BBl 2015 4087

Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts (Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen)

15.044

vom 27. Mai 2015

Sehr geehrter Herr Nationalratspräsident Sehr geehrter Herr Ständeratspräsident Sehr geehrte Damen und Herren

Mit dieser Botschaft unterbreiten wir Ihnen, mit dem Antrag auf Zustimmung, den Entwurf einer Änderung des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht.

Wir versichern Sie, sehr geehrter Herr Nationalratspräsident, sehr geehrter Herr Ständeratspräsident, sehr geehrte Damen und Herren, unserer vorzüglichen Hochachtung.

27. Mai 2015 Im Namen des Schweizerischen Bundesrates Die Bundespräsidentin: Simonetta Sommaruga Die Bundeskanzlerin: Corina Casanova

Übersicht

Die vorgeschlagene Änderung des Miet- und Pachtrechts bezweckt mehr Transparenz und damit eine preisdämpfende Wirkung auf dem Mietwohnungsmarkt. Bei einem Mieterwechsel sollen neu in jedem Fall und in der ganzen Schweiz mittels Formular der bisherige Mietzins bekanntgegeben und eine allfällige Mietzinserhöhung begründet werden. Weitere Anpassungen im Interesse der Ausgewogenheit der Vorlage betreffen die Verwendung der mechanischen Unterschrift (Faksimile-Unterschrift) bei Änderungsmitteilungen sowie die einfache Schriftlichkeit bei Anpassungen von gestaffelten Mietzinsen. Weiter sollen alle mietrechtlichen Formulare neu durch den Bund erlassen oder genehmigt werden.

Ausgangslage

Das heutige Mietrecht als Teil des Obligationenrechts (OR) ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Es stützt sich auf Artikel 109 der Bundesverfassung, der vorsieht, dass der Bund Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse, erlässt. In Umsetzung dieses Verfassungsauftrages hat der Gesetzgeber verschiedene Regeln zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen festgelegt: Gemäss Artikel 270 Absatz 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich aufgrund einer Notlage oder wegen der örtlichen Marktverhältnisse zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat. Gemäss Artikel 270 Absatz 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon festlegen, dass beim Abschluss eines neuen Mietvertrages der vorherige Mietzins mittels einem Formular mitzuteilen ist. Gestützt auf diese Bestimmung haben die Kantone Nidwalden, Zug, Freiburg, Waadt, Neuenburg, Genf und Zürich die Formularpflicht für den Abschluss eines neuen Mietvertrages eingeführt. Am 15. Mai 2013 hat der Bundesrat eine Aussprache zur Lage auf dem Wohnungsmarkt geführt. Dabei kam er zum Schluss, dass er sich durch verschiedene Massnahmen verstärkt für die Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum einsetzen will, ohne dabei in die Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt einzugreifen. Er sprach sich jedoch für mehr Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt aus, wodurch eine preisdämpfende Wirkung zu erwarten sei, ohne dass die materiellen Rechte der Vermieterinnen und Vermieter tangiert werden.

2 Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln

Art. 266l Abs. 2 Nach bisherigem Recht muss die Genehmigung des Formulars zur Mitteilung von Kündigungen in jedem Kanton einzeln eingeholt werden. Neu wird die Kompetenz für die Erstellung und Genehmigung des Formulars auf das BWO übertragen. Dadurch wird das Verfahren vereinfacht und die Praxis vereinheitlicht. Im Übrigen bleibt die Bestimmung unverändert.

Art. 269d Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter Absatz 1 und 4: Für Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen wird die Kompetenz für die Erstellung oder Genehmigung des Formulars neu auf das BWO übertragen, um das Verfahren zu vereinfachen und die Praxis zu vereinheitlichen. Dies dient namentlich Vermieterinnen und Vermietern, die in mehreren Kantonen über Mietobjekte verfügen. Hinsichtlich der Begründungspflicht und der Informationen, die das Formular enthalten muss, bleibt die heutige Rechtslage unverändert. Absatz 4 entspricht inhaltlich dem bisherigen Absatz 3, wobei aufgrund des neu eingefügten zweiten Absatzes der Geltungsverweis nicht mehr auf die Absätze 1 und 2, sondern auf die Absätze 1 und 3 erfolgt. Absatz 2: Nach Artikel 269a Buchstabe b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Gemäss Artikel 14 Absätze 1 und 2 VMWG gelten als Mehrleistungen Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache, zusätzliche

