12.2025.23@139617

Numero d'incarto: 12.2025.23

Data decisione, Autorità: 30.06.2025, IICCA

Ricorso: TF 4A_387/2025

Titolo: Responsabilità dell'avvocato/notaio per errore professionale, vizio di forma di un contratto, determinazione e dimostrazione del danno

Incarto n.
12.2025.23

Lugano

30 giugno 2025

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente,

Grisanti e Giamboni

cancelliera:

Bellotti

sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2021.28 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione 15 giugno 2021 da

AP1, G______

patrocinata dall’avv. dott. PA1, G______

contro

avv. AO1, A______

a cui sono subentrati in corso di causa gli eredi:

AO3, A______

AO2, AO4

, A______

AO5, A______

tutti patrocinati dall’avv. PA2, L______

con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto (deceduto in data __ a______ 2021) al pagamento di fr. 30'000.- oltre interessi a titolo di risarcimento danni, con espressa riserva di ulteriori maggiori pretese risarcitorie;

domanda avversata dagli eredi del convenuto, subentrati nella lite, con risposta 20 luglio 2022, e che il Pretore ha respinto con decisione 23 gennaio 2025;

appellante l’attrice con atto di appello del 25 febbraio 2025, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli eredi del convenuto con risposta 6 maggio 2025 hanno postulato la reiezione del gravame (nella misura della sua ricevibilità), con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;

viste altresì la replica spontanea 15 maggio 2025 dell’appellante e la duplica spontanea 22 maggio 2025 degli appellati;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

Fatti

in fatto:

A. In data 6 dicembre 2016 l’arch. R______ B______ e la AP1 (facente capo a Ro______ C______ e L______ C______) hanno sottoscritto un “contratto di società semplice” nella semplice forma scritta con il supporto dell’avv. AO1, con il quale dichiaravano di voler promuovere con impegno comune un’operazione immobiliare tendente alla realizzazione di un complesso di 3 unità commerciali e 16 unità abitative denominato “R______ ____” sul fondo part. n. ___ RFD di G______, previamente acquistato dall’architetto (che aveva curato la relativa progettazione e ottenuto la licenza edilizia) con il supporto della AP1, e costituito in proprietà per piani (doc. B).

In particolare, l’arch. R______ B______ si impegnava a realizzare l’immobile in conformità dei permessi ricevuti e a collaborare con la AP1 nelle fasi di appalto e di assegnazione dei lavori, mentre quest’ultima a collaborare alla promozione immobiliare nei settori della direzione lavori, della contabilità finanziaria e relativi pagamenti (pti. 1 e 2). Le parti inoltre stabilivano che “alla AP1 pertoccheranno mediante cessione in proprietà da parte dell’arch. R______ B______ due unità abitative e più precisamente: PPP no. ____ cantina G posti auto P2/P10 e PPP no. ____ cantina F posti auto P1/P11”, per un prezzo di costo pari a fr. 540'000.- per la PPP n. ____ e di fr. 480'000.- per la PPP n. ____, che non sarebbe stato pagato bensì compensato “come partecipazione attiva” della AP1 all’operazione, come pure che quest’ultima avrebbe emesso regolare fattura “in corrispondenza agli importi sopra menzionati che figureranno a rogito” (pti. 3, 4 e 5). Il contratto rinviava altresì agli art. 530 seg. CO e stabiliva la competenza del foro di Bellinzona (pto. 7).

B. Al termine dell’operazione, e più precisamente con scritto 6 marzo 2018, la AP1 ha invitato l’arch. R______ B______ a formalizzare la cessione della proprietà delle due PPP in questione mediante rogazione di un atto di compravendita, proponendo di incaricare al riguardo, in veste di notaio, l’avv. AO1 (doc. M). Tuttavia R______ B______, che invero già a fine 2017 aveva venduto queste due PPP a terzi (ed era in attesa del pagamento del saldo del prezzo e di far iscrivere il trapasso di proprietà a RF), si è opposto alla richiesta, mettendo in discussione la validità del contratto, che a suo modo di vedere costituiva per lui un obbligo finanziario sproporzionato ed era stato sottoscritto in un periodo di forte pressione (doc. N e doc. V, p. 2).

C. Con istanza supercautelare e cautelare 7 maggio 2018 (inc. CA.2018.5), la AP1 ha convenuto R______ B______ innanzi alla Pretura di Bellinzona chiedendo di fargli divieto di disporre delle unità PPP n. ____ e n. 7811, e segnatamente di notificarne il trapasso di proprietà (doc. O). L’istanza, accolta in via supercautelare (doc. R), è stata poi respinta con decisione 12 novembre 2018, in particolare a causa della verosimile nullità del negozio giuridico per vizio di forma (assenza dell’atto pubblico, necessario per la stipulazione di una promessa di compravendita immobiliare, cfr. doc. S). La sentenza è stata sul tema confermata dalla prima Camera civile del Tribunale d'appello con decisione 8 novembre 2019 (inc. 11.2018.132/133, v. doc. V).

