13 I 506

1.

Durch schriftlichGen Vertrag vom 18. März 1885 verkaufte Apotheker A. Brunner, in Grosslaufenburg dem Ap9otheker Josef Mikolajczak aus Preussen „sein in Grosslaufenburg „befindlides Apothekergeschäft sammt Wohnhaus Nr. 144 mit „dem dazu gehörigen Nebengebäude Nr. 143, Hof und Gärtchen, „in welch* ersterm gedachtes Geschäft sich etablirt befindet, mit „allen gegenwärtig dazu gehörigen Apothekereinrihtungen, „Utensilien und Apothekerwaaren, wie solche beim Abschluss des Kaufes vorhanden waren, endlich den vor vem Wasenthor „gelegenen Garten, mit allen Befugnissen, Rechten und Lasten, „wie Apotheker A, Brunner diese Grundstücke und Gegenstände „erworben und bisher eigenthümlich besessen hat, um die Summe „von 75,000 Fr." Ju § 2 der Kaufsbedingungen ist bestimmt, dass an den Kaufschilling auf den 15. April 1885 20,000 Fr. in baax bezahlt werden. § 5 und 6 sodann bestimmen: „Nach „Bezahlung des Angeldes sub 11 benannt, gehen sämmtliche „übergebene Kaufsobjekte als ssulden-, beziehungweise hypothe- „tenfreies Eigenthum in den vollen Besiy des Käufers über, „wogegen bis zur vollständigen Abtragung des Kaufschillings „das Immobiliar wie Mobiliar der Ersparnisskasse Grosslaufen- „burg mit 28,000 Fr. — erster Hypothek, dem Verkäufer der „Rest în zweiter Hypothek! verbleibt. Dur § 9 verpflichtet sich der Verkäufer, im Umkreis von 3 Stunden um Grosslaufenburg herum kein ähnliches Geschäft zu errichten "noch zu faufen, Dieser Kaufvertrag wurde zur gemeinderäthlichen Fertigung gebracht und es trat der Käufer das Kaufobjekt am 15. April 1885 an. Mit Klageschrift vom 7. Januar 1887 nun aber stellte Josef Mikalajezak beim Bezirksgerichte Laufenburg den Antrag : Es sei der Beklagte (Apotheker Brunner) zu verfällen, „dem Kläger 20,000 Fr., eventuell den durch „Experten nah richterlihem Ermessen festgesetzten Betrag des „Minderwerthes der Apotheke zu bezahlen, eventuell : Es sei „Mikolajczak berechtigt zu erklären, vom Kaufvertrage, datirt „den 18. März 1885, mit Fertigung vom 15. April gleichen „Jahres zurückzutreten und zwar unter Vorbehalt seiner An- „sprliche auf volle Genugthuung unter Kostenfolge.“ Diese Begehren wurden im Wesentlichen folgendermassen begründet ; Der Verkäufer habe dem Käufer bei den Vertragsunterhandlungen, insbesondere durch einen Brief vom 15. März 1885, angegeben, die Apotheke habe (in den lessten zehn Jahren) einen

