Code des obligations (Défauts de construction). Modification

Riniker Maja · P-F · Conseil national · Argovie · Groupe libéral-radical

BO 2024 N 2433Obligationenrecht (Baumängel)

Code des obligations (Défauts de construction)

Präsidentin (Riniker Maja, Präsidentin): Wir beraten die Differenzen in einer Debatte.

Flach Beat · Mit-M · Conseil national · Argovie · Groupe vert'libéral

Wir befinden uns im Baurecht. Kurz zu meinen Interessenbindungen, falls das nicht bekannt ist: Ich bin Jurist beim Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein und seit, glaube ich, über 35 Jahren im Bau tätig.

Es ist noch mein Minderheitsantrag zu Artikel 219a Absatz 2 offen. Hintergrund dieser Revision war - vielleicht erinnern Sie sich - vor allen Dingen der Umstand, dass Käuferinnen und Käufer von Stockwerkeigentum, die Wohnungen mit Mängeln erhielten, letztere nur kaufrechtlich geltend machen konnten, wenn die Verträge etwas klüger oder besser ausgearbeitet waren, wie es bei seriösen Anbietern eigentlich der Fall ist.

Nun hat die Mehrheit etwas ins Gesetz eingebracht, das diesem Missstand Rechnung tragen soll, wonach auch Käuferinnen und Käufer eines Stockwerkeigentums - eines Grundstücks mit einer Baute darauf, heisst es im Gesetz - Anspruch auf Mängelbeseitigung haben, wenn sie einen Mangel entdecken. Die Fristen sind jetzt einigermassen klar definiert: Sie müssen das innerhalb von 60 Tagen melden. Sie haben auch eine Schadensminderungspflicht, das heisst, sie können nicht dabei zuschauen, wie der Schaden weiterfrisst.

Jetzt geht es noch darum, welche Bauten darunterfallen. Der Bundesrat möchte, dass Käuferinnen und Käufer von Stockwerkeigentum, so wie es eigentlich ursprünglich geplant war, innerhalb eines Jahres, nachdem die Baute errichtet worden ist - das Datum der Errichtung, nehme ich an, entspricht dem Abnahmedatum dieses Baus -, noch die Möglichkeit haben, einen entdeckten Werkmangel zu rügen und dessen unentgeltliche Verbesserung zu verlangen. Sie sollen das entsprechend auch vom Verkäufer einfordern können, der das dann wiederum auf den Ersteller überwälzen können soll.

Die Mehrheit der nationalrätlichen Kommission möchte aber noch, dass Käuferinnen und Käufer von Stockwerkeigentum auch im Fall umfangreicher Renovationsarbeiten, die durchgeführt worden sind, von diesen Mängelrechten profitieren sollen, sogar im Fall von solchen, die erst in Zukunft anfallen werden. Denn die Bestimmung, die die Mehrheit beantragt, bezweckt, dass bei Bauten, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf abgenommen wurden und an denen umfangreiche Renovationsarbeiten vorgenommen wurden oder an denen noch umfangreichere Renovationsarbeiten durchzuführen sind - also in der Zukunft, von wem auch immer -, die Möglichkeit bestehen soll, diese Mängel anzumelden und die renovierten Teile verbessern zu lassen. Aber diese Bestimmung lässt erstens einmal vollkommen offen, was umfangreiche Renovationsarbeiten sind. Wie sieht es zweitens aus, wenn Sie selber Ihre Wohnung verkaufen und vorher die Küche renoviert haben, selber im Baumarkt die Sachen beschafft, die Böden gemacht haben usw.? Ist das eine umfangreiche Renovation? Vielleicht ja, vielleicht nein, ich weiss es nicht. Es gibt keine Antwort darauf. Dann haften Sie als Verkäufer für Ihre eigene Tätigkeit, die Sie vielleicht als Hobbybastler oder Handwerker ausgeführt haben, und Sie haften auch für in die Zukunft reichende derartige Renovationen. Das verstehe ich dann ganz und gar nicht, ich weiss gar nicht, was das bedeutet und wem gegenüber man diese Verbesserungen dann einfordern kann.

