034-01-V2003-08.12.pdf
StP 34 Nr. 1
Liegenschaftsunterhalt
1. Allgemeines
Vom Einkommen können die werterhaltenden Aufwendungen abgezogen werden, nicht aber die Investitionen und wertvermehrenden Aufwendungen. Bei den Voraus- setzungen gemäss Ziffer 2 kann auch eine Pauschale abgezogen werden. Gemäss § 34 Abs. 1 Ziff. 1 StG können folgende Liegenschaftenkosten abgezogen werden: — die Liegenschaftsunterhaltskosten; — die Kosten für Energiesparen und Umweltschutz (vgl. StP 34 Nr. 3); — die Kosten für die Versicherung von Liegenschaften; — die Liegenschaftensteuer; — die nicht durch Subventionen gedeckten Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, sofern solche Massnahmen aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen werden (vgl. StP 34 Nr. 4).
2. Pauschalabzug
Dem Steuerpflichtigen steht gemäss § 9 Abs. 1 StV für jede Veranlagungsperiode und für jede Liegenschaft das Wahlrecht zwischen den effektiven und den pauscha- len Liegenschaftsunterhaltskosten zu. Eine Ausnahme davon besteht, wenn die so- genannte Dumont-Praxis zur Anwendung kommt (vgl. StP 34 Nr. 2). Die Pauschale beträgt gemäss § 9 Abs. 2 StV: 10 % des Bruttomietertrages, des Mietwertes aus Selbstnutzung oder des steuerba- ren Eigenmietwertes für Gebäude, die am Ende der Steuerperiode bis zu zehn Jahre alt sind; 20 % des Bruttomietertrages, des Mietwertes aus Selbstnutzung oder des steuerba- ren Eigenmietwertes für Gebäude, die am Ende der Steuerperiode älter als zehn Jahre sind. In der Pauschale für Liegenschaftenunterhalt sind gemäss § 9 Abs. 3 StV die Unter- haltskosten, die Ausgaben für Energiesparen und Umweltschutz, Versicherungsprä- mien, denkmalpflegerische Aufwendungen sowie die Liegenschaftensteuer inbe- griffen. Gemäss § 10 StV können in folgenden Fällen kein Pauschalabzug sondern nur die tatsächlichen Kosten geltend gemacht werden: — für Liegenschaften des Geschäftsvermögens; — bei Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden; — bei Liegenschaften, deren Bruttomietertrag Fr. 50'000 im Jahr übersteigt.
08.12.2003 - 1/3 - ersetzt 08.12.2003
StP 34 Nr. 1
3. Werterhaltende Aufwendungen
Als abzugsfähige Unterhaltskosten gelten alle Aufwendungen, die mit der Nutzung der Liegenschaft zusammenhängen oder der Erhaltung der liegenschaftlichen Werte dienen. Dazu gehören die Auslagen für die Instandhaltung, die Instandstellung und Ersatzbeschaffungen, soweit sie nicht wertvermehrende Aufwendungen darstellen, sowie die Betriebskosten.
3.1. Instandhaltungskosten
Diese Kosten umfassen die Auslagen für die üblichen Ausbesserungsarbeiten und anfallende Reparaturen, welche zur Erhaltung der Liegenschaft in gebrauchsfähigem Zustand beitragen (Reparaturen an bauseitigen Einrichtungsgegenständen wie Hei- zung, Rolläden, Malerarbeiten etc.).
3.2. Instandstellungskosten
Als Instandstellungskosten gelten Aufwendungen, die über die laufenden Ausbesse- rungen und Reparaturen hinaus für Arbeiten erbracht werden müssen, um die lie- genschaftlichen Werte auch auf die Dauer erhalten zu können. Hierunter fallen vor allem die eigentlichen Renovationen.
3.3. Ersatzbeschaffungen
Die Ersatzbeschaffung bezieht sich auf Einrichtungsgegenstände liegenschaftlicher Natur, die unbrauchbar geworden oder technisch überholt sind (z.B. Ersatz der Waschmaschine oder der Kücheneinrichtung).