Nebenleistungen sowie energetische Verbesserungen. Der neue Absatz 2 von Artikel 269d OR soll verhindern, dass die Mieterschaft bereits kurz nach Mietbeginn mit unerwarteten Mietzinserhöhungen infolge von baulichen Veränderungen konfrontiert wird. Die Sperrfrist gilt nicht bei anderen Mehrleistungen wie der Vergrösserung der Mietsache oder zusätzlichen Nebenleistungen. Die Frist läuft ab Mietbeginn. Sie gilt allerdings nur, wenn die Vermieterschaft vor Vertragsabschluss der Mietpartei keine entsprechende Ankündigung zugehen liess. Eine Mietzinserhöhung infolge wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen ist demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres nach Mietbeginn wirksam, sofern sie nicht vor Vertragsabschluss schriftlich (Art. 12 ff. OR) angekündigt wurde. Mit einer solchen Information, für die auch das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses verwendet werden kann, haben Vermieterinnen und Vermieter beispielsweise die Möglichkeit anzuzeigen, dass energetische Massnahmen geplant sind, die bereits nach kurzer Zeit eine Mietzinsanpassung zur Folge haben werden. Dabei liegt es in der Natur der Sache, dass der Betrag der zukünftigen Mietzinserhöhung bis zum Vertragsabschluss in der Regel noch nicht beziffert werden kann. Jedoch muss die vermietende Partei zumindest angeben, welche Arbeiten zu einer Mietzinserhöhung vor Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses führen sollen. Zu Artikel 269d Absatz 1 des geltenden OR besteht eine Rechtsprechung betreffend die verspätete Zustellung der Vertragsänderungsmitteilung. Analog zu dieser Rechtsprechung hat auch eine vor Vertragsabschluss nicht angekündigte Mietzinserhöhung infolge von wertvermehrenden oder energetischen Verbesserungen, die auf einen Zeitpunkt vor Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn mitgeteilt worden ist, keine Nichtigkeit zur Folge. Indessen entfaltet sie ihre Wirkungen gleich wie eine verspätete Ankündigung gemäss Absatz 1 erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin nach Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn. Die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung der Mietzinserhöhung gemäss Artikel 270b Absatz 1 OR gilt unverändert. Absatz 3 entspricht dem bisherigen Absatz 2 von Artikel 269d OR. Absatz5: Diese Regelung gilt für Mitteilungen von Mietzinserhöhungen und Anpassungen von Akontobeträgen, nicht jedoch für andere einseitige Vertragsänderungen.

Es handelt es sich um eine Ergänzung der allgemeinen Bestimmung von Artikel 14 Absatz 2 OR, welcher festhält, dass eine Nachbildung der eigenhändigen Schrift auf mechanischem Weg nur da als genügend anerkannt wird, wo deren Gebrauch im Verkehr üblich ist. Bei den Mitteilungen von Mietzinserhöhungen und Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten handelt es sich um Dokumente, deren Gebrauch im Verkehr üblich ist und die in grosser Anzahl versendet werden. Die Verwendung einer Faksimile-Unterschrift auf den entsprechenden Mitteilungen war bisher jedoch nicht verkehrsüblich. Mit dem neuen Absatz 5 von Artikel 269d OR wird nun eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage für die Faksimile-Unterschrift in einem genau definierten Bereich geschaffen. Absatz 6: Da die Staffelung von den Parteien vertraglich vereinbart wird und eine solche Vereinbarung unter anderem auch den Erhöhungsbetrag in Franken und den dafür geltenden Zeitpunkt enthalten muss und daher der mietenden Partei bereits bekannt ist, bedarf es nicht zusätzlich einer Ankündigung mit einem Formular. Bei Mietzinserhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffelung soll daher künftig eine schriftliche Mitteilung (Art. 12 ff. OR) durch die Vermieterschaft genügen. Die

mündliche Mitteilung einer in der Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse vorgesehenen Mietzinserhöhung ist dagegen nichtig. Die Mieterschaft kann gestaffelte Mietzinse gemäss Artikel 270d OR unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses grundsätzlich nicht anfechten. Das Schreiben der Vermieterschaft kann jedoch fehlerhaft sein. So kann eine Mietzinserhöhung angezeigt werden, welche nicht der vertraglich vereinbarten Staffelungsklausel entspricht. Weiter kann die Anpassung zu früh, zu spät oder auf einen falschen Termin hin angezeigt werden, sodass eine Anfechtung möglich sein muss. Sofern die Mieterschaft in einem entsprechenden Fall nicht auf das Schreiben betreffend Mietzinsanpassung reagiert, kann ihr unter Umständen entgegengehalten werden, dass eine konsensuale Änderung des Mietvertrages und der Staffelungsklausel vorliegt13.

