12.2025.133@141246

Numero d'incarto: 12.2025.133

Data decisione, Autorità: 23.04.2026, IICCA

Titolo: Contratto di locazione/comodato d'uso - restituzione della cosa - migliorie

Incarto n.
12.2025.133

Lugano

23 aprile 2026

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente,

Stefani e Grisanti

cancelliere:

D’Andrea

sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2024.74 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 4 marzo 2024 da

AP1, Mo______

patrocinato da: avv. PA1, L______

contro

AO1, A______

patrocinato da: avv. PA2, L______

con cui l'attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 17'118.95.- oltre interessi al 5 % dal 31 marzo 2023;

domande avversate dal convenuto e che il Pretore con sentenza 15 ottobre 2025 ha respinto;

appellante l’attore con appello 17 novembre 2025, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con risposta all'appello 2 febbraio 2026 l’appellato ha postulato in via principale l’irricevibilità dell’appello e in via subordinata la reiezione del gravame, con protesta di tasse, spese e ripetibili di appello;

viste la replica spontanea 16 febbraio 2026 dell’appellante e la duplica spontanea 25 febbraio 2026 dell’appellato;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

Fatti

in fatto:

A. AP1 è proprietario del fondo 148 RFD G______, una particella con una dimensione di 3’390 mq, largamente incolta, sulla quale sorgono diversi alberi e un edificio di 43 mq (doc. Q), che ha ricevuto in donazione nel 1995 da suo padre P______ P______, deceduto nel 2017. Anche dopo il trapasso di proprietà, P______ P______ ha continuato a recarsi sul fondo e a relazionarsi con i fruitori.

B. Attorno al 2004, l’uso del fondo è stato concesso gratuitamente a AO1, muratore di professione, per un periodo attivo quale indipendente. In contropartita, egli ne curava la gestione, segnatamente mediante il taglio della vegetazione. In precedenza, lo stesso era stato affidato alle medesime condizioni ad A______ I______, allora giardiniere. Per un certo lasso di tempo, entrambi lo hanno utilizzato congiuntamente quale deposito per i rispettivi attrezzi. Nei primi anni di utilizzo da parte di AO1, esso era inoltre impiegato anche da alcuni apicoltori.

C. Sul fondo, oltre all’edificio di 26 mq iscritto nel Registro fondiario, vi era una piccola costruzione che nel tempo A______ I______ e AO1, recuperando del materiale di una piscina dismessa di proprietà di Pa______ P______, sorella di AP1, hanno sistemato.

D. Il contratto tra AP1 e AO1 portante sull’utilizzo del mappale 148 RFD G______ è stato disdetto verbalmente; con raccomandata 1° luglio 2022 G______ SA, in rappresentanza di AP1, ha comunicato a AO1 che gli veniva concesso un termine scadente il 30 settembre 2022 per la riconsegna del fondo, rammentandogli che “alla consegna il terreno deve essere sgomberato e pulito da ogni cosa e riportato allo stato originale” (doc. B).

E. Il 5 ottobre 2022 E______ P______, collaboratrice di G______ SA, e AO1 si sono ritrovati sul fondo per la riconsegna. In quella occasione il secondo si è rifiutato di firmare il verbale di riconsegna, indicante “stato del terreno: pulito. Presenza di tettoia da rimuovere e pavimentazione” (doc. C). Lo stesso giorno AP1 ha comunicato a AO1 tramite lettera raccomandata che gli concedeva un ulteriore termine di 5 giorni per rimuovere la tettoia e la pavimentazione (doc. D).

F. Con lettera 11 ottobre 2022 AO1 ha ribadito che l’esecuzione della tettoia e la relativa pavimentazione era stata autorizzata dal proprietario, aggiungendo che i lavori erano stati fatti circa una ventina di anni prima e che aveva provveduto allo sgombero del materiale da lui depositato sul mappale (doc. F).

G. Il 15 marzo 2023 G______ SA ha concesso a AO1 un ultimo termine scadente il 31 marzo 2023 per procedere alla sistemazione e allo sgombero del materiale (doc. G).

H. Visto che il convenuto non aveva effettuato quanto richiestogli, AP1 ha incaricato la ditta E______ SA del ripristino del fondo. I lavori sono stati effettuati nel corso del mese di maggio 2023, con il supporto della ditta A______ SA di M______ (doc. H). Il costo totale del ripristino è ammontato a fr. 17'118.95 (fr. 996.25 per il lavoro di E______ SA e fr. 16'122.70 per l’operato di M______ SA) (doc. I, U e V).

I. Ottenuta l’autorizzazione ad agire il 15 novembre 2023 al termine della relativa procedura di conciliazione promossa con istanza 23 agosto 2023 (inc. CM.2023.446), con petizione 4 marzo 2024 AP1 ha convenuto in giudizio AO1 dinanzi alla Pretura di Lugano, sezione 2, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 17'118.95.- oltre interessi del 5 % dal 31 marzo 2023. In sintesi, l’attore ha sostenuto di aver concesso gratuitamente, ossia in comodato d’uso, l’utilizzo del mappale 148 RFD G______ a AO1 e di aver disdetto tale relazione contrattuale verbalmente nel 2022. Egli ha poi spiegato che più volte aveva preteso dal convenuto che restituisse il terreno sgomberato e pulito, l’ultima volta il 15 marzo 2023 con termine scadente il 31 marzo 2023. In particolare egli aveva preteso che il convenuto smantellasse la tettoia da lui costruita senza autorizzazione da parte sua. Non avendo il convenuto ottemperato al suo obbligo, egli aveva dovuto incaricare la ditta E______ SA per il ripristino della superficie, ciò che gli era costato fr. 17'118.95, importo che rivendica sulla base dell’art. 260a CO.

J. Con osservazioni 29 aprile 2024 AO1 si è opposto alla petizione, argomentando in sostanza che la tettoia era preesistente e che su istruzioni di P______ P______ e con il materiale che quest’ultimo gli aveva fornito egli l’aveva completata con delle lastre di plexiglas. Ha poi spiegato che in seguito la tettoia era crollata e sempre su istruzioni di P______ P______, che aveva motivo di credere che fosse il proprietario del fondo, l’aveva ricostruita, precisando che non era stato avvertito che avrebbe poi dovuto smantellare il manufatto. Infine, egli si è opposto alla qualifica di contratto di comodato d’uso, siccome in cambio dell’utilizzo doveva tenere pulito il fondo.

K. All’udienza di prime arringhe svoltasi il 10 giugno 2024 le parti si sono sostanzialmente confermate nelle loro rispettive antitetiche posizioni. Nella duplica orale il convenuto ha aggiunto di essere subentrato ad A______ I______ nella gestione del terreno e che in una prima fase il terreno era utilizzato anche da apicoltori.

L. Esperita l’istruttoria – durante la quale sono state sentite le parti, i testi E______ P______, D______ M______ e A______ I______ ed è stata esperita una perizia sul costo del ripristino – le parti hanno presentato delle conclusioni scritte, con le quali hanno nuovamente ribadito le loro contrapposte tesi. Il 24 ottobre 2024, durante il suo interrogatorio, AO1 ha prodotto nuovi documenti risalenti agli anni 2008 e 2013, riguardanti le procedure amministrative comunali per la regolarizzazione dei manufatti presenti sul fondo 148 RFD G______.