Jahresumsaz von durchschnittlich 18,000 Fr., zur Hälfte Rezeptur, zur Hälfte Handverkauf, gehabt. Der Käufer habe nun aber die Entdeckung machen müssen, dass der Jahresumsass in den Jahren 1882—1885 fsi nicht auf 18,000 Fr., sondern nur auf 12,000 Fr., oder, wenn man den Ertrag der vom Verkäufer betriebenen verbotenen Kurpfuscherei in Abzug bringe, sogar nur auf 10,000 Fr. belaufen habe ; der dur(fchnittliche Umsfaz dec lebten zehn Jahre habe nur 13—14,000 Fr. betragen. Der Verkäufer habe daher den Käufer hinfihtlich der Haupteigenschaft des Kaufsobjektes (dessen Rentablität) absichtlich und arglistig getäuscht, indem er einerseits den durchschnittlichen Jahresumsass der lessten zehn Jahre zu hoch angegeben, andrerseits dagegen in arglistiger Weise die Thatsache verschwiegen habe, dass dieser Umsatz seit zehn Jahren stetig (um 40 %/,) abgenommen habe; er habe den Käufer zu der irrigen Annahme arglistig verleitet, dass auh zur Zeit des Kaufes noh der jährliche Umsatz der Apotheke sich um 18,000 Fr. herum bewegt habe. Nach Art. 243 und 249 O.-R. sei daher der Käufer berechtigt, Wandelung des Kaufes, oder Minderung des Kaufpreises zu verlangen ; er wähle das Lettere und behaupte, dass die Apotheke, da sie nur einen Umsaÿ von 10— 12,000 Fr. statt der zugesicherten 18,000 Fr. aufweise, gegenüber dem stipulirten Kaufpreise einen Minderwerth von 20,000 Fr. besigze. Trossdem es sich um einen Liegenschaftsfauf handle, sei doch das Obligationenrecht auf die vorliegende Frage anwendbar. Eventuell wäre der Käufer gemäss Art. 24 O-N. und § 624 des aargauischen allgemeinen bürgerlichen Gesezbuches berechtigt, wegen Betruges vom Kaufe zurückzutreten und Schadenersag zu verlangen, weil er dur betrügerische Angaben zum Kaufsabschlusse verleitet worden sei. Die beiden Vorinstanzen haben die Klage ohne Beweitaufnahme verworfen, das Obergericht in seiner Fakt. A erwähnten Entscheidung im Wesentlichen aus folgenden Gründen : Der vorliegende Kauf sei, wie sich aus der Aufzählung der Kaufsobjekte ergebe, ein Liegenschaftskauf ; für Liegenschaftskäufe aber komme nach Art. 231 O.,-R. das kantonale Recht zur Anwendung. Nah § 635 des argauischen bürgerlichen Gesessbuches fet bei schriftlihen Verträgen auf Unterredungen keine Rüäsicht zu nehmen, welche vor Unterzeichnung der Urkunde stattgefunden haben und nicht in dieselbe aufgenommen worden seien. In

der sriftliczen Vertragsurkunde sei nun dem Kläger ein jährlicher Umsatz von. 18,000 Fr. nicht zugesichert ; was vor dem Kaufsabschlusse in diefer Beziehung mündlich oder fchriftlich geäussert worden sei, könne nicht als rechtsverbindliche Parteifonvention anerkannt werden. Der Kläger könne daher Preisminderung nicht verlangen. Ebensowenig könne er wegen Betrugs vom Vertrage zurücktreten. Denn von einer arglistigen Entstellung der Wahrheit durch den Beklagten könne nicht die Rede sein. Es wäre ja dem Kläger ein Leichtes gewesen, sich zu überzeugen, ob die Angabe des Beklagten im Briefe vom 15. März 1885 richtig sei oder nicht, da er sich vom Beklagten die sachbezüglichen Ausweise hätte vorlegen lassen können. Demna könne die Behauptung des Klägers, dass er dur betrügerishe Handlungen des Beklagten zum Vertragsabschlusse veranlasst worden sei, nicht als richtig anerkannt werden.

2.

Die Kompetenz des Bundesgerichtes zu Beurtheilung der Beschwerde hängt, da die übrigen Vorausfessungen derselben unzweifelhaft gegeben sind, davon ab, ob eidgenössisches oder kantonales Recht anwendbar ist. Zweifellos ist eidgenössiches Recht dann anwendbar, wenn der Kaufvertrag, aus welchem auf Preisminderung geklagt und welcher eventuell wegen Betrugs angefochten wird, sich als Mobiliarkauf qualifizirt, während, sofern dieser Kaufverirag als Immobiliarkauf zu beiracten is, untersucht werden muss, ob, beziehungsweise inwieweit, Bestimmungen des eidgenössischen Obligationenrechts auc auf Liegenschaftskäufe anwendbar selen. In erster Linie ist also zu untersuchen, ob der Kaufvertrag vom 18. März 1885 rechtlich als Mobiliar- oder aber als Immobiliarkauf zu behandeln fei.

3.

