N/A VG 1996 015

Rubrum

Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (GStG)

§ 10 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 GStG. – Anrechnung von Planungskosten als Aufwendungen. Welche Kosten für Planungen sind nur anrechenbar, wenn sie einer Bebörde zur Vorprüfung oder Bewilligung eingereicht wurden?

Aus dem Sachverhalt:

A. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 22. Juni 1994 verkaufte X. ein Stück Land mit einer Fläche von 6 726 m2 an Y. Gemäss Kaufvertrag beträgt der Kaufpreis für das Land Fr. 5 060 000.– und für die bis zum Vertragsabschluss aufgelaufenen Projektkosten Fr. 540 000.–, somit total Kaufpreis für das Land und die aufgelaufenen Projektkosten Fr. 5 600 000.–. Diese Projektkosten beinhalten gemäss Kaufvertrag die Architekturleistung, die Arealbebauungsplanung, das Vorprojekt sowie das Projekt und die Ausführungspläne, das Sanitär/Heizungsingenieur-Projekt, die Wettbewerbskosten, die Bautreuhandkosten sowie die allgemeinen Planungsnebenkosten. Der Kaufpreis von Fr. 5 600 000.– wird gemäss Kaufvertrag beglichen durch Anrechnung einer bereits erfolgten Anzahlung, durch Übernahme von auf der Liegenschaft lastenden Grundpfandschulden, durch Zahlungen an den Verkäufer und durch Gewährung eines ausserhalb des Vertrages zu regelnden Darlehens zwischen Verkäufer und Käufer.

Die Grundstückgewinnsteuer-Kommission veranlagte am 22. Dezember 1994 das Veräusserungsgeschäft wie folgt:

Verkaufspreis ohne Planungskosten Fr. 5 060 000.–– Anlagekosten ohne Planungskosten 823 736.–– Grundstückgewinn Fr. 4 236 264.––

Gesamtrendite Gewinn x 100 % 514.27 Anlagekosten

Rendite pro Jahr Gesamtrendite 514.27 % 20,5710 Besitzesdauer 25

Steuerbetrag Fr. 871 441.––

B. Im Einspracheverfahren wurde verlangt, die Planungskosten von Fr. 540 000.– einerseits beim Verkaufserlös und anderseits bei den Anlagekosten anzurechnen, da sich dadurch zwar nicht die Höhe des Gewinnes, sehr wohl aber der Steuersatz ändere, und zwar wie folgt:

Gesamtrendite Gewinn x l00 Fr. 4 236 264.– % 310.63 Anlagekosten 1 363 736.–

Rendite pro Jahr Gesamtrendite 310.63 % 12,425 Besitzesdauer 25

Steuer Fr. 526 356.–

Im Einspracheentscheid vom 2. März 1995 bestätigte die Grundstückgewinnsteuer-Kommission die Veranlagung. Die Kosten für Planung seien nur zu berücksichtigen, wenn sie einer Behörde zur Vorprüfung oder Bewilligung eingereicht worden seien, was im vorliegenden Fall nicht geschehen sei. C. Mit Rekurs vom 3. April 1995 wird erneut beantragt, es sei unter Einbezug der Planungsaufwendungen bei Verkaufserlös und Anlagekosten unter Anwendung eines Steuersatzes von 12.425% eine Steuer von Fr. 526 356.– festzulegen. Die Rekursbeklagte sei anzuweisen, in diesem Sinn eine Neuveranlagung vorzunehmen und dem Rekurrenten die Differenz zwischen provisorischem und definitivem Rechnungsbetrag in Höhe von Fr. 93 644.– mit Zins zurückzuerstatten, unter Kostenfolge zu Lasten der Rekursbeklagten. Zur Begründung wird insbesondere ausgeführt, der Rekurrent habe Projektierungskosten in Höhe von Fr. 540 000.– tatsächlich an Dritte bezahlt. Soweit dies aus dem Einspracheentscheid ersichtlich sei, würden diese Kosten und die Tatsache, dass sie bezahlt worden seien, von der Rekursbeklagten nicht bestritten. Unbestritten sei auch, dass die entsprechenden Projektaufwendungen vor dem Abschluss des Kaufvertrages getätigt worden seien. Sodann sei das Baugesuch für die Gesamtüberbauung der Verkaufsparzelle, nämlich für die Wohnüberbauung Oberdorf-Eschen, am 8. November 1993 eingereicht, unmittelbar anschliessend ein erstes Mal ausgeschrieben, später zur Ergänzung an die Architekten zurückgewiesen und am 19. Dezember 1993 erneut ausgeschrieben worden. Der Gemeinderat habe am 7. März 1994 die Baubewilligung erteilt, also rund 31/2 Monate vor dem Abschluss des Kaufvertrages. Sämtliche für die Baubewilligung erforderlichen Pläne und Gesuchsunterlagen seien von den HTS Architekten ausgefertigt worden. Gemäss der SIA-Norm 102 sei ihnen davon ein Honoraranspruch in Höhe von mindestes 23 Teilleistungsprozenten zugestanden. Dies entspreche einem Betrag von Fr. 227 628.45. Nach dem klaren Wortlaut von Paragraph 10 Abs. 1 Ziff. 2 GStG seien zumindest diejenigen Planungskosten anrechenbar, welche die HTS Architekten für die «Baubewilligungsteilleistungen» in Rechnung gestellt hätten. Dies seien 90% von Fr. 227 626.–, somit Fr. 204 865.– gewesen. Auch die anderen vom Rekurrenten bezahlten Planungskosten müssten jedoch anrechenbar sein. Unter § 10 Abs. 1 Ziff. 2 GStG