M. Con sentenza 15 ottobre 2025 il Pretore ha respinto integralmente la petizione e ha posto le spese procedurali di complessivi fr. 1'660.- (comprensive delle spese peritali di fr. 843.18, di fr. 300.- per la conciliazione e di fr. 60.- per indennità testi) a carico dell’attore, tenuto inoltre a rifondare fr. 5'000.- a titolo di ripetibili al convenuto.

N. Con appello 17 novembre 2025, ripresentato l’11 dicembre 2025 emendato dagli apprezzamenti sconvenienti nei confronti del Pretore come richiesto da questa Camera con ordinanza 25 novembre 2025, AP1 chiede di riformare la sentenza impugnata nel senso di accogliere la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi.

O. Con risposta 2 febbraio 2026 AO1 chiede in via principale di dichiarare irricevibile l’appello poiché non sufficientemente motivato e in via subordinata di respingerlo.

P. Con replica spontanea 16 febbraio 2026 e duplica spontanea 25 febbraio 2026 le parti si sono confermate nelle rispettive antitetiche posizioni.

E considerando

Considerandi

1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso è di fr. 17'118.95.- e dunque supera ampiamente la soglia testé menzionata.

2. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 e 312 cpv. 2 CPC). Nel caso concreto la sentenza 15 ottobre 2025 è stata notificata all’attore il giorno seguente (doc. C prodotto con l’appello). Il termine per impugnarla sarebbe scaduto il 15 novembre 2025, ma essendo un sabato, la scadenza è stata riportata a lunedì 17 novembre 2025 (art. 142 cpv. 1 e 3 CPC). Motivo per cui l’appello 17 novembre 2025 è tempestivo. La risposta all’appello 2 febbraio 2026 è parimenti tempestiva in quanto l’appello è stato notificato il 29 dicembre 2025 e il termine di 30 giorni fissato da questa Camera per presentare la risposta, tenuto conto delle ferie giudiziarie (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), ha cominciato a decorrere il 3 gennaio 2026 (art. 146 cpv. 1 CPC) ed è venuto a scadere il 2 febbraio 2026, essendo il 1° febbraio 2026 una domenica. Tempestive e ricevibili sono pure la replica spontanea 16 febbraio 2026 e la duplica spontanea 25 febbraio 2026.

3. Con la decisione impugnata il Pretore, dopo aver riassunto i fatti e le posizioni delle parti, ha espresso qualche dubbio sulla propria competenza materiale, data la presenza di elementi caratteristici del contratto di locazione – ciò che comporterebbe la competenza della Sezione 4 a scapito della Sezione 2 della Pretura di Lugano – non andando però oltre nell’approfondimento della questione, poiché le parti di fatto – non avendo affrontato il tema – hanno riconosciuto la sua competenza (sentenza impugnata, pag. 3, 4° paragrafo).

In seguito, egli ha constatato che il fondo 148 RFD G______ era stato utilizzato da AO1 sulla base di accordi conclusi con P______ P______. Tra le parti in causa non c’è mai stata alcuna apparente interazione. Anche dopo la morte di P______ P______, avvenuta il 26 maggio 2017, AO1 aveva continuato a utilizzare il fondo e a occuparsi della sua manutenzione, senza che qualcuno avesse mai reclamato. In particolare l’attore, proprietario del bene dal 1995, non risulta essersi mai interessato al fondo né essersi mai manifestato al convenuto. Vista questa configurazione, il Pretore è giunto alla conclusione che le azioni compiute da P______ P______ vincolano direttamente anche AP1, che, perlomeno per atti concludenti, aveva acconsentito a essere rappresentato dal padre, lasciandogli di fatto gestire il terreno senza mai contestare il suo operato (sentenza impugnata, pag. 3 e 4). Del resto, aggiunge il Pretore, nella sua petizione l’attore dà atto dell’esistenza del rapporto contrattuale con AO1 (sentenza impugnata, pag. 4, 4° paragrafo).

Proseguendo nel suo ragionamento, il giudice di prime cure ha evidenziato che dall’istruttoria – e meglio dalla descrizione credibile e logica dei fatti presentata dal convenuto e dalle dichiarazioni del teste A______ I______ – è emerso chiaramente che P______ P______ aveva accettato, se non addirittura incoraggiato, il convenuto a ripristinare una costruzione che già esisteva sul fondo, mettendo a disposizione il materiale che aveva recuperato dalla proprietà dell’altra sua figlia, circostanza questa che l’attore non aveva contestato (sentenza impugnata, pag. 3, ultimo paragrafo). In merito alla credibilità della testimonianza di A______ I______ il Pretore ha considerato che il teste, pur spiegando le ragioni del suo risentimento nei confronti di AP1, ha fornito una spiegazione perfettamente coerente con tutte le altre risultanze istruttorie (sentenza impugnata, pag. 4, 1° paragrafo).

Il giudice di prima istanza ha poi osservato che l’attore aveva disatteso il suo onere di dimostrare lo stato del fondo alla consegna, omettendo addirittura di allegarlo, considerato pure che il fondo presentava già delle strutture al momento della consegna al convenuto e che per diverso tempo è stato utilizzato anche da terzi (sentenza impugnata, pag. 4, 2° paragrafo).

Il Pretore infine ha illustrato che i documenti prodotti dal convenuto in sede di deposizione mostrano in maniera inequivocabile che in realtà AP1 era al corrente dell’esistenza della tettoia ed era d’accordo di regolarizzarla, essendo stato coinvolto come proprietario del fondo nell’ambito delle procedure amministrative comunali. Egli rileva che non ci sono motivi per non considerare questi documenti, che riflettono una realtà materiale su un fatto dibattuto nei memoriali introduttivi e che costituisce uno pseudonovum. Non nasconde che il convenuto, mostrando maggior diligenza, avrebbe potuto produrli prima, ma d’altra parte egli non poteva immaginare che AP1 nella sua deposizione si sarebbe sorprendentemente dichiarato all’oscuro di qualsivoglia procedura edilizia e/o contatto con l’Ufficio tecnico comunale. Il Pretore evidenzia poi che l’attore ha contestato soltanto la loro ammissibilità e non il contenuto, omettendo di offrire delle prove che smentiscano i fatti documentati (sentenza impugnata, pag. 4, 5° paragrafo). Ad ogni modo, anche facendo astrazione di questi mezzi di prova, AP1 non può legittimamente pretendere di ignorarli per imporre al convenuto lo sgombero di manufatti e materiali che nemmeno è provato siano riconducibili solo a lui, oltretutto senza coinvolgerlo effettivamente. Ciò vale in particolare per i materiali interrati rinvenuti in occasione del risanamento (sentenza impugnata, pag. 4, 7° paragrafo e pag. 5, 2° paragrafo). Aggiunge poi che non va dimenticato che le costruzioni di cui si discute erano integrate al fondo, e, come tali, proprietà di AP1 (sentenza impugnata, pag. 4, 6° paragrafo).