3.4. Betriebskosten bei Vermietung
Bei Vermietung stellen sowohl die Aufwendungen des Eigentümers, welche mit der Nutzung zusammenhängen, als auch jene, die sich aus dem Besitz zwangsläufig ergeben, abzugsfähige Gewinnungskosten dar, soweit sie nicht auf den Mieter über- wälzt werden. Als nutzungsbedingte Aufwendungen fallen etwa in Betracht die Kosten für die Hei- zung, das Warmwasser, die Reinigung und Beleuchtung, soweit sie im steuerlich er- fassten Mietzins inbegriffen sind, sowie die Wasserzinsen, Abwasserentsorgung und die Kehrichtentsorgungsgebühren, soweit hiefür der Grundeigentümer aufkommt. Zu den Aufwendungen, die unabhängig von einer unmittelbaren Nutzung anfallen, sich also lediglich aus dem Besitz ergeben, zählen namentlich die Liegenschaf- tensteuer oder Versicherungsprämien.
3.5. Betriebskosten bei Eigengebrauch
Bei Eigengebrauch ist der Abzug auf die eigentlichen ”Besitzesabgaben” beschränkt, also auf diejenigen, die vom Eigentümer unabhängig von der Nutzung zu tragen sind.
ersetzt 08.12.2003 - 2/3 - 08.12.2003
StP 34 Nr. 1
Nutzungsbedingte Kosten gelten - wie beim Mieter - auch beim Eigenheimbesitzer als nicht abzugsfähiger Lebensaufwand; dementsprechend werden sie auch bei der Festlegung des Eigenmietwertes nicht berücksichtigt. Darunter fallen etwa: — Hauswartkosten für Reinigung, Schneeräumung, etc.; — Strom, Wasser, Gas, Öl (auch für Treppenhaus, Lift etc.); — Kosten für Abwasser- und Kehrichtentsorgung. Bei Stockwerkeigentum werden in der Regel 50% der Hauswartskosten als Betriebs- kosten anerkannt. Die restlichen Kosten werden als private Lebenshaltungsauslagen qualifiziert.
4. Investitionen und wertvermehrende Aufwendungen
Auslagen für Investitionen, auch solche die keine Wertvermehrung zur Folge haben, dürfen nicht abgezogen werden. Werden im Zuge von Instandstellungsarbeiten oder auch bei anderer Gelegenheit Verbesserungen an einer Liegenschaft vorgenommen, oder werden alte Einrichtun- gen durch solche mit vergleichsweise höherem Komfort oder grösserer Leistungsfä- higkeit ersetzt, so können nicht die gesamten Auslagen als Unterhaltskosten behan- delt werden; ein durch Schätzung zu ermittelnder Teil davon hat wertvermehrenden resp. Investitions-Charakter und ist nicht abzugsfähig. Im Merkblatt für Liegenschaft- sunterhalt der Kantonalen Steuerverwaltung finden sie Richtwerte, nach denen Sie solche Abgrenzungen vornehmen können. Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen sowie für bauliche Verände- rungen (Um-, Ein-, Anbauten) sind Investitionen und nicht abzugsfähig.
5. Wem steht der Abzug zu ?
Unterhaltskosten kann nur abziehen, wer für die Einkünfte aus der Liegenschaft als Eigentümer oder Nutzniesser steuerpflichtig ist. Diese Voraussetzung ist beim Eigen- tümer eines Einfamilienhauses auch bezüglich des Gartens erfüllt, weil der Nutzwert des üblichen Umschwungs eines überbauten Grundstückes normalerweise im Miet- wert enthalten ist. Dem Mieter, der z.B. auch Reparaturen oder den Unterhalt des Gartens zu seinen Lasten ausführt, steht kein Abzug zu.
6. Zeitliche Abgrenzung
Gemäss Praxis der Steuerrekurskommission ist für die zeitliche Abgrenzung von Lie- genschaftenunterhaltskosten auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem sich die Zah- lungsverpflichtung in irgend einer Weise in den finanziellen Verhältnissen des Steu- erpflichtigen manifestiert. Dies setzt in erster Linie voraus, dass die Zahlungsver- pflichtung betragsmässig feststeht. Die Steuerrekurskommission hat daher den Zeit- punkt der Rechnungsstellung oder allenfalls der Bezahlung für massgeblich erklärt.
08.12.2003 - 3/3 - ersetzt 08.12.2003