Verfügung 637/02 vom 7. Oktober 2016

3.

Gegenstand des Angebots[6]

Das öffentliche Angebot bezieht sich auf alle sich im Publikum befindenden ACRON HELVETIA VII-Aktien, welche bis zum Ende der Nachfrist ausgegeben werden, abzüglich derjenigen ACRON HELVETIA VII-Aktien, die von der Anbieterin oder mit ihr in gemeinsamer Absprache handeln-den Personen gehalten werden (vgl. Angebotsprospekt Ziff. 2.2). Die Anbieterin erfüllt damit die Anforderungen gemäss Art. 9 Abs. 2 UEV.–4.

Einhaltung der Bestimmungen über den Mindestpreis4.1

Allgemein[7]

Gemäss Art. 135Abs. 2FinfraG muss der Preis des Angebots mindestens dem Börsenkurs so-wie dem höchsten Preis entsprechen, den der Anbieter und die mit ihm in gemeinsamer Abspra-che handelnden Personen in den zwölf letzten Monaten für Beteiligungspapiere der Zielgesell-schaft bezahlt haben (Preis des vorausgegangenen Erwerbs). Gemäss Art. 40 Abs. 2 FinfraV-FINMA entspricht der Börsenkurs dem volumengewichteten Durchschnittskurs der börslichen Abschlüsse der letzten 60 Börsentage vor Veröffentlichung des Angebots bzw. der Voranmeldung (Volume-Weighted Average Price, VWAP).4.2

Börsenkurs–Notwendigkeit einer Bewertung der Aktien der Zielgesellschaft[8]

Sind die kotierten Beteiligungspapierevor der Veröffentlichung des Angebots bzw. der Vo-ranmeldung nicht liquid, so ist eine Bewertung durch eine Prüfstelle i.S.v. Art. 128FinfraG vor-zunehmen (vgl. Art. 42Abs. 4 FinfraV-FINMA). Die Bewertung der Prüfstelle stellt in diesem Sinne die notwendige Ersatzhandlung für das Abstellen auf den Börsenkurs (vgl. Art. 135Abs. 2lit. a FinfraG und Art. 42Abs. 1 bis 3 FinfraV-FINMA) als Grundlage für die Ermittlung des Min-destpreises dar. Die Kriterien für die Liquidität eines Beteiligungspapiers werden im UEK-Rundschreiben Nr. 2 zur Liquidität im Sinn des Übernahmerechts vom 26.Februar 2010 (UEK-Rundschreiben Nr. 2) festgelegt.[9]

Gemäss UEK-Rundschreiben Nr. 2 gilt die ACRON HELVETIA VII-Aktieals nicht liquid, da der monatliche Median des täglichen Handelsvolumens der börslichen Transaktionen nicht –wie vorausgesetzt –in mindestens zehn, sondern lediglich an einem der zwölf dem Angebot voraus-gehenden vollständigen Monate gleich oder grösser als 0.04% des handelbaren Teils des Beteili-gungspapiers (Free Float) war.[10]

ACRON Swiss Premiumhat BDO AG, Zürich(BDO), welche zugleich als Prüfstelle das vorlie-gende Angebot prüft, mit der Bewertung der ACRON HELVETIA VII-Aktiebeauftragt. BDOhat einen Wert von CHF 83.75pro ACRON HELVETIA VII-Aktieermittelt. Bei der Ermittlung des Wertspro ACRON HELVETIA VII-AktiestelltBDOim Wesentlichen auf den anlässlich des dasPflichtangebot auslösenden Erwerbsgeschäftsan AXA Leben AG bezahlten Kaufpreisvon CHF 90

ab (vgl. dazu Sachverhalt Bst. Coben), den sie um den Betrag derNennwertausschüttung (resul-tierend aus der zwischenzeitlich erfolgten Kapitalherabsetzung) in der Höhe von CHF 6.25 kürzt.Gemäss dem Verständnis von BDO reflektiert der Aktienpreis von CHF 90für einen Anteil von 59.28% eines Unternehmens einen Markpreis zwischen unabhängigen Dritten.4.3

Preis des vorausgegangenen Erwerbs[11]