Per questi motivi il Pretore ha respinto la petizione di AP1 e ha posto a suo carico le spese processuali per complessivi fr. 1'660.- e fr. 5'000.- a titolo di ripetibili, specificando che nella commisurazione delle spese giudiziarie ha tenuto conto anche della richiesta assolutamente non giustificata dell’attore di condannare AO1 al pagamento di almeno fr. 12'000.- a titolo di ripetibili (sentenza impugnata, pag. 5, 3° paragrafo).

4. Per prima cosa è opportuno determinare se i documenti prodotti da AO1 durante la sua deposizione siano ricevibili, cosa che l’appellante contesta – come in prima istanza – e che il Pretore invece ha ammesso. In pratica si tratta della notifica di costruzione del 25 ottobre 2008 inoltrata da B______ Sagl a nome e per conto del proprietario AP1 per la formazione di un magazzino con copertura provvisoria, con planimetria allegata; della risposta del 18 dicembre 2008 del Municipio di G______, inviata a B______ Sagl e a AP1, tramite la quale viene respinta la notifica siccome la costruzione non è conforme alla destinazione di zona stabilita dal Piano regolatore; e infine della proroga concessa l’11 luglio 2013 dal Comune di G______ a AO1, intimata per conoscenza anche a AP1, per lo sgombero dell’attrezzatura e del materiale depositato, per il ripristino del sedime allo stato originale e la chiusura dell’accesso veicolare, con riferimento all’ordine di sospensione d’uso e delle attività presso il mappale RFD 148, G______, del 12 giugno 2013, anch’esso intimato al proprietario.

4.1. L’insorgente fa valere che il convenuto non ha apportato alcuna motivazione e prova a sostegno dell’ammissibilità dei suddetti documenti, ma si è limitato a replicare falsamente che li aveva appena trovati (appello, pag. 14, n. 23). Inoltre, afferma che le motivazioni del Pretore a sostegno della loro ammissibilità sono insostenibili, poiché il convenuto, non avendo partecipato alla deposizione dell’attore, non poteva sapere cosa aveva dichiarato quest’ultimo. In più, i documenti doveva averli per forza cercati almeno i giorni prima (appello, pag. 15, n. 24). Aggiunge poi che da parte sua non era necessario che contestasse il contenuto dei documenti, avendo già sollevato la loro inammissibilità e non potendo offrire nuovi mezzi di prova che sarebbero risultati tardivi e irriti (appello, pag. 15 e 16, n. 25). Ad ogni modo, fa notare che i piani allegati alla notifica di costruzione e la notifica stessa non sono stati sottoscritti dal proprietario, motivo per cui è sbagliato ritenere che è stato coinvolto nella faccenda (appello, pag. 14, n. 22).

4.2. Secondo l’art. 229 cpv. 1 lett. b vCPC – applicabile nella fattispecie poiché la procedura è stata avviata prima che entrasse in vigore la revisione del CPC in data 1. gennaio 2025 (art. 405 cpv. 1 CPC in combinato disposto con l’art. 404 cpv. 1 CPC) – nuovi fatti e nuovi mezzi di prova che sussistevano già prima della chiusura dello scambio di scritti o prima dell’ultima udienza di istruzione della causa, ma che non era possibile addurre nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze, sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti. La parte che desidera apportare degli pseudo nova ha l’onere di motivare la sua istanza e di provare la sua diligenza (Killias/Mühler, in: Commentario bernese CPC, II ed., 2026, n. 14 ad art. 229 CPC; Willisegger, in: Commentario basilese CPC, IV ed., 2024, n. 49 e segg. ad art. 229 CPC).

4.3. Nel caso concreto bisogna dar ragione all’appellante laddove asserisce che il convenuto non ha apportato alcuna motivazione e prova a sostegno dell’ammissibilità dei suddetti documenti. Infatti, interpellato dal Pretore in merito, egli ha semplicemente esposto di aver appena trovato tali documenti rispettivamente che essi sono comunque “reperibili agli atti presso l’UT del Comune” (verbale di udienza del 24 ottobre 2024, pag. 3, rr. 42 e 43 e pag. 5, rr. 104 e 105), ammettendo in pratica la sua mancanza di diligenza. Nelle conclusioni scritte del 18 agosto 2024 il convenuto ha poi sostenuto che il Pretore non poteva ignorare questi fatti, considerato che nella fattispecie era la parte convenuta a difendersi e che l’attore disponeva di tali documenti (memoriale conclusivo del convenuto, pag. 6, ultimo paragrafo). Sin dal primo scambio di scritti era però evidente che l’esistenza di mezzi di prova che dimostravano che il proprietario del fondo era a conoscenza delle opere costruite sul medesimo poteva indebolire la tesi attorea e rinforzare quella difensiva, ragione per cui una produzione successiva non era più possibile, nemmeno per dimostrare che la controparte aveva dichiarato il falso (v. STF 4A_259/2019 del 10 ottobre 2019, consid. 1.3), ciò che sembrerebbe l’intento del convenuto (memoriale conclusivo del convenuto, pag. 5 e 6). Sia come sia, la questione può finanche rimanere irrisolta, giacché il convenuto non ha allegato nelle sue osservazioni alla petizione e nemmeno nella duplica orale che AP1 era al corrente della costruzione, che l’aveva autorizzata per iscritto e che era d’accordo con il tentativo di regolarizzarla. Se venissero ammessi i nuovi mezzi di prova non potrebbero in ogni caso supplire l’allegazione carente, presupponendo qualsiasi mezzo di prova una correlazione a una sufficiente allegazione (STF 4A_209/2019 dell’8 ottobre 2019, consid. 7.2.2.1; sentenza IICCA dell’11 gennaio 2024, inc. 12.2023.110/111, consid. 13). La fase probatoria non serve a sostituire o completare delle allegazioni mancanti (DTF 144 III 67, consid. 2.1; STF 4A_191/2023 del 13 febbraio 2024, consid. 4.1.4). Questo vale anche per la deposizione di AO1: essendo un mezzo di prova, i nuovi fatti ivi raccontati non possono servire a completare le allegazioni precedenti. Quindi anche la conclusione pretorile secondo la quale tali documenti dimostrerebbero il consenso del proprietario non può in ogni caso essere confermata. Ciò non toglie che l’appellante, laddove contraddicendosi utilizza tali documenti a suo favore, adduce a sua volta delle motivazioni nuove – che nemmeno nelle conclusioni scritte 18 agosto 2025 aveva presentato – basandosi su fatti nuovi. Tali argomenti sono irricevibili (art. 317 cpv. 1 CPC) e non verranno pertanto trattati.

