701.190
Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan Grünmatt, Zürich Wiedikon
A. Allgemeine Bestimmungen
Art. 1
Zweck
Der Gestaltungsplan regelt die Ersatzneubebauung der «3. Etappe» («Grünmatt») der Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ).
Der Gestaltungsplan dient einer den Gartenstadt-Charakter wahrenden Neubebauung mit quartierverträglicher und zonenadäquater Dichte, zeitgemässen Wohnstandards, architektonisch hochwertiger Gestaltung sowie einer zweckmässigen Erschliessung.
Art. 2
Bestandteile Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den nachstehenden Vorschriften und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:500.
Art. 3
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplanes wird im Plan 1:500 definiert.
Er umfasst die privaten Grundstücke Kat.-Nrn. WD3820, sowie die dazugehörigen städtischen Strassen- und Wegepar- WD4006 im Bereich der Grünmatt- und der Baumhaldenstrasse am Friesenberg.
Art. 4
Geltendes Recht
Der vorliegende Gestaltungsplan wird festgesetzt im Sinne der § 83ff. PBG.
Im Gestaltungsplangebiet finden die Vorschriften dieses Gestaltungsplanes Anwendung, soweit nicht kantonales oder eidgenössisches Recht vorgeht.
So lange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) aufgehoben.
B. Bau- und Nutzungsvorschriften
Art. 5
Nutzweise Es sind ausschliesslich Wohnen, Dienstleistung und nicht störendes Gewerbe zulässig. Sexgewerbliche Salons und vergleichbare Einrichtungen sind nicht zulässig.
Art. 6
Wohnanteil Über das gesamte Gestaltungsplangebiet ist ein Wohnanteil von mindestens 90 % einzuhalten. Er bezieht sich auf die anrechenbare Fläche der Vollgeschosse.
Art. 7
Ausnützung Die anrechenbare gesamte Geschossfläche aller Geschosse auf dem Gebiet des Gestaltungsplanes darf maximal 20 000 m 2 betragen. Als anrechenbare gesamte Geschossfläche gilt die Fläche aller dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden in allen Geschossen einschliesslich des anrechenbaren Untergeschosses. Ausgenommen davon sind Loggien und Laubengänge gemäss Art. 12.
Art. 8
Überbauungsziffer Für das gesamte Gestaltungsplangebiet gelten folgende maximalen Überbauungsziffern: Gebäude: 26 % Loggien: 8 % Die für die Überbauungsziffer «Gebäude» anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung ohne Loggien und Laubengänge gemäss Art. 12 auf den Erdboden. Die für die Überbauungsziffer «Loggien» anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Umfassung der Loggien und Laubengänge gemäss Art. 12 auf den Erdboden.
Art. 9
Stellung der Bauten
Die Bebauung ist in Form von 5 Baubereichen gegliedert. Diese sind im Plan mit «Baubereich Zeile 1» bis «Baubereich Zeile 4» und «Baubereich Tiefgarage» bezeichnet.
Für die Stellung der Bauten sowie die Abstände sind die Mantellinien im Plan massgebend, wobei von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden darf.
Art. 10
Mantelhöhen und Geschosszahlen
Für die einzelnen Baubereiche gelten folgende maximalen Mantelhöhen und maximalen Geschosszahlen: Baubereich Mantelhöhe anrechenbare anrechenbare anrechenbare Vollgeschosse Dachgeschosse Untergeschosse Zeile 1 494.70 m.ü.M. 3 0 1 Zeile 2 489.20 m.ü.M. 2 0 1 Zeile 3 486.40 m.ü.M. 2 0 1 Zeile 4 483.70 m.ü.M. 2 0 1 Tiefgarage 481.50 m.ü.M. 0 0 0
Die Mantelhöhe im Baubereich «Tiefgarage» gemäss Abs. 1 bezieht sich lediglich auf diejenigen Anteile des Baubereiches, die nicht unter den Gebäuden der Baubereiche «Zeile 1» und «Zeile 2» liegen.
Zusätzliche nicht anrechenbare Untergeschosse sind im Rahmen des Gewässerschutzes zulässig.
Art. 11
Maximale Länge und Tiefe der Gebäude
Die Bebauung der Baubereiche «Zeile 1» bis «Zeile 4» ist durch gebäudehohe Unterbrüche folgendermassen in einzelne Gebäude zu unterteilen: Baubereich Anzahl Unterbrüche Anzahl Gebäude Zeile 1 3 4 Zeile 2 2 3 Zeile 3 2 3 Zeile 4 2 3
Die Unterbrüche sind so auszubilden, dass sie eine möglichst gute Durchwegung des gesamten Perimeters sicherstellen.
Eine Unterschreitung der kantonalen Mindestabstände ist bei den Unterbrüchen unter Wahrung der Wohnhygiene und des Brandschutzes zulässig.
