blickwinkel des Erwerbers. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich um eine Immobiliengesellschaft, wenn — der Erwerber der Aktienmehrheit einer Betriebsgesellschaft am bisherigen Ge- schäftsbetrieb von vornherein kein oder höchstens ein nebensächliches Interesse hat; — der Erwerber sich mit dem Aktienkauf vor allem die Verfügungsgewalt über die Gesellschaftsgrundstücke sichert; — sich der Kaufpreis im Wesentlichen nach dem Grundstückwert bestimmt.

01.01.2002 - 1/2 - neu

StP 127 Nr. 1

3. Steuerliche Behandlung

4. Berechnung des Grundstückgewinns