Art. 270 Abs. 2 Auch für die Mitteilung des Anfangsmietzinses und die Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung wird die Kompetenz für die Erstellung oder Genehmigung des Formulars neu auf das BWO als zuständige Verwaltungseinheit des Bundes übertragen. Die Pflicht zur Verwendung dieses Formulars besteht nur im Zusammenhang mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrages, also wenn eine Wohnung an eine neue Partei vermietet wird. Dies kann beispielsweise auch dann der Fall sein, wenn in Anwendung von Artikel 264 OR ein neuer Mieter (Ersatzmieter) vorgeschlagen wird. Nicht Gegenstand der Formularpflicht bilden Änderungsverträge, die eine geringfügige Anpassung eines zwischen den Parteien bereits bestehenden Vertragsverhältnisses zum Inhalt haben. In solchen Fällen muss je nach den konkreten Begleitumständen das Mietzinserhöhungsformular gemäss Artikel 269d OR dennoch verwendet werden, so zum Beispiel, wenn die mietende Partei ausnahmsweise keine Kenntnis von ihren Anfechtungsrechten hat. Bei der ersten Vermietung einer neu erstellten oder im Grundriss wesentlich veränderten Wohnung (beispielsweise hinsichtlich Anzahl der Wohnräume) fehlt es an einem im vorherigen Mietverhältnis geltenden vergleichbaren Mietzins. In diesen Fällen ist das Formular gemäss Artikel 270 OR ebenfalls zu verwenden, jedoch muss kein vorheriger Mietzins und infolgedessen auch keine Erhöhungsbegründung angegeben werden. Hier erfüllt das Formular nur den Zweck, die Mieterschaft über die Möglichkeit sowie das Verfahren zur Anfechtung des Anfangsmietzinses zu informieren (Art. 19 Abs. 3 VMWG). Erfolgt dagegen eine umfassende Sanierung ohne Grundrissänderung, so muss der vorherige Mietzins mitgeteilt und eine allfällige Mietzinserhöhung begründet werden. Das Formular zur Bekanntgabe des vorherigen Mietzinses ist auch bei der Vereinbarung von indexierten Mietzinsen gemäss Artikel 269b OR und der Vereinbarung von gestaffelten Mietzinsen gemäss Artikel 269c OR zu verwenden14. Da die Artikel 270c OR betreffend die indexierten Mietzinse und 270d OR in Bezug auf die gestaffelten Mietzinse die Anfechtungsmöglichkeit eng definieren, kommt dem

13 Bezugnehmend auf das Formular: Weber Roger, N. 3 zu Art. 269c OR, in: Honsell/Vogt/Wiegand (Hrsg.), Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1–529 OR, 5. Auflage, Basel 2011. 14 Higi Peter, Obligationenrecht, Teilband V 2b, Die Miete, Dritte Lieferung, Art. 269–270e OR, Zürich 1998, N. 64 zu Art. 269b OR und N. 49 zu Art. 269c OR.

Formular zur Bekanntgabe des Vormietzinses und der Begründung einer allfälligen Erhöhung eine besondere Bedeutung zu. Als Vormietzins ist der Mietzins zu verstehen, der tatsächlich im Zeitpunkt, in welchem das bisherige Mietverhältnis beendet worden ist, geschuldet war. Bei indexierten und gestaffelten Mietzinsen ist die letzte vor der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgte Anpassung massgebend15. Die Einzelheiten zum Formularinhalt und die mit dem Formular mitzuteilenden Informationen werden heute durch den Bundesrat in der VMWG geregelt. In Artikel 19 Absatz 3 VMWG ist festgehalten, dass die für das Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR geltenden Bestimmungen sinngemäss anzuwenden sind, wenn die Verwendung des Formulars vor dem Abschluss eines Mietvertrages obligatorisch ist. Aufgrund der vorgesehenen Bundeszuständigkeit für das Formularwesen wird Artikel 19 VMWG entsprechend anzupassen sein. Das Formular muss vor Abschluss des Mietvertrages abgegeben werden. Um nachzuweisen, dass die Mitteilung mittels Formular rechtzeitig erfolgt ist, kann die vermietende Partei sich beispielsweise eine entsprechende schriftliche Bestätigung der Mieterin oder des Mieters geben lassen. Diese kann auf einem Doppel des Formulars angebracht werden, welches der Mieterschaft zusammen mit dem Vertragsentwurf unterbreitet wird. Wird das Formular nicht verwendet, enthält es nicht alle obligatorischen oder unrichtige Angaben, weist es Formfehler auf oder wird es der Mieterschaft verspätet, also nicht vor Abschluss des Mietvertrages ausgehändigt, so ist der abgeschlossene Mietvertrag aufgrund des Verweises auf Artikel 269d OR sowie der geltenden Rechtspraxis teilweise nichtig, soweit er den Mietzins betrifft. Dies hat zur Folge, dass der massgebende Mietzins im Falle einer Anfechtung durch eine richterliche Instanz zu bestimmen ist. Betreffend die Anfechtung des Anfangsmietzinses werden die bisherigen formellen Kriterien von Artikel 270 Absatz 1 Buchstaben a und b OR beibehalten. Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses ist demnach möglich, wenn sich eine Mieterin oder ein Mieter wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem früheren