, Die Kaufsurkunde vom 18. März 1885 enthält nun jedenfalls nur einen einheitlichen Kaufvertrag und nicht etwa verschiedene, blos äusserlih in eine Urkunde vereinigte, Kauf verträge; es ist ja für den Kaufgegenstand in seiner Gesammtheit, als durch den Parteiwillen zu einer Einheit zusammengefasste komplexe Leistung, ein einheitlicher Preis bestimmt. Dieser einheitliche Kaufvertrag muss denn der Natur der Sache nac entweder ganz als Liegenschafts- oder ganz als Mobiliarkauf behandelt werden. Zwar hat gewiss die Vebereignung der einzelnen verkauften Sachen für die Mobilien nach den Bestimmungen des eidgenössichen Obligationenrechts, für die Immobilien nach den hiefür geltenden fantonalgesetzlichen Vorschriften zu erfolgen. Der Kaufvertrag selbst aber, d. h. der Kaufvertrag als obligationenrechtliches Geschäft kann nur als ein einheitlicher, in seiner Totalität entweder als Liegenschaftsoder aber als Mobiliarkauf zu qualifizirender Vertrag behandelt werden. Entscheidend für seine Natur ist sein Hanptinhalt. Ist, nach den Bestimmungen des Vertrages und der daraus zu ershliessenden Absicht der Parteien, Hauptinhalt des Vertrages Veräusserung und Erwerb von Liegenschaften, so liegt ein Immobiliarkauf vor; ist dagegen Hauptgegenstand des Vertrages “ die Uebertragung des Apothekergeschäftes in Aktiven und Vassiven und werden die verkauften Liegenschaften nur nebensächlih als zu diesem Geschäfte gehörig, mitveräussert, fo if der Vertrag als Mobiliarkauf zu behandeln (vergleiche Dernburg, Preussisches Privatrecht 11, S. 10, Anmerkung 3, 3, Auslage; Behrend, Lehrbuch des Handelksrechtes I, S., 148), In dieser Richtung ist nun in Uebereinstimmung mit dem Vorderrichter anzunehmen, dass hier ein Liegenschaftsfkauf vorliege. Allerdings ist unverkennbar, dass der Käufer den Vertrag zu dem Zwecke abschloss, um in den erworbenen Gebäulichkeiten mit den gefauften Utensilien und Waaren das Apothekergewerbe zu betreiben; allein es kann doch nicht gefagt werden, dass die Gebäulichkeiten und Grundstücke lediglich als Bestandtheile des Apothekergeschäftes des Verkäufers (welches ja nicht schlechthin in Aftiven und Passiven vom Verkäufer übernommen wurde) veräussert worden feien. Es werden daher, dem regelmässigen Verhältnisse bei Verkauf von Liegenschaften und Mobiliar in einem Vertrag entsprechend, die Liegenschaften als Hauptgegen -

stand des Vertrages betrachtet werden müssen, wofür auch noch darauf hingewiesen werden mag, dass der Kläger selbst in erster Instanz den Kauf als Liegenschaftskauf bezeichnet hatte.

4.

, Es muss somit die Frage untersucht und entschieden werden, ob, beziehungsweise inwieweit, Bestimmungen des eidgenöfsichen Obligationenrechtes auf Kaufverträge über Liegenschaften anwendbar seien. Die Vorschrift des Art, 231, Absag 1 O.-R. („Für Kaufverträge Über Liegenschaften gilt das kantonale Necht“), deren Auslegung hiefür entscheidend ist, hat bekanntlich in Doktrin und Praxis eine sehr verschiedene Auffassung gefunden. Von einer Seite wird diese Bestimmung dahin ausgelegt, sie behalte nur besondere, speziell für den Kaufvertrag über Liegenschaften gegebene, Vorschriften des kantonalen Rechtes vor; insoweit also derartige besondere kantonalrechtliche Bestimmungen nicht bestehen, gelte au für Kaufverträge über Liegenschaften durchaus das Bundesgesess, sowohl insoweit dasselbe allgemeine Grundsässe des Obligationenrechtes aufstelle, als insoweit es fpeziell den Kaufvertrag normire. Dagegen wird von anderer Seite ausgeführt, nach Art. 231, Absass 1 cit. seien die bundesgesetzlichen Bestimmungen über den Kauf (wie sie in Titel VI O.-R. enthalten sind) auf Liegenschaftsläufe nicht anwendbar, dagegen werden die allgemeinen Materien des Obligationenrechtes durch das Bundesgesessz, soweit dieses nicht spezielle Vorbehalte zu Gunsten des kantonalen Rechtes enthalte, (in Titel 1—V) erschöpfend normirt, so dass die allgemeinen obligationenrechtlihen Grundsässe desfelben auch für Kaufverträge über Liegenschaften gelten. Eine dritte Meinung endlich gesst dahin, durch Art. 231, Absass 1 O.-R. seien die Kaufverträge über Liegenschaften von der Normirung dur das Bundesgesess überhaupt ausgeschlossen und in allen Richtungen (sowohl bezüglich der allgemeinen als der speziell den Kauf betreffenden Bestimmungen) dem kantonalen Rechte unterstellt. Die ersterwähnte Ansicht erscheint als mit dem Wortlaute und Zufammenhang des Gesetzes schlechthin unvereinbar. Der Grundsag des Art, 231, Absag 1 O.-N. ist unter der Rubrik „Allgemeine Bestimmungen" mit an die Spige des Titels von Tausch und Kauf gestellt, Demnach kann denn gewiss fein Zweifel darüber obwalten, dass demselben zum Mindesten die Bedeutung zukommen muss, die Anwendung der Bestimmungen dieses Titels auf Liegenschaftskäufe auszuschliessen, Die in Rede stehende Meinung legt überdem dem Obligationenresst für den Liegenschaftsfkauf die Bedeutung eines blos fubsidär

