Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht

Nussbaumer Eric · P-M · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Antrag der Mehrheit

Annahme der Motion

Antrag der Minderheit

(Dandrès, Funiciello, Hurni, Marti Min Li, Walder)

Ablehnung der Motion

Proposition de la majorité

Adopter la motion

Proposition de la minorité

(Dandrès, Funiciello, Hurni, Marti Min Li, Walder)

Rejeter la motion

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Bregy Philipp Matthias · Mit-M · Nationalrat · Wallis · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

Ihre Kommission hatte eine Motion mit dem Titel "Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht" zu behandeln. Die Motion beauftragt den Bundesrat, eine Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften vorzulegen, die dem Verhältnis zwischen dem Referenzzinssatz für Hypotheken und dem zulässigen Ertrag auch in ökonomischer Hinsicht angemessen Rechnung trägt.

Ihre Kommission hat die Motion am 26. Oktober 2023 behandelt und mit 17 zu 5 Stimmen Annahme beschlossen. Eine Minderheit Dandrès beantragt die Ablehnung der Motion.

Worum geht es? Am 26. Oktober 2020 fällte das Bundesgericht ein Urteil, in dem es sich dazu äusserte, was zu geschehen habe, wenn der Referenzzinssatz über 2 Prozent steigen sollte. Das Bundesgericht nimmt mit diesem Urteil quasi einen politischen Entscheid vorweg bzw. äussert sich darin dazu, was es machen würde, wenn der Referenzzinssatz diese Höhe erreichen würde. Aktuell ist davon auszugehen, dass der Referenzzinssatz die Grenze von 2 Prozent wieder erreichen könnte, zumal es noch nicht so lange her ist, dass der Referenzzinssatz bereits bei 3,75 Prozent stand.

Mit Blick auf die Erwägungen im vorgenannten Urteil ist davon auszugehen, dass das Bundesgericht den für die Berechnung der Nettorendite zulässigen Zuschlag in Schritten reduzieren wird, um Verwerfungen zu vermeiden. Diese Schritte sind per se nicht falsch, jedoch stellt sich die Frage, ob wir einen solchen Entscheid den Gerichten überlassen wollen oder ob es ein politischer Entscheid ist, der in diesem Rat gemeinsam mit dem Bundesrat zu fällen ist.

Ihre Kommission folgt den Überlegungen des Ständerates, der klarerweise der Meinung ist, dass eine politische Klärung - im Sinne der Rechtssicherheit und unter Abwägung sämtlicher Aspekte - einer rein juristischen Klärung durch das Bundesgericht vorzuziehen sei. Der Bundesrat soll daher beauftragt werden, sich dieser sowohl für die Mieterschaft wie auch für die Vermieterschaft wichtigen Fragen rechtzeitig und vorausschauend anzunehmen. Ob das "vorausschauend" inzwischen noch ausreichend ist, wenn der Referenzzinssatz schon auf die 2-Prozent-Marke zusteuert, ist zumindest infrage gestellt. In diesem Zusammenhang ist es auch eine Aufgabe des Bundesrates, eine Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften vorzulegen. Diese Regelung soll den ökonomischen Folgen angemessen Rechnung tragen.

Am 1. Februar 2023 hat der Bundesrat zu dieser Motion Stellung genommen, und er beantragt sie zur Annahme. Der Ständerat hat die Motion ohne Gegenstimme, also einstimmig, angenommen. Wie ich bereits eingangs erwähnt habe, beantragt unsere Kommission die Motion mit 17 zu 5 Stimmen ebenfalls zur Annahme.

Im Sinne einer Klärung dieser wichtigen Fragen, im Sinne der Rechtssicherheit für Mieterinnen und Mieter, aber auch für Vermieterinnen und Vermieter beantrage ich Ihnen im Namen der Kommission, den Minderheitsantrag Dandrès abzulehnen und es dem einstimmigen Ständerat gleichzutun und diese Motion anzunehmen.

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

J'annonce tout d'abord mes liens d'intérêts: je suis membre du comité de l'Association de défense des locataires (Asloca) Suisse et salarié de l'Asloca Genève.

