Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan «Koch-Areal»

Der Gestaltungsplan setzt sich aus diesen Vorschriften und dem zugehörigen Situationsplan, Massstab 1:500, zusammen.

Der Gestaltungsplan gilt für die im Situationsplan bezeichneten Geltungsbereiche.

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung (BZO) 3 in den Geltungsbereichen keine Anwendung. 1 AS 101.100

Begründung siehe STRB Nr. 349 vom 14. April 2021.

vom 23. Oktober 1991, AS 700.100. 2 Soweit diese Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gilt die Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzverordnung, PPV) 4 . 3 Übergeordnetes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.

Für den Gestaltungsplan gelten die Baubegriffe gemäss Planungs- und Baugesetz (PBG) 5 samt zugehöriger Verordnungen in der Fassung bis 28. Februar 2017.

Die Wirkung der Baulinien bezüglich der Gebäudehöhe im Sinne von §§ 278 ff. PBG ist während der Geltungsdauer des Gestaltungsplans suspendiert.

Die Wirkung der im Situationsplan mit «Suspendierung Baulinien» bezeichneten Baulinien ist während der Geltungsdauer des Gestaltungsplans suspendiert.

Im Teilgebiet A sind folgende Nutzungen zulässig:

1. a. mässig störende Gewerbebetriebe;

2. b. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;

3. c. Schulungs- und Bildungsangebote.

Im Teilgebiet B sind folgende Nutzungen zulässig:

1. a. Wohnnutzung;

2. b. mässig störende Gewerbebetriebe;

3. c. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;

4. d. Schulungs- und Bildungsangebote.

Im Teilgebiet C sind folgende Nutzungen zulässig:

1. a. Wohnnutzung;

2. b. mässig störende Gewerbebetriebe;

3. c. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;

4. d. Schulungs- und Bildungsangebote;

5. e. kulturelle Nutzung.

Sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen sind in den Geltungsbereichen nicht zulässig. 4 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.

vom 7. September 1975, LS 700.1.

Im Teilgebiet B beträgt der Wohnanteil mindestens 80 Prozent.

Im Teilgebiet C beträgt der Wohnanteil mindestens 60 Prozent und höchstens 80 Prozent.

Im Teilgebiet B sind mindestens 40 Prozent und im Teilgebiet C mindestens 30 Prozent der anrechenbaren Geschossfläche als preisgünstiger Wohnraum gemäss § 49b PBG 6 zu erstellen.

Eine Verlegung dieser Fläche zwischen den Teilgebieten B und C ist bis höchstens 2500 m 2 zulässig.

Für den preisgünstigen Wohnraum gilt die Belegungsvorschrift, dass die Personenzahl die Zahl ganzer Zimmer nicht mehr als um 1 unterschreiten darf.

Die maximal anrechenbare Geschossfläche in allen Geschossen beträgt:

1. a. im Teilgebiet B 27 000 m 2 ;

2. b. im Teilgebiet C 25 000 m 2 .

Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in allen Geschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.

Die maximal anrechenbare oberirdische Baumasse beträgt im Teilgebiet A 86 000 m 3 .

Die Anrechenbarkeit der Baumasse richtet sich nach § 258 PBG 7 . 6 vom 7. September 1975, LS 700.1. 7 vom 7. September 1975, LS 700.1.

Die geschlossene Bauweise ist zulässig.

Unter Vorbehalt einwandfreier hygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse dürfen die Grenz-, Gebäude-, Strassen- und Wegabstände innerhalb der Geltungsbereiche unterschritten werden.

Die Gebäude sind innerhalb der im Situationsplan angegebenen Baubereiche anzuordnen, wobei auf die Baubereichsbegrenzung gebaut werden darf.