D. A seguito di ciò, la AP1 ha indicato all’avv. AO1 di ritenerlo responsabile della problematica, per un danno da un minimo di fr. 1'020'000.- a fr. 1'675'000.- (doc. FF), e l’ha in seguito escusso per l’importo di fr. 1'758'708.- oltre interessi al 5% dal 13 novembre 2020 a titolo di risarcimento dei danni causati dalla nullità dell’accordo del 6 dicembre 2016 e per l’importo di fr. 54'226.83 di interessi legali maturati dal 10 marzo al 12 novembre 2020, con i PE n. _______ e n. _______ emessi in data 20, rispettivamente 23 novembre 2020 dall’UE di L______, cui l’escusso ha interposto opposizione (doc. VV, ZZ, AAA e BBB).

E. Previo inoltro dell’istanza di conciliazione del 6 gennaio 2021, esperimento infruttuoso del tentativo di conciliazione e ottenimento dell’autorizzazione ad agire in data 22 marzo 2021, con petizione 15 giugno 2021 la AP1 ha convenuto l’avv. AO1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna, postulando, sotto forma di azione parziale ex art. 86 CPC, la sua condanna al pagamento di fr. 30'000.- oltre interessi del 5% dal 10 marzo 2020 a titolo di risarcimento danni. In sostanza, l’attrice ha evidenziato che il convenuto avrebbe commesso un grave errore professionale nel consigliare la redazione del contratto doc. B nella semplice forma scritta, che avrebbe permesso all’arch. R______ B______ di sottrarsi alla promessa fatta di cederle le due summenzionate PPP quale compensazione per il (rilevante) contributo da lei fornito all’operazione (compenso dovutole a prescindere da un’eventuale partecipazione all’utile) e le avrebbe pertanto cagionato un danno pari a fr. 1'675'000.- (corrispondente al valore di vendita a terzi delle due PPP), oltre a fr. 28'850.- di spese processuali per il contenzioso relativo al blocco del registro fondiario e a fr. 54'585.- per relative spese di patrocinio. Con la petizione essa si è però limitata a chiedere, a titolo di azione parziale (art. 86 CPC), un risarcimento di fr. 30'000.- per la posta di danno riferita al mancato ottenimento delle due PPP (perdita del suo diritto di attribuzione delle due unità PPP, cfr. petizione, p. 9-10).

F. In seguito al decesso dell’avv. AO1, avvenuto il 27 agosto 2021, i suoi eredi AO3, AO2, AO4 e AO5 sono subentrati nella lite secondo gli art. 83 cpv. 4 CPC e 560 cpv. 1 e 2 CC.

Con risposta del 20 luglio 2022, essi si sono opposti alla petizione postulandone l’integrale reiezione, contestando sia l’estensione del contributo fornito dalla AP1 nell’operazione, sia l’esistenza di un errore professionale e di una conseguente responsabilità dell’avv. AO1, sostenendo che la “cessione” delle due PPP era intesa come semplice modalità di pagamento della partecipazione all’utile della AP1 mediante vendita delle stesse e non come vera e propria cessione immobiliare, che pertanto il contratto (qualificabile come contratto di società semplice) non necessitava la forma dell’atto pubblico, che tale formula di remunerazione non era legata alle prestazioni fornite dalla controparte ed era dovuta solo in caso di realizzazione di un utile, che l’operazione non ne aveva per finire generati e che l’attrice non aveva pertanto subito un danno. Inoltre, essi hanno sollevato l’eccezione di prescrizione della pretesa avversa.

G. Con sentenza del 21 settembre 2023 (passata in giudicato) il Pretore ha respinto l’eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti.

H. Con replica 5 dicembre 2023 e duplica 15 febbraio 2024 le parti hanno approfondito le proprie antitetiche posizioni.

I. Esperita l’istruttoria, i convenuti hanno presentato le proprie conclusioni scritte il 19 novembre 2024 e l’attrice il 27 novembre 2024. Sono ancora seguite, in data 3 dicembre 2024 le osservazioni spontanee dell’attrice, cui i convenuti hanno reagito con osservazioni spontanee 10 dicembre 2024.

J. Con decisione 23 gennaio 2025 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo a carico dell’attrice le spese processuali di complessivi fr. 2'150.- e le spese di conciliazione di fr. 1'000.- e condannandola a versare ai convenuti fr. 7'000.- a titolo di ripetibili.