5. Con l’appello AP1, dopo aver fatto delle premesse generiche (appello, parte II, pag. 2 e 3, n. 1-3) di cui si dirà nel prosieguo nella misura in cui si rivelassero rilevanti, e dopo aver descritto brevemente quanto occorso dopo la disdetta del rapporto contrattuale (appello, parte III, pag. 3 e 4, n. 1-3), censura l’errato apprezzamento dei fatti. Nello specifico rileva che non è dimostrato – ed è oltretutto irrilevante – che il terreno sia incolto e contraddistinto da diversi alberi e che è errato, non provato e finanche irrilevante che A______ I______ e AO1 si siano occupati anche di “manutenere la recinzione e rimondare gli alberi”. Proseguendo l’appellante afferma che è scorretto ritenere che soltanto negli ultimi anni il convenuto abbia beneficiato da solo del fondo, poiché lo stesso ha affermato nelle osservazioni 29 aprile 2024 di aver modificato la tettoia “parecchi anni fa”, escludendo qualsivoglia coinvolgimento di terzi.

5.1. L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L'appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l'irricevibilità delle medesime. A maggior ragione l'appellante non può semplicemente riproporre le allegazioni di fatto o gli argomenti giuridici fatti valere in prima istanza, ma deve cercare di far emergere che la decisione impugnata è errata per quanto riguarda i fatti accertati o le conclusioni giuridiche tratte da essi. Può farlo solo ripresentando l'impostazione del primo giudice e sottolineando le lacune del suo ragionamento con critiche puntuali, esplicite e circostanziate, indicando precisamente i passaggi della decisione che contesta e le prove su cui si fonda, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l'irricevibilità delle medesime (STF 4A_213/2023 del 9 ottobre 2023 consid. 4.3; IICCA del 13 giugno 2025, inc. 12.2024.62, consid. 4).

5.2. In violazione dell’obbligo di motivazione l’appellante omette nello specifico di analizzare le risultanze dell’istruttoria e di criticare puntualmente le conclusioni che ne trae il Pretore. Invero, le censure sono state fatte con l’obiettivo espresso di discreditare l’oggettività del giudice di prima istanza. Infatti, si rimarca che è lo stesso appellante a chiarire che sia l’aspetto del terreno che le tipologie dei lavori di manutenzione sono fatti irrilevanti e che il suo intento è quello di mostrare come il Pretore abbia ponderato i fatti di causa discostandosi dalla realtà materiale (appello, parte II, pag. 4, n. 5). Aggiungasi che egli non apporta nessuna prova a sostegno della sua tesi e soprattutto non si confronta né con le dichiarazioni del teste A______ I______, che il Pretore ha reputato coerenti con tutte le altre risultanze istruttorie (sentenza impugnata, pag. 4, 1° paragrafo), né con l’accertamento pretorile che il fondo è stato utilizzato per diverso tempo non solo dal convenuto bensì anche da terzi (sentenza impugnata, pag. 4, 2° paragrafo). In più, l’insorgente non censura i fatti descritti nella prima parte della sentenza (pag. 1-2), che pertanto devono essere considerati assodati. In particolare, egli non si confronta con la constatazione che per un periodo A______ I______ e AO1 hanno utilizzato insieme il fondo occupandosi di tenerlo pulito, di sfalciare regolarmente l’erba, di mantenere la recinzione e rimondare gli alberi; che in cambio di questi lavori i due avevano la possibilità di utilizzare il fondo come deposito; e nemmeno con il fatto che sul fondo c’era una piccola costruzione che nel tempo quest’ultimi hanno sistemato recuperando del materiale di una piscina dismessa di proprietà di Pa______ P______. Pertanto, le censure si rivelano irricevibili.

6. In seguito AP1 critica il Pretore per aver considerato “tutt’altro che trascurabili e apparentemente esorbitanti dalla semplice conservazione della cosa” gli impegni riguardanti la manutenzione del fondo, poiché il convenuto non ha minimamente provato questi oneri. Egli considera che lo sfalcio dell’erba e il taglio di qualche ramo rientrino nella manutenzione ordinaria del fondo. Ad ogni modo, riconosce che i dubbi sollevati dal Pretore sono fini a sé stessi, visto che la questione, affrontata per determinare la natura del contratto e quindi valutare la competenza materiale, non è stata approfondita, dato che le parti hanno riconosciuto di fatto la sua competenza.

Anche in questo caso l’appellante non illustra la rilevanza di tali osservazioni e riconosce finanche che il Pretore per finire non ha ritenuto che si trattasse di un contratto di locazione ed è entrato in materia. Di conseguenza, la contestazione è inconsistente.

7. Tutt’al più, per risolvere il caso, che riguarda la liquidazione del contratto, si rivela necessario determinare gli obblighi di ciascuna parte al termine della relazione contrattuale. In particolare, bisogna definire se il convenuto aveva l’obbligo di ripristinare il terreno che gli era stato concesso in utilizzo, come fa valere l’attore e negato dal Pretore. Per farlo è indispensabile partire dalla qualifica del contratto.

7.1. La qualifica giuridica di un contratto è una questione di diritto (DTF 131 III 217 consid. 3). Il giudice determina liberamente, tenendo conto dell'insieme delle circostanze del caso concreto (DTF 129 III 664 consid. 3.2), la natura del contratto secondo la sua configurazione oggettiva senza essere vincolato dalla qualifica, anche concordante, datagli dalle parti (STF 4A_592/2016 del 16 marzo 2017, consid. 2.1; 4A_200/2015 del 3 settembre 2015, consid. 4.1.3) o dalla sua denominazione (DTF 129 III 664 consid. 3.1).

7.1.1. Sia la locazione che il comodato d’uso sono dei contratti di concessione d’uso. La differenza tra i due è che il secondo è necessariamente a carattere non oneroso (DTF 136 III 186 consid. 3.2.3; STF 4A_278/2020 del 9 luglio 2020, consid. 1.2.2). Per poter stabilire se la messa a disposizione di una cosa o di un diritto nell’ambito di un accordo complessivo sia avvenuta a titolo gratuito (così da costituire un contratto di comodato ex art. 305 CO) oppure oneroso (così da costituire invece un contratto di locazione ex art. 253 CO o di affitto ex art. 275 CO), occorre in primo luogo fondarsi sulla volontà espressa o palese delle parti. Nel caso in cui questi accertamenti non conducano ad alcun risultato concreto, bisogna esaminare se le parti abbiano eventualmente concordato, esplicitamente o implicitamente, degli effetti accessori tipici del contratto di locazione o di affitto piuttosto che del contratto di comodato (con riferimento all’estensione dell’uso della cosa e della sua manutenzione, alla garanzia del concedente, alla responsabilità del beneficiario per danni, ecc.) e, se del caso, quali. In loro mancanza, bisogna fondarsi sul significato corrente attribuibile agli effetti accessori pattuiti. Se anche questi accertamenti non portano a un risultato, bisogna concludere che il contratto necessita di essere completato, e ciò anche sul tema dell’onerosità. Di regola ciò porterà ad ammettere l’onerosità, visto e considerato che al giorno d’oggi è molto più usuale che la messa a disposizione di una cosa o di un diritto avvenga dietro remunerazione e non a titolo gratuito, riservato beninteso il caso in cui la stessa sia principalmente avvenuta a titolo grazioso, per compiacenza o cortesia (sentenza IICCA del 12 novembre 2018, inc. 12.2017.88, consid. 8 e dottrina ivi menzionata).