könnten nur die Kosten solcher Planungen fallen, die überhaupt einer Vorprüfung oder Bewilligung unterlägen. All jene Planungen, die sachlich oder zeitlich der Baubewilligungsplanung nachgingen, könnten bei der Berechnung des Grundstückgewinnes nie berücksichtigt werden, wenn solche nachgehenden Planungen nicht vom (schliesslich) Bauenden selbst getätigt würden. Gemäss § 10 Abs. 1 Ziff. 1 GStG seien alle Aufwendungen für Bauten anrechenbar, wenn solche Aufwendungen zu einer dauernden und wertvermehrenden Verbesserung des Grundstückes führten. Die Aufwendungen könnten planerischer wie baulicher Art sein, entscheidend sei allein, ob ein Grundstück durch sie einen Mehrwert erhalte. Der Wert eines Grundstückes werde immer in positiver Weise beeinflusst, wenn Planungen später Grundlage für tatsächlich realisierte Bauten und Bauteile bildeten. Ohne solche Planungen könnte eine Baute oder ein Bauteil gar nicht realisiert werden. Die Aufwendungen für schliesslich realisierte Planungen fielen unter Art. 10 Abs. 1 Ziff. 1 GStG. Alle drei vom Rekurrenten für Planungsaufwendungen bezahlten Rechnungen seien für die Gewinnermittlung zu berücksichtigen. D. In ihrer Vernehmlassung vom 2. Mai 1995 beantragt die Grundstückgewinnsteuer-Kommission Steinhausen, der Rekurs sei abzuweisen. Eventualiter seien Kosten für Planungen als Aufwendungen des Verkäufers anzurechnen, soweit sie bis zur Handänderung zur Zahlung fällig geworden seien. Die Kommission erklärt, Käufer und Verkäufer hätten gemeinsam am 8. November 1993 ein Baugesuch durch die Z. Treuhand AG einreichen lassen. Die Baubewilligung vom 7. März 1994 habe auf den Verkäufer und den Käufer gelautet. Gemäss § 10 Abs. 1 Ziff. 1 GStG seien Aufwendungen für dauernde und wertvermehrende Verbesserungen des Grundstückes anrechenbar, soweit sie durch effektiv an Dritte bezahlte Beträge ausgewiesen seien. Es komme auf die tatsächlichen Zahlungen an. Ein blosses Schuldverhältnis, das erst zu Kosten führe, bleibe ohne Einfluss auf den Steuerfall. Paragraph 10 Abs. 4 GStG grenze sodann die Aufwendungen auf die massgebliche Besitzesdauer ein, d.h. auf den Zeitpunkt zwischen Erwerb und Verkauf des Grundstückes. In § 10 Abs. 1 Ziff. 2 GStG verlange bei Planungen zusätzlich, dass die ausgewiesenen fälligen Forderungen Dritter an den Verkäufer nur dann als Aufwendungen angerechnet würden, wenn die Pläne einer

Behörde eingereicht worden seien. Vorliegend hätten H.H. und P. W. zwar Planungen veranlasst, die Kosten habe jedoch der Käufer getragen. Der Verkäufer habe die Bezahlung nach dem Verkauf des Landes veranlasst. Nach der Handänderung entstandene Kosten fielen für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ohnehin ausser Betracht. Sollte das Gericht dieser Auffassung nicht folgen, so wäre einzig die Planung der Architekten gemäss ihrer Honorarberechnung vom 23. Juni 1994 insofern als anrechenbare Aufwendung zu berücksichtigen, als sie die Positionen 1 bis 2.3 umfasse. Alle weiteren vom Rekurrenten geltend gemachten Aufwendungen seien nach der Baubewilligung erfolgt.