Mit meinem Minderheitsantrag komme ich aber auf die Mehrheit der nationalrätlichen Kommission zu, indem ich sage: Mit einer Frist von zwei Jahren macht das durchaus Sinn. Stellen Sie sich vor, ein grosses Gebäude mit Wohnungen werde erstellt. Diese Wohnungen werden verkauft. Es kann durchaus sein, dass Wohnungen gleich zu Beginn verkauft werden. Es kann aber auch sein, dass eine Wohnung ein Jahr lang leer steht und der Verkauf erst vonstattengeht, wenn vielleicht anderthalb Jahre vorüber sind. Das sind übliche und in der Praxis vorkommende Fristen. Dann macht es auch im Sinne dieser Revision, die wir angestrengt haben, tatsächlich Sinn, diesen Käuferinnen und Käufern ein Mängelrecht in Bezug auf das Werk zu geben, so wie es eben auch die Käufer der ersten Minute haben, und dieses Mängelrecht auf zwei Jahre auszudehnen. Aber ich bitte Sie, die Formulierung zu streichen, wonach dies auch für umfangreiche Renovationen gelten soll, die in der Zukunft liegen; denn das führt zu kompletter Rechtsunsicherheit. Mir ist nicht klar, was das bedeuten soll, dass das Recht auf Mängelrüge sogar bei in der Zukunft liegenden Renovationen geltend gemacht werden können soll. Die Umsetzung dieser Bestimmung ist völlig unklar.

Ich bitte Sie, hier meiner Minderheit oder zumindest dem Bundesrat zu folgen.

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Es verbleibt eine Differenz beim Nachbesserungsrecht bei Artikel 219a Absatz 2. Sie haben es gehört, es gibt den Minderheitsantrag Flach, und es gibt den Antrag der Mehrheit der Kommission. Es geht hier um die Frage, in welchen Fällen von Grundstückkäufen der Käufer gegenüber seinem Verkäufer in Zukunft ein zwingendes Nachbesserungsrecht haben soll. Ihr Rat hat hier einen vom Entwurf des Bundesrates und vom Beschluss des Ständerates abweichenden Beschluss gefasst. Ihre Kommission beantragt Ihnen auch jetzt Festhalten, das zwingende Nachbesserungsrecht soll erheblich ausgedehnt werden. Dieses soll nicht nur bei Neubauten, sondern auch für schon länger bestehende Bauten gelten, an denen umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Zudem soll das zeitliche Kriterium für die Definition von Neubauten von einem auf zwei Jahre ausgedehnt werden.

Aus Sicht des Bundesrates ist diese Ausdehnung des zwingenden Nachbesserungsrechts doppelt problematisch. Problematisch ist vor allem die Ausdehnung auf Bauten, an denen umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Damit würden nicht nur Verkäufer von Neubauten, sondern auch Verkäufer von schon lange bestehenden Bauten unter Umständen zwingend nachbesserungspflichtig. Das wären vor allem private Hauseigentümer, die ihr Eigenheim verkaufen, nachdem sie daran im Jahr vor dem Verkauf umfangreiche Renovierungsarbeiten vorgenommen haben. Es bestünde kein Anreiz mehr, Gebäude vor einem Verkauf zu sanieren.

Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihr Eigenheim, nachdem Sie im letzten Jahr noch eine neue, vielleicht effizientere und umweltfreundlichere Heizung eingebaut und das Gebäude besser isoliert haben. Gilt das nun als umfangreiche Renovierungsarbeit bzw. als "importante rénovation"? Sie müssten befürchten, deswegen für mögliche Mängel nachbesserungspflichtig zu werden. Das kann zum Beispiel ein älteres Ehepaar treffen, das vom Eigenheim in eine kleinere Mietwohnung oder in das Altersheim umzieht, das Eigenheim BO 2024 N 2434 verkaufen will oder muss und vorher noch solche umfangreichen Renovierungsarbeiten durchgeführt hat. Wenn das Ehepaar Glück hat, kann es auf das Bauunternehmen zurückgreifen. Es muss aber sozusagen an zwei Fronten kämpfen: gegen die Käufer, die Nachbesserung verlangen, und gegen den Bauunternehmer, der die Renovationsarbeiten vorgenommen hat. Und wenn es Pech hat, ist der Bauunternehmer in der Zwischenzeit in Konkurs gegangen, und dann muss dieses Ehepaar selber für die Kosten aufkommen.

Es kann nicht das Ziel dieser Vorlage sein, private Eigenheimbesitzer mit einer solchen Rechtslage zu konfrontieren und damit den privaten Verkauf von bestehenden Liegenschaften entsprechend zu regulieren. Der Grund für die Regelung eines zwingenden Nachbesserungsrechts beim Grundstückverkauf waren die stossenden Beispiele beim Kauf von noch zu erstellenden oder zum Verkauf erstellten Neubauten unter Ausschluss sämtlicher Gewährleistungsrechte. Auch weil der Begriff der umfangreichen Renovierungsarbeiten unklar und somit stark auslegungsbedürftig ist, ist diese Ausdehnung aus Sicht des Bundesrates sehr riskant und schiesst über das Ziel der Vorlage hinaus.

Die Minderheit Flach beantragt, dass auf die Ausdehnung des Nachbesserungsrechts auf umfangreiche Renovierungsarbeiten verzichtet wird. Demgegenüber wie auch nach dem Antrag der Mehrheit sollen Bauten als Neubauten gelten, die innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden. Auch nach dem Antrag der Minderheit Flach soll das zwingende Nachbesserungsrecht somit gegenüber dem Entwurf des Bundesrates und dem Beschluss des Ständerates ausgedehnt werden.

Grundsätzlich erachtet der Bundesrat auch die Frist von einem Jahr für Neubauten als angemessener. Damit wird die Regelung nämlich effektiv auf die erwähnten stossenden Fälle zugeschnitten. Umgekehrt wird damit vermieden, dass insbesondere private Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine erst kürzlich neu erstellte Immobilie kurzfristig wieder verkaufen müssen, nachbesserungspflichtig werden.

Der Antrag der Minderheit Flach hat deutlich weniger Nachteile und Auswirkungen als der Antrag der Kommissionsmehrheit. Er stellt aus unserer Sicht einen gangbaren Kompromiss zwischen der Haltung des Ständerates und Ihrer bisherigen Haltung dar, und er ist sinnvoll.

Wir empfehlen deshalb, eher der Minderheit Flach als der Kommissionsmehrheit zu folgen. Aber Sie werden diese Differenz so oder so noch mit dem Ständerat ausfechten müssen.

Brenzikofer Florence · Mit-F · Conseil national · Bâle-Campagne · Groupe des VERT-E-S

Der Ständerat ist dem Nationalrat letzte Woche in einigen Punkten gefolgt. Beim Nachbesserungsrecht im Werkvertrag gemäss Artikel 368 Absatz 2 hat der Ständerat unserem Beschluss aus der Herbstsession entsprochen. Hier besteht also keine Differenz mehr. Beim wichtigsten Punkt der Vorlage, der Mängelrügefrist, ist der Ständerat ebenfalls dem Beschluss unseres Rates gefolgt. Neu gilt eine teilzwingende 60-tägige Mängelrügefrist bei Grundstücken und unbeweglichen Sachen. Diese Differenz wurde somit auch bereinigt.

Eine Differenz verbleibt heute im Zusammenhang mit dem Nachbesserungsrecht beim Grundstückkauf in Artikel 219a Absatz 2. Unser Rat hat sich für eine Ausdehnung des zwingenden Nachbesserungsrechts ausgesprochen. Unter diesem zwingenden Nachbesserungsrecht sollen nicht nur Neubauten erfasst werden, sondern auch schon länger bestehende Bauten, die umfassend renoviert werden. Zudem soll gemäss Nationalrat das zeitliche Kriterium für die Definition von Neubauten von einem Jahr auf zwei Jahre ausgedehnt werden. Der Ständerat möchte hingegen beim Entwurf des Bundesrates bleiben, wonach das zwingende Nachbesserungsrecht nur bei Neubauten gelten soll.

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates hat diese Frage an ihrer Sitzung vom 11. Dezember 2024 nochmals eingehend diskutiert. Es ging dabei um die Frage der Frist, und unsere Kommission votierte für das Festhalten an einer längeren Frist von zwei Jahren. Eine Frist von zwei Jahren ist gemäss der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates sachdienlicher und kommt den Eigentümern zugute.

Mehr zu diskutieren gab die Frage nach den umfangreichen Sanierungen. Wir haben es vom Sprecher der Minderheit gehört: Der Begriff "umfangreiche Renovierungsarbeiten" ist eine Frage der Auslegung. Es versteht sich von selbst, dass damit nicht lediglich das Streichen von Türrahmen gemeint ist. "Umfangreich" heisst, dass eine Wohnung total oder überwiegend saniert worden ist. Wenn bei einer kompletten Sanierung das Nachbesserungsrecht nicht gelten soll, wäre das sehr einschränkend. Sanierungen in Innenstädten, wo wenig abgerissen, sondern vielmehr kernsaniert wird, würden nie unter ein Nachbesserungsrecht fallen.

Eine Minderheit - wir haben es gehört - möchte sich beim Nachbesserungsrecht dem Bundesrat anschliessen, jedoch mit einer Frist von zwei Jahren.

Ihre Kommission beantragt Ihnen mit 22 zu 1 Stimmen, am bisherigen Konzept des Nationalrates festzuhalten. Die Mehrheit der Kommission ist überzeugt, hiermit ein austariertes Konzept vorzulegen.

Flach Beat · Mit-M · Conseil national · Argovie · Groupe vert'libéral

Frau Brenzikofer, können Sie mir und dem Rat erklären, was die Bestimmung zu bedeuten hat, wenn es um Wohnungen im Stockwerkeigentum geht, an welchen noch umfangreiche Renovationsarbeiten durchzuführen sind, für die dann entsprechend Mängelrechte bestehen sollen? Also, wie wäre das für die Zukunft gedacht?

Brenzikofer Florence · Mit-F · Conseil national · Bâle-Campagne · Groupe des VERT-E-S

Ich sage es nochmals: In der Kommission ging es auch um die Frage, was "umfangreich" bzw. "nicht umfangreich" bedeutet. Hier kann man sagen, es gibt weniger umfangreiche Sanierungen, aber es gibt eben auch umfangreiche Sanierungen, und diese müssen hier auch mitberücksichtigt werden.

Dandrès Christian · Mit-M · Conseil national · Genève · Groupe socialiste

Nous sommes presque au bout d'un projet de grande importance, qui a animé nos débats, à cheval sur deux législatures. J'aimerais donc revenir brièvement sur le contexte et rappeler qu'on parle de nouvelles dispositions pour les contrats d'entreprise et les contrats de vente immobilière, en rappelant que le principal enjeu de cette révision était de pouvoir modifier le délai d'avis des défauts, qui avait été fixé par la jurisprudence à 10 jours. Inutile de préciser que des drames ont pu découler d'un délai aussi court et si contre-intuitif, qui ne correspond pas à ce que l'on a d'ordinaire dans des matières similaires.

Le Conseil national a essayé de trouver des solutions innovantes qui puissent mieux protéger les petits propriétaires, acheteurs et constructeurs, en précisant que pour les plus gros, les promoteurs, les normes professionnelles SIA sont en principe appliquées. On a commencé par s'inspirer du devoir de signalement des défauts, qui existait dans le droit du bail, à l'article 259g du code des obligations. Nous n'avons malheureusement pas été suivis par le Conseil des Etats sur cet élément. En revanche, il y a eu des positions convergentes entre les deux conseils sur la question des délais et de leur caractère impératif. Il ne sera donc pas possible de prévoir des délais plus courts au détriment de l'acquéreur. C'est un filet de protection; c'est un vrai pas en avant que l'on a pu faire dans ce domaine.