7.1.2. Nella fattispecie è pacifico che AP1 ha concesso l’utilizzo del fondo in questione a AO1 per accordo verbale. Litigioso è sapere se la pulizia del terreno a cui era tenuto quest’ultimo – che consisteva nello sfalciare regolarmente l’erba, mantenere la recinzione e rimondare gli alberi – rientri nella manutenzione ordinaria della cosa – nel qual caso si tratterebbe di un contratto di comodato d’uso (art. 307 cpv. 1 CO) – oppure configuri una e vera propria controprestazione in natura assimilabile a una pigione ai sensi dell’art. 257 CO, per cui saremmo in presenza di un contratto di locazione. AP1 ha sostenuto, senza sviluppare ulteriormente, che l’utilizzo gratuito del fondo era stato concesso in comodato d’uso (petizione, pag. 4, n. 12), ciò che ribadisce in questa sede (appello, pag. 19, n. 32). D’altro canto AO1 ha contestato che si trattasse di un comodato d’uso, in quanto egli, in cambio dell’utilizzo non esclusivo del fondo, si occupava di tenere pulito il terreno, ben oltre la superficie che interessava a lui (osservazioni del 29 aprile 2024, pag. 3 e 4, ad 10). Non ha però specificato quale fosse la natura del contratto, escludendo che si trattasse di un contratto di locazione (duplica, pag. 1 e 2).

7.1.3. Constatato che AP1 ha concesso solamente l’uso del suo fondo a AO1, permettendogli di utilizzarlo come deposito, si può affermare che il contratto è assimilabile a un contratto di locazione oppure a un contratto di comodato d’uso (per il comodato d’uso di un terreno agricolo vedi: DTF 75 II 38). La qualificazione esatta può del resto rimanere indeterminata, siccome anche se si ritenesse il comodato d’uso – ciò che non sembra il caso, poiché, come evidenziato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 3, 4° paragrafo), apparentemente AO1 doveva occuparsi della manutenzione di tutto il fondo, benché ne utilizzava soltanto una minima parte, ciò che appare superare l’ordinaria conservazione della cosa ai sensi dell’art. 307 cpv. 1 CO (Rohrer, in: SVIT, Das schweizerisches Mietrecht, commentario, V. ed, 2025, n. 31 annotazioni preliminari ad art. 253-273c CO; Giavarini, Zwischennutzung: rechtliche Umsetzung und Risiken, in: MRA 2018, pag. 109) – si applicherebbero comunque per analogia le norme della locazione sulle migliorie e le modificazioni della cosa (art. 260 e 260a CO) e sulle conseguenze della disdetta (art. 267 e 267a CO) (STF 4A_66/2021 del 22 luglio 2021, consid. 5.2; Maurenbrecher, in: Commentario basilese CO, VIII. ed, 2026, n. 3 ad art. 260a CO; Tercier/Carron, Les contrats spéciaux, VI ed., 2025, n. 2521), dato che né gli accordi tra le parti né le norme legali sul comodato d’uso (art. 305 e segg. CO) regolano queste questioni. La qualifica del contratto sarebbe stata importante se ci fosse stata una contestazione della competenza materiale, come rilevato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 3, 4° paragrafo).

7.2. Definito che le norme sulla locazione si applicano ad ogni modo per analogia, si tratta ora di determinare gli obblighi delle parti al momento della liquidazione del contratto.

7.2.1. L’art. 260a cpv. 1 CO prevede che il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. La forma scritta è una condizione di validità: non è sufficiente che il locatore abbia dato il suo consenso verbalmente o per atti concludenti, ad esempio tollerando i lavori svolti dal conduttore (STF 4A_178/2024 del 26 aprile 2024, consid. 3.3.2; STF 4C.359/2002 del 29 gennaio 2003, consid. 2.1; Bättig, in: SVIT, Das schweizerisches Mietrecht, commentario, V. ed, 2025, n. 67 ad art. 260-260a CO; Higi/Wildisen, in: Commentario zurighese, V. ed, 2019, n. 23 ad art. 260a CO; Giger, in: Commentario bernese CO, 2020, n. 11 ad art. 260a CO; di parere contrario: Weber, in: Commentario basilese CO, VIII. ed., 2026, n. 4 ad art. 260a CO). L’intento del legislatore era quello di esigere la forma scritta per garantire la certezza del diritto e facilitare la prova (FF 1985 I 1201, pag. 1251). Può costituire un consenso scritto sufficiente, secondo le circostanze, la firma della domanda o dei piani di costruzione (Aubert, in: Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, II. ed., 2017, n. 13 ad art. 260a CO, v. anche STF 4C.359/2002 del 29 gennaio 2003, consid. 2.3; STF 4C.393/2002 del 27 maggio 2003, consid. 4.2). Sono da intendersi modificazioni della cosa tutti gli interventi intenzionali sulla sostanza dell’oggetto locato che modificano la struttura e lo stato (STF 4A_178/2024 del 26 aprile 2024, consid. 3.1.3). Il montaggio di un dispositivo fisso al posto di uno mobile configura una modifica (STF 4A_541/2011 del 28 marzo 2012, consid. 4.2). In principio, tutti gli interventi sulla sostanza dell’oggetto che vanno oltre i semplici lavori di manutenzione, anche se sono marginali o facilmente reversibili, sono o delle migliorie o delle modificazioni ai sensi dell’art. 260a CO, siccome il contratto di locazione comporta solo la cessione dell’uso (STF 4A_178/2024 del 26 aprile 2024, consid. 3.1.3). Se il locatore ha dato il suo consenso in forma valida, può esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per iscritto (art. 260a cpv. 2 CO). Mentre il locatore che scopre che sul suo fondo sono state apportate delle modifiche o delle migliorie senza il suo consenso può esigere in ogni momento dal conduttore che elimini a sue spese le opere effettuate. Può attendere la fine del contratto per chiedere il ripristino (STF 4A_178/2024 del 26 aprile 2024, consid. 3.3.2; Aubert, op. cit., n. 23 ad art. 260a CO; Lachat/Bohnet, in: Commentario romando CO, III ed., 2021, n. 3 ad art. 260a CO). Unico limite all’esercizio di tale facoltà è l’abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC; STF 4C.359/2002 del 29 gennaio 2003, consid. 2.1; sentenza IICCA del 6 novembre 2002, inc. 12.2002.00013, consid. 3.1.2; Bättig, op. cit., n. 67 e segg. ad art. 260 e 260a CO; Aubert, op. cit., n. 13 ad art. 260a CO), ciò che deve essere ammesso restrittivamente (DTF 140 III 583 consid. 3.2.4; nello specifico: Bättig, op. cit., n. 69 ad art. 260 e 260a CO). In particolare, è possibile riscontrare un abuso di diritto quando il locatore ha firmato la domanda di costruzione dei lavori promossi dal conduttore (Aubert, op. cit., n. 14 ad art. 260a CO), quando il locatore è presente durante l’esecuzione dei lavori di costruzione (Aubert, op. cit., n. 14 ad art. 260a CO) e quando quest’ultimo ha fornito il materiale per le nuove costruzioni (Higi/Wildisen, op. cit., n. 23 ad art. 260a CO; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, pag. 1064, pt. 2.10; v. anche STF 4C.393/2002 del 27 maggio 2003, consid. 4.2).