Mietzins erheblich erhöht wurde. In Bezug auf den Anfechtungsgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt wird die Beweislage für die mietende Partei jedoch etwas erschwert: Aufgrund des Verzichts auf das Kriterium des Wohnungsmangels im neuen Artikel 270 Absatz 2 OR ist die Formularpflicht hierfür kein Beurteilungsmerkmal mehr. Für die Marktbeurteilung kann aber je nach konkreten Umständen des Einzelfalls auf die Leerwohnungsziffer abgestellt werden. Da diese von den zuständigen Behörden veröffentlicht wird und damit im zumutbaren Informationsbereich der betroffenen Mieterinnen und Mieter liegt, ergibt sich insgesamt keine einschneidende Veränderung. Bei einer Mietzinserhöhung wird sich die vermietende Partei wohl in den meisten Fällen auf ein absolutes Kriterium zur Mietzinsfestlegung berufen, so auf den ungenügenden Ertrag gemäss Artikel 269 OR, bei neueren Bauten auf die kostendecken-

15 Zahradnik Peter, Fragen im Zusammenhang mit der Anfechtung der Anfangsmiete und der Formularpflicht, mp 4/14, S. 289, m. H. a. Fetter Sébastien, La contestation du loyer initial, Étude de l’article 270 CO, Thèse, Études de droit suisse, Berne 2005, Rz. 188.

de Bruttorendite gemäss Artikel 269a Buchstabe c OR oder auf die Orts- und Quartierüblichkeit gemäss Artikel 269a Buchstabe a OR. In solchen Fällen kann die Mieterschaft ein allfälliges Herabsetzungsbegehren ebenfalls nur mit absoluten Kriterien begründen. Die Geltendmachung eines relativen Kriteriums, wie beispielsweise eine Senkung des Referenzzinssatzes, bleibt ihm verwehrt. Die vermietende Partei kann die Erhöhung des Anfangsmietzinses aber auch mit relativen Anpassungsgründen wie beispielsweise einer Unterhaltskostensteigerung rechtfertigen. In diesem Fall kann die Mieterschaft zur Begründung eines Herabsetzungsbegehrens ebenfalls relative Anpassungsgründe geltend machen und beispielsweise auf eine Zinssatzsenkung hinweisen. Sie kann sich aber auch auf ein absolutes Kriterium berufen und geltend machen, dass die Vermieterin oder der Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielt.

Art. 298 Abs. 2 In Übereinstimmung mit dem für die Miete geltenden Artikel 266l wird auch für die Pacht die Kompetenz für die Genehmigung des Formulars zur Mitteilung von Kündigungen auf das BWO übertragen.

Übergangsbestimmungen zur Änderung vom … des VIII. und VIIIbis. Titels Mit der Übergangsfrist gemäss Artikel 1 ist sichergestellt, dass die vermietenden Parteien genügend Zeit zur Verfügung haben, um ihre Formulare durch das BWO genehmigen zu lassen. Zudem kann dadurch der Initialaufwand des Bundes auf einen grösseren Zeitraum verteilt werden, was die Umsetzung erleichtert und die Planung vereinfacht. Mit dieser Bestimmung wird auch klargestellt, dass neue Genehmigungen nur durch das BWO erteilt werden können. Die kantonalen Behörden sind mit dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung nicht mehr zuständig und können keine Formulare mehr rechtswirksam genehmigen. Bei Vermietungen in den sieben Kantonen, in denen bereits nach geltendem Recht für den Abschluss eines Mietvertrages die Formularpflicht gilt, muss neben dem Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d Abs. 1) und demjenigen für die Mitteilung der Kündigung (Art. 266l Abs. 2 und 298 Abs. 2) schon heute auch für die Mitteilung des Anfangsmietzinses ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet werden. In allen drei Konstellationen bleiben die alten Formulare in der Übergangszeit gültig. Andererseits ist in den anderen Kantonen für die Zeit ab dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung das durch Artikel 270 Absatz 2 OR neu vorgeschriebene, durch das BWO zu genehmigende Formular zu verwenden. Dies ist im Vorfeld von Vertragsabschlüssen, die in der Zeit ab dem Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgen, durch die rechtzeitige Verwendung des Formulars zu berücksichtigen. Das BWO wird diesem Umstand Rechnung zu tragen haben, indem es das entsprechende Formular frühzeitig zur Verfügung stellt und Bewilligungsgesuche für private Formulare zur Mitteilung des Anfangsmietzinses rasch bearbeitet. Aufgrund von Artikel 2 gilt die Sperrfrist für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen von einem Jahr seit Beginn des Mietverhältnisses wegen wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen erst für Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen werden. So wird sichergestellt, dass die vermietende