Die maximal zulässige Länge der Gebäude beträgt 120.00 m, gemessen als kürzeste Entfernung zwischen den beiden hangunteren äusseren Gebäudeecken.
Die maximal zulässige Tiefe der Gebäude beträgt 10.50 m, gemessen zwischen den Aussenkanten der Fassaden.
Art. 12
Loggien oder Laubengänge
Auf der hangoberen Gebäudeseite sind Gebäudeteile in Form von Loggien oder Laubengängen über die volle Gebäudelänge zulässig. Die maximale Tiefe der Loggien oder Laubengänge beträgt 3.00 m, gemessen von Aussenkante Gebäude bis Aussenkante Loggia oder Laubengang.
Loggien und Laubengänge gemäss Abs. 1 sind in einzelne, jeweils einer Wohnung zugeordnete Abschnitte zu unterteilen. Sie dürfen je Abschnitt lediglich der Erschliessung der jeweils zugeordneten Wohnung dienen. Sie müssen abgesehen von einer Brüstung und Verschattungselementen offen und dürfen nicht beheizbar sein.
Art. 13
Abweichungen vom Gebäudemantel
Die Loggien oder Laubengänge gemäss Art. 12 dürfen die Mantellinien Gebäude um das Mass ihrer Tiefe überschreiten.
Die Untergeschosse dürfen die Mantellinien Gebäude um die Tiefe der Loggien überschreiten.
Dachvorsprünge und Vordächer dürfen über die Mantellinien Gebäude hinausragen.
Die durch die Mantellinien Gebäude festgelegten Höhen dürfen ausschliesslich durch technisch bedingte Dachaufbauten und Liftüberfahrten überschritten werden. Im Baubereich «Zeile 1» darf die Mantelhöhe zudem durch Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien überschritten werden.
Die für den Baubereich Tiefgarage festgelegte Mantelhöhe, darf durch das Mass der Überdeckung mit vegetationsfähigem Material überschritten werden.
Art. 14
Baubereich «Tiefgarage»
Die maximale Ausdehnung des Baubereichs «Tiefgarage» wird durch die Mantellinie Tiefgarage festgelegt. Davon ausgenommen sind Garagenrampe und Aussenaufgänge.
Im Baubereich «Tiefgarage» sind Anlagen zur Parkierung sowie den gemäss Art. 5 zulässigen Nutzweisen dienende Nebenräume zulässig.
Die Überdeckung von Bauten und Bauteilen innerhalb des Baubereiches «Tiefgarage» mit vegetationsfähigem Material muss im Bereich von Bäumen mindestens 60 cm betragen, in begrünten Bereichen mindestens 30 cm.
Art. 15
Aussenraum
Es sind Bäume (primär Obst- und Zierobst), Sträucher und Hecken in genügender Zahl zu pflanzen.
Die Freiflächen sind in private (den einzelnen Wohneinheiten zugeordnete) und gemeinschaftlich nutzbare (den Siedlungsbewohnern zugängliche) Bereiche zu differenzieren. In den gemeinschaftlich nutzbaren Bereichen sind Spiel- und Ruheflächen in genügender Zahl zu schaffen.
Im Gestaltungsplangebiet sind zusätzlich zu den Gärten der Wohneinheiten auch Bereiche mit Familiengärten zulässig.
Art. 16
Gestaltung
Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in den Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute städtebauliche Gesamtwirkung erzielt wird.
Die einzelnen Gebäude sind nach einheitlichen Prinzipien zu gestalten. Hierzu gehören insbesondere die Fassadengestaltung, die Dachform und die Ausformulierung der Loggien sowie Materialien, Farben und Beleuchtung.
Es sind nur Flachdächer und Schrägdächer mit einer Neigung von maximal 10 Grad zugelassen.
Art. 17
Etappierung
Die etappenweise Ausführung von Neu- und Umbauten ist zulässig. Sie setzt jedoch den Nachweis einer funktionsfähigen und städtebaulich überzeugenden Teil- bzw. Gesamtüberbauung voraus.
Bei einer Etappierung ist der gleiche gestalterische Anspruch gemäss Art. 16 für jeden Zwischenstand zu gewährleisten.
C. Erschliessung
Art. 18
Motorisierter Verkehr Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt an der im Situationsplan bezeichneten Stelle. Weitere untergeordnete Zufahrten (z.B. Notzufahrten) sind zulässig.