Der höchste von der Anbieterin und den mit ihr in gemeinsamer Absprache handelnden Per-sonen während der letzten zwölf Monate vor der Publikation des Angebotsfür eine ACRON HEL-VETIA VII-Aktie bezahlte Kaufpreis beträgt CHF90(bzw. bereinigt CHF 83.75).4.4

Ergebnis[12]

Der Angebotspreis entspricht vorliegendCHF 95pro ACRON HELVETIA VII-Aktie und liegt sowohl über dem (i) im Rahmen der Unternehmensbewertung von BDO ermittelten Wert von CHF 83.75 als auch überdem (ii) im Rahmen desvorausgegangenen Erwerbs bezahlten Höchst-preis von CHF 90(bzw. bereinigt CHF 83.75). Somit sind die Bestimmungen über den Mindest-preis gemäss Art. 135Abs.2FinfraG eingehalten. Die Prüfstelle hat dies in ihrem Bericht bestä-tigt.–5.

Best Price Rule[13]

Gemäss Art. 10 Abs. 1 UEV muss ein Anbieter, der von der Veröffentlichung des Angebots bis sechs Monate nach Ablauf der Nachfrist Beteiligungspapiere der Zielgesellschaft zu einem über dem Angebotspreis liegenden Preis erwirbt, diesen Preis allen Empfängern des Angebotes anbie-ten (Best Price Rule). Die Best Price Ruleist auch auf den Erwerb von Beteiligungsderivatenan-wendbar (Art. 10 Abs. 2 UEV).[14]

Die Prüfstelle hat die Einhaltung der Best Price Rulezu bestätigen (Art. 28 Abs. 1 lit. d UEV). –6.

Bedingungen[15]

Der Angebotsprospekt enthält keineBedingungen, weshalb sich eine Überprüfung der Bedin-gungen im Hinblick aufderen Zulässigkeit (Art. 38 Abs. 1 FinfraV-FINMA) vorliegendenfalls er-übrigt.–7.

Bericht des Verwaltungsrats der Zielgesellschaft[16]

Gemäss Art. 132Abs. 1 FinfraG hat der Verwaltungsrat der Zielgesellschaft einen Bericht zu veröffentlichen, in dem er zum Angebot Stellung nimmt. Die darin abgegebenen Informationen

müssenwahr und vollständig sein. Der Verwaltungsratsbericht der Zielgesellschaft hat nach Art.30 Abs. 1 UEV sämtlicheInformationen zu enthalten, die notwendig sind, damit die Ange-botsempfänger ihre Entscheidung in Kenntnis der Sachlage treffen können. Für weitere Einzel-heiten sei auf die gesetzlichen Bestimmungen verwiesen (Art. 30 ff. UEV).7.1

Empfehlung / Interessenkonflikte[17]

Der Bericht des Verwaltungsrats enthält die mit Blick auf Art. 32 UEV relevanten Angaben bezüglich der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung (vgl. dazu Angebotspros-pekt Ziff. 8.3). Sämtliche Mitglieder des nach den Rücktritten von Judith Schomann, Christian Wenger und Daniel Pesenti dreiköpfigen Verwaltungsrats (bestehend aus Kai Bender, Klaus Wal-ter Bender und Jürg Greter), ebenso wie Kai Brunko als Geschäftsführer der Zielgesellschaftbe-finden sich in einem Interessenkonflikt:

– Kai Bender ist Präsident des Verwaltungsrats der Anbieterin und Delegierter des Verwal-tungsrats der ACRON AG, d.h. der Obergesellschaft der Acron-Gruppe und 100%iger Muttergesellschaft der Anbieterin.Die ACRON AG hat mit der Zielgesellschaft einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen. Kai Bender wurde entsprechend auf Antrag der Anbieterin gewählt und wird auch auf deren Antrag wiedergewählt werden. Sein Mandat übt Kai Bender entsprechend den Entscheidungen aus, die im Rahmen der ACRON AG getroffen werden.Des Weiteren ist Kai Bender indirekt an der ACRON AG und entspre-chend indirektan der Anbieterin und der Zielgesellschaft beteiligt.