7.2.2. L’obbligo di ripristino dell’ente locato nello stato anteriore a carico del conduttore secondo l’art. 260a cpv. 2 CO è strettamente correlato all’obbligo del conduttore di restituire la cosa locata allo stato risultante da un uso conforme al contratto ai sensi dell’art. 267 CO (STF 4A_73/2013 del 16 luglio 2013, consid. 6.2.2; STF 4A_162/2020 del 25 giugno 2020, consid. 9.2). Il conduttore deve restituire la cosa allo stato che aveva all’inizio del contratto, tenuto conto della normale usura dovuta a un uso conforme al contratto (STF 4A_162/2020 del 25 giugno 2020, consid. 9.2). Se il conduttore non rispetta questo obbligo, il locatore può far eseguire i lavori di riparazione e di ripristino a sue spese (STF 4A_73/2013 del 16 luglio 2013, consid. 6.2.2; STF 4A_27/2017 del 30 agosto 2017, consid. 4.2). Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO). Se i difetti vengono scoperti più tardi, il conduttore deve essere informato subito (art. 267a cpv. 3 CO). Sta al locatore dimostrare l’esistenza di un difetto eccedente l’usura normale, il danno che ne deriva, la notifica tempestiva dei difetti e l’inesistenza dei difetti all’inizio del contratto (STF 4A_239/2020 del 5 agosto 2020, consid. 8.2; STF 4A_27/2017 del 30 agosto 2017, STF 4A_469/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 4.2; Müller, in: SVIT, Das schweizerische Mietrecht, commentario, V ed., 2025, n. 44 ad art. 267 e 267a CO).

8. Fatte queste premesse di natura giuridica, possono ora essere trattate le censure restanti.

8.1. Come visto (consid. 3), il Pretore ha ritenuto che dall’istruttoria emerge che P______ P______, rappresentando il figlio, ha accettato, se non addirittura incoraggiato, il convenuto a ripristinare una costruzione che già esisteva sul fondo, mettendo a sua disposizione del materiale. Avendo acconsentito alla costruzione della tettoia e non avendo formalizzato il ripristino della stessa alla conclusione del contratto, l’attore non può pretendere che il convenuto si assuma i costi dello sgombero.

8.2. L’appellante, dopo aver ribadito anche in questa sede che né lui né suo padre hanno mai acconsentito a costruire la tettoia e men che meno a lasciarla al termine del contratto (appello, pag. 6, n. 10 e 11), contesta al primo giudice di aver ricostruito i fatti senza aver indicato un solo mezzo di prova al riguardo (appello, pag. 6, n. 11 e pag. 18, n. 30). Nega che quanto descritto dalla controparte prima e durante la causa possa essere ritenuto “credibile e logico” e “lineare e coerente”, poiché si è contraddetta in svariate occasioni (appello, pag. 7-8, n. 12 e pag. 18, n. 30). Inoltre, il teste A______ I______ non è credibile per diverse ragioni: nutriva astio nei suoi confronti, prima della sua testimonianza si era confrontato con AO1 ed era a conoscenza delle dichiarazioni rese dall’attore durante la sua deposizione (appello, pag. 9, n. 13 e 14). AP1 ritiene poi che l’obbligo di ripristino derivi dal dovere legale di restituire l’ente locato alla conclusione del contratto, regolato all’art. 267 CO (appello, pag. 13, n. 20) e che essendo stato dimostrato che l’ultima tettoia è stata ricostruita esclusivamente da AO1, non è necessario stabilire quale fosse la struttura presente al momento in cui ha cominciato a utilizzare il fondo (appello, pag. 10, n. 15). Infine, contesta che la tettoia fosse integrata al fondo – fatto per di più non allegato – e come tale di sua proprietà: senza alcun allacciamento ai servizi, senza fondamenta o solido ancoraggio al terreno, di natura precaria e provvisoria, essa deve essere considerata una cosa mobiliare ai sensi dell’art. 667 CC (appello, pag. 16 e 17, n. 27 e 28).

8.3. Nel caso concreto AO1, a cui incombeva l’onere della prova piena ai sensi dell’art. 8 CC, non ha dimostrato – e nemmeno allegato, sostenendo addirittura il contrario (doc. S e T) – l’esistenza di un accordo scritto in merito alla costruzione della tettoia, motivo per cui egli non detiene in ogni caso un consenso valido, neanche ammettendo che P______ P______ abbia rappresentato il figlio nella gestione del fondo (art. 260a cpv. 1 CO). In principio, quindi, AP1 poteva esigere lo sgombero della tettoia. L’esito potrebbe però essere diverso se si considerasse che P______ P______ abbia favorito la ricostruzione della tettoia fornendo del materiale: in questo caso bisognerebbe ancora valutare se il proprietario del fondo rimanendo passivo abbia commesso un abuso di diritto nel pretendere il ripristino (v. consid. 7.2.1). Occorre quindi verificare se il convenuto è riuscito a dimostrare la sua versione dei fatti.

8.3.1. Il convenuto ha allegato che la tettoia era preesistente e che era stata da lui modificata/ricostruita più volte, in una circostanza con l’aiuto di A______ I______. In particolare, su istruzioni di P______ P______, aveva modificato la tettoia con il materiale proveniente dalla piscina di Pa______ P______ e un paio d’anni dopo, a causa del crollo dovuto alle forti nevicate, l’aveva ricostruita (osservazioni del 29 aprile 2024, pag. 2), precisando nella duplica orale che “tutto il materiale che è stato utilizzato per la tettoia proveniva dalla famiglia P______” (verbale di udienza del 10 giugno 2024, pag. 2). Uniche prove a sostegno di questi fatti sono la deposizione del convenuto e la testimonianza di A______ I______. In merito alla prima l’appellante mette in risalto una serie di contraddizioni che in realtà sono piuttosto delle imprecisioni di poco conto, non del tutto incompatibili tra loro. In sostanza la versione del convenuto sopra esposta – perlomeno i passaggi determinanti, ovvero che c’è stata una modifica della tettoia con il materiale proveniente dalla piscina della figlia di P______ P______ e una ricostruzione per mano esclusivamente di AO1 su istruzioni di P______ P______ dopo il crollo della tettoia – è riscontrabile nella deposizione.

8.3.2. L’appellante invece può essere seguito laddove critica il Pretore per aver dato troppa credibilità alla testimonianza di A______ I______. Considerato che il teste ha subito dichiarato di nutrire un certo risentimento e rabbia nei confronti di AP1, definendolo una persona “che fa solo il suo interesse” (verbale di udienza del 20 marzo 2025, pag. 5, 1° paragrafo e r. 1), e tenuto conto che lo stesso ha raccontato che prima del verbale ha potuto leggere quanto dichiarato da AP1 durante la sua deposizione e confrontarsi con AO1 (verbale di udienza del 20 marzo 2025, pag. 5, rr. 3-4), il giudice di prima istanza avrebbe dovuto dare poca importanza a questo mezzo di prova, anche se le spiegazioni ivi contenute sono coerenti con la deposizione di AO1, poiché vi è il ragionevole dubbio che il convenuto abbia detto ad A______ I______ cosa raccontare. A prescindere da ciò, la testimonianza di una persona vicina a una delle parti e con sentimenti negativi nei confronti dell’altra andava trattata con prudenza e circospezione (Trezzini, in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, III. ed., 2025, Vol. 2, n. 160 e segg. ad art. 157 CPC).

