Stoffel Participations Group/Bauengineering/Swissbuilding Concept

B.1 Geltungsbereich

5. Das Bundesgesetz über Kartelle und andere Wettbewerbsbeschränkungen vom 6. Oktober 1995 (KG; SR 251) gilt für Unternehmen des privaten und öffentlichen Rechts, die Kartell- oder andere Wettbewerbsabreden treffen, Marktmacht ausüben oder sich an Unternehmenszusammenschlüssen beteiligen (Art. 2 KG).

B.1.1 Unternehmen

6. Als Unternehmen gelten sämtliche Nachfrager oder Anbieter von Gütern und Dienstleistungen im Wirtschaftsprozess, unabhängig von ihrer Rechts- oder Organisationsform (Art. 2 Abs. 1bis KG). Die am Zusammenschluss beteiligten Unternehmen sind als solche Unternehmen zu qualifizieren.

B.1.2 Unternehmenszusammenschluss

7. Bei der Transaktion handelt es sich um einen Share-Deal, im Rahmen dessen die bisherigen Aktionäre ihre Anteile an den Zielgesellschaften an die meldende Partei veräussern. Insofern handelt es sich vorliegend um einen Zusammenschluss im Sinne von Art. 1 VKU.

B.2 Meldepflicht

8. Die folgende Tabelle zeigt, dass zwei der beteiligten Unternehmen im Jahr 2008 mehr als CHF 100 Mio. Umsatz in der Schweiz erzielt haben und der kumulierte Umsatz in der Schweiz CHF 500 Mio. überstiegen hat. Der Zusammenschluss ist damit nach Art. 9 Abs. 1 KG meldepflichtig:

2008 Stoffel Participations Zielgesellschaften1 kumuliert

Schweiz CHF […] Mio. CHF […] Mio. CHF […] Mio.

weltweit CHF […] Mio. CHF […] Mio. CHF […] Mio.

9. Der Zusammenschluss ist in keinem anderen Land als der Schweiz meldepflichtig.

B.3 Beurteilung des Zusammenschlussvorhabens im Rahmen der vorläufigen Prüfung

10. Meldepflichtige Zusammenschlüsse unterliegen der vertieften Prüfung durch die Wettbewerbskommission,

sofern sich in einer vorläufigen Prüfung (Art. 32 Abs. 1 KG) Anhaltspunkte ergeben, dass sie eine marktbeherrschende Stellung begründen oder verstärken (Art. 10 Abs. 1 KG).

1 Den Umsatzzahlen der Zielgesellschaften liegen die Umsätze der Bauengineering von CHF […] Mio. (2008) sowie jene der Swissbuilding Concept von CHF […] Mio. (2008) zugrunde.

11. Um zu beurteilen, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass durch den Zusammenschluss eine marktbeherrschende Stellung begründet oder verstärkt wird, sind zunächst die relevanten Märkte abzugrenzen. In einem zweiten Schritt wird die Veränderung der Stellung der beteiligten Unternehmen auf diesen Märkten durch den Zusammenschluss beurteilt.

B.3.1 Relevante Märkte

12. Die Stoffel Participations Group ist im Bereich des Immobiliengeschäfts sowie des Facility Managements tätig. Demgegenüber bieten die Zielgesellschaften Dienstleistungen im Bereich der General- und Totalunternehmung an.

I. General- und Totalunternehmung

Sachlich relevanter Markt

13. Der sachliche Markt umfasst alle Waren oder Leistungen, die von der Marktgegenseite hinsichtlich ihrer Eigenschaften und ihres vorgesehenen Verwendungszwecks als substituierbar angesehen werden (Art. 11 Abs. 3 Bst. a VKU).

14. Der Bereich General- und Totalunternehmung umfasst Dienstleistungen, mit denen ein Bauprojekt von seiner Planung (einschliesslich Projektentwicklung) bis zu seiner Nutzungsphase koordiniert wird. Ein Totalunternehmer erhält vom Bauherrn den Auftrag, ein Bauprojekt umfassend (einschliesslich Planung) umzusetzen und die dazu notwendigen Aufträge an Bauunternehmen seiner Wahl zu vergeben. Die Umsetzung erfolgt somit auf Risiko der Totalunternehmen. Dadurch erwirbt der Bauherr klare Verantwortungs- und Ansprechstrukturen. Im Unterschied zur Totalunternehmung entfällt bei der Generalunternehmung die Planung einschliesslich Projektentwicklung.

15. Die Grenze zwischen den beiden Organisationsformen ist allerdings fliessend. Zudem sind die General- und die Totalunternehmung durch eine hohe Angebotsumstellungsflexibilität gekennzeichnet. Deshalb kann gemäss Praxis der Weko von einem Gesamtmarkt für General- und Totalunternehmung ausgegangen werden.2

Räumlich relevanter Markt

16. Der räumliche Markt umfasst das Gebiet, in welchem die Marktgegenseite die den sachlichen Markt umfassenden Waren oder Leistungen nachfragt oder anbietet (Art. 11 Abs. 3 Bst. b VKU).

