Wohneigentumsförderung für selbstgenutztes Wohneigentum reaktivieren

Häberli-Koller Brigitte · P-F · Ständerat · Thurgau · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

Präsidentin (Häberli-Koller Brigitte, Präsidentin): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten. Die Kommission und der Bundesrat beantragen die Ablehnung der Motion.

Hegglin Peter · Mit-M · Ständerat · Zug · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

Kollegin Heidi Z'graggen hat die vorliegende Motion am 16. Dezember 2021 eingereicht. Der Rat hat die Motion am 14. März 2022 Ihrer WAK zur Vorberatung zugewiesen, damit sie diese zusammen mit der parlamentarischen Initiative WAK-S 17.400, "Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung", berät.

Sie kennen die lange Geschichte der versuchten Abschaffung oder Änderung der Eigenmietwertbesteuerung. So lange Zeit hat die vorliegende Motion nicht. Aufgrund der Fristen würde die Motion automatisch abgeschrieben, wenn unser Rat sie nicht spätestens in der Wintersession 2023 abschliessend behandelt.

Was will Frau Z'graggen mit der Motion? Der Bundesrat soll Massnahmen ergreifen, um Artikel 108 der Bundesverfassung nachzukommen, der heisst: "Der Bund fördert den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient." Folgende Instrumente sollen geprüft, reaktiviert oder eingeführt werden:

1. Der Bundesrat soll prüfen, ob und wie die sistierte direkte Eigentumsförderung im Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum reaktiviert werden kann.

2. Der Bundesrat wird aufgefordert, eine Anpassung des Wohnraumförderungsgesetzes vorzulegen, um die Vergabe von zinslosen Darlehen oder Bürgschaften des Bundes an Privatpersonen zum Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum mit klaren Rahmenbedingungen zu ergänzen und präzisieren.

3. Der Bundesrat wird aufgefordert, ausserhalb des Wohnraumförderungsgesetzes weitere Massnahmen wie Eigenmittelvorschriften vorzuschlagen, damit die Tragbarkeit von Hypotheken für selbstbewohntes Eigentum für Private erleichtert werden kann.

4. Der Bundesrat soll evaluieren, wie angebotsseitig der Druck aus dem Wohnungsmarkt genommen werden kann, und gestützt darauf zielführende Massnahmen vorschlagen.

In Kenntnis der ablehnenden Haltung des Bundesrates hat die Kommission am 19. Juni dieses Jahres die Motion beraten. Sie hat dabei festgestellt, dass der Zugang zu Wohneigentum in den vergangenen Jahren für viele Haushalte deutlich schwieriger geworden ist. Die Wohneigentumsquote ist nach einem Höhepunkt von 38,4 Prozent im Jahr 2015 in der jüngeren Vergangenheit wieder auf 36,3 Prozent im Jahr 2021 gesunken. Die Analysen zeigen, dass zwischen 2008 und 2020 der Anteil von Einzelpersonen, kinderlosen Paaren und älteren Menschen unter den Wohneigentümern überproportional zugenommen hat. Weiter zeigt sich, dass ohne Vermögen der Erwerb von Wohneigentum schwieriger geworden ist, wodurch für Haushalte mit kleineren und mittleren Einkommen der Zugang zu Wohneigentum vielerorts versperrt worden ist.

Insbesondere für Familien ohne grosses Vermögen ist der Traum vom Eigenheim kaum noch realisierbar. Das Wohnraumförderungsgesetz leistet - das haben wir auch schon festgestellt - schon seit längerer Zeit nicht mehr das, wofür es geschaffen wurde. Die Instrumente, die das Wohnraumförderungsgesetz zur Verfügung stellt, sind die direkte Unterstützung durch zinslose und zinsgünstige Darlehen für gemeinnützige Bauträger im Mietwohnungsbau und die direkte Unterstützung durch zinslose und zinsgünstige Darlehen für Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum. Es existiert auch die indirekte Unterstützung, bei welcher der Bund die Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Bauträger verbürgt. Zudem stellt er Mittel für die Forschung und die Förderung von exemplarischen Projekten zur Verfügung.

Weshalb sage ich das? Im Rahmen des Entlastungsprogramms 2003 für den Bundeshaushalt sind die vom Bund direkt gewährten Darlehen bis auf Weiteres sistiert worden. Die Förderung beschränkt sich momentan nur auf die zwei letztgenannten Punkte.

