73 I 177

1. Hat ein Kanton die Beschränkung des Kündigungsarechts auf Geschäftsräume aeusgedehnt (Art. 12 BMW), s0 iet es nicht erforderlich, aber gestattet, Art. 5 lit. Þb BMW auch auf Geschäftsräume anzuwenden. Darf in diesgem Fall an den Eigenbedarf von Geschäftsräüumen ein strengerer Masstab angelegt werden als an den Eigenbedarf von Wohnungen ? (Erw. 8, 4.) 2. -Interessenabwägung nach Art. 4 BMW (Erw. 5).

ACF instituant des mesures contre la pénurie de logemenis du . 15 octobre 1941/8 février 1946 (APL).

1: Lötsqu’'un canton a étendu l’application des dispositions réstreignant le droit de résiliation aux Zuciti& tommerciaux (art. 12 APL), il n’est pas indispensable d’äppligquer à ceux-ci Vart. 5 litt. b APL ; en revanche, cette application est licite. La notion de « besoin » doit-elle être alors ititérprétée plus strictement que lorsqu’il s'agit de logements ? (¿bnsid. 8 et 4).

2. Mise en balance des intérêts au sens de l’art. 4 APL (consid. 5).

DCF che istituisce misure per rimediare alla penüfià degl alloggi (15 ottobre 1941/8 febbraio 1946). i x 1. Se un cantone ha esteso ai locali commerciali l’appliéazione delle norme che limitano il diritto di disdetta (ar6: 12 DCF), non è indispensabile ma è tuttavia lecito applicars ad essí l’art. 5 lett. b DCF.- La nozione di « bisogno » dev'’éséère if questo caso interpretata più rigorosamente che quando sì tratti di alloggi ? (consid. 3 e 4).

2. Valutazione degli interessi a’ sensi dell’art. 4 DCF (consid. 5).

12 AS 73 I — 1947 178 Staatarecht.

3. Die Rekurrentin, Galenica A.-G., betreibt Handel mit pharmazeutischen Produkten. Sie hat ihren Hauptsitz in Bern und besitzt Zweigniederlassungen in Lausanne und Genf. Am 10. Januar 1947 kaufte síe die Liegenschaft Stampfenbachetrasse 63 in Zürich, die im Erdgeschoss Geschäftsräume und in den obern Stockwerken drei Wohnungen enthält. Die Geschäfteräume sind an Emil Baumann und je eine der Wohnungen an Frau Haber, Frau Herzog und Frau Riemer vermietet, Am 15. Januar 1947 kündigte die Galenica A.-G. sgämtliche Mietverträge auf den 30. September 1947, Die. Mieter erhoben Einsprache. Zur Begründung der Kündigungen führte die Galenica A.-G. aus : Seit einigen Jahren mache sich bei ihr das Bedürfnis geltend, in Zürich eine Zweigniederlassung zu gründen, um von hier aus die Apotheken Zürichs und der Ostechweiz rascher beliefern zu können. Die Errichtung eines Depots in Zürich liege nicht nur in ihrem Interesse, sondern auch im Interesse der Apotheken, der Kranken und Ärzte, die häufig auf eine möglichst rasche Beschaffang der Arzneimittel angewiesen seien. Nach längerem Suchen habe die Galenica A.-G. in Zürich ein geeignetes Haus zum Preise von Fr. 740,000.— erwerben können. Es bedeute für síie einen grossen geschäftlichen Verlust, wenn ihr die Benutzung dieses Hauses als Zweigniederlassung verwehrt bleiben sollte.

Das Mietamt der Stadt Zürich erklärte die Kündigungen als unzulässig. Einen Rekurs hiegegen wies die Justizdirektion des Kantons Zürich am 22. Mai 1947 mit im wesentlichen folgender Begründung ab :

Art. 5 lit. b des Bundesratsbeschlusses betreffend Massnahmen gegen die Wohnungenot vom 15. Oktober 1941 (BMW) werde von der Justizdirektion nicht nur beim Eigenbedarf von Wohnungen, sondern auch beim Bedarf an Geschäftsräumen angewendet und zwar deshalb, weil für den Eigentümer eines Hauses mit Geschäftsräumen, wenn diese der Beschränkung des Kündigungesrechtes unterstellt seien, grundsätzlich die gleichen Kündigungsgründe gelten sollten, wie für den Vermieter eines Wohnhauses. Von dieser Praxis wolle das stadtzürcherische Mietamt im vorliegenden Falle abgehen, weil sie dazu geführt habe, dass immer mehr Wohnungen in Geschäftsräume umgewandelt worden seien, was umso bedenklicher erscheine, als es sich in der Hauptsache um konjunkturbedingte Geschäfte handle. Nach Auffassung des Mietamtes könne dieser ungesunden Entwicklung, wenn Art. 5 lit. b BMW auch beim Bedarf an Geschäftsräumen zur Anwendung gelange, nicht entgegengetreten werden, weil es nicht möglich sei, bei Geschäfteräumen an den Eigenbedarf einen strengern Masstab anzulegen, als bei Wohnúngen, bei denen es nach der bundesgerichtlichen Praxis schon genüge, wenn ein Hauseigentümer für die Selbstbenutzung der Wohnung « triftige Gründe » geltend machen könne. Doch könne sich die Justizdirektion nicht zu einer grundsätzlichen Änderung ihrer Praxis entséhliessen, zumal das Ánlegen eines strengern Masstabes an den Eigenbedarf von Geschäftsräumen, als an denjenigen von Wohnräumen, durchaus nicht willkürlich sei, da dem Umstand Rechnung getragen werden müsse, dass ein Wohnbedarf immer beschränkt séi, während der Bedarf an Geschäftsräumen sehr gross werden könne und deshalb einer Einsgchränkung bedürfe.