Si osserva inoltre che il teste non ha riferito nulla a riguardo dell’ultima ricostruzione della tettoia, come è logico che sia, dato che a quell’epoca non disponeva più del fondo (come sostenuto anche dall’attore: replica, pag. 1 e 2, pt. 2). Pertanto, l’unico mezzo di prova atto a dimostrare che AO1 abbia ricostruito la tettoia su istruzioni di P______ P______ – fatto dal quale dipende l’esito di parte del procedimento – è la sua deposizione, che come la testimonianza di A______ I______ deve essere trattata con cautela (STF 4A_669/2020 del 1. giugno 2021, consid. 6.2). Da notare altresì che il Pretore sembra fraintendere la cronologia dei fatti, perché si concentra solo sulla modifica della tettoia effettuata con il materiale proveniente dalla figlia di P______ P______ e non effettua nessun accertamento in merito alla ricostruzione ad essa successiva (cfr. sentenza impugnata, pag. 3, ultimo paragrafo).

8.3.3. Per tutte queste ragioni si concorda con l’appellante che AO1 non ha dimostrato che P______ P______ abbia acconsentito alla ricostruzione della tettoia, dopo che questa aveva ceduto a causa della neve. La sola deposizione di AO1, non supportata da altri elementi, non è sufficiente a dimostrare la circostanza oltre ogni ragionevole dubbio. Ma anche ammettendo che abbia acconsentito alla ricostruzione della tettoia, questo fatto, di cui non si conoscono i dettagli – in particolare sull’obbligo di ripristino a fine contratto – non basterebbe per ritenere l’abuso di diritto della parte rappresentata a chiedere il ripristino, considerato che nel quadro fattuale che vincola questo Tribunale non vi sono indizi di un abuso di diritto, come la prova che P______ P______ abbia fornito il materiale per la tettoia o dato istruzioni (v. consid. 7.2.1 e in particolare Bättig, op. cit., n. 67 ad art. 260 e 260a CO). Di conseguenza, risulta inutile valutare se il proprietario sia vincolato dagli atti del suo rappresentante.

8.3.4. In più, l’appellante fa notare a ragione che il convenuto non ha allegato che la tettoia era fissa al terreno e che pertanto era parte integrante del fondo. Non si ravvisa su quali elementi il Pretore possa essere giunto alla conclusione che le costruzioni di cui si discute erano integrate al fondo e come tali proprietà di AP1. Proprio prendendo spunto dalla sentenza citata dal primo giudice (DTF 150 III 103) è facile convincersi del contrario, ovvero che i manufatti presenti sul terreno erano delle cose mobili, poiché non avevano un legame intenso con il fondo. Infatti, non sono state ritrovate né delle fondamenta né allacciamenti di vario tipo (doc. H).

8.3.5. Tenuto conto di quanto valutato fin qui, si giunge alla conclusione che in assenza di un’autorizzazione scritta ed escluso che il proprietario abbia commesso un abuso di diritto, AO1 aveva l’obbligo di sgomberare la tettoia da lui ricostruita. Non avendolo fatto, deve ora risarcire AP1 per il costo dello sgombero.

L’attore si è limitato a rivendicare il costo complessivo dello sgombero di fr. 17'118.95, senza spiegare nei dettagli a cosa era dovuto questo importo, chiedendo una perizia tecnica per stabilire la congruità degli interventi di sistemazione e del danno richiesto (petizione, pag. 5 e 7) e producendo una fattura sommaria accompagnata dalle offerte delle ditte incaricate (doc. I). Nondimeno, dal doc. U – prodotto dall’attore su richiesta del perito con l’accordo del convenuto – e meglio dalla fattura dettagliata del 16 maggio 2023 di M______ SA, si evince che la demolizione e lo sgombero della tettoia, inclusi gli oneri di deponia, sono costati complessivamente fr. 1'500.-, importo che il perito ha ritenuto congruo (perizia del 6 maggio 2025, pag. 8). Di questi costi deve farsi carico AO1. Mentre non è stato allegato e non si riesce a dedurre dai documenti prodotti quale sia stato il costo per togliere la pavimentazione. Inoltre, dalla fattura di E______ SA del 26 maggio 2023 (doc. V) non è possibile ricostruire la correlazione tra le prestazioni fatturate e lo sgombero della tettoia, di modo che questi costi non possono essere posti a carico di AO1.

Sull’importo di fr. 1'500.- possono essere riconosciuti interessi del 5 % dal 1° aprile 2023, poiché AP1 aveva concesso un ultimo termine scadente il 31 marzo 2023 per il ripristino della tettoia, dopodiché sarebbe stato in mora nell’esecuzione del suo obbligo.

9. Infine, resta da valutare il credito rivendicato dall’attore equivalente al costo per lo sgombero del materiale, in parte interrato, ritrovato sulla sua proprietà. In questo caso lo stato iniziale e finale del fondo giocano un ruolo fondamentale, poiché diversamente dalla tettoia, il convenuto non ha ammesso che il materiale ritrovato era stato da lui assemblato o apportato.

9.1. AP1 censura l’assunto pretorile secondo il quale non è stata minimamente allegata e provata la situazione esatta al momento della consegna del fondo. Egli rivendica di aver prodotto un dettagliato rapporto sui lavori di bonifica e di aver menzionato in sede di replica l’origine dei lavori, rinviando per i dettagli al doc. H (appello, pag. 10 e 11, n. 15 e 16). Egli sostiene poi che in assenza di un verbale di consegna e di notifica di difetti da parte del convenuto, si presume che il bene sia stato consegnato pulito e privo di difetti (appello, pag. 11, n. 17 e 18). Inoltre, l’appellante argomenta che non si può ritenere dimostrato che da quando il fondo è stato consegnato all’appellato anche terzi l’abbiano utilizzato (appello, pag. 12, n. 19). In ogni caso, le costruzioni e il materiale di discarica ritrovati possono appartenere unicamente a AO1, non di certo a un giardiniere o a un apicoltore, trattandosi di materiale riconducibile a una ditta di costruzione. Al proposito evidenzia che il convenuto non ha mai notificato la presenza di difetti o di materiale altrui. In più, il convenuto ha ammesso di essere stato in possesso di un escavatore, ritrovato sul fondo, mezzo idoneo a scavare e seppellire il materiale trovato (appello, pag. 12, n. 19). Infine, contesta che il convenuto non sia stato coinvolto al termine del contratto: i documenti agli atti dimostrano che AO1 si è rifiutato di sottoscrivere il verbale di riconsegna del 5 ottobre 2022 che indicava la presenza di manufatti da rimuovere e che tra le parti ci sono stati numerosi scambi fino all’ultimo termine assegnato per la riconsegna, oltre 5 mesi dopo il giorno fissato inizialmente (appello, pag. 19, n. 31).