nicht absolut gemeinen Rechtes bei. Hiefür ist, da das Dbligationenrecht für seine Normen zweifellos der Regel nach im ganzen Gebiete der Eidgenossenschaft gleihmässige Geltung be. ansprucht, nicht zu vermuthen. Da, wo der Gesetzgeber dem Obligationenrecht wirklich blos subsidiäre Geltunz beilegen wollte, ist dies im Gesege unzweideutig auêgedrückt (vergleiche Art. 64 und 896 O.-N.) Wenn daher den Bestimmungen des VII. TIitels des Obligationenrechtes für den Liegenschaftskauf die Bedeutung eines subsidiären Gesezes hätte beigelegt werden wollen, so wäre dies gewiss im Texte des GVesetzes zu klarem Auêëdruce gelangt, dies um fo mehr, als im Redaktions-Entwurfe des Gesetzes von 1875 (siehe Art. 284 desselben) eine unzweideutige Bestimmung dieses Inhaltes wirkli enthalten war, die aber eben nit festgehalten wurde, sondern an deren Stelle ssliesslih die ganz anders gefasste Vorschrift des Art. 231 Absaz 1 des Gesegzes trat. Die Normen des Obligationenrechts über den Kauf finden somit auf Liegenschaftskäufe jedenfalls _ feine Anwendung und es kann sih also blos fragen, ob nicht wenigstens die auf allgemeine Lehren des Obligationenrects bezüglichen Bestimmungen des Bundesgesetzes auch für Liegenschaftskäufe gelten. Wäre dies zu bejahen, so wäre das Bundesgeriht in concreto zwar nicht zu Beurtheilung der in erster Linie erhobenen PreiLminderungsklage wegen Sachmängeln, wohl aber zur Beurtheilung der eventuell angestrengten Anfesstungsflage wegen Betruges zuständig. Allein die gestellte Frage ist richtiger zu verneinen, Hiefür spricht in erster Linie wieder der Wortlaut des Art. 231, Absass 1 O.-R, Derselbe behält für Kaufverträge über Liegenschaften das kantonale Recht ganz allgemein vor, ohne jede Unterscheidung zwichen generellen und speziellen Bestimmungen desselben, ohne irgendwie anzudeuten, dass Liegenschastskäufe dennoch theilweise, soweit es sich um die Anwendung allgemeiner obligationenrechtlicher Grundsässe handle, den Bestimmungen nicht des kantonalen, sondern des eidgenössishen Gesezes unterstehen. Dafür spricht aber ferner der Zweck des Gesetzes. Das Gesess wollte offenbar, ganz abgesehen von der Frage, ob mit Rüctsicht auf Art. 64 B.-V, die Bundesgesessgebung überhaupt zuständig gewesen wäre, den Liegenschaftsfauf zu normiren, den Kantonen anheimstellen, den Verfehr in Grundftücken ihrerseits, mit Rücksicht auf ihre speziellen

