Privater Gestaltungsplan «Dolder Waldhaus», Zürich-Hottingen

Für das im Plan bezeichnete Gebiet gilt ein privater Gestaltungsplan i. S. von § 83 ff des Planungs- und Baugesetzes (PBG) 2 .

Der Gestaltungsplan besteht aus

1. a. dem Situationsplan 1:500;

2. b. den Vorschriften;

3. c. dem Höhenlinienplan 1:500.

Im Gestaltungsplanperimeter gelten die nachfolgenden Vorschriften. Vorbehalten bleibt übergeordnetes Recht von Bund und Kanton. Soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts anderes bestimmen, sind die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung 3 während der Geltungsdauer des Gestaltungsplans nicht anwendbar. Solange dieser Gestaltungsplan in Kraft ist, ist die Wirkung der Baulinie an der Kurhausstrasse und der Waldabstandslinie in dem im Plan bezeichneten Abschnitt suspendiert.

Soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts anderes bestimmen, dienen die im Planungsbericht enthaltenen Richtprojekte Architektur und Aussenraum den Baubehörden als Richtlinie in Ermessensfragen. 1 STRB Nr. 625 vom 9. Juli 2014. 2 Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September 1975 (LS 700.1).

Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (AS 700.100). 3 Gegenüber den angrenzenden, ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters liegenden Grundstücken gelten die Grenzabstände der Bau- und Zonenordnung.

Zulässig sind Hotel-, Restaurations- und Dienstleistungsbetriebe, Wohnungen und höchstens mässig störendes Gewerbe. Verkaufsflächen sind zulässig, soweit solche zum Hotelbetrieb einen Bezug aufweisen. Für den Baubereich A0 gilt Art. 8.

Es ist ein Mindestwohnanteil von 60 % einzuhalten. Hotelnutzung (mit Ausnahme allfälliger Restaurants und des Spabereichs) gilt für die Berechnung des Mindestwohnanteils als Wohnnutzung. Wohnnutzungen in Untergeschossen sind an den Wohnanteil anrechenbar.

Oberirdische (d. h. über das gemäss Art. 10 gestaltete Terrain hinausragende) Gebäude und Gebäudeteile dürfen nur in den Baubereichen erstellt werden. Es darf bis zur maximalen Gesamthöhe gemäss Art. 8 auf die Baubereichsgrenze gebaut werden. § 265 PBG Abs. 1 findet keine Anwendung.

Ausserhalb der Baubereiche sind zulässig

1. a. unterirdische (d. h. nicht über das gemäss Art. 10 gestaltete Terrain hinausragende, aber gegebenenfalls gegen das Trassee der Dolderbahn z. B. als Stützmauer in Erscheinung tretende) Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen. Gegenüber der Kurhausstrasse ist ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten; ausgenommen davon sind im Boden verbleibende Baugrundsicherungen.

2. b. oberirdische Anlagen (z. B. Wege, Stützmauern, Treppen, Parkplätze, Aussenpools mit insgesamt höchstens 80 m 2 Wasserfläche, Licht- und Lüftungsschächte, Absturzsicherungen, Fluchtausgänge etc.) samt unterirdischen Verbindungen zu Gebäudeteilen denen sie dienen. Im Abstand von 3 m entlang der Kurhausstrasse dürfen nur Wege, Stützmauern, Treppen, Parkplätze etc. erstellt werden.

3. c. oberirdische besondere Gebäude (z. B. Gartenpavillons, Gerätehäuschen, Umziehkabinen). Diese dürfen eine Gesamthöhe von höchstens 4.5 m ab gemäss Art. 10 gestaltetem Terrain und eine Grundfläche von höchstens 50 m 2 pro Gebäude aufweisen. Gegenüber der Kurhausstrasse haben sie einen Abstand von mindestens 3 m einzuhalten.

In den Baubereichen A1, A2 und A3süd dürfen Vordächer und Sonnenschutzanlagen höchstens 3 m über die jeweilige Baubereichsgrenze in den Aussenraumbereich oder einen anderen Baubereich hinausragen. Auf den Strassen zugewandten Seiten haben Vordächer eine lichte Höhe von mindestens 3 m ab gestaltetem Terrain einzuhalten.