Partei vor dem Inkrafttreten der neuen Bestimmung keine diesbezüglichen Vorkehren treffen muss.

3 Auswirkungen 3.1 Auswirkungen auf den Bund 3.1.1 Finanzielle Auswirkungen Die Übertragung der Kompetenz im Bereich der mietrechtlichen Formulare würde erfordern, dass die vom Bund erstellten Formulare auf der Website des BWO zur Verfügung gestellt und dort bezogen werden können. Die Formulare wären im Portable Document Format (PDF) aufzuschalten und so auszugestalten, dass die Benutzerinnen und Benutzer die jeweiligen Angaben betreffend Vertragsparteien, Mietobjekt, Mietzins und Nebenkosten, bisheriger Mietzins, Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung etc. direkt in das Dokument eintragen und dieses dann herunterladen oder direkt ausdrucken können. Da die Angabe der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde auch künftig einen obligatorischen Inhalt des Formulars darstellen soll (vgl. Art. 9 Abs. 1 Bst. e und Art. 19 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 VMWG), erscheint es naheliegend, das Formular mit einer Funktion zu verknüpfen, die aus der Angabe des Ortes des Mietobjektes (Gemeindename oder Postleitzahl) direkt die Adresse der örtlich zuständigen Behörde generiert. Eine entsprechende Informatiklösung würde einmalige Kosten im geschätzten Bereich eines mittleren fünfstelligen Frankenbetrages verursachen, was einem guten Kosten-Nutzen-Verhältnis entspricht.

3.1.2 Personelle Auswirkungen

Es ist zu erwarten, dass künftig in der Regel das vom Bund erstellte Formular verwendet wird, sodass weniger häufig private Formulare zu genehmigen sind. Deshalb ist davon auszugehen, dass diese Aufgabe nach erfolgter Umstellung vom bisherigen auf das neue System mit den vorhandenen Ressourcen bewältigt werden kann. Aus der Praxis ist bekannt, dass im Laufe der Zeit jeder Kanton durchschnittlich mehrere hundert private Formulare genehmigt hat. Die häufigere Verwendung des Bundesformulars, Handänderungen sowie Fusionen im Immobilienbereich und vor allem der Umstand, dass Eigentümerinnen und Eigentümer von Mietobjekten in verschiedenen Kantonen für jedes Formular nur noch eine einzige statt wie bisher mehrere Genehmigungen einholen müssen, werden zu einer deutlichen Verminderung der Anzahl von Gesuchen führen. Dennoch ist davon auszugehen, dass der Personalaufwand in der Zeit vor und aufgrund der Übergangsbestimmungen bis zwei Jahre nach Inkrafttreten der neuen Regelung erheblich sein wird, da in dieser Periode die Vorbereitungsarbeiten erledigt und zudem alle Genehmigungsgesuche für private Formulare bearbeitet werden müssen. Dabei ist von einer Gesamtzahl im tiefen vierstelligen Bereich auszugehen. Um diesen Arbeitsaufwand bewältigen zu können, besteht ein befristeter Bedarf an zusätzlichen personellen Ressourcen. Dieser kann durch amtsinterne Umlagerungen bewältigt werden.

3.1.3 Andere Auswirkungen

Im Zusammenhang mit der Übertragung des Formularwesens auf das BWO besteht allenfalls Bedarf für eine Informatiklösung zur Erhöhung der Benutzerfreundlichkeit der elektronisch zur Verfügung zu stellenden Versionen der verschiedenen mietrechtlichen Formulare. Das entsprechende Produkt könnte entweder durch das Bundesamt für Informatik und Telekommunikation (BIT) oder von einem externen Anbieter zur Verfügung gestellt werden. Die damit gegebenenfalls anfallenden IKT- Kosten für den Bund dürften insgesamt gering ausfallen.