Il reste la question des cas de ventes sur plans ou des constructions récentes. Le Conseil fédéral, dans son projet initial, souhaitait prévoir un droit de réparation sans frais pour les immeubles à construire ou ayant été construits moins de 1 an avant la vente. Le Conseil national a travaillé pour étendre ce droit de réparation sans frais aux immeubles érigés 2 ans avant la vente et aux immeubles ayant fait l'objet d'importantes réparations moins de 1 an avant la vente ou qui doivent encore faire l'objet d'une telle rénovation. On a également traité la question du délai de prescription de l'action en garantie. Le Conseil national avait prévu 10 ans. Le Conseil fédéral et le Conseil des Etats proposaient 5 ans. Aujourd'hui, le Conseil des Etats a accepté de soutenir la position du Conseil national sur le délai pour formuler l'avis des défauts. Le Conseil national s'est rallié quant à lui à la durée de la prescription de l'action.

BO 2024 N 2435Il reste aujourd'hui la question de l'article 219a alinéa 2, soit l'étendue du droit à la réparation sans frais pour les contrats de vente. Les deux conseils s'opposent sur deux questions qui ont été longuement évoquées par la rapporteuse de langue allemande et le Conseil fédéral: par "constructions récentes", le Conseil national entend celles qui ont été érigées il y a moins de 2 ans, tandis que le Conseil des Etats pense aux constructions érigées il y a moins de 1 an. Pour les importantes rénovations, le Conseil des Etats ne souhaite pas les inclure dans le droit à réparation, contrairement au Conseil national. Le Conseil des Etats et le Conseil fédéral ont avancé plusieurs arguments, qui ont notamment été rappelés tout à l'heure par M. Jans: tout d'abord, le fait que le système de garantie ne se prêterait pas bien aux cas de rénovation, dans la mesure où il a été conçu pour les nouvelles constructions, et que la garantie doit donc rester opposable au constructeur, mais pas au nouveau propriétaire. Le Conseil des Etats a évoqué le fait qu'il ne serait pas juste de pouvoir actionner de simples propriétaires, car, selon lui, lorsqu'il s'agit de ventes, on serait plutôt face à des personnes qui ne sont pas des professionnels, car imposer un droit de garantie serait trop incisif.

L'autre aspect concerne la notion d'"importantes rénovations", qui serait difficile à appréhender. La majorité de la Commission des affaires juridiques vous propose de maintenir une divergence tant sur les 2 ans que sur l'extension de la garantie aux importantes rénovations. Pour la majorité de la commission, en effet, la notion d'"importantes rénovations" s'interprète de manière très claire par le sens de son texte, comme des rénovations presque totales - on ne parle évidemment pas d'un coup de peinture ou du remplacement de la moquette. Le but de la majorité de la commission est de combler une lacune qui, aujourd'hui, prive l'acheteur d'une maison ou d'un logement refait à neuf d'une garantie dont il aurait pu disposer s'il avait opté pour du neuf - en réalité, peu de personnes ont le choix, si elles vivent dans des agglomérations, de choisir du neuf ou de l'ancien à rénover. Pour la majorité de la commission, il n'est pas justifié d'opérer une telle distinction.

La proposition de minorité de M. Flach, qu'il a présentée tout à l'heure, consistait à enlever la mention des "importantes rénovations", mais à soutenir la position initiale du Conseil fédéral en maintenant la condition des 2 ans. Il vous a présenté sa proposition de minorité; je n'y reviens donc pas.

Je vous propose d'accepter la proposition faite par la majorité de la commission.

Riniker Maja · P-F · Conseil national · Argovie · Groupe libéral-radical

Ch. I art. 219a al. 2

Proposition de la majorité

Maintenir

Proposition de la minorité

(Flach)

... ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente peut de plus exiger que le vendeur répare les défauts à ses frais. Ce droit ...

Vote

Riniker Maja · P-F · Conseil national · Argovie · Groupe libéral-radical

Ch. I art. 371 al. 3

Proposition de la majorité

Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Adopté

Präsidentin (Riniker Maja, Präsidentin): Das Geschäft geht an den Ständerat zurück.