K. Con appello 25 febbraio 2025 l’attrice si è aggravata contro il suddetto giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

L. Con risposta 6 maggio 2025 i convenuti si sono opposti al gravame postulandone la reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

M. Le parti hanno ancora approfondito alcuni aspetti della controversia con replica spontanea 15 maggio 2025 e duplica spontanea 22 maggio 2025.

E considerato

Considerandi

1. Il 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una nuova versione del Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) in attuazione della relativa modifica del 17 marzo 2023. La procedura innanzi al Pretore è iniziata nel 2021 ed è stata pertanto retta dal diritto previgente sino alla sua conclusione (art. 404 cpv. 1 CPC).

La procedura di appello, per contro, ha preso avvio a seguito della relativa decisione 23 gennaio 2025, ed è pertanto retta dalle nuove disposizioni (art. 405 cpv. 1 CPC).

2. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia testé menzionata.

3. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 25 febbraio 2025 contro la decisione 23 gennaio 2025 (notificata il 27 gennaio successivo) è tempestivo, così come sono tempestive la risposta all’appello 6 maggio 2025 (tenuto conto delle ferie giudiziarie pasquali, art. 145 cpv. 1 lett. a CPC), la replica spontanea 15 maggio 2025 e la duplica spontanea 22 maggio 2025.

4. Con l’appello possono essere censurati l’errata applicazione del diritto oppure l’errato accertamento dei fatti (art. 310 CPC). L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore, ovvero deve cercare di dimostrare che la sua tesi si impone su quella della decisione impugnata. Non può semplicemente riproporre le allegazioni di fatto o gli argomenti giuridici fatti valere in prima istanza, ma deve cercare di far emergere che la decisione impugnata è errata per quanto riguarda i fatti accertati o le conclusioni giuridiche tratte da essi. Può farlo solo ripresentando l'impostazione del primo giudice e sottolineando le lacune del suo ragionamento con critiche puntuali, esplicite e circostanziate, indicando precisamente i passaggi della decisione che contesta e le prove su cui si fonda, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime (STF 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3, 4A_213/2023 del 9 ottobre 2023 consid. 4.3).

In presenza di una decisione fondata su più motivazioni indipendenti, la parte ricorrente deve confrontarsi con tutte quante le motivazioni, sotto pena di inammissibilità del rimedio giuridico, un'impugnazione potendo essere accolta unicamente se le critiche volte contro ogni singola motivazione risultano fondate (DTF 142 III 364 consid. 2.4).

Giusta l’art. 317 CPC, in sede di appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.

5. Con l’impugnata decisione, il Pretore ha innanzitutto evidenziato che, pacificamente, il defunto avv. AO1 aveva ricevuto da parte dell’attrice e dell’arch. R______ B______ l’incarico di allestire il contratto doc. B e che egli lo aveva effettivamente fatto, redigendolo nella semplice forma scritta.

Il primo giudice ha poi osservato che la sua eventuale responsabilità presupponeva, oltre a un suo errore professionale (fosse esso un atto illecito commesso in qualità di notaio o un inadempimento contrattuale commesso come consulente legale), anche l’esistenza di un danno in rapporto di causalità naturale e adeguato con tale errore, che l’attrice doveva dimostrare (art. 8 CC).

Nel seguito il Pretore ha proceduto all’interpretazione del contratto doc. B (art. 18 CO) rilevando dapprima che le parti, al momento della sua sottoscrizione, avevano la volontà di vincolarsi in un rapporto di società semplice, come pure che ciò era evincibile già dal suo tenore letterale e dai suoi contenuti ma anche dalle dichiarazioni successive dell’attrice (cfr. doc. L, M e H). Successivamente il primo giudice ha osservato che le parti al contratto, in occasione delle discussioni e delle varie bozze che ne avevano preceduto la stipulazione, avevano sempre concepito e definito il ricavato spettante alla AP1 quale partecipazione all’utile dell’operazione (da concretizzare secondo le prime intenzioni in termini finanziari, e in seguito mediante la cessione dei due noti fogli di PPP, con eventuali conguagli una volta determinato l’effettivo utile, cfr. doc. PP, QQ, 2-5), e che nel testo definitivo del contratto tale menzione era stata tolta unicamente per ragioni fiscali, ovvero per evitare che la cessione delle due PPP venisse fiscalmente considerata un utile soggetto all’imposta sugli utili immobiliari (TUI), e per farla piuttosto figurare, dietro fatturazione, quale costo per l’arch. R______ B______ (con conseguente deduzione dal suo utile e calcolo della TUI unicamente sulla base delle rimanenti unità di PPP vendute, cfr. doc. TT, UU e 6). Il Pretore ne ha dunque dedotto che secondo la reale volontà delle parti il compenso dovuto alla AP1 era condizionato alla realizzazione di un utile, come evincibile anche dalle dichiarazioni fatte da quest’ultima nel gennaio 2018 (doc. H). Ha altresì rilevato che tale conclusione non poteva essere smentita dall’opinione contraria espressa dall’arch. R______ B______ nella procedura di cui all’inc. CA.2018.5 (secondo cui la remunerazione pattuita era divenuta indipendente dall’utile dell’operazione, cfr. doc. 7, p. 4 in fondo), giacché egli aveva in quel frangente un chiaro interesse a esprimerla, onde rafforzare la sua tesi secondo cui le due cessioni immobiliari costituivano una promessa di vendita nulla per vizio di forma.