3.2 Auswirkungen auf Kantone und Gemeinden

sowie auf urbane Zentren, Agglomerationen und Berggebiete Abgesehen von der Einführung in den Kantonen und Gebieten, die die Pflicht zur Verwendung eines Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrages bisher nicht kannten, hat die Gesetzesvorlage keine nennenswerten Auswirkungen auf Kantone und Gemeinden sowie auf urbane Zentren, Agglomerationen und Berggebiete. Zwar ist eine Mehrbelastung der Schlichtungsstellen und Gerichte aufgrund einer möglichen Zunahme der Anfechtungsfälle nicht ausgeschlossen, doch ist auch denkbar, dass der Zeitpunkt der Verwendung des Formulars vor dem Vertragsabschluss zur Vermeidung von Streitfällen und damit zu einer Minderbelastung der Gerichtsbehörden führen kann. Die Übertragung des Formularwesens auf den Bund führt zur administrativen und finanziellen Entlastung aller Kantone und teilweise auch der Gemeinden.

3.3 Auswirkungen auf die Volkswirtschaft

In der Schweiz hat sich die marktwirtschaftliche Versorgung mit Wohnraum unter verschiedenen konjunkturellen Vorzeichen grundsätzlich bewährt. Wie in Ziffer 1.1 ausgeführt, hat sich jedoch die Lage auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren aufgrund einer hohen Nachfrage in verschiedenen Regionen verschärft. Eine starke Zuwanderung hat die Verknappungstendenzen zusätzlich verstärkt. Die Mieterinnen und Mieter können nur beschränkt auf Preisänderungen reagieren, da sie auf eine Wohnung in angemessener Grösse angewiesen sind und ein Wohnungswechsel zu einem Verlust des sozialen Umfelds führen kann. Diese Marktstruktur sowie die Tatsache, dass das Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt, begründen das Erfordernis von Schutzmassnahmen zugunsten der Mieterseite. Es kommt hinzu, dass die Miete ein Dauerschuldverhältnis ist und sich folglich ein allfälliges Ungleichgewicht zwischen den geschuldeten Vertragsleistungen über eine längere Zeitdauer und damit verstärkt auswirkt. Aus diesen Gründen erteilt die BV dem Bund die Kompetenz und den Auftrag zum Erlass einer Missbrauchsgesetzgebung. Da der Preismechanismus durch Transparenzvorschriften nicht ausser Kraft gesetzt wird, kann die Formularpflicht als marktkonformer Eingriff angesehen werden. Durch den staatlichen Eingriff soll auf dem Mietmarkt mehr Transparenz in Bezug auf vorbestehende Mietverträge geschaffen werden. Dies wirkt sich zugunsten der Mieterseite

aus. Ein transparenter Mietwohnungsmarkt kann auch die Mobilität der Mieterschaft fördern, was sich positiv auf eine Volkswirtschaft auswirkt. In Nidwalden, Zug, Freiburg, Waadt, Neuenburg, Genf und Zürich und damit gesamtschweizerisch in 45 Prozent aller Mietverhältnisse gilt die Formularpflicht schon heute. In diesen Kantonen führt die Rechtsänderung zu einer gewissen Schlechterstellung der Mieterinnen und Mieter, da die heute unter bestimmten Voraussetzungen mit der Formularpflicht verbundene Vermutung des bestehenden Wohnungsmangels wegfällt. Dadurch wird es tendenziell etwas schwieriger, die Legitimation zur Anfechtung des Anfangsmietzinses mit den Verhältnissen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu begründen. Bei Unternehmungen und Privatpersonen im Bereich der Immobilienbewirtschaftung werden in der Form der vorgesehenen Informationsaufbereitung für das Formular administrative Kosten anfallen. Für Vermieterinnen und Vermieter, die über Kantonsgrenzen hinweg tätig sind, ergibt sich aber eine Vereinfachung, da nun für alle Kantone ein einheitliches Formular gilt. Weiter wird der administrative Aufwand bei Mietzinserhöhungen mit der Möglichkeit der mechanischen Unterschrift gesenkt werden. Die finanziellen Auswirkungen dürften insgesamt gering sein, da die Bereitstellung des Formulars durch den Bund nur gewisse Initialkosten verursacht (vgl. Ziff. 3.1). Da diesen Kosten grössere Einsparungen auf Kantonsebene gegenüberstehen, ergibt sich insgesamt eine Entlastung. Die Auswirkung der Formularpflicht auf den Preis kann nicht abschliessend geklärt werden. Ein durch das BWO befragter Experte konnte einen geringen positiven Effekt der Formularpflicht gegen steigende Mieten nachweisen, ein zweiter Experte fand keinen signifikanten Effekt, was aber nicht heisst, dass es diesen nicht gibt. Auch die Auswirkungen der Formularpflicht auf die Investitionstätigkeit sind kaum untersucht. Eine Forschungsarbeit16 hat für den Zeitraum von 1990–2011 für die Stadt Zürich nachgewiesen, dass die Formularpflicht keinen Einfluss auf die Investitionen hatte. Da dieser Studie mit 22 Beobachtungseinheiten jedoch nur eine relativ kleine Stichprobe zugrunde liegt, ist die Aussagekraft des Resultats gering. Gesamtwirtschaftlich betrachtet dürfte die Einführung der Formularpflicht keinen grossen Effekt auf Preise, Investitionen, Konsum oder Staatsausgaben haben. Da der