– Klaus Walter Bender ist Präsident des Verwaltungsrats der ACRON AG, d.h. der Oberge-sellschaft der Acron-Gruppe und 100%iger Muttergesellschaft der Anbieterin. Klaus Wal-ter Bender wurde entsprechend auf Antrag der Anbieterin gewählt und wird auch auf de-ren Antrag wiedergewählt werden. Sein Mandat übt Klaus Walter Bender entsprechend den Entscheidungen aus, die im Rahmen der ACRON AG getroffen werden. Des Weiteren ist Klaus Walter Bender direkt an der ACRON AG bzw. indirekt an der Anbieterin und der Zielgesellschaft beteiligt.

– Jürg Greterist Mitglied des Verwaltungsrats der Anbieterin und des Verwaltungsrats der ACRON AG, d.h. der Obergesellschaft der Acron-Gruppe und 100%iger Muttergesell-schaft der Anbieterin. Jürg Greter wurde entsprechend auf Antrag der Anbieterin ge-wählt und wird auch auf deren Antrag wiedergewählt werden. Sein Mandat übt Jürg Greter entsprechend den Entscheidungen aus, die im Rahmen der ACRON AG getroffen werden.

– Kai Brunko zeichnet sich für die Geschäftsführungder Zielgesellschaft unter dem zwi-schen der ACRON AG und der Zielgesellschaft abgeschlossenen Dienstleistungsvertrag verantwortlich. Kai Brunko hat einen Arbeitsvertrag mit der ACRON AG als Director Asset Managementund ist auch für die Geschäftsführung weiterer Gesellschaften zuständig, die dieACRON AG verwaltet.

[18]

Aufgrund der Tatsache, dass sämtliche Verwaltungsräte der Zielgesellschaft in einem Interes-senkonflikt in Bezug auf das vorliegende Pflichtangebot von ACRON Swiss Premiumstehen, hat der Verwaltungsrat –als Massnahme um eine Benachteiligung der Angebotsempfänger durch solche Interessenskonflikte zu vermeiden –IFBCdamit beauftragt, die finanzielle Angemessen-heit des vorliegenden Pflichtangebotszu prüfen (Fairness Opinion).[19]

Der Verwaltungsrat von ACRON HELVETIA VIIhat unter Berücksichtigung der Ergebnisse einer bei IFBC AG, Zürich (IFBC), in Auftrag gegebenen Fairness Opinion(siehe unten) einstim-mig entschieden, den Aktionären von ACRON HELVETIA VII das Angebot vonACRON Swiss Premiumzur Annahme zu empfehlen.7.2

Fairness Opinion[20]

Mit Verfügung 502/01 vom 16. Januar2012 in Sachen IFBCAGhat die Übernahmekommissi-on festgestellt, dass die im Rahmen des vorliegenden Pflichtangebotsseitens ACRON HELVETIA VIIbeauftragte IFBCfür die Erstellung von Fairness Opinionsim Rahmen öffentlicher Kauf-und Tauschangebote besonders befähigt ist. Diese besondere Befähigung besteht nach wie vor: IFBChat dies mit Schreiben vom 28. September 2016 gegenüber der Übernahmekommission bestätigtund dargelegt, dass sie als Bewerterin im Sinne von Art. 30 Abs.6 UEV für die Erstellung der Fairness Opinionim Rahmen der vorliegenden Transaktion besonders befähigt und von der Ziel-gesellschaft, der Anbieterin sowie den mit diesen in gemeinsamer Absprache handelnden Perso-nen unabhängig ist.[21]

IFBChat für ACRON HELVETIA VIIanhand der DCF-Methode eine Wertbandbreite pro ACRON HELVETIA VII-Aktievon CHF74bis CHF93.30ermittelt. Gestützt darauf erachtet IFBCden Angebotspreis von CHF 95pro ACRON HELVETIA VII-Aktie aus finanzieller Sicht als fair und angemessen.[22]

Die von IFBCfür ihre Meinungsbildung verwendeten Informationen und Bewertungsmetho-den, die Bewertungsannahmen und die angewandten Parameter sowie deren Herleitung sind in der Fairness Opiniondetailliert offengelegt, so dass die Angebotsempfänger die Einschätzung von IFBCnachvollziehen und ihren Entscheid über die Annahme oder Ablehnung des Angebots in Kenntnis der Sachlage treffen können. Die Fairness Opinionist damit transparent, plausibel und nachvollziehbar begründet.[23]