17. Im Bereich General- und Totalunternehmung geht die Wettbewerbskommission in ihrer Praxis von einem nationalen Markt aus.3

18. Die Parteien fügen dazu an, dass in der Schweiz im Bereich General- und Totalunternehmung immer mehr ausländische Unternehmen (insbesondere aus dem unmittelbar angrenzenden EWR-Raum) tätig sind und somit ihrer Ansicht nach eine internationale Abgrenzung zu bevorzugen wäre.

19. Die genaue Marktabgrenzung kann vorliegend offen gelassen werden, da wie nachfolgend gezeigt wird, das Zusammenschlussvorhaben auch bei der engst möglichen Abgrenzung kartellrechtlich unproblematisch ist.

Stellung der beteiligten Parteien

20. Auf Seiten der Stoffel Participations Group ist keine Gesellschaft im Bereich General- und Totalunternehmung tätig. Demgegenüber sind beide Zielgesellschaften im Bereich General- und Totalunternehmung aktiv.

21. Die Marktanteile der Zielgesellschaften beruhen auf der folgenden Schätzung der Parteien: Gemäss den Zahlen des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) betrug das Volumen der werkvertraglich erbrachten Bauleistungen der VSGU-Mitglieder im Jahr 2008 CHF 5'6844 Mio. Die entsprechende Zahl der Zielgesellschaften betrug im Jahr 2008 CHF […] Mio. (2009: CHF […] Mio.), was einem Anteil von ca. [1-10] % entspricht.5

22. Die Parteien fügen an, dass der effektive Marktanteil der Zielgesellschaften damit eher zu hoch ausgewiesen wird und begründen dies wie folgt:

• Die VSGU-Zahlen berücksichtigen nur die Mitglieder des VSGU. Es gibt zahlreiche weitere kleinere und mittlere General- und Totalunternehmer, die nicht Mitglieder des VSGU sind.

• Neben den "klassischen" General- und Totalunternehmern werden zunehmend auch grössere Architekturbüros als Totalunternehmen tätig, indem sie die von ihnen entworfenen Projekte für die Bauherren umsetzen. Diese Architekturbüros sind in den obigen Marktanteilsschätzungen nicht berücksichtigt.

23. Jedenfalls kann davon ausgegangen werden, dass der gemeinsame Marktanteil der Zielgesellschaften unter 10 % liegt.

II. Immobiliengeschäft

Sachlich relevanter Markt

24. Das Immobiliengeschäft umfasst die Entwicklung6, Bewirtschaftung und Vermietung sowie dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften. Die Marktgegenseite bilden Mieter sowie Käufer und Verkäufer von Immobilien. Das Immobiliengeschäft kann weiter in die Bereiche Geschäftsliegenschaften (Büroliegenschaften und Retailliegenschaften) und Wohnliegenschaften unterteilt werden.7

Räumlich relevanter Markt

25. Die räumliche Dimension des Immobiliengeschäfts ist national. Die Weko hat aufgrund regionaler Unterschiede in Bezug auf die Attraktivität eines Standorts sowie eingeschränkter geographischer Mobilität eine regionale Abgrenzung des Immobiliengeschäfts diskutiert.8

2 RPW 2007/1, 103 Rz. 29, Zschkokke Holding AG/Batigroup Holding AG m.w.H. 3 RPW 2007/1, 106 Rz. 62, Zschkokke Holding AG/Batigroup Holding AG m.w.H. 4 http://www.vsgu.ch/aktuelles/wirtschaftszahlen.html.

5 Für das Jahr 2009 sind beim VSGU noch nicht alle Zahlen vorhanden. Die meldende Partei geht indessen davon aus, dass sich die Marktanteile 2009 nicht wesentlich geändert haben.

6 […]. 7 RPW 2009/2, 187 Rz. 16, Swiss Prime Site/Jelmoli Holding AG. 8 RPW 2009/2, 188 Rz. 21 ff., Swiss Prime Site/Jelmoli Holding AG.

26. Die genaue Marktabgrenzung kann vorliegend offen gelassen werden, da wie nachfolgend gezeigt wird, auch bei der engst möglichen Abgrenzung beim vorliegenden Zusammenschluss keine kartellrechtlichen Probleme auftreten.

Stellung der beteiligten Parteien

27. Von den Parteien ist lediglich Stoffel Participations Group in diesem Bereich tätig. Die Stoffel Participations Group schätzt, dass ihr Anteil in der Schweiz sowie in den Regionen […]und […] unter [1-10] % liegt (dies auch wenn je ein Segment für Geschäfts- und Wohnliegenschaften unterschieden wird).