Cela fait des mois que la majorité de ce Parlement taille dans la protection des locataires. Les initiatives parlementaires Merlini 18.475, qui supprime la protection contre les congés de représailles, et Egloff 15.455, qui supprime le droit de sous-louer, ont été adoptées en septembre. Alors que le référendum n'a pas encore abouti, cette majorité va de l'avant avec deux autres textes qui visent à supprimer la contestation du loyer initial et à rendre légale la loi du marché dans le domaine immobilier. A chaque fois, on vient avec le même habillage: bonne foi, sécurité, stabilité, équilibre, etc. Il n'y a jamais un mot sur le mandat constitutionnel qui a pour but de lutter contre les abus dans le domaine locatif. Derrière cette façade, c'est toujours la même logique: donner un maximum de pouvoir à une poignée de sociétés propriétaires de dizaines de milliers de logements, qui font leur miel de la rente foncière. Ces sociétés, sans aucune prise de risque, obtiennent un maximum de profit avec le soutien de l'Etat. Aujourd'hui, les nouveaux seigneurs de la Suisse ne s'appellent plus Habsbourg et Gessler, mais UBS et Swiss Life. Ce sont eux qui prélèvent indument environ un tiers du salaire de la majorité de la population qui est locataire, soit 2,4 millions de personnes en Suisse.

Il faut situer la proposition Engler Stefan dans cette galaxie. Pour cela, il faut revenir sur quelques aspects juridiques que M. Bregy a rapidement évoqués précédemment. Le mandat de la Constitution charge la Confédération de prendre des mesures pour lutter contre les abus. Après vingt ans de mobilisations, le Parlement a accepté deux mécanismes: un contre les congés abusifs et l'autre contre les loyers abusifs. La loi ne précise pas ce qu'est un loyer abusif, et c'est le Tribunal fédéral qui a fait le travail, que l'on peut résumer ainsi: est abusif un loyer qui procure au bailleur un rendement, un intérêt trop élevé sur les fonds qu'il a investis dans le logement.

Jusqu'au mois d'octobre 2020, le Tribunal fédéral avait considéré que le rendement ne devait pas dépasser 0,5 pour cent au-dessus du taux d'intérêt hypothécaire de référence. A partir de cette date, dans un arrêt plus que discutable, le Tribunal fédéral a porté ce pourcentage à 2 pour cent au-dessus de ce taux. Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a considéré qu'il fallait permettre au bailleur d'indexer son argent à l'inflation. Jusqu'en 2020, c'était 40 pour cent de l'inflation, à partir de 2020, c'est 100 pour cent de l'inflation, ce qui ouvre une spirale à la hausse des loyers.

Quel autre placement financier offre de tels avantages? Surtout, quel placement sans risque? D'ordinaire, le rendement doit être le reflet du risque encouru par l'investisseur. On n'a rien de tel dans le domaine immobilier.

Ces risques sont en tout cas très largement inférieurs à ceux que prend une banque qui octroie un prêt hypothécaire. On ne change pas de "pépéiste" de la même manière que l'on peut changer de locataire. Vous savez qu'il n'y a pas de protection contre le défaut de paiement dans le code des obligations.

Le 26 octobre 2020, le Tribunal fédéral a décidé de reprendre telle quelle une proposition parlementaire d'Olivier Feller et a décidé de quadrupler le pourcentage au-dessus du taux de référence. Il a toutefois précisé que cette mesure était de nature conjoncturelle et qu'elle ne devait valoir qu'aussi longtemps que les taux resteraient inférieurs à 2 pour cent.

On doit donc prendre le Tribunal fédéral au mot. Or, maintenant que les taux augmentent, celles et ceux qui soutiennent cette proposition cherchent à utiliser cette parenthèse afin de permettre au rendement de continuer d'augmenter.

Je ne fais pas un procès d'intention, puisque le Conseil fédéral a reçu le message cinq sur cinq. Monsieur le conseiller fédéral Parmelin a indiqué au Conseil des Etats qu'il fallait éviter l'effet yoyo, ce qui est en plus une erreur juridique. Pourquoi? Parce que vous le savez sans doute, le Tribunal fédéral ne permet plus aux locataires de solliciter une baisse de loyer en cours de bail en invoquant un calcul de rendement. Par contre, il est possible pour le locataire de s'opposer à une hausse de loyer en invoquant le rendement. Précisément, aujourd'hui, des milliers de locataires reçoivent des hausses de loyer liées aux augmentations du taux du mois de juin et celui d'il y a quelques jours à peine. On doit donc donner la possibilité à ces locataires de se défendre.

C'est pour cela que la motion Engler pose énormément de problèmes: elle rabotera un instrument très efficace pour la défense des locataires au moment même où des hausses de loyer frappent des milliers, voire des dizaines de milliers de locataires. Le CEO de Swisslife a annoncé en juin dernier que 21 000 locataires allaient recevoir des majorations de loyer; je crois qu'il a tenu parole. Il est donc absolument essentiel que cette jurisprudence reste conjoncturelle et limitée à la période des taux bas.

C'est la raison pour laquelle je vous prie de rejeter la motion.

