2.1. Tatbestand

Was die Voraussetzungen für den Ersatzbeschaffungstatbestand anbelangt, verweist § 138 Absatz 2 StG auf § 129 Absatz 1 Ziffer 9 StG (siehe StP 129 Nr. 1). Dieser Verweis kann aber aufgrund der Besonderheiten, die der Handänderungssteuer ei- gen sind, nur analog verstanden werden (siehe Ziffer 2.3).

2.2. Umfang der Steuerbefreiung

Die Steuerbefreiung gilt gemäss § 138 Absatz 2 StG nur im Umfang der Reinvestition des Veräusserungserlöses in das Ersatzobjekt, was folgende Auswirkungen zeitigt:

• Liegt der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag über dem Veräusserungs- erlös der ursprünglichen Liegenschaft, erfolgt eine Steuerbefreiung im Umfang des Veräusserungserlöses der ursprünglichen Liegenschaft. Auf dem überschiessen- den Betrag ist die Handänderungssteuer geschuldet.

• Liegt der in der Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag hingegen unter dem Ver- äusserungserlös, erfolgt eine vollumfängliche Steuerbefreiung.

2.3. Besonderheit bei der Handänderungssteuer

3.1. Ersatzbeschaffung vor Veräusserung

Häufig findet die Ersatzbeschaffung für das selbstgenutzte Wohneigentum zeitlich vor der Veräusserung des zu ersetzenden Objektes statt (siehe auch StP 129 Nr. 1 Ziff. 5). Diesfalls kann die Steuerprivilegierung im Revisionsverfahren nachgeholt werden, falls folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Das Revisionsgesuch um Steuerbefreiung der Handänderungssteuer wegen Er- satzbeschaffung ist innert 90 Tagen nach Verkauf der ursprünglich selbstgenutz- ten Wohnliegenschaft zu stellen, wobei als Stichtag der Grundbucheintrag gilt. Die Befreiung von der Handänderungssteuer erfolgt auf dem Ersatzobjekt.

• Die revisionsweise Rückerstattung von Handänderungssteuern erfolgt vollumfäng- lich an den antragsberechtigten Erwerber. Eine anderslautende vertragliche Abre- de zwischen den Vertragsparteien zur Übernahme der Handänderungssteuer bleibt dabei unbeachtlich.

3.2. Verkauf des Ersatzobjekts innert fünf Jahren nach Kauf

Gemäss dem Verweis in § 138 Absatz 1 StG auf § 129 Absatz 4 StG ist, wie bei der Grundstückgewinnsteuer (vgl. StP 129 Nr. 1), auch betreffend Handänderungssteuer das Nachbesteuerungsrecht im Fall der Veräusserung des Ersatzobjektes innert fünf Jahren seit Veräusserung des ersetzten Grundstücks vorgesehen. Die Nachbesteue- rung ist auch bei Zweckentfremdung des Ersatzgrundstücks vorgesehen. Gestützt auf die Einheitsmethode kann gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung im interkantonalen Verhältnis der Zuzugskanton den aufgeschobenen Gewinn be- steuern. Die Sperrfrist bzw. die Sanktion einer Sperrfristverletzung ist demnach StHG-widrig (BGE 2C_70/2017). Aus diesem Grund entfällt das Nachbesteuerungs- recht sowohl bei der Grundstückgewinn- als auch bei der Handänderungssteuer.

3.3. Kauf einer Baulandparzelle und anschliessende Neubauerstellung

Es kann vorkommen, dass die steuerpflichtige Person eine Landparzelle zum Zweck, darauf ein Ersatzobjekt erstellen zu lassen, erwirbt.

ersetzt 01.01.2017 - 2/3 - 01.01.2018

Steuerverwaltung

StP 138 Nr. 1

Bemessungsgrundlage gilt in der Regel der Landpreis, nur im Fall eines sogenann-

nicht erfüllt sind, kann eine solche erst nach „Bezugsreife“ des Neubaus vorliegen. Da die beim Erwerb der Landparzelle veranlagte Handänderungssteuer bereits

zum Zweck der ausschliesslichen Selbstnutzung ein Revisionsgesuch beim Grund- buchamt zu stellen. Als Nachweis für den Bezugszeitpunkt ist eine Wohnsitzbestäti-

gung der Wohnsitzgemeinde beizubringen.

4. Berechnung

Gemäss § 138 Absatz 2 StG erfolgt die Steuerbefreiung im Umfang der Reinvestition