Accertamento dell'inesistenza del debito - interpretazione di una clausola di un contratto di locazione relativa alle spese accessorie

in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è pervenuta al rappresentate della convenuta il 18 dicembre 2012. Tenuto conto delle ferie intercorse dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), il termine di reclamo, iniziato a decorrere il 3 gennaio 2013, sarebbe scaduto il 1° febbraio 2013. Introdotto il 17 gennaio 2013 (cfr. timbro sulla busta di intimazione) il reclamo è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 246, consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51, consid. 7.1). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità di prime cure abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 137 III 234, consid. 4.2 e rinvii).

3.

Il Pretore, rammentati i criteri preposti all'interpretazione di contratti, ha accertato che sull'interpretazione della clausola contrattuale relativa alle spese accessorie la volontà delle parti divergeva. Egli ha così determinato la loro presunta volontà interpretando le loro dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, giungendo alla conclusione che il pagamento di fr. 220.– mensili per le spese accessorie doveva essere considerato un importo forfettario senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio. Ciò posto, la petizione è stata accolta e il debito degli attori disconosciuto.

4.

La reclamante censura tale conclusione, contestando l'interpretazione della citata clausola effettuata dal Pretore. Essa ribadisce, in estrema sintesi, che il pagamento di fr. 220.– previsto contrattualmente doveva intendersi come un acconto sulle spese accessorie con conguaglio alla fine dell'anno.

a) Il contenuto di una clausola contrattuale è determinato in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva, ossia ricercando la vera e concorde volontà dei contraenti, piuttosto che la denominazione o le parole inesatte adoperate per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (art. 18 cpv. 1 CO). Ciò che le parti hanno voluto e dichiarato durante le trattative e al momento della conclusione del contratto attiene ai fatti e sottostà unicamente alla censura per arbitrio, mentre l'interpretazione normativa, quale questione di diritto, è esaminata con libera cognizione.

Qualora non esistano accertamenti di fatto sulla reale concordanza di queste volontà, o se il giudice costata che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, la loro volontà (presunta) è determinata interpretando le loro dichiarazioni oggettivamente secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni dell'altro nella situazione concreta. L'interpretazione secondo questo metodo è una questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente (DTF 136 III 188, consid. 3.2.1 con rinvii). Per giudicare tale questione è tuttavia necessario basarsi sul contenuto delle dichiarazioni di volontà delle parti e sulle circostanze che hanno preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto, le quali attengono ai fatti (DTF 133 III 67, consid. 2.2.1).

b) In concreto, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti è quello usuale, edito dalla CATEF, nel quale le spese accessorie non sono comprese nella pigione, il cui importo è pagabile in rate mensili anticipate unitamente alla pigione e a titolo di acconto con conguaglio al termine del relativo esercizio. Ora, in realtà la dicitura secondo cui l'importo di fr. 220.– avrebbe dovuto essere corrisposto a titolo di acconto con relativo conguaglio al termine dell'esercizio è barrata così come la precedente dicitura manoscritta che indicava che le spese accessorie sarebbero state versate alla fine del relativo esercizio (“secondo conteggio annuale”). Per il primo giudice, secondo un'interpretazione puramente letterale la volontà delle parti era quella di ritenere solute le spese accessorie mediante il versamento di un importo di fr. 220.– mensili a forfait, senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio, non comprendendosi “il motivo per cui la dicitura che prevedeva un conguaglio sia stata barrata”. Né l'istruttoria aveva potuto stabilire con certezza le circostanze che avevano preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto, in particolare la modifica dello stesso, sicché non vi erano elementi sufficienti per scostarsi da quanto stabilito dalla chiara lettera del contratto di locazione. Egli ha poi accertato che per tre anni consecutivi i conduttori non avevano ricevuto alcun conteggio delle spese accessorie con una richiesta di conguaglio, e ha ritenuto infine che al locatore andava opposto il principio in dubio contra stipulatorem,il contratto, così come le successive modifiche, essendo da lui stato redatto.

c) La reclamante afferma che il Pretore non ha considerato che prima di procedere alla modifica del contratto, l'amministratore dello stabile avrebbe spiegato ai conduttori che “si proponeva loro un acconto mensile più un conguaglio annuale e non un importo forfettario”. Soggiunge che lei non ha mai
adottato alcun comportamento dal quale “si potesse intendere che la propria volontà fosse quella di fissare un importo forfettario per le spese accessorie unicamente ai signori CO 1”. Sostiene che “se avesse voluto intendere il pagamento di una cifra forfettaria mensile lo avrebbe reso esplicito in ogni modo essendo una pratica di certo non consueta” e si domanda per quale motivo deve prevalere la tesi dei convenuti “non essendo specificato né che tale importo è forfettario né che è in acconto”.Sennonché, così argomentando,essa si limita a contrapporre la propria versione senza spiegare perché quella del primo giudice sarebbe manifestamente errata, ovvero insostenibile. Ciò, come si è detto, non basta per dimostrare un’accertamento manifestamente errato dei fatti e una valutazione arbitraria delle prove (sopra consid. 2).

d) Nelle circostanze descritte, sulla base dei fatti accertarti e della valutazione delle prove operata dal Pretore, la conclusione di quest'ultimo secondo cui con la cancellazione della dicitura “l'importo è pagabile in rate mensili anticipate unitamente alla pigione e a titolo di acconto con conguaglio al termine del relativo esercizio” ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente ritenere che le spese accessorie fossero solute mediante il versamento forfettario di fr. 220.– mensili senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio, rispetta le regole giurisprudenziali sull'interpretazione dei contratti, di modo che egli ha correttamente applicato il diritto.

e) Ciò posto il reclamo, che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, deve essere respinto nella composizione a giudice unico prevista dall'art. 48b lett. b n. 3 LOG, la causa non ponendo una questione di principio né essendo di rilevante importanza.

5.

Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.