L’entretien d’un toit plat : Relève-t-il des menus travaux ?

3.1 Aux termes de l’art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose.
Par principe, l’entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO).
L’art. 259 CO constitue dès lors une exception à l’art. 256 CO, à mesure qu’il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c’est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s’agit d’une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (Aubert, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d’entretien seront mis à la charge du bailleur (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294 ; Carron, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70).
Le locataire est tenu d’user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l’art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO).
L’obligation de l’art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d’habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu’il ne peut y être dérogé contractuellement qu’en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d’entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (Aubert, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées).
Le défaut est mineur lorsqu’il n’influence pratiquement pas l’usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire ; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l’entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d’usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate).
Le caractère normal de l’entretien de la chose consiste à éliminer les menus défauts. Ce caractère normal peut faire l’objet de précisions dans le contrat de bail, notamment par l’ajout d’une liste exemplative de travaux tombant sous le coup de l’art. 259 CO. Si le contrat ne prévoit rien, le caractère normal résulte de l’usage local. À ce titre, on peut utilement consulter les listes de travaux figurant dans les usages locatifs ou les conditions générales des baux, même si leur conformité au texte légal n’est pas garantie. Les montants maximum proposés par la doctrine, qui varient entre 100 fr. et 150 fr., n’ont qu’une valeur indicative (Carron, op. cit., No 73, p. 68 ; Aubert, op. cit., n. 16a ad art. 259 CO).
Les menus travaux de nettoyage consistent avant tout à enlever la saleté à l’aide d’eau, de produits de nettoyage ou de tout autre appareil. Ils peuvent comprendre l’entretien des vitres, des sols et boiseries, des serrures, gonds et volets, l’enlèvement de la neige ou de la glace sur les balcons ou terrasses, l’entretien du jardin à usage exclusif, le nettoyage de la cheminée de salon et l’entretien des appareils de chauffage individuels (Carron, op. cit., No 75, p. 69 et références citées).
Les menues réparations englobent les travaux de construction courants commandés par l’entretien normal de la chose. Parmi les exemples cités par la doctrine, on trouve le remplacement d’un filtre de ventilation, d’une ampoule, d’un joint ordinaire, de brise-jets, de flexibles de douche, de fusibles ainsi que le débouchage des écoulements jusqu’à la conduite collective. Au contraire, le remplacement des charnières d’un frigo, du joint d’un lave-vaisselle, de toiles de tente, d’une électrode de chauffe-eau, la réparation d’un four ou d’une machine à laver le linge n’en font pas partie (Aubert, op. cit., n. 16 ad art. 259 CO ; Carron, op. cit., No 76, p. 69).
Les usages locatifs et les conditions générales des baux pré-imprimés comportent souvent des listes de travaux à charge du locataire qui, parfois, diffèrent selon l’usage local auquel se réfère l’art. 259 CO. Pour autant, ces contrats-types ne sont pas toujours conformes aux exigences légales (Aubert, op. cit., n. 15 ad art. 259 CO). Il en va ainsi du remplacement des toiles de tente, qui ne rentre pas dans la notion de menues réparations (TB VD, CdB 1996 92).
La remise en état d’un évier bouché, effectuée par un spécialiste au moyen d’un appareil de nettoyage à haute pression (MP 1/09, p. 18), ou une réparation qui pourrait créer, si elle n’était pas effectuée correctement, un risque pour la sécurité des personnes et de la chose louée (Lachat/Rubli, op. cit., p. 293 et référence citée), ne répondent pas à la notion de menu travail.

3.2 Aux termes de l’art. 24 let. m des conditions générales précitées, font notamment partie des menus travaux d’entretien, de nettoyage et de réparation incombant au locataire, le fait de procéder au nettoyage régulier des chéneaux et des descentes d’eaux pluviales.

Selon la définition du Larousse (édition 2021), un chéneau est un canal situé à la partie inférieure d’un pan de toiture pour en recueillir les eaux et les évacuer par des gargouilles ou des tuyaux de descente.

3.3 Selon l’art. 97 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l’exécution de l’obligation ou ne peut l’obtenir qu’imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable.
La responsabilité fondée sur l’art. 97 al. 1 CO est soumise à quatre conditions : la violation du contrat, le dommage, le rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation contractuelle et le dommage, ainsi que la faute. Le créancier supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des trois premières conditions (ou faits pertinents), ce qui signifie que, si le juge ne parvient pas à une conviction, n’est pas à même de déterminer si chacun de ces faits s’est produit ou ne s’est pas produit, il doit statuer au détriment du créancier (ATF 132 III 689 consid. 4.5 p. 701 s. ; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 ; 126 III 189 consid. 2b p. 191 s.). En revanche, il incombe au débiteur, dont la faute est présumée, de prouver la quatrième condition, à savoir qu’aucune faute ne lui est imputable ("à moins qu’il ne prouve…") ; il supporte ainsi le fardeau de la preuve des faits libératoires pour le cas où le juge ne serait convaincu ni de l’existence d’une faute ni de son absence (renversement du fardeau de la preuve) - (arrêt du Tribunal fédéral 4A_119/2018, du 7 janvier 2019, consid. 5.2).