Basierend auf der Fairness Opinion hat der Verwaltungsrat von ACRON HELVETIA VII ein-stimmig beschlossen, das Angebot von ACRON Swiss Premium zur Annahme zu empfehlen.7.3

Jahres-oder Zwischenabschluss[24]

Sind zwischen dem Stichtag des letzten publizierten (Jahres-bzw. Zwischen-)Abschlusses und dem Ende der Angebotsfrist mehr als sechs Monate vergangen, muss der Verwaltungsrat nach ständiger Praxis der Übernahmekommission einen aktuellen Zwischenabschluss erstellen.

Dieser Zwischenabschluss wird Teil des Berichts des Verwaltungsrats und ist entsprechend zu veröffentlichen. Er muss zudem nach denselben Rechnungslegungsgrundsätzen erstellt werden wie die Jahres-und Zwischenberichte der Zielgesellschaft. Hingegen muss er nicht revidiert wer-den (vgl. Verfügung 0430/01 in Sachen Cham Paper Group Holding AGvom 2. Dezember 2009, Erw. 7.1).[25]

Der letzte von der Zielgesellschaft publizierte geprüfte und konsolidierte Abschluss ist der Jahresabschlussvom 31. Dezember2015. Der Halbjahresbericht der Zielgesellschaft sollab dem 25. Oktober 2016 unter http://www.acronhelvetia7.ch/cnt_investor/de_publikationen.php her-untergeladen werdenkönnen.[26]

Die Angebotsfrist endet vorliegend voraussichtlich am 7. November2016. Damit wird der Jahresabschlussvom 31. Dezember2015 bei Ablauf der Angebotsfrist mehr als sechs Monate zurückliegen, womit der Verwaltungsrat der Zielgesellschaft verpflichtetwird, einen aktuellen Zwischenabschluss zu erstellen und diesen spätestens zehn Börsentage vor dem Ende der Ange-botsfrist zu publizieren (vgl. Verfügung 0621/01 vom 21. Dezember 2015 in Sachen Micronas Semiconductor AG, Erw. 8.3; Verfügung 0468/04 vom 23. März 2011 in Sachen Genolier Swiss Medical Network SA, Erw. 2).Sofern der Halbjahresbericht durch dieZielgesellschaftwie ange-kündigt per 25. Oktober 2016 oder zumindest10 Börsentage vor dem Ende der Angebotsfrist publiziertwird, gilt das vorgenannte Erfordernis als erfüllt.7.4

Übrige Informationen[27]

In Bezug auf die Offenlegung weiterer Informationen entspricht der Bericht des Verwaltungs-rats den gesetzlichen Anforderungen.–8.

Angebotsfrist[28]

Die Anbieterin beantragt mit ihrem Antrag Ziffer 2.die Verkürzung der Angebotsfrist gemäss Art. 14 Abs. 3 UEV auf zehnBörsentage(vgl. dazu Sachverhalt Bst. Eoben).[29]

Nach Art. 14 Abs. 3 UEV muss das Angebot mindestens 20 Börsentage offen bleiben. Diese Frist kann auf Gesuch des Anbieters bis auf zehn Börsentage verkürzt werden, wenn der Anbieter vor der Veröffentlichung des Angebotes die Mehrheit der Stimmrechte der Zielgesellschaft besitzt und der Bericht des Verwaltungsrates der Zielgesellschaft im Angebotsprospekt veröffentlicht wird.[30]

Vorliegend hält die Anbieterin vor Veröffentlichung des Angebots bereits rund 59.28% des Kapitals und der Stimmrechte an der Zielgesellschaft und der Verwaltungsratsbericht wird im Angebotsprospekt veröffentlicht. Somit kann die Angebotsfrist antragsgemäss auf 10 Börsentage verkürzt werden.–

9.

Publikation[31]

Die vorliegende Verfügung wird nach Eröffnung an die Parteien am Tag der Publikation desAngebotsprospektsauf der Webseite der Übernahmekommission veröffentlicht (Art. 138FinfraG in Verbindung mit Art. 65 Abs. 1 UEV).–10.