Folgende Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen dürfen, vorbehältlich der Baulinienbereiche, über die Baubereiche hinausragen oder diese überstellen:

1. a. einzelne oberirdische Vorsprünge wie Erker, Balkone, auskragende Gebäudeecken und dergleichen, jedoch insgesamt höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge; Vordächer dürfen auf der gesamten betreffenden Fassadenlänge auskragen; diese Vorsprünge und Vordächer dürfen höchstens 1,5 m über die Baubereiche hinausragen;

2. b. Dachvorsprünge und technische Anlagen wie Kamine, Lüftungskanäle und dergleichen;

3. c. im Teilgebiet A an der Nordostseite zusätzlich eine offene Treppe sowie untergeordnete betrieblich bedingte technische Aussenlager (Tankanlagen, Silos und dergleichen);

4. d. im Teilgebiet C entlang der Flüelastrasse im Bereich der suspendierten Baulinie zusätzlich ein freitragender Balkon; dieser darf höchstens 4 m über den Baubereich hinausragen und hat einen Vertikalabstand von mindestens 3 m ab gestaltetem Terrain einzuhalten;

5. e. im Teilgebiet C zusätzlich eine Kinderspiel-Rutsche.

Folgende Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen dürfen, vorbehältlich der Baulinienbereiche, über die Baubereiche hinausragen, diese überstellen oder ausserhalb der Baubereiche errichtet werden:

1. a. Anlagen zur Retention und Versickerung von Regenwasser, Anlagen zur Entsorgung sowie unterirdische Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie;

2. b. Aufgänge und technische Be- und Entlüftungsanlagen der unterirdischen Parkierungsanlagen;

3. c. Lichtschächte zur Belichtung unterirdischer Gebäude und Gebäudeteile;

4. d. Brunnen, Kunstobjekte und dergleichen;

5. e. Spielgeräte für Kinder;

6. f. Erschliessungsbauwerke für Fuss- und Fahrverkehr einschliesslich Entfluchtungsanlagen, Stützmauern und dergleichen;

7. g. Abstellplätze für Personenwagen von Besucherinnen, Besuchern und Kundschaft;

8. h. behindertengerechte Abstellplätze für Personenwagen;

9. i. Abstellplätze für Lieferwagen, Warenumschlag, Taxis und Betriebsfahrzeuge gemäss Art. 8 Abs. 1 PPV 8 ;

10. j. Abstellplätze für Motorräder und leichte Zweiräder.

Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind innerhalb der Baubereiche sowie den im Situationsplan bezeichneten unterirdischen Baubereichen zulässig.

Auf die Begrenzung der unterirdischen Baubereiche darf gebaut werden.

Die lichte Höhe des Erdgeschosses beträgt im Teilgebiet A mindestens in der ersten Raumtiefe der nach Südwesten orientierten Fassade mindestens 4 m, wobei diese durch den Einzug von Galerien unterschritten werden darf.

Die lichte Höhe des Erdgeschosses beträgt mindestens in der ersten Raumtiefe in den im Situationsplan mit «publikumsorientierte Erdgeschossnutzung» bezeichneten Bereichen:

1. a. im Teilgebiet B, Baubereich B1: mindestens 4,5 m;

2. b. im Teilgebiet B, Baubereiche B2 und B3: mindestens 3,7 m;

3. c. im Teilgebiet C: mindestens 3,7 m.

Tiefgarageneinfahrten und -ausfahrten sind von der minimalen Höhe des Erdgeschosses ausgenommen.

Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Sammelgaragen sind zulässig.

Im Übrigen sind nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig.

Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs sowie zum Hochwasserschutz können weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden.

Im Teilgebiet A ist ein anrechenbares Dachgeschoss zulässig.

In den Teilgebieten B und C sind keine Dachgeschosse zulässig.

In den Baubereichen B1 und C1 ist jeweils ein Hochhaus zulässig.

Massgebend für den Nachweis des Schattenwurfs ist ein Vergleichsprojekt, das durch die Teilgebietsbegrenzungen dieses Gestaltungsplans, die rechtskräftigen Baulinien sowie in Abweichung zu Art. 10 Abs. 2 die einzuhaltenden Grenzabstände begrenzt wird. Das Vergleichsprojekt hat eine Gebäudehöhe von 25 m ab dem gewachsenen Boden und eine Firsthöhe von 7 m ab der Traufe einzuhalten.

In den Geltungsbereichen sind nur Flachdächer zulässig.

Im Baubereich B4 ist zusätzlich ein Sheddach zulässig.

Im Baubereich C1 sind zusätzlich Schrägdächer zulässig, soweit sie einen Abstand vom Dachrand von mindestens 4,0 m einhalten.