Aus Sicht der Kommission verfügen wir über zu wenig Grundlagen, um den Bundesrat zu beauftragen, die sistierten und auch weitere Massnahmen zu ergreifen. Zudem lässt es die aktuelle finanzielle Situation des Bundes nicht zu, Unterstützungsbeiträge in Aussicht zu stellen. Möglicherweise könnten diese dann nicht geleistet werden. Die Kommission lehnte deshalb die Motion mit 7 zu 0 Stimmen bei 5 Enthaltungen ab. Sie hat die Verwaltung aber beauftragt, einen Bericht über die verschiedenen möglichen Instrumente und die finanziellen Auswirkungen zu erstellen. Sie will an einer nächsten Sitzung über ein Postulat mit entsprechenden Aufträgen an den Bundesrat befinden. Ein Entwurf für ein Postulat liegt bereits vor.

In einem Bericht soll der Bundesrat dann darlegen, ob und wie die sistierte direkte Eigentumsförderung reaktiviert werden kann. Er soll eine Anpassung des Wohnraumförderungsgesetzes vorlegen: Die Vergabe von zinslosen Darlehen oder Bürgschaften des Bundes an Privatpersonen soll mit klaren Rahmenbedingungen ergänzt und präzisiert werden. Aber auch weitere Massnahmen wie die Eigenmittelvorschriften sind vorzuschlagen, damit die Tragbarkeit von Hypotheken für selbstbewohntes Eigentum für Private erleichtert werden kann. Schliesslich soll der Bundesrat evaluieren, wie besonders effiziente angebotsseitige Massnahmen der Kantone verstärkt gefördert werden könnten.

Ich kann Ihnen in Aussicht stellen, dass unsere WAK an einer kommenden Sitzung ein Postulat in ähnlicher Stossrichtung beraten und allenfalls beschliessen wird. In diesem Sinne empfehle ich Ihnen, der Mehrheit der Kommission - wie gesagt fiel der Entscheid mit 7 zu 0 Stimmen bei 5 Enthaltungen - zu folgen und die Motion abzulehnen. Ein Minderheitsantrag ist nicht eingereicht worden.

Z'graggen Heidi · Mit-F · Ständerat · Uri · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

Ich danke meinem Kollegen Peter Hegglin für die Ausführungen zu meiner Motion und insbesondere auch dazu, dass nun von der WAK ein Postulat eingereicht werden soll, das eigentlich genau das fordert, was mit meiner Motion verlangt wird. Ich bitte Sie aber, trotzdem die Motion anzunehmen und den direkten Weg zu gehen. Warum?

Wir stehen vor der wichtigen Frage, wie wir den Verfassungsauftrag umsetzen, der die Förderung des Wohnungsbaus und des Erwerbs von Wohn- und Hauseigentum für Private vorsieht. Dieser Auftrag wird heute gar nicht mehr umgesetzt. Hinzu kommt, dass das Wohnraumförderungsgesetz (WFG) - der Kommissionssprecher hat es gesagt - sistiert ist.

Ich meine, es ist eine dringende Angelegenheit. Es geht um das Wohl vieler Bürgerinnen und Bürger, um einen Verfassungsauftrag, der gerade in der heutigen angespannten Immobiliensituation Aufmerksamkeit verdient und Lösungsansätze braucht. Genau das erwarte bzw. fordere ich vom Bundesrat mit der vorliegenden Motion.

Gemäss Artikel 108 der Bundesverfassung, "Wohnbau- und Wohneigentumsförderung", ist der Bund nämlich gehalten, den Wohnungsbau und den Erwerb von Wohn- und Hauseigentum zu fördern, der dem Eigenbedarf Privater dient. Konkretisiert wird das im WFG, und dieses wird jetzt einfach nicht mehr umgesetzt, weil man es sistiert hat. Allein das schon finde ich interessant: dass man ein Gesetz sistiert. Ich weiss nicht, warum, und ich kann auch den Prozess nicht nachvollziehen; somit weiss ich auch nicht, ob das Parlament überhaupt mit einbezogen wurde. Es ist mir aber neu, dass man ein Gesetz, ohne es zu ändern, einfach sistieren und nicht umsetzen kann.

Die Förderung, der Kommissionssprecher hat es gesagt, beschränkt sich heute somit auf die indirekte Unterstützung. Diese muss ich nicht ausführen; es ist auch korrekt und gut so, dass wir Genossenschaften usw. unterstützen. Die direkte Unterstützung durch zinslose oder zinsgünstige Darlehen für privates Wohnen in selbstgenutztem Wohneigentum gibt es aber nicht mehr. Diese Unterstützung würde subsidiär erfolgen: Es geht nur darum, aber immerhin darum, dass jemand, der sich keine Hypothek leisten kann, subsidiäre Unterstützung vonseiten des Bundes und der Kantone bekommt, allenfalls via Bürgschaft oder zinsgünstiges Darlehen. Man kann immer noch schauen, wie das gemacht werden könnte. Genau das fordere ich mit der Motion, nämlich: "Lieber Gesamtbundesrat, bitte setze das Wohnraumförderungsgesetz um."

