Oberes-Alpgut

Der Geltungsbereich des privaten Gestaltungsplanes „Oberes Alpgut" ist im Plan „Situation" Mst. 1:500 vom 10.1.2004 festgehalten. Der Plan ist integrierender Bestandteil dieser Bauvorschriften.

Der private Gestaltungsplan „Oberes Alpgut" besteht aus den nachfolgenden Bauvorschriflen sowie aus folgenden Plänen:

• Plan Situation/Erschliessung, Mst. 1:500, dat. 10.1.2004

• Plan Schnitte, Mst. 1:500, dat. 10.1.2004

Soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts Abweichendes enthalten, gelten die Vorschriften der BZO der Stadt Winterthur (Wohnzone W2/l .O) per Datum des Inkrafttretens dieses Gestaltungsplanes. Zwingendes kantonales und eidgenössisches Reeht bleibt vorbehalten.

Der Gestaltungsplan bezweckt, Rahmenbedingungen zu schaffen, um unter Rücksichtnahme und angepassten Miteinbezug des angrenzenden parkähnlichen Waldes die vorhandene bedeutende Lagequalität mit hoher Wohnqualität zu

In allen Baubereichen sind lediglich Wohnen und nicht störendes Gewerbe zugelassen. Es sind die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe II gcmäss LSV einzuhalten.

Das bestehende Riegelhaus im Baubereich C bleibt in seinen Ausmassen und in seiner charakteristischen Erscheinung erhalten. Im Inneren darf es voll umfänglich der Wohnnutzung zugeführt werden.

Für eingeschossige Vor- und Anbauten stehen die Ueberlappungen des Baubereiches C (längs der nordöstlichen und südwestlichen Längsfassade) zur Verfügung.

Für alle Veränderungen im Baubereich C gilt Art. 8.1.

7.1. Neubauten sind innerhalb der Baubereiche A und B anzuordnen. Sie können teilweise oder insgesamt ohne Einhaltung von Gebäude- und Grenzabständen, jedoch unter Vorbehalt der wohnqualitativen und feuerpolizeilichen Anforderungen zusammengebaut werden.

7.3. Es sind nur Gebäude mit Flachdächern zulässig. Die Höhenbegrenzungslinien dürfen nur mit untergeordneten technisch bedingten Aufbauten durchstossen werden.

7.5. Anrechenbare Untergeschosse sind zulässig. Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind auch ausserhalb der Baubereiche gestattet.

7.6. Insgesamt darf die realisierte Baumasse die Baumassenziffer gemäss BZO Winterthur (Wohnzone W2/1.0) nicht überschreiten.

8.1. Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und im Zusammenhange mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung, insbesondere auch in Verbindung mit dem angrenzenden Wald im Ganzen und ihren einzelnen Teilen gut zu gestalten. Diese Anforderungen gelten auch für Materialien und Farben.

8.2. Der parkartige Wald ist für die Bewohner der Ueberbauung erlebbar zu machen. Die gesamte Ueberbauung (Wohnhäuser und I-Iofinauern) soll mit Ausnahme des Riegelhauses (Baubereich C) einen muralen Charakter aufWeisen. Die Lage der Wohneinheiten soll soweit möglich dem natürlichen Terrain angepasst werden. Abweichungen von den BZO-Vorschriften über Aufschüttung und Abgrabung sind in dem im Situationsplan markierten „Terrainausgleichsbereich" zum Ausgleich des Niveaus gemäss Plan „Schnitte" (Schnitt A) zugelassen.

8.3. Die bestehende Stützmauer/Terrassen-Situation (im Südwesten des Bauverbotsgebietes und des Baubereiches A) ist im wesentlichen beizubehalten. Die Mauern können (auch entsprechend der Lage der Einfahrt zur UT-Garage, Plan „Situation") ergänzt werden. Ihre Höhe darfjene der südwestlichen Gartenmauer nicht übersteigen (Plan „Schnitte", Schnitt B). Der

8.4. Die Hofmauern haben Richtung Wald die Hofmauerbegrenzungslinie (sowie die Höhenbegrenzungslinie) einzuhalten. Die südwestlich orientierte Front von Gartenmauern, welche sich im Südwesten der Bauverbotsfläche befinden, sind mit fensterartigen grossflächigen Oeffnungen zu versehen.

8.5. Die im Plan „Situation" eingezeichneten Bäume sind zu erhalten. Im übrigen ist eine zurückhaltende Begrünung mit standortgerechten Pflanzen vorzunehmen.

8.6. Ausserhalb der Baubereiche und unter Respektierung der Waldabstandslinie und des gesetzlichen Gewässerabstandes sind besondere Gebäude im Sinne von Art. 73 BZO zulässig, insbesondere auch in Verbindung mit Schwimmbecken, Sauna, Biotop und zugehörigen technischen Einrichtungen.

9.1. Der bestehende parkartige Wald auf Kat.Nr. 9021 (sowie die Zugangsparzelle Kat.Nr. 2050) wird den künftigen Eigentümern (allenfalls auch nur den Eigentümern im Baubereich A, vgl. Art. 12) zu gemeinsamem Eigentum übertragen, subjektivdinglich verbunden mit einer im Bereiche des Gestaltungsplanareales auszuscheidenden Miteigentumsparzelle.

9.2. Die Miteigentümer gemäss Ziffer 9.1. sind verpflichtet, die Nutzung und Bewirtschaftung des Parkwaldes - im Rahmen der Waldgesetzgebung - gemeinsam sicherzustellen. Eine entsprechende Nutzungs- und Verwaltungsordnung wird im Grundbuch angemerkt.

10.1. Für die gesamte Ueberbauung werden eine gemeinsame UT-Garage sowie für die jeweiligen Baubereiche (allenfalls auch zusammengefasst) oberirdische

Der Plan „Situation/Erschliessung" zeigt das Konzept auf. Die genaue Lage der Erschliessungsanlagen ist Sache des Baubewilligungsverfahrens.

10.2. Der Plan „Situation/Erschliessung" ist verbindlich für die Verkehrsführung.

Die Parkierung längs der Gütlistrasse und des Oberen Reutlingerweges ist unzulässig.

Für die Energieversorgung ist ein dem Stand der Technik entsprechendes Konzept auf der Grundlage von erneuerbarer Energie zu realisieren.

Die drei Baubereiche können unabhängig voneinander baulich realisiert werden. Bei etappenweiser Realisierung ist indessen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens jeweils der Nachweis zu erbringen, dass das Weiterbauen gemäss Gestaltungsplan möglich ist.

Aenderungen des Gestaltungsplanes sowie dieser Bauvorschriften unterstehen der kommunal abschliessenden Genehmigung durch den Stadtrat Winterthur, soweit sie nicht zusätzlich von der Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur abweichen.

Der private Gestaltungsplan „Oberes Alpgut" tritt mit der Publikation seiner Genehmigung durch die kantonale Baudirektion in Kraft.

Exemplar der Gemeinde Stadt Winterthur~~\ '' ( ' ' '' ( ''

---- .. - -- - --- ' •' ( Privater Gestaltungsplan --- ---- --- --- --- --- -- -- - - - - - -20100406 "Oberes Alpgut" , Mit Zustimmung des Grossen Gemeinderates ,, , ,, ,

r. :.... . J Gesetzlicher Gewässerabstand • ••• Gartenmauer mit fensterartlgen Öffnungen Aussenraum L Höhenbegrenzungslinie Stützmauem ,- , Erhaltenswerte Bäume • 1 r-- • Höhenbegrenzungslinie Dach Informationsinhalt Baup10jekt vom 06.10.2003