Über das oberste Geschoss hinaus sind nur technisch bedingte Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Sende- und Empfangsanlagen, Oberlichter, Absturzsicherungen, Treppen- und Liftaufbauten sowie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie und dergleichen zulässig.

Für Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie gilt eine maximale Höhe von 1,2 m.

Anlagen zur Fassadenreinigung müssen im Ruhezustand innerhalb von Ebenen liegen, die:

1. a. unter 45 Grad an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden; und

2. b. höchstens bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die in 4,5 m Höhe parallel zur Verbindung zwischen den massgeblichen Schnittlinien verläuft.

An der südwestlichen Traufseite ist eine Dachaufbaute zulässig, die bündig an die südöstliche Giebelseite anschliessen muss; die Dachaufbaute darf insgesamt nicht breiter als 40 Prozent der Fassadenlänge sein, sofern sie die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen gemäss § 281 PBG 9 durchstösst.

Zusätzlich zu Art. 23 sind oberhalb des obersten Geschosses höchstens zwei Einhausungen für technische Anlagen (Technikboxen) zulässig; diese dürfen insgesamt eine Grundfläche von höchstens 500 m 2 und eine Höhe von 3,5 m aufweisen und müssen einen Abstand vom Dachrand von mindestens 3,5 m einhalten.

Die Freifläche gemäss § 257 PBG 10 beträgt mindestens:

1. a. im Teilgebiet A: 650 m 2 ;

2. b. im Teilgebiet B: 440 m 2 ;

3. c. im Teilgebiet C: 1840 m 2 .

Eine Verlegung dieser Fläche zwischen den Teilgebieten ist bis höchstens 10 Prozent des jeweiligen Masses zulässig.

Die Freiflächen sind ebenerdig anzuordnen.

Die im Situationsplan mit «öffentlich nutzbarer Freiraum» bezeichneten Flächen haben mit dem angrenzenden Quartierpark ausserhalb der Geltungsbereiche ein Ganzes ohne ablesbare Grenzen zu bilden.

Im Teilgebiet C sind innerhalb der mit «öffentlich nutzbarer Freiraum» bezeichneten Fläche Einzäunungen nur für Kinderbetreuungseinrichtungen und Kindergärten mit einer Fläche von höchstens 400 m 2 und für Gartennutzungen mit einer Fläche von höchstens 150 m 2 zulässig. 10 vom 7. September 1975, LS 700.1.

Entlang der Flüela-, Flur- und Rautistrasse sind unter Berücksichtigung der Erschliessung grosskronige Bäume zu pflanzen.

In den Teilgebieten A und B sind entlang der südwestlichen Begrenzung des Geltungsbereichs grosskronige Bäume zu pflanzen, soweit dies mit dem Brandschutz vereinbar ist.

Bei ebenerdigen Pflanzmassnahmen ist in unterbauten Bereichen mindestens folgende Überdeckung vorzusehen:

1. a. für grosskronige Bäume 1,5 m;

2. b. für mittelkronige Bäume 1,2 m;

3. c. für kleinkronige Bäume und Grosssträucher 1 m;

4. d. für Sträucher 0,8 m.

Der begrünte Anteil auf den als Terrassen nutzbaren Flächen auf Flachdächern gemäss Art. 30 ist als Intensivbegrünung auszubilden; für Gehölze sind geeignete Voraussetzungen zu schaffen.

Der nicht als begehbare Terrasse genutzte Bereich von Flachdächern ist ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie installiert sind.

Die Pflicht, ökologisch wertvoll zu begrünen, besteht, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

Die Geltungsbereiche sind so zu gestalten und zu bebauen, dass für den Fuss- und Veloverkehr eine angemessene Durchlässigkeit für die Allgemeinheit gewährleistet ist.

Die im Situationsplan bezeichnete öffentlich nutzbare Fuss- und Veloverbindung muss eine Breite von mindestens 3,5 m aufweisen.

Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt an den im Situationsplan bezeichneten Stellen.

Im Teilgebiet C sind innerhalb des im Situationsplan mit «Bereich Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung» bezeichneten Bereichs Zu- und Wegfahrten für motorisierten Individualverkehr in einer Breite von insgesamt höchstens 26 m, gemessen entlang der Grundstücksgrenze der Flüelastrasse, zulässig.