Denn faktisch haben wir heute in der Schweiz gar keine Wohneigentumsförderung mehr. Die steigenden Immobilienpreise, die Anforderungen an das Eigenkapital, die Tragbarkeitsvoraussetzungen durch die Banken und die Verknappung auf der Angebotsseite durch Zuwanderung und immer knapper werdendes Bauland machen Eigentum für eine immer grössere Gruppe von Einwohnerinnen und Einwohnern in der Schweiz praktisch unmöglich. Diese können sich den Traum des Eigenheims nicht mehr erfüllen, es sei denn, es ist gerade eine Erbschaft angefallen oder es konnte allenfalls ein Vorbezug des Erbes erfolgen. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist aber zu Recht immer noch ungebrochen hoch. Ich rede jetzt nicht nur von Einfamilienhäusern, es können auch Eigentumswohnungen sein.

Der Eigentumserwerb wird für viele auch durch regulatorische Vorschriften, welche die Banken erfüllen müssen, erschwert. Auch hier setzt die Motion an. Die regulatorischen Vorschriften der Banken zwingen jüngere Paare oder eben Familien dazu, höhere Kosten für das Wohnen aufgrund der Mieten zu tragen, als ihnen entstehen würden, wenn sie Eigentum hätten. Sie werden also regulatorisch bestraft und nähren oder subventionieren oder unterstützen Vermieter wie Immobiliengesellschaften, Versicherungen und unter Umständen gar ihre eigene Pensionskasse mit höheren Mietausgaben. Sie könnten das Geld, das sie für die höhere Miete anstatt für das Eigenheim ausgeben müssen, über Jahre ansparen und so ihre Hypothek amortisieren, und das könnten sie in fünfzehn bis zwanzig Jahren problemlos auch erreichen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Tragbarkeit einer Hypothek für Private zu ermöglichen, und ein Weg führt eben über die Prüfung der Massnahmen hinsichtlich der regulatorischen Vorschriften. Der andere Weg führt über die Reaktivierung der im Wohnraumförderungsgesetz vorgesehenen Gewährung von Bürgschaften oder zinslosen Darlehen.

Ich fordere nun mit meiner Motion, dass das Gesetz mit klaren Rahmenbedingungen zu ergänzen sei; zudem soll das Gesetz aufzeigen, wie der Bund subsidiär zinslose Darlehen oder Bürgschaften sprechen könnte. Denkbar ist, dass man maximale Höhen oder beispielsweise die maximale Grösse des zu unterstützenden Eigentums usw. festlegt. Denkbar wäre auch, dass Boni für Familien gewährt werden, wie man das in anderen Ländern macht. Ich meine, dass die Schweiz hier zwingend etwas tun müsste.

Ein nächster Punkt: In vielen Dorf- und Stadtkernen, beispielsweise im ländlichen Gebiet, stünde schon Wohnraum zur Verfügung. Dieser wird aber aus verschiedenen Gründen nicht genutzt und nicht saniert. Warum? Die Sanierung einer Altliegenschaft ist immer viel, viel teurer; dort braucht es mehr Hypothekardarlehen, wobei die Banken sich in solchen Fällen eher schwertun, weil eine Rendite schwieriger erreicht werden kann. Daher ist es für Eigentürmer schwerer, in einen Altbau zu investieren, weil die finanziellen Mittel fehlen. Folglich sind Sanierungen von Altbauten zu zeitgemässen Wohnflächen sehr teuer. Es ist teurer als das Wohnen auf der grünen Wiese.

Um jetzt dem Primat der Innenverdichtung nachzuleben, sollte diese finanziell auch vonseiten des Bundes und der Kantone mit zusätzlichen Bürgschaften oder Darlehen erleichtert werden. Dieses Instrument kennen wir bereits, es findet erfolgreiche Anwendung bei denkmalgeschützten Bauten. In diesem Bereich auch die Unterstützung für Private zu verbessern, wäre eine sehr gute Möglichkeit, um auf der einen Seite Wohneigentum zu ermöglichen und auf der anderen Seite auch Dorfkerne zu revitalisieren.

Genau das wird mit dem Postulat verlangt; der Kommissionssprecher hat es gesagt. Ich habe es am Anfang schon gesagt: Ich bitte Sie, die Motion anzunehmen. Das ist der direkte Weg. Es braucht doch nicht zuerst einen Bericht. Ich bin überzeugt, dass sich der Bundesrat mit grosser Kreativität und grossem Engagement in diese Gesetzgebungsarbeiten stürzen wird.

Ich bitte Sie, die Motion anzunehmen.