Im vorliegenden Falle handle es sich um Kündigungen, die nicht deshalb ausgesprochen worden seien, weil die Erwerberin des Hauses weiterer Räume dringend bedurft habe, sondern weil sie eine Erweiterung ihres Betriebes durch den Einbezug der Ostschweiz in ihren Tätigkeitsbereich beabsichtigt habe. Wenn sie mit den Kündigungen nicht durchdringe, so0 könne dies höchstens dazu führen, dass gie die Belieferung der Ostschweiz mit Arzneimitteln wenigstens in dringenden Fällen, wie bisanhin, einem Konkurrenzunternehmen überlassen müsse. In einem sgolchen Falle könne nicht von einem « Benötigen » im Sinne von Art. 5 lit. b BMW gesprochen werden und dürfe somit die Kündigung nicht als zulässig erklärt werden, ohne auch 180 Staatarecht.

die Interessen der Mieter gebührend zu berücksichtigen.

Beim. Hause Stampfenbachestrasse 63 handle es sích um eine Tiegenschaft, die dank ihrer geräumigen und verhältnismässig billigen Wohnungen geeignet sei, alleinstehenden Frauen durch das Ausmieten von Zimmern eine bescheidene Existenz zu verschaffen und damit auch einen gewisgen Beitrag an die Behebung des in Zürich herrschenden Mangels an Einzelzimmern zu leisten, Derartige Wohnungen seien heute in Zürich kaum mehr erhältlich, s0 dass die Mieterinnen durch die Kündigungen in eine. äusserst bedrängte finanzielle Lage geraten würden. Aber auch Laden und Werkstatt im Erdgeschoss seien günstig gelegene Lokale, die die Grundlage der wirtschaftlichen Existenz ihres Bewerbers darstellen, so dass auch dieser Mieter durch die Kündigung äussérst schwer betroffen würde. Diese Interessen der Mieter seien höher zu bewerten als diejenigen der Vermieterin, welche nicht in ihrer Existenz bedroht sei, sondern lediglich ihren Betrieb ausdehnen möehte,

B.

— Mit staatsrechtlichem Rekurs vom 26. Juni 1947 beantragt die Galenica A.-G. die Aufhebung des Entscheides der Justizdirektion des Kantons Zürich vom 22. Mai 1947 unter Kostenfolge. Die Begründung lässt sich folgendermassen zusammenfassen :

a) Die Existenz eines Galenica-Depots in Zürich liege nicht nur im Interease der Rekurrentin, sondern auch im Interesse der Apotheken von Zürich und der ganzen Ostschweiz. Der Präsident des Schweizerischen Apothekervereins werte die Errichtung eines Galenica-Depots in Zürich als ein Ereignis erster Ordnung in der Entwicklung der schweizerischen Apothekerorganisationen. Kein anderes Unternehmen der Ostschweiz könne an Stelle der Galenica treten.

b) Die Annahme der Justizdirektion, es sei bei Eigenbedarf von Geschäfsteräumen ein strengerer Masstab anzulegen als bei Eigenbedarf von Wohnräumen, verletze den Grundsatz der Rechtagleichheit und sei daher willkürlich.

Dieser Auffassung sei auch das Mietamt der Stadt Zürich gewesen. Der Begriff « Eigenbedarf » sei durch die bundesgerichtliche Praxis unzweideutig fixiert worden und müsse daher stets in gleicher Weise angewendet werden. Der Standpunkt der Justizdirektion führe zu grösster Rechtsunsicherheit. Die Geltendmachung von Eigenbedarf wäre darnach im Prinzip zwar möglich ; gleichwoh] aber hätten die Administrativbehörden eine Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter vorzunehmen. Eine solche Interessénabwägung wäre aber ausserordentlich schwierig. Besonders stossend sei es, diese Interessenabwägung auch dann vorzunehmen, wenn es sgich gar nicht darum handle, Wohnräume in Geschäftsräume umzuwandeln, sondern wenn die vom Hauseigentümer beanspruchten Räume bereits ausschliesslich (wie im Falle des Mieters Bachmann) oder doch vorwiegend (wie im Falle der übrigen Mieter) gewerblichen Zwecken dienen.

c) Für den Fall, dass eine strengere Beurteilung des Eigenbedarfes von gewerblichen Räumen nicht als willkürlich zu betrachten wäre, müsste die: von der Justizdirektion vorgenommene Interessenabwägung als willkürlich erklärt werden. Einem Gewerbetreibenden dürfe der Eigenbedarf nicht deshalb abgesprochen werden, weil er «lediglich » eine Erweiterung des Betriebes bezwecke. Eine derart weitgehende Beschränkung verfassungsmäsgiger Rechte lasse sich durch das Mietnotrecht nicht rechtfertigen. Der Willkürakt sei umso augenfälliger, als die entgegengesetzten Interessen der Mieter nur sehr begchränkter Árt seien und keineswegs in einem dringenden Wohnbedürfnis bestehen. '

C.

— Die Justizdirektion des Kantons Zürich und die Rekursbeklagten beantragen Abweisung des Rekurses.