Rigetto provvisorio dell'opposizione - contratto di locazione quale riconoscimento di debito - eccezioni dell'escusso - difetti nell'ente locato - inadempienza del locatore

in fatto: che il 15 maggio 2002 RI 1 ha sottoscritto con CO 1 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile in via __________ 24f a __________ mentre il 13 dicembre 2004 ne ha stipulato un altro per la locazione di un posteggio nel medesimo immobile;

che con istanza 14 dicembre 2009 CO 1 ha chiesto al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud il rigetto in via provvisoria dell'opposizione interposta da RI 1 al PE n. __________ dell'UEF di Mendrisio notificatole per l'incasso di fr. 7007.25 oltre interessi al 7% dal 3 novembre 2009 e fr. 136.10 interessi conteggiati sino al 2 novembre 2009, rivendicati a titolo di pigioni scadute da aprile a novembre 2009 (fr. 948.– il mese), già dedotti i pagamenti della locazione del posteggio da aprile a luglio 2009 (fr. 400.–), e il conguaglio spese 2008 in favore della locataria (fr. 176.75);

che all'udienza del 2 febbraio 2010, indetta per il contraddittorio, la convenuta ha proposto di respingere l'istanza e ha sollevato l'eccezione d'inadempimento contrattuale, l'istante non essendo intervenuta per far cessare il comportamento inaccettabile di un inquilino dello stabile;

che statuendo l'8 febbraio 2010 il Pretore, ammessa la verosimiglianza di una turbativa da parte dell'inquilino ma non di una gravità tale da escludere l'uso dell'ente locato , ha parzialmente accolto l'istanza limitatamente a fr. 6131.25 oltre interessi;

che con ricorso per cassazione del 22 febbraio 2010 RI 1 è insorta contro il predetto giudizio per ottenerne l'annullamento;

che con le sue osservazioni CO 1 si è rimessa al giudizio di questa Camera;

e considerando

in diritto: che giusta l'art. 327 lett. g CPC, disposto sul quale è implicitamente basato il ricorso, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove;

che la ricorrente rimprovera al primo giudice di avere considerato il contratto di locazione valido titolo di rigetto provvisorio dell'opposizione, nonostante l'inadempienza contrattuale da parte della locatrice;

che nella procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione il giudice accerta d'ufficio e in ogni stadio di causa se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito (D. Staehelin, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 1998, n. 50 ad art. 84 LEF; Stücheli, Die Rechtsöffnung, 2000, pag. 190), tale da permettere al creditore di chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione (art. 82 LEF);

che i contratti di locazione per l'appartamento e per il parcheggio in oggetto sottoscritti dalla convenuta (doc. A e B) costituiscono di principio validi titoli di rigetto provvisorio dell'opposizione per le pigioni correnti e scadute (D. Staehelin, op. cit.,n. 114 ad art. 82 LEF);

che di fronte a un tale titolo il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell'opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (art. 82 cpv. 2 LEF);

che eventuali difetti dell'ente locato così come una riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259a cpv. 1 lett. b CO), debitamente sostanziati dal conduttore, permettono di respingere l'istanza di rigetto per l'ammontare del diritto di riduzione fatto valere;

che, in concreto, per il Pretore la convenuta ha reso verosimile l'esistenza di una turbativa da parte di un inquilino per un periodo prolungato, senza che la locatrice si sia adoperata per trovare una soluzione;

che, invero, la convenuta non ha sostanziato la percentuale di riduzione delle pigioni;

che nondimeno se il conduttore rende verosimile un difettoso adempimento da parte del locatore, l'opposizione al precetto esecutivo deve essere mantenuta, il giudice del rigetto non dovendo stabilire per quale parte della pretesa il contratto possa ancora valere (Rep. 1979 pag. 396; D. Staehelin, op. cit. n. 117 ad art. 82 LEF; Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffung, 1980, § 78 n. 10 pag. 197);

che, avendo la convenuta reso verosimile un difettoso adempimento del contratto da parte del locatore, circostanza non contestata dall'istante, il Pretore non poteva pronunciare il rigetto dell'opposizione, ancorché parziale, il contratto di locazione non potendo, in queste circostanze, essere considerato un valido riconoscimento di debito (cfr. CCC inc. 16.__________);

che, quindi, il giudizio impugnato deve essere annullato essendo il frutto di una valutazione manifestamente errata delle prove documentali e conseguente erronea applicazione dell'art. 82 LEF;

che accogliendo il ricorso e ricorrendo i presupposti d'applicazione dell'art. 332 cpv. 2 CPC, si impone una nuova pronuncia da parte di questa Camera, con la conseguente integrale reiezione dell'istanza;

che gli oneri processuali e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC);