Loi sur le logement. Modification

Page Pierre-André · P-M · Conseil national · Fribourg · Groupe de l'Union démocratique du Centre

Le président (Page Pierre-André, président): Nous allons mener un seul débat sur l'entrée en matière et la discussion par article.

Badran Jacqueline · Mit-F · Conseil national · Zurich · Groupe socialiste

Gemäss Artikel 108 unserer Bundesverfassung soll der Bund den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus fördern. Umgesetzt wird dieser Verfassungsauftrag mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WFG).

Möglich sind direkte und indirekte Förderung, wobei die direkte Förderung ab 2003 mit dem neu erlassenen WFG sistiert und nie mehr aufgenommen wurde. Im Vordergrund der Förderung steht der Fonds de Roulement mit zinsgünstigen Darlehen, Bürgschaften für Anleihen der Emissionszentrale sowie Rückbürgschaften für Bürgschaften der Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft.

An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass dem Bund dadurch keine Kosten im eigentlichen Sinne entstehen, denn der Bund nimmt das Geld billiger auf, als er es als Darlehen an die gemeinnützigen Wohnbauträger weitergibt. Zu einem Rückzahlungsausfall kam es bisher in den vielen Jahrzehnten kein einziges Mal.

Die so mit zinsgünstigen Darlehen versorgten gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften haben, wie die kommerziellen Vermietenden, eine Kostenmiete zu verlangen. Sie dürfen aber keine Rendite machen - im Gegensatz zu kommerziellen Vermietenden, die eine limitierte Rendite von zurzeit 3,25 Prozent auf das indexierte Eigenkapital machen dürfen. Die Festlegung der Kostenmiete von Wohnbaugenossenschaften wird von verschiedenen Kantonen und Wohnbauträgern unterschiedlich gehandhabt, was in der Vergangenheit verschiedentlich zu mietrechtlichen Streitigkeiten geführt hat. Deshalb hat das Bundesamt für Wohnungswesen ein einheitliches Kostenmietmodell verabschiedet und mit der Botschaft zur Änderung des WFG vom 20. Juni 2025 in die Vernehmlassung geschickt.

Die ursprüngliche Vorlage sah eine weitestgehende Delegation der Festlegung des Kostenmietmodells an den Bundesrat auf Verordnungsstufe vor. Dazu wurden in der Botschaft Eckwerte für die Festlegung des Kostenmietmodells beschrieben. So sollten bei den Fremdkapitalzinsen die tatsächlichen Kosten umgelegt werden, und nicht - wie bei der mietrechtlichen Festlegung der Finanzierungskosten - der Referenzzinssatz herbeigezogen werden, der die Volatilität der Zinsen glättet. Da sich auch Baugenossenschaften ständig refinanzieren, um die Hypothekarkosten möglichst gering zu halten, hätte diese Umlegung der tatsächlichen Kosten bei den Bewohnenden zu beinahe monatlichen Anpassungen der Mieten mit Bagatellbeträgen geführt. Weiter wurden in der Betriebskostenpauschale die Abschreibungen und Rückstellungen in Erneuerungsfonds - wie bei den Eigentümergenossenschaften häufig üblich - nicht berücksichtigt. Diese Eckwerte wurden sodann in der Vernehmlassung deutlich kritisiert.

Die Kommission führte in der Folge Hearings mit Vertretern beider Verbände der Wohnbaugenossenschaften und des Mieterverbandes durch. Daraufhin hat man, in einem Hin und Her mit der Verwaltung, Eckwerte in die Gesetzesvorlage aufgenommen, indem die konkreten Kostenelemente aufgelistet werden. Die Finanzierungskosten werden an den Referenzzinssatz für Hypotheken gebunden, wie sich das gehört. Die anderen Kostenelemente sind explizit die Baurechtszinsen, wertmässig begründete Abschreibungen und eine Pauschale für die übrigen Betriebskosten. Das Ganze wird auch als Prozentsatz des Gebäudeversicherungswertes festgelegt, und dabei ist eine Bandbreite vorzusehen. Das war nötig, da bei Gebäuden zwar der gleiche Versicherungswert bestehen kann, aber deutlich abweichende Betriebskosten - abhängig von der Nutzung. Zum Beispiel sind Alterswohnungen im Betrieb deutlich teurer als Familienwohnungen. Die Alterswohnungen verfügen je auch über einen Kühlschrank, einen Ofen, eine Dusche usw. Zudem kommt es viel häufiger zu Wohnungswechseln, was die Verwaltungskosten pro Wohnung natürlich erhöht. Allein deshalb, aber auch aus anderen technischen Gründen, ist eine Bandbreite der Kostenpauschale zwingend.

Die stark bereinigte Vorlage wurde von der Kommission einstimmig angenommen. In diesem Sinne empfiehlt Ihnen unsere Kommission einstimmig die Annahme der Vorlage.

Kamerzin Sidney · Mit-M · Conseil national · Valais · Le Groupe du Centre. Le Centre. PEV.

La commission a traité cet objet lors de trois séances, le 13 octobre 2025, le 9 février 2026 et le 23 juin 2026. La réforme a été rendue nécessaire pour les raisons suivantes.

La loi de 2003 prévoyait une aide directe et une aide indirecte à la construction et à l'acquisition de logements. L'aide directe a été suspendue immédiatement, faute de financement, et aucune aide directe n'a été octroyée depuis l'entrée en vigueur de la loi. Le projet dont nous avons traité en commission se concentre ainsi sur l'aide indirecte, soit l'encouragement des activités des organisations oeuvrant à la construction de logements d'utilité publique. Cette aide est octroyée sous la forme de prêts à intérêts préférentiels, cautionnements ou arrière-cautionnements pour la construction de logements à loyer modéré. Ce type de logement représente environ 8 pour cent des logements locatifs en Suisse. Environ 67 000 logements ont bénéficié d'une aide de la Confédération sous forme d'encouragement indirect. Les loyers bénéficiant de cette aide indirecte doivent être fixés en fonction des coûts.

Un nouveau système est souhaité par la Confédération et les faîtières des maîtres d'ouvrage d'utilité publique, plus simple et plus transparent. Le besoin de réforme provient du fait que le calcul est actuellement le même pour l'aide directe et indirecte. En outre, les pratiques cantonales et communales sont différentes, ce qui pose des questions de coordination lorsque les aides proviennent de différentes entités. De plus, ces deux modes de financement sont différents et il y a lieu de les adapter, de l'avis du Conseil fédéral, dans son message, et de la commission, qui vous propose d'entrer en matière sans opposition.

Le nouveau modèle prévoit donc un calcul qui se veut simple, basé sur les intérêts, la rente superficiaire et les coûts d'exploitation, et sur la valeur d'assurance - entre 2,75 et 3,5 pour cent.

La commission s'est réunie une première fois pour traiter cet objet le 13 octobre 2025 et a décidé d'entrer en matière, mais également de suspendre le projet et de procéder à des auditions, qui ont eu lieu le 9 février 2026, et durant lesquelles différentes réserves ont été émises, en particulier et surtout concernant la référence aux frais effectifs s'agissant des intérêts. D'autres réserves sont apparues concernant les réglementations cantonales, voire communales, qui ont fait leurs preuves. L'harmonisation fédérale doit être précisée pour ne pas interférer dans ces systèmes qui conviennent. Enfin, des questions ont été relevées quant à la contestation en cas de hausse des loyers, en cas de financements publics multiples par la Confédération, le canton, voire les communes.

Le même jour, la commission a procédé au traitement des articles 1 et 5 du projet. À l'article 1 alinéa 1 traitant du but de la loi, une minorité Aeschi prévoit d'ajouter que les aides ne pourraient être octroyées qu'aux ménages comprenant un citoyen suisse. La proposition défendue par cette minorité a été rejetée en commission, par 16 voix contre 8, pour les motifs suivants. Cela violerait la Constitution fédérale et les droits fondamentaux, notamment l'article 8 "Égalité" et l'interdiction de discrimination, l'article 26 "Garantie de la propriété" et l'article 27 "Liberté économique". Cela créerait un risque important aussi pour les promoteurs, qui ne savent pas s'ils trouveront des locataires suisses en suffisance. Ce serait une restriction importante du marché et cela impliquerait également la nécessité de mettre en place des contrôles importants.

Les propositions défendues par les minorités Hübscher à l'article 1 alinéa 2 et Aeschi à l'article 5 lettre a ont également été rejetées, par 17 voix contre 8, pour les mêmes raisons.

Les articles suivants du projet ont fait l'objet de décisions de la commission lors de sa séance du 23 juin 2026.

L'article 38a traite de la méthode de fixation des loyers. La commission a décidé, à l'unanimité des 24 membres présents, de modifier le projet du Conseil fédéral sur la base d'une proposition de l'administration visant à répondre aux soucis exprimés par la commission. En particulier, la commission est d'avis que les coûts effectifs doivent être basés sur les coûts d'investissement et le taux d'intérêt de référence. Ainsi, à l'alinéa 1, il est précisé qu'il est fait référence aux coûts effectifs. À l'alinéa 1bis, les éléments à prendre en compte pour le calcul simplifié sont les suivants : le coût de revient augmenté du taux de référence des hypothèques, la rente superficiaire, les amortissements justifiés et les frais d'exploitation doivent être retenus.

La proposition de la commission permet donc de lever trois réserves très importantes émises dans le cadre de la procédure de consultation. Premièrement, les taux d'intérêt de référence font foi, ce qui permet d'éviter des modifications de loyers trop fréquentes en cas de renégociation des taux et d'éviter des réajustements trop fréquents au détriment des locataires, mais aussi des constructeurs. Deuxièmement, la délégation de compétence au Conseil fédéral est limitée et ne concerne que les amortissements et les frais d'exploitation. Troisièmement, la fixation du loyer n'est pas dépendante des versements éventuels aux parts sociales ou des dividendes, comme cela était prévu comme option de rémunération du capital propre dans le projet du Conseil fédéral.

Enfin, la commission s'est ralliée sans opposition au projet du Conseil fédéral concernant les trois articles suivants.

À l'article 43, le droit actuel prévoit un crédit d'engagement pour les prêts, cautionnements et arrière-cautionnements. La loi distinguerait maintenant entre le plafond de dépenses pour les prêts et les crédits d'engagement pour les cautionnements et arrière-cautionnements.

À l'article 54, le contrôle des loyers par l'Office fédéral du logement est désormais étendu non seulement à l'aide directe, mais aussi à l'aide indirecte, qui est la seule utilisée dans la pratique.

Enfin, à l'article 54a, il s'agit d'une clarification demandée par les domaines concernés. Si une aide relève à la fois de la Confédération, d'un canton et/ou d'une commune, la Confédération peut renoncer à un contrôle si celui-ci aboutit à un loyer comparable à celui fixé selon la méthode définie à l'article 38a. Cela permet d'éviter des doublons.

Par 17 voix contre 1 et 6 abstentions, la commission vous propose d'accepter le projet.

Aeschi Thomas · Mit-M · Conseil national · Zoug · Groupe de l'Union démocratique du Centre

Ich habe zwei Minderheitsanträge, zu denen ich gerne sprechen möchte. Der erste betrifft den Zweck. Der Zweckartikel, also Artikel 1, lautet gemäss dem Entwurf des Bundesrates wie folgt: "Mit diesem Gesetz sollen Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen sowie der Zugang zu Wohneigentum gefördert werden." Ich möchte diesen Wortlaut durch den Zusatz "mit mindestens einer Schweizer Bürgerin oder einem Schweizer Bürger" ergänzen.

Wir haben diese Woche hier im Saal über die Lex Koller entschieden. Dabei ging es darum, dafür zu sorgen, dass Wohneigentum wieder vermehrt durch Schweizerinnen und Schweizer erworben werden kann. Wenn wir jetzt schon eine Vorlage zur Förderung von Wohnraum beschliessen, bei der es auch um gemietete Liegenschaften geht, dann soll darin zumindest stehen, dass in erster Linie Schweizerinnen und Schweizer berücksichtigt werden sollen.

Das Gleiche gilt für Artikel 5; hier geht es um die Förderungsgrundsätze. Ich bitte Sie, einem neuen Buchstaben a0 zuzustimmen, gemäss dem darauf zu achten ist, dass "nur Haushalte mit mindestens einer Schweizerin oder einem Schweizer gefördert werden. Haushalte bestehend nur aus Ausländerinnen und Ausländern dürfen nach diesem Gesetz nicht gefördert werden". Ich denke, es wäre zielführend, wenn die finanziellen Mittel hier gezielt für Schweizerinnen und Schweizer verwendet würden.

Ich bitte Sie, diese beiden Minderheitsanträge wie auch den Antrag der Minderheit Hübscher zu unterstützen. Sollten diese Minderheitsanträge nicht angenommen werden, wird die SVP-Fraktion die Gesetzesvorlage ablehnen.

Hübscher Martin · Mit-M · Conseil national · Zurich · Groupe de l'Union démocratique du Centre

Das WFG, in Kraft seit dem 1. Oktober 2003, hat das Ziel, Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen zu schaffen und zu erhalten, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern sowie die Tätigkeit gemeinnütziger Wohnbauorganisationen zu unterstützen. So ist es in Absatz 1 von Artikel 1, der den Zweck umschreibt, festgehalten. In Absatz 2 wird zusätzlich definiert, wer davon profitieren soll. Der aktuelle Wortlaut: "Insbesondere sollen die Interessen von Familien, alleinerziehenden Personen, Menschen mit Behinderungen, bedürftigen älteren Menschen und Personen in Ausbildung berücksichtigt werden."

Meine Minderheit möchte genau diesen Absatz mit "Schweizerinnen und Schweizern" ergänzen. Sie kennen die Situation des knappen Wohnraums bestens. Gerade in urbanen Gebieten haben wir, und das bestätigen auch die neuesten Zahlen, sehr tiefe Leerwohnungsbestände. Junge Erwachsene haben Mühe, nach der Ausbildung eine Wohnung zu finden. Mit der von meiner Minderheit beantragten Ergänzung - und ich betone: Ergänzung, nicht Ersatz - soll der Geltungsbereich auf diese Personen erweitert werden. Diese Ergänzung ermöglicht es, auch die Interessen von Schweizerinnen und Schweizern, welche im aktuellen Zweckartikel nicht erwähnt sind, zu berücksichtigen, und das sind eben insbesondere junge Erwachsene nach der Ausbildung. Diese fallen mit der aktuellen Regelung durch die Maschen und können sich kaum mehr eine eigene Wohnung leisten, wenn sie denn überhaupt eine finden.

Daher bitte ich Sie, meinem Minderheitsantrag zuzustimmen. Er schliesst niemanden aus, er ergänzt aber den Geltungsbereich und damit den Zweckartikel des Gesetzes um einen wichtigen Aspekt. Die SVP-Fraktion unterstützt das, und ich bitte Sie, ebenfalls die Minderheitsanträge Aeschi zu unterstützen.

Danke, wenn Sie meiner Minderheit folgen.

Amoos Emmanuel · Mit-M · Conseil national · Valais · Groupe socialiste

Le projet qui nous est soumis aujourd'hui part d'un problème très concret : les coopératives d'habitation ne sont pas toujours soumises aux mêmes règles lorsqu'il s'agit de calculer les loyers basés sur les coûts. Les différences d'application entre les cantons et les communes ont ainsi donné lieu à plusieurs litiges. Il était donc nécessaire d'harmoniser la méthode, mais il fallait aussi le faire correctement. C'est précisément là que se trouve l'enjeu de ce projet.

Le projet initial élaboré par l'Office fédéral du logement était, à nos yeux, inacceptable. Il déléguait une part beaucoup trop importante des compétences au Conseil fédéral. Surtout, il prévoyait de prendre en compte les coûts réels de financement. Cela aurait pu conduire à une situation complètement absurde pour les coopératives : des loyers qui devraient être adaptés pratiquement chaque mois en fonction des coûts de financement. Cela aurait été en contradiction avec la logique du droit du bail, qui prévoit justement un lissage dans le temps des coûts de financement à travers le taux de référence.

Le projet initial posait également problème, parce qu'il ne prenait pas correctement en compte les amortissements et les provisions. Or, une coopérative d'habitation doit pouvoir entretenir son parc immobilier, le rénover et aussi construire de nouveaux logements. Si on ne permet pas aux coopératives de constituer les réserves nécessaires, on finit par empêcher leur développement.

Les frais d'exploitation et d'entretien posaient également problème, avec un forfait absent ou insuffisant.

C'est pourquoi les associations de coopératives d'habitation, l'Association suisse des locataires et l'Union des villes suisses ont fait entendre une opposition claire lors de la consultation.

Le projet a ensuite été amélioré dans le cadre des travaux parlementaires, notamment grâce aux auditions de la Commission de l'économie et des redevances.

Le texte qui nous est présenté aujourd'hui est donc très différent du projet initial. Il reprend notamment les propositions des associations de coopératives d'habitation et s'inspire du modèle zurichois, qui fonctionne depuis plusieurs décennies.

Le compromis trouvé est désormais équilibré. Il établit notamment un lien entre les coûts de financement et le taux de référence. Il permet la prise en compte des amortissements. Et il reconnaît les provisions dans les frais d'exploitation, à travers un forfait assorti d'une fourchette. Cela donne aux coopératives la sécurité nécessaire pour entretenir leur patrimoine et continuer à construire des logements abordables.

C'est précisément ce que nous devons rechercher dans notre politique du logement : permettre la création et le maintien de logements de qualité à des loyers accessibles sur le long terme. Nous saluons également le fait que les propositions visant à introduire des règles supplémentaires concernant les revenus et l'occupation des logements aient pu être écartées.

Je souhaite encore répondre à un argument qui revient souvent dans le débat : les prêts à taux préférentiel accordés par le fonds de roulement. Ces prêts ne constituent pas une subvention au sens où certains voudraient le laisser entendre. La Confédération ne donne pas cet argent : elle le prête. Elle le fait dans un système qui lui permet même de dégager un bénéfice entre son propre coût de financement et le taux auquel elle prête. Surtout, aucun défaut de paiement n'a été enregistré depuis trente ans. Il n'y a donc aucune raison d'ajouter des conditions qui viendraient inutilement compliquer ou fragiliser ce mécanisme.

Nous avons un projet qui permet d'harmoniser les règles, qui corrige les défauts du projet initial et qui donne aux coopératives d'habitation les moyens de travailler dans la durée.

Le groupe socialiste soutiendra donc ce projet. Il rejettera les minorités qui cherchent à revenir sur cet équilibre, notamment celles qui introduisent des restrictions supplémentaires sans répondre au problème concret qui nous est posé.

Notre objectif doit être simple : des règles claires, des coopératives solides et davantage de logements abordables.

Feller Olivier · Mit-M · Conseil national · Vaud · Groupe libéral-radical

Je déclare mes intérêts : sur le plan professionnel, je suis le directeur de la Chambre vaudoise immobilière, ce qui englobe la fonction de secrétaire général de la Fédération romande immobilière. Concernant le multilinguisme : "Grazia fitg, signur Page".

Le groupe libéral-radical vous invite à entrer en matière sur le projet de modification de la loi sur le logement et à soutenir les propositions de la majorité de la commission.

La loi sur le logement prévoit que les loyers des logements bénéficiant de mesures d'encouragement de la Confédération soient fixés sur la base des coûts. Or, les règles actuelles sont complexes, en partie dépassées et insuffisamment adaptées aux formes d'aide indirecte qui sont aujourd'hui privilégiées par la Confédération. Le projet vise donc à créer une base légale claire pour un nouveau modèle de loyer fondé sur les coûts. L'objectif est de simplifier le calcul des loyers, d'améliorer la transparence et de renforcer la sécurité juridique. Le nouveau modèle repose notamment sur les coûts de financement, la rente du droit de superficie, les amortissements justifiés et un forfait pour les autres frais d'exploitation. Les modalités seront précisées au niveau de l'ordonnance.

Le groupe libéral-radical soutient cette orientation. La construction de logements d'utilité publique joue un rôle utile et reconnu dans notre pays, en particulier dans les régions où le marché du logement est tendu. Lorsqu'une aide de la Confédération est accordée, il est également légitime que les règles soient claires, simples et transparentes. À nos yeux, la commission a encore amélioré le projet du Conseil fédéral. Elle propose notamment d'inscrire dans la loi les principaux éléments sur lesquels repose le calcul simplifié du loyer fondé sur les coûts. Nous considérons qu'il est préférable que le législateur définisse ces principes essentiels plutôt que de laisser l'ensemble de la réglementation au Conseil fédéral.

Le groupe libéral-radical souhaite cependant attirer l'attention sur un autre aspect. Il ne faut pas perdre de vue le but même de la loi sur le logement. Son article 1 prévoit d'encourager l'offre de logements pour les ménages à revenu modeste. Il précise également qu'il doit être tenu compte en particulier des intérêts des familles, des familles monoparentales, des personnes handicapées, des personnes âgées dans le besoin et des personnes en formation. Il est donc important que les logements à loyer modéré soutenus par la Confédération, y compris de manière indirecte, bénéficient effectivement aux catégories de personnes auxquelles la loi les destine. Cette question concerne notamment la situation de revenu et de fortune des occupants, mais aussi l'adéquation entre la taille du logement et la composition du ménage. Les situations personnelles évoluent au fil des années et il est légitime de s'interroger sur la manière de garantir durablement la finalité de la loi sur le logement telle que définie par le législateur, telle que définie par le Parlement.

Nous sommes conscients qu'imposer aujourd'hui des exigences et des contrôles supplémentaires dans le domaine de l'aide indirecte pourrait entraîner une charge administrative importante. Le groupe libéral-radical ne souhaite pas créer de nouveaux processus bureaucratiques. Toutefois, lorsque la Confédération encourage des logements à loyer modéré, il est légitime de s'assurer qu'ils bénéficient effectivement aux personnes auxquelles la loi les destine. Il faudra donc suivre cette question au cours des prochains mois et des prochaines années.

Sous cette réserve, le groupe libéral-radical considère que le projet est de qualité, surtout tel qu'il a été amélioré par la commission de notre conseil. Nous vous proposons d'entrer en matière et de suivre la majorité de la commission.

Michaud Gigon Sophie · Mit-F · Conseil national · Vaud · Groupe des VERT-E-S

Danke, Herr Präsident. Signor presidente della Confederazione, signore e signori, care colleghe e cari colleghi, questo progetto è valido e il fatto che sia stato approvato con un consenso così ampio dalla commissione dimostra che, anche in materia di alloggi, possiamo trovare soluzioni concrete per un bene essenziale.

Car se loger n'est pas un luxe. Le logement est une infrastructure sociale essentielle au même titre que l'énergie ou les transports publics. Il doit d'abord être un bien d'usage, pas un produit financier.

La pression actuelle a de nombreuses causes : croissance démographique, évolution des ménages, consommation de surface, développement économique, rareté du foncier. Mais le constat est simple, nous avons besoin de davantage de logements abordables.

Le logement d'utilité publique fonctionne. Selon l'Office fédéral du logement, à taille comparable, ses loyers sont 8 à 20 pour cent inférieurs à ceux du marché classique. Dans les régions où les loyers sont particulièrement élevés, l'écart peut même dépasser 20 pour cent, parce qu'on applique une logique simple : le loyer est déterminé par les coûts, pas par le maximum que permet la pénurie. C'est précisément ce que ce projet consolide. Il révise la base légale pour un loyer fondé sur les coûts et rend son calcul plus simple et plus transparent - coûts de financement, droit de superficie, amortissement et frais d'exploitation. Le modèle facilite également la fixation et le contrôle des loyers pour les logements subventionnés des maîtres d'ouvrage d'utilité publique. C'est important aussi pour permettre aux maîtres d'ouvrage d'investir dans l'entretien du bâti et dans les rénovations énergétiques sans faire exploser les loyers.

Mais soyons lucides sur l'ordre de grandeur. Les logements d'utilité publique représentent à peine 8 pour cent des logements locatifs en Suisse, et seuls quelque 67 000 logements ont jusqu'ici bénéficié de l'encouragement indirect de la Confédération. C'est utile, mais ce n'est évidemment pas suffisant pour détendre l'ensemble du marché, car la question du logement concerne désormais directement la classe moyenne. Les classes moyenne et inférieure sont celles qui consacrent la plus grande part de leurs ressources au logement. Selon un récent sondage de l'Asloca et de Sotomo, 40 pour cent des locataires consacrent plus d'un tiers de leur revenu au loyer. Voilà le véritable enjeu. Après le loyer et les primes d'assurance-maladie, que reste-t-il à une famille à la fin du mois ?

Cette révision apporte donc une pièce utile à la politique du logement. Elle renforce un modèle qui fournit des logements durablement abordables et stabilise le marché. Mais le défi est plus large. Nous avons besoin de davantage de logements abordables, aussi pour la classe moyenne, et d'un marché locatif qui cesse d'absorber toujours davantage de revenu disponible des ménages. Ce sera le sujet à venir d'une initiative populaire déposée en juin, qui demande un contrôle des loyers. En attendant, après avoir fait une étape il y a quelques mois, ici, en augmentant de 150 millions de francs la dotation du fonds de roulement pour les années 2030 à 2034 et en renouvelant le crédit d'engagement destiné aux garanties fédérales pour la Centrale d'émission pour la construction de logements, le groupe des Verts vous enjoint aussi de valider cette étape pour la promotion des logements d'utilité publique, de rejeter les propositions des minorités Aeschi et Hübscher et de suivre la majorité de la commission.

Page Pierre-André · P-M · Conseil national · Fribourg · Groupe de l'Union démocratique du Centre

Le président (Page Pierre-André, président): Le groupe vert'libéral soutient la proposition de la majorité.

Müller Leo · Mit-M · Conseil national · Lucerne · Le Groupe du Centre. Le Centre. PEV.

Der Bundesrat hat mit der Botschaft vom 20. Juni 2025 dem Parlament einen Entwurf zur Änderung des Wohnraumförderungsgesetzes vorgelegt. Ziel ist es, ein Kostenmietmodell bei sämtlichen Instrumenten im Bereich der indirekten Förderhilfe des Bundes einzuführen. Die Vorlage sieht vor, eine Gesetzesbestimmung im Wohnraumförderungsgesetz zu schaffen und die Details auf Verordnungsstufe zu regeln. Kernstück der Vorlage ist Artikel 38a des Wohnraumförderungsgesetzes. Die WAK-N hat diese Vorlage erstmals an der Sitzung vom 13. Oktober 2025 beraten. Eine Mehrheit, darunter auch die Mitte-Delegation, war mit dem Entwurf des Bundesrates nicht zufrieden. Der Entwurf war zu ungenau und zu wenig konkret. Deshalb wurde beschlossen, Anhörungen durchzuführen. Darauf basierend hat auch die Mitte-Fraktion vom Bundesrat und von der Verwaltung Nachbesserungen verlangt.

Nun liegt eine Grundlage vor, der zugestimmt werden kann. Die Mitte-Fraktion folgt überall dem Mehrheitsantrag. Die Minderheitsanträge zu den Artikeln 1 und 5 sind abzulehnen. Die Einschränkungen auf Schweizerbürgerinnen und -bürger gehen zu weit. Einerseits würden Grundrechte wie Wirtschaftsfreiheit, Eigentumsgarantie, Diskriminierungsverbot und so weiter verletzt. Andererseits ist darauf hinzuweisen, dass auch andere staatliche Hilfen nicht auf Schweizer Staatsangehörige beschränkt sind. Zudem ist im Zeitpunkt der Kreditvergabe noch nicht klar, wer Mieterin oder Mieter ist. Es müsste ein erheblicher Kontrollapparat aufgebaut und unterhalten werden. Das sind alles Gründe, weshalb die Mitte-Fraktion die Minderheitsanträge ablehnt.

Nun zum Kernstück der Vorlage: In Artikel 38a sind nun die Kostenpositionen im Gesetz aufgeführt, sie sind die Grundlage für die Berechnung der Kostenmiete. Die Grundsätze sind konkret. Die Finanzierungskosten werden aufgrund des Referenzzinssatzes berechnet, die Baurechtszinsen nach dem effektiven Betrag. Die Abschreibungssätze muss der Bundesrat noch festlegen. Die Mitte-Fraktion geht davon aus, dass diese sich an den steuerlichen Grundlagen orientieren. Zudem muss der Bundesrat eine Pauschale für die übrigen Betriebskosten festlegen. Die Mitte-Fraktion unterstützt diese Grundsätze.

Ausserdem wird ein neuer Artikel 54a eingeführt, in dem die Kontrolle geregelt ist. Der Bund wird diese Kontrollen durchführen und beurteilen, ob die gesetzlichen Grundlagen eingehalten werden oder nicht. Er kann aber auch auf Kontrollen verzichten, sofern Kantone oder Gemeinden Kontrollen durchführen, die den Anforderungen des Bundes genügen. Die Bestimmung in Artikel 54a soll eine Möglichkeit sein, aber keinen zwingenden Charakter haben. Der Bund kann auf Kontrollen verzichten, wenn Kantone und Gemeinden solche durchführen.

Im Namen der Mitte-Fraktion bitte ich Sie, auf die Vorlage einzutreten und überall dem Mehrheitsantrag zu folgen.

Noch ein Wort zum weiteren Vorgehen: Der Bundesrat wird aufgrund der Gesetzesanpassung eine Verordnung erarbeiten und in Kraft setzen. Die Mitte-Fraktion begrüsst das und verlangt, dass vor Inkrafttreten der Verordnung eine Vernehmlassung durchgeführt wird. Ich danke Ihnen, wenn Sie unsere Anträge unterstützen.

Parmelin Guy · BPR-M · Conseil fédéral · Vaud

Tout d'abord, avec la révision proposée de la loi sur le logement, la Confédération souhaite renforcer son aide indirecte au logement et, de ce fait, la construction de logements d'utilité publique. Il s'agit aujourd'hui de la seule forme restante d'encouragement au logement qui permet à la Confédération de remplir son mandat constitutionnel, tel qu'il est inscrit à l'article 108 de la Constitution fédérale.

L'objectif est d'introduire un nouveau modèle de loyer fondé sur les coûts. Aujourd'hui, déjà, les logements d'utilité publique sont loués à un loyer fondé sur les coûts. Cependant, les règles actuelles de calcul sont complexes et fastidieuses. C'est pourquoi un modèle de calcul simplifié est souhaité depuis fort longtemps. La modification législative proposée crée la base juridique nécessaire à cet effet. Parallèlement, la compétence de l'État pour le contrôle des loyers et des logements bénéficiant de l'encouragement doit figurer clairement dans le projet de loi.

Le projet a reçu un large soutien lors de la consultation et, comme les rapporteurs et plusieurs intervenants l'ont expliqué, la Commission de l'économie et des redevances de votre conseil a quelque peu adapté ou plutôt, devrais-je dire, perfectionné le projet du Conseil fédéral. Elle souhaite inscrire dès à présent les principes fondamentaux du modèle de loyer fondé sur les coûts sur le plan législatif. La commission s'est également penchée sur la conception concrète du modèle. Dans ce contexte, ce dernier a été quelque peu précisé.

Le modèle comprend désormais quatre éléments : premièrement, les frais de financement ; deuxièmement, les frais d'exploitation sont forfaitaires ; troisièmement, les amortissements effectivement réalisés ; enfin, les éventuels intérêts de droits de superficie. Ces éléments contribuent à simplifier la révision, la fixation des loyers dans le secteur du logement encouragé par la Confédération.

Comme mentionné, le contrôle des loyers doit être réglementé de manière plus claire et efficace. Il s'agit notamment de permettre à la Confédération de déléguer sa compétence de contrôle lorsqu'un canton, une ville ou une commune encouragent également la construction de logements d'utilité publique et y exercent un contrôle des loyers. Il y a une condition préalable à cette délégation : le modèle cantonal ou communal de loyer fondé sur les coûts doit aboutir à un résultat comparable à celui du modèle fédéral.

Dans l'ensemble, il s'agit ici d'une révision de loi mineure, voire ponctuelle, mais elle apporte toutefois davantage de clarté à toutes les parties prenantes. Elle simplifie surtout les procédures et les processus. C'est pourquoi le Conseil fédéral vous propose d'entrer en matière sur le projet et de soutenir les propositions de la majorité de votre commission.

J'en viens aux différents articles et aux minorités. Tout d'abord à l'article 1, il y a des propositions de minorité. Limiter l'octroi de cette aide aux ressortissants suisses entrerait en conflit avec divers droits fondamentaux inscrits dans la Constitution fédérale, notamment - cela a été rappelé précédemment - la liberté économique, la garantie de la propriété et l'interdiction de la discrimination. Ce serait également contraire à l'accord sur la libre circulation des personnes, qui, vous le savez, interdit toute discrimination à l'égard des citoyennes et des citoyens de l'UE et de l'AELE, y compris de manière explicite dans le domaine du logement. Autant que l'on puisse en juger, les autres aides publiques ne sont pas non plus réservées aux ressortissants suisses.

À cela s'ajoute le fait qu'une telle condition devrait faire l'objet de contrôles. Or, nous ne connaissons pas les locataires. Il faudrait mettre en place un système de contrôle exhaustif. Ce serait non seulement très coûteux, mais également totalement disproportionné. Des raisons tout à fait pratiques s'y opposent également. Si aucune personne de nationalité suisse ne se présente pour louer un appartement inoccupé, la coopérative ne serait pas autorisée à le louer en raison de la formulation stricte des propositions. La coopérative subirait des pertes financières dues à cette vacance. C'est pour cette raison que le Conseil vous recommande de rejeter les propositions relatives à cet article 1 ainsi qu'à l'article 5.

Concernant l'article 38a : ici, il n'y a pas de proposition de minorité, mais comme indiqué lors de l'entrée en matière, votre commission se prononce en faveur d'une définition plus précise sur le plan législatif des principes fondamentaux du modèle de loyer basé sur les coûts. Les valeurs concrètes devront ensuite être fixées sur le plan de l'ordonnance. La solution telle qu'elle est proposée par votre commission constitue une voie viable à laquelle se rallie le Conseil fédéral.

C'est également le cas pour la disposition de l'article 43 : elle n'a pas grand-chose à voir avec l'objet de la révision de la loi, mais il s'agit d'une adaptation technique aux dispositions de la loi des finances. Il est ainsi précisé que les versements du fonds de roulement, tels qu'ils ont été décidés par le Parlement récemment, seront adoptés sous forme de plafond de paiement, et non plus sous forme de crédit d'engagement.

Concernant l'article 54, sur le contrôle des loyers : par rapport à la législation en vigueur, on précise que l'aide indirecte au logement destinée à la construction de logements d'utilité publique est également soumise au contrôle des loyers. On vous renvoie à la section 4 de la loi sur le logement.

Concernant l'article 54a, sur la renonciation au contrôle : dans certaines régions, notamment dans les cantons de Zurich, Zoug, Genève et Vaud, outre l'aide fédérale, il existe une aide cantonale au logement. Dans la plupart des cas, les loyers des logements bénéficiant de cette aide font également l'objet d'un contrôle. Afin de rendre ce contrôle des loyers aussi efficace que possible, le Conseil fédéral propose que la Confédération puisse renoncer à son contrôle, pour autant que le canton ou la commune procèdent eux-mêmes à un tel contrôle. La condition préalable est que le modèle de loyer basé sur les coûts, sur lequel s'appuient les cantons et communes concernés, aboutisse à des résultats comparables à ceux du modèle fédéral. On entend ici un écart d'environ 10 pour cent. Vous l'aurez remarqué : il s'agit d'une formulation facultative. Il peut en effet y avoir des situations dans lesquelles un canton ne souhaiterait pas exercer lui-même ce contrôle, et la Confédération ne peut renoncer à ce contrôle que si le modèle cantonal aboutit à des résultats similaires.

Je vous invite à entrer en matière et à soutenir les propositions de la majorité de la commission.

Page Pierre-André · P-M · Conseil national · Fribourg · Groupe de l'Union démocratique du Centre

Le président (Page Pierre-André, président): M. Kamerzin, rapporteur de langue française, renonce à prendre la parole.

Badran Jacqueline · Mit-F · Conseil national · Zurich · Groupe socialiste

Lassen Sie mich noch ein, zwei Worte zu den in der Kommission sehr ausführlich diskutierten Anträgen Feller zu allfälligen Einkommenslimiten und Belegungsvorschriften sagen, die man mit der Vorlage verknüpfen könnte: Dies hat die Kommission aus verschiedenen Gründen klar abgelehnt. Denn es gibt dafür einerseits keine Verfassungsgrundlage, aber andererseits auch keine Legitimation, insbesondere da etwa 70 Prozent der Wohnbaugenossenschaften in ihren Statuten, wie das vorgesehen ist, selbst solche Regelungen kennen.

Man darf nicht vergessen: Wir reden hier von Eigentümergenossenschaften. Zumindest in der Deutschschweiz ist dies das absolut dominante Prinzip. In Genf gibt es noch ein paar Vermietergenossenschaften. Das heisst, in der Regel sind die Menschen Miteigentümer ihrer Genossenschaft, und in solchen Fällen gibt es keine Legitimation dafür, staatlich zu regeln, wer dort wohnen darf und wer nicht, zumal wir hier nicht von bestimmten Subventionen reden. Ich betone nochmals: Über den Fonds de Roulement verdient der Bund Geld und gibt keines aus.

Dann noch zu den Anträgen, die auch klar abgelehnt wurden und jetzt als Minderheitsanträge vorliegen: Ich meine, auch da gibt es ganz viele gesetzliche Hürden. Das Beantragte könnten wir, selbst wenn wir wollten, gar nicht so umsetzen. Man muss schon sagen: In Zürich, da, wo es die meisten Baugenossenschaften gibt - Kollege Hübscher -, führen wir seit Jahren eine solche Debatte. Es gibt Statistiken, die zeigen, dass in den Wohngenossenschaften viel weniger Personen ohne Schweizer Pass leben. Unter anderem liegt dies daran, dass sich diese Personen schneller einbürgern, weil sie sich auch schneller integrieren. Das wird uns vorgeworfen. Jetzt kommt man und sagt, die Wohnraumförderung soll stärker an das Kriterium des Passes gebunden werden.

Lassen Sie mich dazu noch ein Wort sagen: Wir kennen die zinslosen Darlehen an die Bauern. Im Gegensatz zu dem, worüber wir jetzt beraten, kosten diese den Bund etwas. Würde man diese Darlehen an Einkommenskriterien binden wollen - sodass nur Bauern, die nicht so viel verdienen, oder nur solche, die sehr viel verdienen, solche Darlehen bekämen -, dann würde ich hier drin wahrscheinlich zu hören bekommen: Hey, alle bekommen das; das ist ein System, wie es bei uns in der Schweiz üblich ist. Bei der Schule ist es so, dass alle das Recht auf einen Schulplatz haben, so wie auch alle eine AHV-Rente erhalten. Das ist die Schweiz. Hier geht es aber ebenfalls um ein System und - ich erinnere daran - um die Erfüllung eines Verfassungsgrundsatzes. Deshalb sind allfällige Einschränkungen - de facto Schikanen -, die auf dem Buckel der Wohngenossenschaften abgeladen werden, wirklich nicht wünschbar.

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L'entrée en matière est décidée sans opposition

Loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés

Discussion par article

Titre et préambule, ch. I introduction

Proposition de la commission

Adhérer au projet du Conseil fédéral

Adopté

Art. 1

Proposition de la minorité

(Aeschi, Amaudruz, Buffat, Burgherr, Hübscher, Nicolet, Pamini, Tuena)

Al. 1

... pour les ménages à revenu modeste qui comprennent au moins un citoyen suisse ou une citoyenne suisse ainsi que l'accession à la propriété.

Proposition de la minorité

(Hübscher, Aeschi, Amaudruz, Buffat, Burgherr, Nicolet, Pamini, Tuena)

Al. 2

Il est tenu compte en particulier des intérêts des Suissesses et des Suisses, des familles ...

Vote

Al. 1

Vote

Al. 2

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Art. 5 let. a0

Proposition de la minorité

(Aeschi, Amaudruz, Buffat, Burgherr, Hübscher, Nicolet, Pamini, Tuena)

a0. seuls les ménages composés d'au moins une Suissesse ou un Suisse bénéficient des mesures d'encouragement. Les ménages composés uniquement d'étrangères et d'étrangers ne peuvent bénéficier des mesures d'encouragement au titre de cette loi ;

Vote

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Art. 38a

Proposition de la commission

Al. 1

... sur les coûts effectifs les loyers des logements ...

Al. 1bis

Un calcul simplifié des coûts effectifs pour fixer le loyer est admis. Le cas échéant, il se fonde sur les éléments suivants :

a. les coûts de financement, calculés en multipliant le prix de revient par le taux hypothécaire de référence en vigueur ;

b. la rente du droit de superficie ;

c. les amortissements justifiés ;

d. un forfait pour les autres frais d'exploitation.

Al. 2

...

a. le mode de calcul des amortissements ;

...

Al. 3

Il définit un pourcentage de la valeur d'assurance du bâtiment pour le forfait ; il prévoit une fourchette à cet effet.

Adopté

Art. 43, 54 al. 1, 54a, ch. II

Proposition de la commission

Adhérer au projet du Conseil fédéral

Adopté

Vote

Vote sur l'ensemble

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Le président (Page Pierre-André, président): L'objet va au Conseil des États.