III. Facility Management

Sachlich relevanter Markt

28. Facility Management beinhaltet alle Dienstleistungen, die zum Betreiben und Unterhalten eines Gebäudes oder einer Immobilie erforderlich sind.9

29. Im Fall ISS/Edelweissfm hat die Weko verschiedene mögliche Untersegmente des Facility Managements untersucht. Die Frage, ob und welche Teilmärkte des Facility Managements einen eigenen sachlich relevanten Markt darstellen, hat die Weko bisher offen gelassen. Vorliegend braucht auf diese Unterteilungen ebenfalls nicht eingegangen zu werden, da nur die meldende Partei im Facility Management tätig ist.

Räumlich relevanter Markt

30. Die räumliche Dimension des Facility Managements ist national. Die Weko hat eine regionale Abgrenzung erwogen aber offen gelassen.10 Die Frage kann auch vorliegend offen blieben, da nur die meldende Partei, nicht indessen die Zielgesellschaften, im Facility Management tätig sind.

Stellung der beteiligten Parteien

31. Von den Parteien ist lediglich Stoffel Participations Group in diesem Bereich tätig.

32. Zum Facility Management gibt es keine öffentlich erhältlichen Zahlen, die Auskunft über die Grösse des Marktes geben würden. Die Stoffel Participations Group schätzt indessen, dass ihr Anteil in der Schweiz geringer als [1-10] % ist. Zudem verfügt die Stoffel Participations Group auch bei der engst möglichen Abgrenzung des relevanten Marktes im Bereich des Facility Management (auf den in RPW 2006/3, 684 f. Rz. 20, ISS/Edelweissfm genannten Teilmärkte) schätzungsweise über weniger als [1-10] % Marktanteil.

B.3.2 Voraussichtliche Stellung in den betroffenen

Märkten

33. Es werden nur diejenigen sachlichen und räumlichen Märkte einer eingehenden Analyse unterzogen, in welchen der gemeinsame Marktanteil in der Schweiz von zwei oder mehr der beteiligten Unternehmen 20 % oder mehr beträgt oder der Marktanteil in der Schweiz von einem der beteiligten Unternehmen 30 % oder mehr beträgt (vgl. Art. 11 Abs. 1 Bst. d VKU). Wo diese Schwellen nicht erreicht werden, kann von der Unbedenklichkeit des Zusammenschlusses ausgegangen werden. In der Regel erübrigt sich dann eine nähere Prüfung.

34. Vorliegend liegen auch bei einer engst möglichen Marktabgrenzung keine betroffenen Märkte im Sinne von Art. 11 Abs. 1 Bst. d VKU vor: Die Parteien verfügen jeweils über Marktanteile von unter 10 % in den jeweiligen Segmenten. Zudem kommt es vorliegend zu keinerlei Marktanteilsadditionen zwischen der meldenden Partei und den Zielgesellschaften.

35. Die am Zusammenschluss beteiligten Unternehmen sind jedoch in benachbarten Märkten tätig. Das Hauptziel der meldenden Partei ist ja gerade, durch den Zusammenschluss ein Anbieter für integrale Gesamtdienstleistungen im Immobiliensektor zu werden.

36. Es ist vorliegend jedoch sehr unwahrscheinlich, dass sich die meldende Partei nach dem Zusammenschluss durch ihre Marktstellung auf verwandten Märkten wettbewerbsschädlich verhalten kann, indem sie andere Marktteilnehmer an der Ausübung des Wettbewerbs behindert (sog. Foreclosure). Dafür müsste mindestens eine der beteiligten Parteien über genügend Marktmacht verfügen. Dies kann vorliegend, gestützt auf die tiefen Marktanteile aller Parteien, ausgeschlossen werden. Es erübrigt sich deshalb vorliegend eine vertiefte Analyse.

B.3.3 Ergebnis

37. Die Tätigkeiten der Stoffel Participations Group überschneiden sich nicht mit jener der Bauengineering und Swissbuilding Concept. Zudem haben alle beteiligten Parteien jeweils Marktanteile von weniger als 10 % in den jeweiligen Märkten.

38. Auch bezüglich der Tatsache, dass die Parteien auf verwandten Märkten tätig sind, ergeben sich vorliegend, aufgrund der tiefen Marktanteile aller Beteiligten, aus kartellrechtlicher Sicht keine Bedenken.

39. Die vorläufige Prüfung ergibt aus den genannten Gründen keine Anhaltspunkte, dass der Zusammenschluss eine marktbeherrschende Stellung begründen oder verstärken wird. Die Voraussetzungen für eine Prüfung des Zusammenschlusses nach Art. 10 KG sind daher nicht gegeben.

9 RPW 2006/4, 683 Rz. 15, ISS/Edelweissfm. 10 RPW 2006/4, 686 f. Rz. 24, ISS/Edelweissfm.