023-01-V2006-31.08.pdf
StP 23 Nr. 1
Erträge aus unbeweglichem Vermögen
1. Allgemeines
Gemäss § 23 StG sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar, insbe- sondere
alle Einkünfte aus Vermietungen, Verpachtungen, Nutzniessungen oder sonstiger Nutzung
der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichti- gen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen; die unterpreisliche Vermietung (vgl. StP 23 Nr. 4) an eine nahestehende Person ist dem Eigengebrauch gleichgestellt;
Einkünfte aus Baurecht (vgl. StP 23 Nr. 5);
Einkünfte aus der Ausbeutung von Kies, Sand oder anderen Bestandteilen des Bodens.
2. Miet- und Pachtzinseinnahmen
Steuerbar sind sämtliche Miet- und Pachtzinseinnahmen (einschliesslich des Be- trages der dem Hauswart oder Hausverwalter als Arbeitsentgelt gewährten Mietzins- reduktion), die der Steuerpflichtige aus Grundeigentum (Ein- und Mehrfamilienhäu- ser, Stockwerkeigentum) erzielt. Zahlungen der Mieter für Heizung, Warmwasser und Reinigung von Treppenhaus und Vorplatz sind nicht steuerbar, soweit sie die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters nicht übersteigen (sind die Entschädigungen für Heizung, Warmwasser und Reinigung vertraglich im Mietzins inbegriffen, können die tatsächlichen Auslagen hierfür von den Mietzinseinnahmen vorweg abgezogen werden). Alle übrigen Vergü- tungen für Nebenkosten sind zu deklarieren. Zum Pachtertrag gehören auch die Naturalleistungen des Pächters, Baurechtszin- sen, die Einkünfte aus Verpachtung von Wasserläufen, für Fischfang, Kies- und Sandausbeutung und dergleichen.
3. Mietwert von selbstgenutzten Liegenschaften
Gemäss § 2 Abs. 1 StV gilt im Grundsatz als Mietwert von selbstgenutzten Teile von Liegenschaften der Marktwert, das heisst der Betrag, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung seines Grundstücks als Miete erzielen könnte.
3.1. Ermittlung des Mietwertes
Grundlage bildet der von der Schätzungskommission für Liegenschaften ermittelte Mietwert. Bei der Festlegung des Mietwertes werden insbesondere das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Lage, Grösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie darauf einwirkende Immissionen berücksichtigt.
31.08.2006 - 1/3 - ersetzt 01.01.2002
StP 23 Nr. 1
3.1.1. Rechtskraft der Schätzung
Massgebend für die Bewertung ist in der Regel der am Ende der zu bemessenden Steuerperiode rechtskräftige und rechtsgenüglich eröffnete Mietwert aus Selbstnut- zung der Liegenschaft. Bei Liegenschaften, die nach der Schätzungsverordnung vom 24. November 1992 geschätzt worden sind, gilt als rechtsgenügliche Eröffnung die schriftliche und mit Einsprachemöglichkeit versehene Mitteilung des Verkehrswertes und des Mietwertes durch die Kantonale Steuerverwaltung (§ 23 Satz 1 SchäV i.V.m. § 11 Abs. 1 SchäV und § 20 VRG). Den Steuerpflichtigen steht es jedoch frei nachzuweisen, dass der so ermittelte Mietwert nicht marktkonform ist.
3.1.2. Mietwert nach der Schätzungsverordnung vom 24. November 1992
Grundlage für die Besteuerung bildet gemäss § 2 Abs. 3 StV der von der Schät- zungskommission für Liegenschaften ermittelte Mietwert, welcher jährlich indexiert wird. Bei selbstgenutzten Liegenschaften, die nach der neuen Schätzungsverord- nung rechtskräftig geschätzt wurden, ist somit der indexierte Mietwert für die Be- steuerung massgebend. Beispiel: Mietwert gemäss Schätzung 1995 Fr. 25 000 Steuerperiode 2005: Index für Schätzung 1995 86.5 % Indexierter Mietwert (Fr. 25 000 x 86.5 %) Fr. 21 625 Die Indexierung der Mietwerte kann auf der Homepage der Kantonalen Steuerver- waltung abgefragt werden. Der für die Steuerperiode massgebende indexierte Mietwert ist aber auch auf der auf die Steuerperiode folgenden Liegenschaftensteu- errechnung ersichtlich.
3.1.3. Mietwert von altrechtlich geschätzten Liegenschaften
Der Mietwert für Liegenschaften, deren Mietwert noch nicht nach neuer Schätzungs- verordnung geschätzt worden ist, wird gemäss § 60 StV in der Regel in Prozenten des bisherigen Liegenschaftensteuerwertes berechnet. Vorbehalten bleibt ein Ein- zelbewertungsverfahren. Bei der Berechnung des Mietwertes werden folgende Prozentsätze angewandt: Mietwert in % des bisherigen Baujahr Liegenschaftensteuerwertes
1. Liegenschaften die bis und mit 1979 gebaut wurden
2. Liegenschaften mit Baujahr zwischen 1980 und 1984
3. Liegenschaften mit Baujahr zwischen 1985 und 1990
4. Liegenschaften, die seit 1991 gebaut wurden
ersetzt 01.01.2002 - 2/3 - 31.08.2006
StP 23 Nr. 1
Beispiel: Liegenschaft Baujahr 1982; Liegenschaftensteuerwert: Fr. 400 000 Mietwert 6.0 % von Fr. 400 000 Fr. 24 000 Die Mietwerte von altrechtlich geschätzten Liegenschaften werden nicht indexiert.
3.2. Abzug für am Wohnsitz selbstbewohnte Liegenschaften
Zur Bildung und Förderung von am Wohnsitz selbstgenutztem Wohneigentum und zur Begünstigung der Selbstvorsorge wird gemäss § 23 Abs. 3 StG vom festgelegten Mietwert ein Abzug von 40 % bei den Staats- und Gemeindesteuern gewährt. Bei der direkten Bundessteuer beträgt der Abzug hingegen nur 20 %. Auf den Mietwerten von landwirtschaftlichen Liegenschaften und von Zweit- und Fe- rienwohnungen kann kein solcher Abzug vorgenommen werden.
3.3. Unternutzung, zeitweise Nutzung oder unterpreisliche Vermietung
Die Festsetzung des Mietwertes bei Unternutzung, zeitweiser Nutzung oder unter- preislicher Vermietung ist in der Steuerpraxis unter StP 23 Nr. 4 separat beschrieben.
3.4. Mietwert Betriebsleiterwohnung
Der Mietwert der selbstgenutzten Betriebsleiterwohnung wird nach dem Pachtgesetz bzw. der Pachtzinsverordnung bestimmt. Es wird kein Vergleich mit nichtlandwirt- schaftlichen Eigenheimen in ähnlicher Lage vorgenommen.
3.5. Mietwert beim unentgeltlichen Wohnrecht
Die steuerliche Behandlung beim unentgeltlichen Wohnrecht ist in der Steuerpraxis unter „Besteuerung von entgeltlichem und unentgeltlichem Wohnrecht“ (StP 23 Nr. 2) und „Wohnrechtsbesteuerung in der Landwirtschaft" (StP 23 Nr. 3) zu finden.
4. Einkünfte aus Baurechten
Die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Baurechten ist in der Steuerpraxis unter „Baurechte“ (StP 23 Nr. 5) separat beschrieben.
31.08.2006 - 3/3 - ersetzt 01.01.2002