Die Anlieferung erfolgt an den im Situationsplan bezeichneten Stellen.

Im Teilgebiet C sind innerhalb des im Situationsplan mit «Bereich Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung» bezeichneten Bereichs Zu- und Wegfahrten für Anlieferung in einer Breite von insgesamt höchstens 10 m, gemessen entlang der Grundstücksgrenze der Flüelastrasse, zulässig.

Die Anzahl Abstellplätze für leichte Zweiräder richtet sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen PPV 11 .

Die Abstellplätze sind in den Geltungsbereichen sicher und gut zugänglich an geeigneten Lagen zu erstellen, wobei mindestens der für Bewohnerinnen und Bewohner bestimmte Teil dieser Abstellplätze witterungsgeschützt sein muss. 11 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.

Die Anzahl Abstellplätze für Motorräder richtet sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen PPV 12 .

Die Abstellplätze sind in den Geltungsbereichen sicher und gut zugänglich an geeigneten Lagen zu erstellen.

Die Anzahl Abstellplätze für Personenwagen richtet sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen PPV 13 , wobei die höchstens zulässige Anzahl Abstellplätze gemäss PPV in den Geltungsbereichen insgesamt auf die mindestens erforderliche Anzahl gemäss PPV festgelegt wird.

Für die Nutzungen im Teilgebiet A entspricht die höchstens zulässige Anzahl Abstellplätze der höchstens zulässigen Anzahl gemäss PPV, sofern Abs. 1 eingehalten ist.

Für die Nutzungen in den Teilgebieten B und C entspricht die höchstens zulässige Anzahl Abstellplätze der mindestens erforderlichen Anzahl gemäss PPV, sofern Abs. 1 eingehalten ist.

Die in der PPV Art. 8 Abs. 1 und 2 vorgesehenen Abweichungen zur Erhöhung der Anzahl Abstellplätze sind nicht anwendbar.

Die Abstellplätze sind in den Geltungsbereichen mit Ausnahme der in Abs. 2 aufgeführten Abstellplätze unterirdisch anzuordnen.

Oberirdische Abstellplätze gemäss Art. 11 Abs. 3 lit. g, h und i sind an den im Situationsplan bezeichneten Stellen zulässig.

Von den oberirdischen Abstellplätzen gemäss Abs. 2 dürfen im Teilgebiet A höchstens drei Abstellplätze und im Teilgebiet C höchstens fünf Abstellplätze direkt ab der Flüelastrasse erschlossen werden.

Abstellplätze für das Teilgebiet C dürfen auch im Teilgebiet A angeordnet werden.

Anstelle der nutzungsspezifischen Zuordnung der Abstellplätze kann ein Fahrtenmodell angewandt werden; dabei bestimmt sich die von der Baubehörde festzulegende höchstens zulässige Fahrtenzahl nach der Anzahl der gemäss Art. 45 zulässigen Abstellplätze, dem spezifischen Verkehrspotenzial und der Anzahl Betriebstage pro Jahr. 12 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500. 13 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.

Das spezifische Verkehrspotenzial wird wie folgt festgelegt: Normal Intensiv / Schicht Wohnen 2,5 – Besuchende Wohnen 2,5 – Beschäftigte 2,5 3,5 Kunden Dienstleistung 4 5 Kunden Praxen 4 10 Kunden Hotel 4 5 Kunden Gastronomie 6 12 Kunden Messe / Kongress 4 8 Kunden Verkauf bis 2000 m 2 6 12 Kunden Verkauf grösser 2000 m 2 9 18 Kunden Freizeit (Kino, Erlebnis o. ä.) 4 8 Kunden Freizeit (Theater o. ä.) 2,5 5

Die Anzahl Betriebstage pro Jahr wird wie folgt festgelegt: Kategorie Betriebstage / Öffnungszeiten Wohnen 365 Besucher 365 Beschäftigte 275–365 Kundschaft Büro, Labors, Praxen 275–365 Kundschaft Verkauf bis 2000 m 2 305 Kundschaft Verkauf grösser 2000 m 2 305 Kundschaft Gastronomie 305–365 Kundschaft Messe / Kongress Individuell festzulegen Kundschaft Freizeit (Kino, Erlebnis usw.) 305–365 Kundschaft Freizeit (Theater) 305

Ausgehend von der gemäss Abs. 1–3 berechneten jährlichen Fahrtenzahl erfolgt die Festlegung der zulässigen Fahrtenzahl auch unter Berücksichtigung der Umweltbelastung (Einhaltung von Emissionsvorgaben oder Immissionsgrenzwerten) und der Strassen- und Verkehrskapazitäten (Spitzenzeiten).