Parmelin Guy · BR-M · Bundesrat · Waadt

Le droit du bail est un domaine qui nous a régulièrement occupés au cours de la dernière législature et qui nous occupera probablement également durant celle qui débute.

En collaboration avec l'Office fédéral du logement, j'ai essayé de lancer, il y a trois ans, un processus de discussion en matière de droit du bail. Ceci, avec l'objectif de trouver des solutions équilibrées dans le cadre d'un processus ouvert et transparent. Il y a environ un an, j'ai dû mettre un terme à ce processus, parce que des partenaires importants ont décidé de se retirer de ce processus. Je l'ai regretté, car notre but a toujours été de maintenir l'équilibre entre les intérêts des deux côtés - locataires et bailleurs -, de rendre le droit du bail plus applicable et d'éliminer les incertitudes juridiques.

Dans le cadre de cette motion, il s'agit également d'une incertitude juridique; elle a été créée par la décision du Tribunal fédéral d'octobre 2020 et le changement de pratique qu'elle implique. Toutefois, à l'époque, une hausse du taux d'intérêt de référence à plus de deux pour cent était encore lointaine. Ce n'est plus le cas aujourd'hui: le taux d'intérêt de référence vient de passer à 1,75 pour cent le 1er décembre dernier, et cette évolution soulève plusieurs questions à moyen terme. Avec le passage du taux d'intérêt de référence de 2 à 2,25 pour cent, le rendement net admissible passera-t-il, en effet, de 4 à 2,75 pour cent, car la nouvelle pratique du Tribunal fédéral n'est valable que jusqu'à un taux d'intérêt de référence de 2 pour cent maximum?

Que se passe-t-il si le taux moyen se stabilise entre 2 pour cent et 2,25 pour cent pendant un certain temps, et qu'ensuite il y a ce fameux effet yoyo? Tantôt le rendement net autorisé est de 4 pour cent, tantôt de 2,75 pour cent. On dit maintenant que cela n'a pas beaucoup d'importance dans la pratique, car le loyer est fixé au début du contrat du bail, et s'il n'est pas contesté, il n'est pas considéré comme abusif. Mais le rendement admissible peut également être un critère important si, en tant que locataire, vous souhaitez remettre en question une augmentation de loyer justifiée, par exemple, par une augmentation du taux d'intérêt de référence. Pour faire cela, il faut des règles claires. En outre, on peut partir du principe que la grande majorité des bailleurs souhaite se comporter de manière conforme au droit. Le législateur doit veiller à ce que les conditions-cadres soient claires et qu'elles permettent une application compréhensible du droit.

Il est donc plus que probable que ce flou juridique qui risque de se produire ne soit agréable ni pour les bailleurs ni pour les locataires, pas plus d'ailleurs que pour les instances de conciliation. En outre, cela irait également à l'encontre du principe judicieux selon lequel l'évolution des loyers doit être lissée. Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question de savoir ce que peut être un rendement raisonnable. Oui, l'arrêt contient même une indication selon laquelle la définition des règles du système ne relève pas de sa compétence, mais de celle du législateur. Se contenter maintenant de dire que, suivant l'évolution des taux d'intérêt, le Tribunal fédéral adaptera de nouveau sa pratique est hautement spéculatif, tant en ce qui concerne l'évolution des taux d'intérêt que la pratique du Tribunal fédéral. Ne rien faire ne résout certainement pas le problème.

Même si le Conseil fédéral n'a pas pour habitude de commenter les décisions de la plus haute instance judiciaire, les indications que je viens de citer de l'arrêt du Tribunal fédéral peuvent tout à fait être lues comme une invitation à la politique à agir dans ce domaine. La motion nous donne l'occasion d'aller au fond de ces questions, cela toujours avec l'objectif de parvenir à une réglementation qui apporte davantage de clarté pour les parties concernées, dans l'esprit du dicton "Gouverner, c'est prévoir".

Lors des auditions menées par votre commission soeur du Conseil des Etats, les experts ont également clairement exprimé le fait que la clarification de ces questions permettrait d'améliorer la sécurité juridique du droit du bail. En ce sens, je me réjouis que les experts confirment la position du Conseil fédéral.

Pour conclure, une clarification est dans l'intérêt aussi bien des locataires que des bailleurs et c'est pour cela que le Conseil fédéral vous recommande d'adopter cette motion.

Abstimmung

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Die Mehrheit der Kommission und der Bundesrat beantragen, die Motion anzunehmen. Eine Minderheit Dandrès beantragt, die Motion abzulehnen.

Abstimmung - Vote

Für Annahme der Motion ... 130 Stimmen

Dagegen ... 61 Stimmen

(3 Enthaltungen)