Parmelin Guy · BR-M · Bundesrat · Waadt

Tout d'abord, Madame la conseillère aux Etats Z'graggen, je tiens à rectifier ce que vous avez dit: la loi n'est pas suspendue, elle est en vigueur. C'est l'encouragement pour l'accès à la propriété qui est suspendu. C'est d'ailleurs ce qu'indique le titre de votre motion: "Réactiver l'encouragement à l'accession à la propriété pour les logements destinés à l'usage personnel". Il ne faut pas confondre les choses.

Comme vous le savez, le Conseil fédéral étudie toujours avec enthousiasme tout ce qu'on lui soumet, mais parfois, il dit non.

Effectivement, l'accès à la propriété est devenu plus difficile ces dernières années. Nous sommes d'accord sur ce point. Cela a été particulièrement visible durant les années de la pandémie. Lorsque nous avons tous dû rester à la maison, le logement a pris une importance plus grande. La demande de logements en propriété, déjà élevée auparavant, a encore augmenté, ce qui a eu des conséquences sur l'évolution des prix. Selon l'indice des prix de l'immobilier résidentiel de l'Office fédéral de la statistique, les prix des logements en propriété ont augmenté de 15,9 pour cent à la fin du deuxième trimestre 2023 par rapport à fin 2019. Toutefois, depuis mi-2022, la dynamique des prix s'est affaiblie. Certains prédisent déjà une baisse des prix des logements en propriété. En prix réels, c'est-à-dire en tenant compte du renchérissement, on peut dire que c'est déjà le cas. Cela s'explique par la stagnation, voire le recul de la demande. Cette situation est à son tour largement liée à la nette hausse des taux hypothécaires. Les coûts de financement ont plus ou moins triplé par rapport à l'automne 2021.

Même si la hausse des prix est désormais stoppée, l'offre de logements en propriété reste très faible. Et cela ne changera pas pour l'instant, car l'activité de construction de logements en propriété et en location est en recul.

Par conséquent, les délais de commercialisation restent également à un niveau bas. Alors qu'auparavant le marché du logement locatif pouvait parfois servir de bassin de compensation - si vous me passez l'expression -, les logements locatifs évoluent également vers un manque. Une analyse de l'Office fédéral du logement datant de l'été 2021 montre qu'entre 2008 et 2020, parmi les personnes qui acquièrent un logement, la part des personnes seules, des couples sans enfant et des personnes âgées s'est développée de manière disproportionnée. Pour les familles sans grande fortune ou sans possibilité d'utiliser l'argent hérité, la propriété du logement est toutefois devenue de plus en plus illusoire.

Dans ce contexte, il est tout à fait légitime de se demander ce qu'il en est du mandat constitutionnel de l'article 108 de la Constitution fédérale. Celui-ci, vous le savez, charge notamment la Confédération d'encourager l'acquisition d'un logement à usage personnel. Seulement, la question est la suivante: la motion contribue-t-elle à la mise en oeuvre du mandat constitutionnel? Les instruments proposés sont-ils adaptés à cet effet? Le Conseil fédéral exprime de sérieux doutes. C'est surtout l'exigence d'assouplir les prescriptions en matière de fonds propres et donc les prescriptions relatives à la capacité financière, qui doivent être jugées de manière critique.

La Banque nationale suisse (BNS) et la Finma mettent en garde depuis longtemps contre les risques sur les marchés hypothécaire et immobilier. C'est pourquoi un assouplissement des règles d'octroi d'hypothèques n'est pas à l'ordre du jour, d'autant plus que le Conseil fédéral a décidé, fin janvier 2022, à la demande de la BNS, de réactiver le volant anticyclique de fonds propres. De plus, les taux hypothécaires actuellement payés - environ 3 pour cent - ne sont plus si éloignés des 4,5 ou 5 pour cent utilisés pour un calcul de viabilité.

Le Conseil fédéral a aussi des doutes sur les autres mesures demandées par l'auteure de la motion. Si la Confédération soutient financièrement les ménages n'ayant pas accès à la propriété, elle risque d'alimenter davantage la demande, et donc la spirale des prix. En outre, la Confédération prendrait également des risques en accordant des prêts et des garanties dans un marché en surchauffe. En plus, les coûts du logement pour les propriétaires ont plutôt baissé ces dernières années, alors qu'ils ont plutôt augmenté pour les locataires.

Même s'il s'agit d'un encouragement pour des gens qui ne sont pas encore propriétaires, il faut tenir compte de l'équilibre entre ceux-ci et les locataires.

Pour toutes ces raisons, le Conseil fédéral estime que la motion n'est pas la bonne voie pour résoudre le problème évoqué. Il faut partir du principe que les mesures proposées produiraient les effets contraires. Dans ce sens-là, le Conseil fédéral vous prie de rejeter cette motion.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Annahme der Motion ... 5 Stimmen

Dagegen ... 26 Stimmen

(3 Enthaltungen)