Art. 19 N
Parkierung
Für die Wohnnutzungen ist pro 120 m 2 Geschossfläche grundsätzlich 1 Personenwagenabstellplatz vorgesehen. Es sind jedoch mindestens 70 % und höchstens 115 % dieses Ansatzes erforderlich bzw. zulässig. Legende: Festlegungen Perimeter Gestaltungsplan Mantellinie Gebäude Mantelhöhe Gebäude Mantellinie Tiefgarage Maximale Höhenkote innerhalb einer Gebäudezeile in Metern über Meer Erschliessung motorisierter Verkehr (Lage schematisch) Informationen aufzulösende Parzellengrenzen Baulinie bestehende Platanen: Kronenbereiche inkl. 2m Sicherheitszone Terrainverlauf Bestand WD7772 Parzellennummer innerhalb des Perimeters WD8530 Parzellennummer ausserhalb des Perimeters 11 Eckpunkte der Mantellinien Bau be reich "Zeile 4" Sc 358 5 hw WD eig Bauber 77 3 fst eile 3" e W Baubereic h "Zeile 2" Baubereich "Tie WD 382 fgarage" 4 Bau be W 1" 81 8 ra ss rg st n be ie se 11 Fr W Fr ie se 3 nb er gh al de G eo 4 rg -B au rg er Grundriss M 1:1500 Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit ist der Plan im Massstab 1:500. Baubereich "Zeile 1" 489.20 Baubereich 486.40 "Zeile 2" Baubereich 483.70 481.50 "Zeile 3" Baubereich Baubereich "Tiefgarage" "Zeile 4" Querschnitt M 1:1500
Die Parkierung erfolgt unterirdisch oder überdeckt. Der Parkplatzanteil für Besucher und behinderte Siedlungsbewohner sowie Car-Sharing-Fahrzeuge ist auch oberirdisch zulässig.
Ansonsten gelten die jeweils gültigen Vorschriften der städtischen Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze.
Art. 20
Fussgänger und leichte Zweiräder
Eine gute Durchlässigkeit des Gestaltungsplangebietes für Fussgänger und Velofahrer ist mit durchgehenden Wegen parallel zu den Baubereichen sicherzustellen. Die Weggestaltung hat sich der Aussenraumgestaltung gemäss Art. 15 Abs. 2 unterzuordnen.
Die der Durchlässigkeit im Sinne von Abs. 1 dienenden Wege unterliegen nicht der Abstandspflicht gemäss § 265 PBG.
Für die Wohnnutzungen ist 1 Veloabstellplatz pro 40 m 2 Geschossfläche erforderlich. Gedeckte Veloabstellplätze in Form von Unterständen sind auch ausserhalb der Mantellinien zulässig.
Ansonsten gelten die jeweils gültigen Vorschriften der städtischen Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze.
Art. 21
Abfallentsorgung Für die Bewirtschaftung der im Gestaltungsplangebiet anfallenden Abfälle sind die nötigen Flächen auszuscheiden und die erforderlichen Einrichtungen zu schaffen.
D. Umwelt
Art. 22
Lärmschutzbestimmungen Das Gestaltungsplangebiet ist der Empfindlichkeitsstufe II gemäss Art. 43 der eidgenössischen Lärmschutzverordnung zugeordnet.
Art. 23
Ökologischer Ausgleich Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Verordnung über den Natur- und Heimatschutz zu optimieren.
Art. 24
Bestehende Platanen Bestehende Platanen sind im Plan eingetragen; innerhalb ihrer Kronenbereiche inkl. Sicherheitszonen gemäss Plan dürfen keine Grabarbeiten und Terrainveränderungen erfolgen.
Art. 25
Meteorwasser Das Meteorwasser, das innerhalb des Perimeters anfällt, ist in geeigneter Weise dem Grundwasser zuzuführen, sofern die geologischen Verhältnisse dies zulassen.
Art. 26
Dachbegrünung, Retention
Nicht als Terrassen genutzte Flachdächer sind extensiv zu begrünen, um eine Retention des anfallenden unverschmutzten Meteorwassers zu erreichen.
Das Regenwasser ist in erster Linie über eine Versickerung an der Anfallstelle zu entsorgen, zweite Priorität hat eine Entwässerung im Trennsystem inkl. einer Retention des Regenwassers.
Die Substratstärke bei extensiver Begrünung hat mindestens 10 cm zu betragen.
Art. 27
Energie
Neubauten und – soweit technisch möglich und wirtschaftlich tragbar auch Umbauten – sind im Minergie-Standard zu erstellen oder müssen hinsichtlich des Heizenergiebedarfes mindestens 20 % unter den Vorgaben der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion Kanton Zürich, Ausgabe 2008, liegen.
Bei einer allfälligen Änderung der Wärmedämmvorschriften gegenüber der Ausgabe 2008 sind für Neu und Umbauten hinsichtlich des Heizenergiebedarfes mindestens die Vorgaben der jeweils aktuell geltenden Wärmedämmvorschriften der Baudirektion Kanton Zürich einzuhalten.
E. Schlussbestimmungen
Art. 28 Mai 2009;
Inkrafttreten Der Gestaltungsplan tritt am Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung der Genehmigung durch die Baudirektion des Kantons Zürich in Kraft. 1
Genehmigt durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 7. Inkraftsetzung auf den 6. Juni 2009.