Mietmarkt einen geografisch abgeschlossenen Markt darstellt, wird auch die Exportindustrie im engeren Sinne nicht weiter beeinflusst. Einzig ausländische Investitionen in den schweizerischen Markt für Immobilienfonds können durch die Formularpflicht tangiert werden, da Investoren eine allfällige preisdämpfende Wirkung der Formularpflicht als tiefere Renditeerwartung des Liegenschaftsmarktes interpretieren könnten. Direktinvestitionen durch ausländische Unternehmen oder Private sind durch das Bundesgesetz vom 16. Dezember 198317 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) geregelt.

16 Bleiker Miryam, Auswirkung der Einführung der Formularpflicht in der Stadt Zürich auf die Entwicklung der Mietpreise, Masterthese an der Universität Zürich, Zürich 2013. 17 SR 211.412.41

3.4 Auswirkungen auf die Gesellschaft

Wenn sich die Formularpflicht preisdämpfend auf den Mietwohnungsmarkt auswirkt, wird das Angebot von Mietwohnungen an guten Lagen für eine breitere Bevölkerungsschicht erschwinglich. So erhalten durch preiswerteren Wohnraum, zum Beispiel in der Nähe von Bildungsinstitutionen, auch Personen mit unterdurchschnittlicher Einkommenssituation die Möglichkeit, eine ihnen entsprechende Bildungsinstitution ausserhalb ihres angestammten Umfelds zu wählen. Damit werden das Zusammenleben der verschiedenen Bevölkerungsgruppen und der soziale Zusammenhalt gefördert.

4 Verhältnis zur Legislaturplanung und

zu nationalen Strategien des Bundesrates 4.1 Verhältnis zur Legislaturplanung Die Vorlage ist weder in der Botschaft vom 25. Januar 201218 zur Legislaturplanung 2011–2015 noch im Bundesbeschluss vom 15. Juni 201219 über die Legislaturplanung 2011–2015 angekündigt. Die Revision des Mietrechts im OR ist dennoch angezeigt, da es sich bei der Ausdehnung der Formularpflicht auf das Gebiet der ganzen Schweiz um ein Instrument handelt, das im Rahmen der bundesrätlichen Aussprache zu Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt definiert und durch den wohnungspolitischen Dialog von Bund, Kantonen und Städten ausdrücklich befürwortet wurde.

4.2 Verhältnis zu nationalen Strategien des Bundesrates In der Strategie zur nachhaltigen Entwicklung 2012–201520 hält der Bundesrat als Zielorientierung fest, dass der soziale Zusammenhalt gestärkt, die kulturelle Entfaltung und die Integration gefördert sowie demografische Herausforderungen frühzeitig angegangen werden sollen. Durch die erwartete leicht preisdämpfende Wirkung der Formularpflicht wird der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum für breitere Bevölkerungskreise gefördert. Dies wirkt sich positiv aus auf die gesellschaftliche Durchmischung und damit auf den sozialen Zusammenhalt wie auch auf die Integration bestimmter Bevölkerungsschichten.

5 Rechtliche Aspekte 5.1 Verfassungs- und Gesetzmässigkeit Die beantragten Gesetzesänderungen bewegen sich im Rahmen, den die Bundesverfassung setzt. Gestützt auf Artikel 109 BV erlässt der Bund Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse. Die beantragten Gesetzesänderungen dienen der Umsetzung dieses Verfassungsauftrags.