Gebühr[32]

Gemäss Art. 117 Abs. 2 FinfraV wird die Gebühr im Verhältnis zum Wert der Transaktion berechnet. Dies bedeutet, dass hierfür sämtliche vom Angebot erfassten Titel (Beteiligungspapie-re und/oderBeteiligungsderivate) sowie jene Titel einbezogen werden, welche in den zwölf Mo-naten vor der Veröffentlichung des Angebots erworben wurden (vgl. Verfügung 639/01 vom 28. September 2016 in Sachen Looser Holding AG, Erw. 12; Verfügung 573/01 vom 8.August 2014 in Sachen Schweizerische National-Versicherungs-Gesellschaft AG, Erw. 12; vgl. Verfügung 542/02 vom 2. September 2013 in Sachen Società Elettrica Sopracenerina SA, Erw. 10). Die Gebühr be-trägt mindestens CHF 50'000 und höchstens CHF 250'000. In besonderen Fällen kann die Ge-bühr, je nach Umfang und Schwierigkeit der Transaktion, um bis zu 50 Prozent vermindert oder erhöht werden(Art. 117Abs. 3 UEV).[33]

Das Angebot umfasst vorliegend 222'775ACRON HELVETIA VII-Aktienzu einem Preis von CHF 95. Zudem haben die Anbieterin und die mit ihr in gemeinsamer Absprache handelnden Personen in den 12 Monaten vor der Publikation des Angebotsprospekts insgesamt 326'050ACRON HELVETIA VII-Aktienerworben zu einem Preisvon CHF 90. Der Wert der gesamten Transaktion liegt somit bei rund CHF 50'508'125. Daraus resultiertdieMinimalgebühr von CHF50'000 zulasten der Anbieterin (Art. 117 Abs. 2 und 3 UEV).–

Die Übernahmekommission verfügt:1.

Das öffentliche Kaufangebot von ACRON Swiss Premium Assets AGan die Aktionäre von ACRON HELVETIA VII Immobilien AGentspricht den gesetzlichen Bestimmungen über öf-fentliche Kaufangebote.2.

Die Angebotsfrist wird auf 10Börsentage verkürzt.3.

DieseVerfügung wird am Tag derPublikation desAngebotsprospektsauf der Webseite der Übernahmekommission veröffentlicht.4.

Die Gebühr zu Lasten von ACRON Swiss Premium Assets AGbeträgt CHF 50'000.DerPräsident:Thomas A. MüllerDiese Verfügung geht an die Parteien:

- ACRON Swiss Premium Assets AG, vertreten durch Dr. Matthias Courvoisier, Baker & McKen-zie;

- ACRON HELVETIA VII Immobilien AG, vertreten durch Dr. Matthias Courvoisier, Baker & McKenzie.Mitteilung an:BDOAG (Prüfstelle)Rechtsmittelbelehrung:Beschwerde (Art. 140 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes, SR 958.1):Diese Verfügung kann innert einer Frist von fünf Börsentagen bei der Eidgenössischen Finanz-marktaufsicht FINMA, Laupenstrasse 27, CH-3003 Bern, angefochten werden. Die Anfechtung hat schriftlich zu erfolgen und ist zu begründen. Die Beschwerde hat den Erfordernissen von Art.52 VwVG zu genügen.

Einsprache (Art. 58 der Übernahmeverordnung, SR 954.195.1):Ein Aktionär, welcher eine Beteiligung von mindestens drei Prozent der Stimmrechte an der Ziel-gesellschaft, ob ausübbar oder nicht, nachweist (qualifizierter Aktionär, Art. 56 UEV) und am Verfahren bisher nicht teilgenommen hat, kann gegen die vorliegende Verfügung Einsprache erheben. Die Einsprache ist bei der Übernahmekommission innerhalb von fünf Börsentagen nach der Veröffentlichung der vorliegenden Verfügung einzureichen. Sie muss einen Antrag und eine summarische Begründung sowie den Nachweis der Beteiligung gemäss Art. 56 Abs. 3 und 4 UEV enthalten (Art. 58 Abs. 4 UEV).–