Die Mehrfachnutzung von Abstellplätzen ist im Rahmen eines Fahrtenmodells teilgebietsintern in allen Teilgebieten und teilgebietsübergreifend zwischen den Teilgebieten A und C zulässig.

Zur Kontrolle der Fahrtenbegrenzung ist der Stadt zuhanden des Tiefbauamts jährlich Bericht zu erstatten; der Bericht beinhaltet neben den Ergebnissen zur Fahrtenerhebung die vorgesehenen Massnahmen zur Einhaltung der Fahrtenzahl.

Neubauten müssen die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion des Kantons Zürich 14 , Ausgabe 2009, Abschnitt II, Teil 1, um mindestens 30 Prozent unterschreiten oder mindestens dem Grenzwert für den gewichteten Endenergiebedarf für Raumwärme, Warmwasser, Lüftung und Klimatisierung des Minergie-P Standards 15 , Version 2020.1, entsprechen. Neubauten haben zudem den oberen Grenzwert für Graue Energie gemäss Minergie-Eco 16 , Version 1.5 2020, einzuhalten.

Der Stadtrat ist befugt, bei Änderungen der Minergie-Standards oder der Wärmedämmvorschriften die jeweils aktuelle Fassung für massgeblich zu erklären.

Die Energieversorgung für Raumwärme und Warmwasser erfolgt über den Energieverbund Flurstrasse, soweit der Wärmebedarf nicht durch gebäude- oder arealinterne Abwärmenutzung gedeckt werden kann und der Anschluss möglich ist.

Das in den Geltungsbereichen anfallende unverschmutzte Regenwasser ist, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, gemäss Ziffer 2.73 des Anhangs zur Besonderen Bauverordnung 17 in geeigneter Weise über Versickerungs- und Retentionsflächen dem Grundwasser zuzuführen.

Regenwasser, das nicht zur Versickerung gebracht werden kann oder darf, ist im Sinne von Art. 7 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer 18 abzuleiten.

Mit jedem Baugesuch für Neubauten ist der zuständigen Behörde ein Entwässerungskonzept für das jeweilige Teilgebiet einzureichen, das auch die Retentionsflächen bestimmt.

Es sind mindestens folgende Flächen ökologisch wertvoll zu begrünen:

1. a. im Teilgebiet A: 440 m 2 ;

2. b. im Teilgebiet B: 360 m 2 ;

3. c. im Teilgebiet C: 600 m 2 .

Ökologisch wertvolle Flächen sind ebenerdig anzuordnen.

Freiflächen gemäss Art. 29 sind bei entsprechender Ausgestaltung an die ökologisch wertvollen Flächen anrechenbar.

Die Bauten, Anlagen und Freiräume sind so zu gestalten, dass eine übermässige Erwärmung der Umgebung möglichst vermieden werden kann.

Es ist aufzuzeigen, welche Auswirkungen die geplanten Neubauten und Veränderungen im Freiraum auf das Lokalklima haben und mit welchen kompensatorischen Massnahmen zur Hitze­minderung beigetragen werden kann.

Im Teilgebiet B dürfen in den der Lüftung dienenden Fenstern von lärmempfindlichen Wohn- und Schlafräumen bezüglich Strassenverkehrslärm die Grenzwerte von 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht nicht überschritten werden.

Im Teilgebiet C dürfen in den der Lüftung dienenden Fenstern von lärmempfindlichen Wohn- und Schlafräumen bezüglich Strassenverkehrslärm die Grenzwerte von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht nicht überschritten werden; in den zur Rautistrasse orientierten Wohnräumen, die nicht dem Schlafen dienen, muss in den der Lüftung dienenden Fenstern nur der Grenzwert von 65 db(A) eingehalten werden.