18 BBl 2012 481 19 BBl 2012 7155 20 www.are.admin.ch > Nachhaltige Entwicklung > Strategie Nachhaltige Entwicklung

Die Übertragung der Zuständigkeit für das Formularwesen auf den Bund erweist sich als nötig, weil dadurch einheitliche Kriterien für die Mitteilung von zentralen mietrechtlichen Informationen geschaffen werden. Dadurch werden die Rechtssicherheit und die Rechtsklarheit erhöht. Der Vermieterschaft bleibt es unbenommen, ein privates Formular zu schaffen und dieses durch das BWO genehmigen zu lassen. Die Ausweitung der Formularpflicht und die Einführung der Karenzfrist für Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen betreffen nicht den Bestand von Rechten und Pflichten, sondern die Modalitäten der Rechtsausübung. Die Mieterinnen und Mieter haben im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die nötigen Kenntnisse über die der Mietzinsfestlegung zugrunde liegenden Faktoren. Im Rahmen der unverändert geltenden Missbrauchsgrenzen bleiben die Vermieterinnen und Vermieter in der Mietzinsgestaltung frei. Transparenzgründe sprechen damit für die Ausweitung und Anpassung der Formularpflicht. Durch die Karenzfrist für Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen wird verhindert, dass die Mieterschaft bereits kurze Zeit nach dem Vertragsabschluss eine Mietzinserhöhung erhält, mit der sie nicht gerechnet hat. Die Vermieterschaft wird jedoch nicht davon abgehalten, im ersten Jahr nach Vertragsabschluss Investitionen in eine Liegenschaft zu tätigen. Sie hat die Möglichkeit, die Mieterschaft vor dem Vertragsabschluss über ein solches Vorhaben zu informieren. Dadurch wird die Mieterschaft davor geschützt, einen Mietvertrag abzuschliessen, der die finanziellen Möglichkeiten bereits nach kurzer Zeit übersteigt, und die Vermieterschaft profitiert davon, dass die Vertragspartnerin oder der Vertragspartner die wertvermehrenden oder energetischen Verbesserungen in einem bestimmten Umfang mitträgt. Sofern die Ausweitung der Formularpflicht und die Einführung der Karenzfrist für Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen überhaupt als Grundrechtseingriff – sei es als Eingriff in die Wirtschafts- und Vertragsfreiheit, sei es als Eingriff in die Eigentumsgarantie – angesehen werden, wäre ein solcher Eingriff als leicht zu qualifizieren. Er stützt sich auf eine ausdrückliche Grundlage im Gesetz. An den Gesetzesänderungen

besteht ein öffentliches Interesse und der Eingriff ist verhältnismässig. Der Kerngehalt der Wirtschafts- und Vertragsfreiheit bzw. der Eigentumsgarantie ist nicht berührt. Die übrigen beantragten Gesetzesänderungen wie die Faksimile-Unterschrift für Mietzinserhöhungen, die Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten und die schriftliche Form der Mietzinserhöhung bei der Staffelmiete greifen nicht in den Schutzbereich eines Grundrechts ein.

5.2 Erlassform

Artikel 164 Absatz 1 BV sieht vor, dass alle wichtigen rechtsetzenden Bestimmungen in der Form des Bundesgesetzes zu erlassen sind. Die beantragten Gesetzesänderungen sind bedeutend und ändern bestehende Artikel des OR. Aus diesen Gründen sind die beantragten Modifikationen in der Form des Bundesgesetzes zu erlassen.

5.3 Unterstellung unter die Ausgabenbremse

Artikel 159 Absatz 3 Buchstabe b BV hält fest, dass Subventionsbestimmungen sowie Verpflichtungskredite und Zahlungsrahmen, die neue einmalige Ausgaben von mehr als 20 Millionen Franken oder neue wiederkehrende Ausgaben von mehr als 2 Millionen Franken nach sich ziehen, die Zustimmung der Mehrheit der Mitglieder jedes der beiden Räte bedürfen. Weil die Vorlage weder Subventionsbestimmungen noch Finanzierungsbeschlüsse beinhaltet, unterliegt sie nicht der Ausgabenbremse.

5.4 Datenschutz

Mit der Formularpflicht ist die Mitteilung des Mietzinses und der Nebenkosten verbunden, die durch die vormietende Partei bezahlt worden sind. Dies dürfte oftmals der Bekanntgabe von Personendaten im Sinne von Artikel 3 Buchstabe a des Bundesgesetzes vom 19. Juni 199221 über den Datenschutz (DSG) entsprechen. Aufgrund von Artikel 270 Absatz 2 OR, der diese Bekanntgabe für den Fall des Abschlusses eines neuen Mietvertrages vorschreibt, liegt dafür eine gesetzliche Rechtfertigung im Sinne von Artikel 13 Absatz 1 DSG vor.

21 SR 235.1