3.4 En l’espèce, il résulte de la procédure, et en particulier des déclarations de l’appelant lui-même lors de l’audience du 12 novembre 2020 par-devant le Tribunal, qu’avant les travaux, l’eau de la pluie était évacuée du toit plat de la villa, par deux ouvertures en gargouille - sans gouttière à proprement parler - déversant directement l’eau sur la terrasse du 1er étage, l’eau étant dirigée vers les canalisations par des chaînes de pluie attachées sur la toiture. En cas de fortes pluies, l’eau tombe dans le vide. Sinon, elle suit la chaine de pluie.
La chaine précitée apparaît par ailleurs sur les clichés photographiques produits par l’intimée.
L’appelant estime qu’il incombait - en application de l’art. 24 let. m des conditions générales considérées - aux occupants de la villa, respectivement à l’intimée, de procéder au nettoyage des gargouilles situées au sommet des chaines de pluie, ce qui aurait ainsi permis d’éviter le sinistre intervenu en août 2018.
Or, il ressort explicitement de la conclusion du rapport du 13 septembre 2018, établi par l’architecte mandatée par l’appelant suite au sinistre litigieux, que la cause des débordements et des dégâts d’eau à l’intérieur de la villa est due à une succession d’événements liés aux conditions météorologiques : la sécheresse a engendré une perte importante des aiguilles du pin situé à proximité du toit de la villa, ce qui a bouché rapidement les descentes d’évacuation d’eau de la toiture. Les fortes pluies ont ainsi provoqué des montées d’eau importantes, que la toiture n’a pas pu absorber, provoquant les infiltrations d’eau à l’intérieur de la villa.
Ainsi, ces événements exceptionnels en chaîne, se sont produits rapidement, et en l’absence des occupants de la villa, qui se trouvaient en vacances durant plusieurs semaines au mois d’août 2018.
Dès lors, les occupants de la villa, respectivement l’intimée, ne pouvaient procéder au nettoyage des gargouilles litigieuses puisque l’obstruction des descentes d’évacuation d’eau s’est produite de manière subite pendant leur absence non fautive.
Par ailleurs, il convient de prendre en considération la particularité du toit de la villa, en ce sens que ce dernier est plat.
Ainsi, l’appelant devait porter une attention particulière à son entretien. Or, ce dernier a relevé lors de l’audience du 12 novembre 2020, qu’il n’avait conclu aucun contrat d’entretien pour la toiture, car selon lui, il s’agissait d’un toit qui ne demandait pas spécialement d’entretien.
Toutefois, il ressort de la procédure que la particularité du toit plat, entraîne l’accumulation de déchets végétaux, d’autant plus qu’un cèdre est situé à proximité immédiate du toit de la villa.
Or, l’entretien du toit dépasse les simples menus travaux à la charge du locataire et incombe au bailleur, selon ce qui précède.
Ainsi, l’appelant n’ayant jamais fait nettoyer le toit de la villa, les matières végétales se trouvant sur celui-ci sont susceptibles d’être rapidement entraînées vers les gargouilles en cas de fortes pluies, provoquant leur obstruction, dans un laps de temps court.
Dans sa demande, l’appelant a fait valoir que l’intimée avait failli à ses obligations en ne mandatant pas une entreprise spécialisée pour le nettoyage des chéneaux, ce qu’elle aurait pu faire pour un prix compris entre 100 fr. et 150 fr. Or, les devis qu’il a produits à l’appui de cette allégation ne portent pas sur le nettoyage des chéneaux, mais sur celui du toit, lequel n’incombait pas à l’intimée. Ce qui précède confirme que la cause du sinistre résidait dans le manque d’entretien du toit et non dans une absence de nettoyage des chéneaux et descentes d’eaux pluviales.
A cela s’ajoute qu’aucun élément du dossier ne permet de retenir que les déclarations du témoin […], selon lesquelles les occupants de la villa ont régulièrement nettoyé les écoulements d’eau et les chainettes d’évacuation, seraient inexactes.
Par conséquent, le Tribunal n’a pas erré en retenant que seul un nettoyage régulier de l’intégralité du toit pour le débarrasser des feuilles mortes, épines ou autres déchets végétaux aurait permis d’assurer que l’eau s’écoule sans encombre en cas de forte pluie, en évitant que l’eau ne vienne charrier les éléments présents sur le toit et les ramène vers les orifices.
Dès lors, la responsabilité de l’intimée ne peut être engagée pour les dommages subis durant l’été 2018.