9.2. La censura deve essere disattesa. Per prima cosa il doc. H, che illustra i lavori di sgombero e il materiale ritrovato, non dimostra che quest’ultimo apparteneva a AO1. D______ M______, che si è occupato di organizzare e coordinare i lavori di sgombero e di allestire il suddetto documento, ha finanche dichiarato di non essere in grado di datare il materiale trovato durante gli scavi, ma che potrebbe essere stato interrato da molto tempo (verbale di udienza del 20 marzo 2025, pag. 3, rr. 12-13). Quindi potrebbe risalire al tempo in cui dell’immobile se ne occupava esclusivamente A______ I______ o addirittura a prima. Secondariamente, non è vero che in assenza di un verbale di consegna e di notifica di difetti da parte del convenuto, si presume che il bene sia stato consegnato pulito e privo di difetti. Come visto sopra (consid. 7.2.2), AP1 aveva l’onere di dimostrare la situazione del bene locato al momento della consegna. Non avendolo fatto, non si può sapere se il materiale interrato ritrovato era già presente quando AO1 è subentrato ad A______ I______. In terzo luogo, l’appellante dimentica che è rimasto incontestato il fatto che sul fondo vi erano anche degli apicoltori, quindi ha ragione il Pretore ad aver constatato che insieme a AO1 vi erano dei terzi. Anche se si volesse ammettere che il materiale ritrovato è riconducibile a una ditta di costruzione – ciò che è stato allegato in maniera tardiva soltanto con le conclusioni scritte (conclusioni dell’attore del 18 agosto 2025, pag. 7, n. 11) – questo fatto non sarebbe sufficiente per attribuirne la proprietà a AO1 singolarmente. In più, D______ M______ nel suo rapporto definisce i detriti semplicemente rifiuti edili, ovvero materiale di costruzione come mattoni e cemento, senza fare riferimento ad attrezzi tipici di una ditta di costruzione (doc. H, pag. 1 e 2). Anche la presenza dell’escavatore non è sufficiente per accertare che sia stato il convenuto ad interrare i detriti. Infine, per quanto riguarda la notifica tempestiva dei difetti alla riconsegna, ciò che spetta al locatore dimostrare di aver fatto (v. consid. 7.2.2), si rimarca che sul verbale di consegna del 5 ottobre 2022 è annotato che lo stato del terreno è “pulito” e che vi è la presenza di una tettoia e di una pavimentazione da rimuovere (doc. C). Non vi è traccia dei detriti interrati. In realtà agli atti non vi è nessuna prova che la presenza di materiali sia stata notificata a AO1 e nemmeno che egli abbia potuto prenderne visione direttamente sul fondo. Infatti, nel doc. G, corrispondente alla lettera raccomandata del 15 marzo 2023 inviata da G______ SA a AO1 tramite la quale veniva impartito un termine perentorio scadente il 31 marzo 2023 per “procedere alla sistemazione e allo sgombero del materiale”, veniva indicato solamente che “il costo di smaltimento è al di sopra delle nostre aspettative”, senza menzionarne il motivo. A titolo abbondanziale, si rileva che neanche E______ P______, che si è occupata della procedura di riconsegna del fondo, ha dichiarato che vi era stata una notifica dei difetti successiva al verbale di riconsegna (v. verbale di udienza del 20 marzo 2025, pag. 1-2) e in particolare che quando sono stati scoperti i materiali sotterrati si era proceduto immediatamente a informare AO1.

9.3. Ne consegue che su questo punto la sentenza pretorile deve essere confermata.

10. Da ultimo, l’appellante censura l’assegnazione di fr. 5'000.- a favore di AO1 a titolo di ripetibili in quanto il Pretore non ha motivato minimamente il calcolo, non ha rispettato i parametri fissati dal Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RTar) e ha affermato incomprensibilmente di aver tenuto conto del fatto che la sua richiesta di indennità per ripetibili era assolutamente ingiustificata. In più, nella fattispecie non si applicano le eccezioni previste all’art. 13 RTar poiché il convenuto non ne ha dato motivo (appello, pag. 20, n. 34).

L’appellante è malvenuto a contestare le ripetibili a favore della controparte fissate a fr. 5'000.- quando lo stesso rivendica – anche in questa sede – fr. 12'000.- allo stesso titolo. Inoltre, egli espone a torto che il Pretore non avrebbe rispettato i paletti posti dall’11 RTar per cause dal valore inferiore a fr. 20'000, poiché questa disposizione consente, tenendo conto delle spese (art. 10 cpv. 1 RTar) e dell’IVA (art. 14 cpv. 1 RTar), di fissare le ripetibili a fr. 5'000.-.

11. Per i motivi sopra esposti l’appello di AP1 deve essere parzialmente accolto e la sentenza impugnata deve essere riformata nel senso che in accoglimento parziale della petizione del 4 marzo 2024 AO1 è condannato a pagare a AP1 fr. 1'500.- con interessi al 5 % dal 1° aprile 2023. In applicazione dell’art. 106 cpv. 2 CPC le spese giudiziarie vengono ripartite secondo l’esito della procedura. Considerato che complessivamente l’appellante risulta soccombente in ragione del 91 %, le spese processuali di prima istanza – il cui ammontare di fr. 1'660.- non è stato contestato – vanno poste a suo carico in ragione di fr. 1'510.-, la parte restante (fr. 150.-) dovendo essere posta a carico dell’appellato, mentre le ripetibili dovute a favore di AO1 vanno diminuite a fr. 4'550.- compensando le ripetibili dovute all’appellante. Le spese processuali di seconda istanza, anticipate dall’appellante e calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 17'118.95, vengono fissate a fr. 1'500.- (art. 2, 8 e 13 LTG) e devono essere ripartite nella medesima maniera, motivo per cui a AP1 verranno restituiti fr. 135.-, che vengono posti a carico di AO1, al quale l’appellante rifonderà fr. 3'640.- a titolo di ripetibili parziali, comprensivi di spese e dell’IVA (art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 e art. 13 cpv. 1 RTar).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

I. L’appello 17 novembre 2025 di AP1 è accolto parzialmente. Di conseguenza la sentenza 15 ottobre 2025 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, è così riformata:

1. La petizione è accolta parzialmente. Di conseguenza AO1 è condannato a versare a AP1 fr. 1'500.- oltre a interessi al 5 % dal 1° aprile 2023;

2. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 1'660.- (comprensive delle spese peritali di fr. 843.18, di fr. 300.- per la conciliazione e di fr. 60.- per indennità testi), sono poste a carico di AP1 per il 91% e per il resto a carico di AO1. AP1 rifonderà inoltre a AO1 fr. 4'550.- a titolo di ripetibili.

II. Le spese processuali della procedura d’appello di fr. 1’500.- sono poste a carico di AP1 per il 91 % e per il resto a carico di AO1. L’anticipo versato sarà restituito a AP1 limitatamente a fr. 135.-. AP1 rifonderà inoltre a AO1 fr. 3'640.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.

III. Notificazione:

- avv. PA1, PA1, Via P______ _, L______;

- avv. PA2, PA2, P______ M______ N______ _, L______.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).