Bedürsnisse und Einrichtungen, zu ordnen. Dieser gesessgeberische Zweck würde nun aber nur unvollständig erreicht, wenn man den allgemeinen obligationenrechtliqen Bestimmungen des Bundesgesetzes auc für den Liegenschaftskauf verbindliche Kraft beilegte. Denn es is gewiss nicht zu verkennen, dass die Anwendung mehrerer allgemeiner Bestimmungen des Obligationenrechts auf Liegenschaftskäufe zur Beseitigung gerade solcher Bestimmungen des kantonalen Immobiliarrehtes führen müsste, welche das Bundesgesess zufolge des Vorbehaltes des Art. 231 Absass 1 unberührt lassen wollte. So wird z. B. nicht zu bezweifeln sein, dass durch den Vorbehalt des Art. 231 Absatz 1 D.-R, der Kantonalgesessgebung anheimgegeben werden sollte, die Folgen des Verzuges des Schuldners für den Immobiliarfauf anders zu ordnen, als dies die allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts postuliren, etwa die Geltung des Grundsasses des Art, 122 O..R, bei Säumniss des Käufers in Zahlung der Kaufsumme auszuschliessen ; so wird ferner nicht zu bezweifeln sein, dass der Kantonalgesessgebung frei gestellt werden sollte, für den Jmmobiliarkauf die Beifügung von Bedingungen, deren Zulässigkeit im Uebrigen aus dem Zusammenhange des BundeLgesezes gefolgert werden müsste, als unzulässig zu erflären, und dergleichen mehr. Kantonalgesetzliche Vorschriften diesen Inhalts aber erschienen, wenn der allgemeine Theil des Obligationenrechtes auh für den Immobiliarkauf Geltung hätte, ohne anders als unzulässig ; denn in diesem Falle wäre den Kantonen schlechthin untersagt, Gesessesbestimmungen, welche mit den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts nicht vereinbar wären, ja welche sich auch nur auf Punkte bezögen, die durch den allgemeinen Theil des Obligationenrechts direkt oder folgeweise geregelt wären, für den Immo, biliarfauf aufzustellen oder aufrechtzuerhalten. Alle Fragen, welche durch den allgemeinen Theil des Obligationenreczts direkt oder folgeweise sich uormirt finden, wären au für den zu beantworten und es könnte die kantonale Gesetzgebung keine speziell den Immobiliarkauf betreffenden modifizirenden Vor. schristen feststellen. Bei dieser Regelung des Verhältnisses wären denn auc, Angesichts des innern Zusammenhanges und der wechselseitigen Bedingtheit der allgemeinen und besondern obltgationenrechtlichen Vorschriften, eine weitgehende Rehtsunsicherheit betreffend die fortdauernde Geltung fantonalrechtlicher

Normen, sowie manigfahe Komplikationen in der Rechtsanwendung unvermeidlich. Es is daher, wie gesagt, dem Vorbehalte des Art. 231, Absass 1 O.-R,, seinem Wortlaute entsprechend, die Bedeutung beizumessen, dass derselbe den Liegen-- schaftskauf ganz allgemein in allen Beziehungen, sofern natlrlich nicht durch andere Bundesgesessze, wie das Bundesgesessz betreffend die persönliche Handlungsfähigkeit, elwas Anderes bestimmt ist, kantonalrechtlicher Regelung zuweist. Wenn hiegegen eingewendet wird, angesichts einer so umfassenden Bedeutung des fraglichen Vorbehaltes wäre unverständlich, inwiefern neben demselben noch der Vorbehalt des Art. 10 O.-R, im Gesetze hätte aufgestellt werden können, so ist darauf zu erwidern, einerseits dass Art. 10 cit, sich nicht nur auf den Kaufvertrag über Liegenschaften bezieht, also neben Art, 231, Absaz 1 noch eine selbständige Bedeutung besigzt, andrerseits dass, selbst wenn dem nicht so wäre, daraus doch noh Nichts gegen die hier vertretene Anschauung folgen würde. Es wäre daun einfach in Art. 10 die Regel des Art. 231, Absass 1 für einen speziellen Anwendungsfall noch besonders bestätigt, was um so weniger auffallen könnte, als das Bundesgesess sich üher seine Kompetenzgrenzen gegenüber dem fantonalen Rechte nicht allgemein und prinzipiell aus\priht, sondern nur jeweilen bei einzelnen Materien besondere Vorbehalte aufstellt, ein Verfahren, bei welchem denn offenbar Wiederholungen sehr leiht vorkommen