Der Baubereich A3nord darf zusätzlich mit einem Vordach über dem Haupteingang mit einer Breite (Ausdehnung entlang der Fassade) von maximal 25 m überdeckt werden.

Der Baubereich A3süd darf zusätzlich mit einem Sonnenschutz überdeckt werden. Vorbehalten bleibt Art. 12.

Alle Vordächer und Sonnenschutzanlagen dürfen nicht höher als auf der Kote 555.0 m. ü. M. liegen. Sie dürfen nicht begehbar aber abgestützt sein.

Im Baubereich A1 darf ein Dachüberstand bis höchstens 1 m über die Baubereichsgrenze in den Aussenraumbereich oder einen anderen Baubereich hinausragen.

Im Baubereich B sind Vordächer nur innerhalb des Baubereichs und strassenseitig gemäss § 100 PBG zulässig.

Im Gestaltungsplan sind höchstens 12 910m 2 anrechenbare Geschossfläche (aGF) zulässig. In den Voll-, Unter- und Dachgeschossen sind sämtliche anrechenbaren Flächen an die zulässige aGF anzurechnen.

Gebäude dürfen die folgenden Koten (m. ü. M.) nicht überschreiten (Gesamthöhe): Baubereich A0 575.90 Baubereich A1 574.70 Baubereich A2 555.00 Baubereich A3 nord 549.00 Baubereich A3 süd 549.00 Baubereich B1 554.90 Baubereich B2 553.60 Baubereich B3 544.00

Die Gebäudelänge und die Geschosszahl sind frei; § 293 Abs. 1 PBG findet keine Anwendung.

Im Baubereich A1 ist ein Hochhaus zulässig. Für die Beurteilung des Schattenwurfs ist ein Vergleichsprojekt gemäss Art. 8 der Bau- und Zonenordnung (Arealüberbauung) massgebend.

Im Baubereich A0 (Baubereich für Dachaufbauten auf dem Dach des Baubereichs A1) dürfen nur technische Anlagen wie Liftüberfahrten, haustechnische Anlagen, Abluftrohre etc. samt den erforderlichen Zugängen angeordnet werden. Diese sind soweit möglich zusammenzufassen und zu verkleiden. Solche Anlagen dürfen die Gesamthöhe auf einer Fläche von insgesamt höchstens 150 m 2 um höchstens 1.2 m überschreiten.

Auf dem Dach des Baubereichs A1 sind auch ausserhalb des Baubereichs A0 überdies Solaranlagen, Leitungen und Oblichter zulässig. Diese müssen die Gesamthöhe des Baubereichs A1 einhalten.

In den übrigen Baubereichen dürfen technische Aufbauten gemäss Abs. 1, Treppenhäuser, Oblichter, Geländer etc., im Baubereich A3 auch Garageneinfahrten, die zulässige Gesamthöhe um höchstens 2 m überschreiten.

Kamine und Abluftrohre dürfen in allen Baubereichen die zulässige Gesamthöhe soweit erforderlich überschreiten.

Es gilt eine Freiflächenziffer von 30 %. Die für die Freiflächenziffer anrechenbare Fläche darf weder versiegelt werden noch dürfen in diesem Bereich unterirdische Bauten erstellt werden. Zulässig sind Erdsondenfelder oder ähnliche der Wärmegewinnung dienende Anlagen. Die von der Dolderbahn beanspruchte Fläche ist an die massgebliche Grundfläche nicht anrechenbar.

Das Terrain ist grundsätzlich gemäss dem Höhenlinienplan zu gestalten. Sofern eine mit dem Richtprojekt Aussenraum vergleichbare gestalterische Qualität erreicht wird, sind gegenüber den Höhenlinien einzelne untergeordnete Abweichungen zulässig. Zudem darf im Bereich der Dolderbahn und zur Einpassung von Entrauchungsanlagen, Lüftungsschächten und Fluchtwegen vom Höhenlinienplan abgewichen werden.

Der Bereich Plattform muss während der Betriebszeiten der Dolderbahn öffentlich zugänglich sein.

Im Bereich der Ostgrenze ist in dem im Plan bezeichneten Bereich eine markante Bepflanzung (Grüngürtel) vorzunehmen. Die im Plan bezeichneten Bäume sind soweit möglich zu erhalten und bei Abgang im Rahmen der Bepflanzung des Grüngürtels zu ersetzen. Vorbehalten bleiben die nachbarrechtlichen Vorschriften.

Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der Natur- und Heimatschutzverordnung 6 zu optimieren.

Die Dachflächen sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht für Terrassen oder technische Aufbauten verwendet werden und soweit es technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Dies gilt auch dort, wo Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien installiert sind.

Neubauten sind im Minergie-Standard zu erstellen oder haben hinsichtlich Heizwärmebedarf den um 20 % reduzierten Grenzwert der zum Zeitpunkt eines Bauentscheides gültigen kantonalen Wärmedämmvorschriften zu unterschreiten. 4 Verordnung über Fahrzeugabstellplätze (AS 741.500). 5 Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41). 6 Verordnung über den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 1991 (SR 451.1). H 9 1837 O 41 Do H Nr . 4 O 41 B 15 RR m 54 .ü 4. .M Vom Gemeinderat festgesetzt am 19. November 2014 P m .ü Von der Baudirektion genehmigt mit Verfügung Nr. ARE 15/0132 vom 14.04.2015 Ti HO2 ef 52 ga 2 ra ge R Do R B p pe N r. Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit sind die Pläne im Massstab 1:500 lvi 68 10 /1 10 4 A HO HO HO H a 14 HO Schnitt A-A' (Orientierender Inhalt) 1 Parzellengrenze Baulinie 5 554.90 m.ü.M 544.00 m.ü.M us ha A' ald r W old e ge D 18 Ho ara te fg lvo Tie rfa se hr ra s t, rst An lie 89 5 P fe .1 ru .03 55 ng /09 , T 4. ax 90 is, Ku 108 110 P rh m C St au .ü at ss .M io tr n Do ass er C' ba hn B 549.00 m.ü.M B Nr 575.90 m.ü.M P . 1 12 574.70 m.ü.M 1 1 555.00 m.ü.M W HO 555.00 m.ü.M Pil atu sst ras se RR B N HO 1 65 25 23 /12 .07 nen 06 berg stra 1175 sse 12 Pil atu sst ras 74 1941 se HO 07 3 HO 3 0 5 10 20 30 40 50 Meter Son nen berg Festlegung stra sse Grenzlinie und Lichtraumprofil Dolderbahn 1547 1:200 (Masse in mm) Baulinie Parzellengrenze Freie Strecke (Schnitt B-B') Haltestelle (Schnitt C-C') LINKS RECHTS LINKS RECHTS Abstand zum Nachbargleis Fahrleitungshöhe Fahrleitungshöhe bei Kreuzungen + Anhub + Anhub + Aufhängung + Aufhängung Min. Abstand von bestehenden Bauten Fahrdraht Regelhöhe 4200 Min. Abstand von bestehenden Bauten Fahrdraht Regelhöhe 4200 2250 min. 2850 min. 2850 2250 +548.00 500 500 SOK 40 300 SOK SOK 40 300 SOK Dienstweg Trassee Dienstweg Raum für Reisende Trassee Raum für Reisende Do 538 r. 5 B N 539 RR 535 Vom Gemeinderat festgesetzt am 19. November 2014 Von der Baudirektion genehmigt mit Verfügung Nr. ARE 15/0132 vom 14.04.2015 37 R Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit sind die Pläne im Massstab 1:500 5 R B N r. se ras 54 ers t 2 /09 Ku 54 rh au 9 ss 54 tra ss RR B Nr 4/ 2 /1 .0 53 9 Pil atu sst 553 553 ras 54 se 0 RR B N r. 1 549 54 2 /12 552 .07 06 547 4 546 0 5 10 20 545 30 40 50 Meter

Bei Anwendung des Minergie-Standards sind Klimatisierungen und die Beleuchtung in die gewichtete Energiekennzahl einzurechnen. Wird die Variante mit dem um 20 % reduzierten Grenzwert gewählt, gilt die Reduktion auch für die Grenzwerte bei Lüftungs- und Klimaanlagen nach SIA-Empfehlung 380/4 Elektrische Energie und die Grenzwerte für Beleuchtungsanlagen nach SIA- Empfehlung 380/4 Elektrische Energie dienen als Orientierung.