Non avendo l’attrice dimostrato l’esistenza di un utile e conseguentemente di un suo danno, il Pretore ha pertanto respinto la petizione.

Egli ha poi aggiunto, a titolo abbondanziale e quale seconda motivazione indipendente, che essa non avrebbe potuto trovare accoglimento neppure qualora il compenso della AP1 fosse stato qualificato quale mercede, non avendo la medesima allegato e dimostrato (malgrado le contestazioni della controparte) di avere eseguito le prestazioni previste nel contratto (non bastando al riguardo il doc. H, che non può giustificare una mercede di fr. 1'020'000.-).

Inoltre, quale terza motivazione, il primo giudice ha rilevato che per sostenere l’esistenza di un danno provocato dall’agire dell’avv. AO1, l’attrice avrebbe pure dovuto allegare e dimostrare (ciò che non ha fatto) l’impossibilità di incassare altrimenti la mercede dall’arch. R______ B______ nella sua asserita qualità di mandante.

6. Con il gravame l’appellante, dopo aver riassunto il ruolo avuto dal defunto avv. AO1 nell’operazione e l’evoluzione del contratto nelle sue varie bozze, contesta l’interpretazione operata dal Pretore, in particolare relativamente al senso e allo scopo della cessione immobiliare prevista ai pti. 3 e 4. Al riguardo, osserva che già solo il loro tenore letterale definiva tale cessione quale remunerazione per la sua “partecipazione attiva”, ovvero per le prestazioni da lei fornite e indipendentemente dalla realizzazione di un utile, questione non più menzionata nel testo. I riscontri istruttori non dimostrerebbero inoltre che tale modifica, da lei proposta e attestata dai doc. 6, TT e UU, fosse stata recepita nel contratto per semplici “ragioni fiscali”, tanto più che la cessione avveniva a prezzo di costo e quindi non determinava un utile immobiliare (sicché la TUI non sarebbe stata dovuta in ogni caso). Piuttosto, a suo modo di vedere tale cessione (svincolata dalla partecipazione all’eventuale utile e che rendeva maggiormente sicura la sua pretesa), costituiva un radicale cambio di paradigma nei rapporti interni fra le parti onde tener conto della sua (ingiustificata) esclusione dall’utilizzo e dalla gestione del credito di costruzione concesso dalla banca finanziatrice (funzionali al suo onere di collaborazione nell’ambito della contabilità finanziaria) e degli allora esistenti problemi di liquidità dell’arch. R______ B______ (cfr. OO e SS; interrogatori 24 settembre 2024 di L______ C______ e Ro______ C______, p. 2, 4 e 5, dichiarazioni rese da loro e dall’avv. AO1 di cui al doc. P). Tale visione sarebbe stata confermata dall’arch. R______ B______ nell’ambito dell’inc. CA.2018.5, aspetto che il Pretore avrebbe dovuto tenere in maggiore considerazione, a differenza dell’opinione espressa dall’avv. AO1, che non solo non era parte al contratto e non poteva imporre la sua relativa interpretazione, ma aveva oltretutto interesse a sottrarsi alla sua responsabilità. Parimenti non sarebbero da considerare le dichiarazioni espresse dall’appellante/dal suo legale nel doc. H (che non potrebbero fungere da criterio interpretativo), né il titolo del contratto o il riferimento agli art. 560 seg. CO, che non dimostrerebbero alcunché.

Più in generale, per l’appellante i rapporti fra le parti non costituivano una società semplice bensì un contratto di mandato, tenuto conto di vari elementi (assenza di suoi apporti e di uno scopo comune, natura subordinata del suo ruolo, costi, rischio d’impresa e benefici a carico/in favore dell’arch. R______ B______, facoltà decisionale di quest’ultimo).

Relativamente alle sue prestazioni e alla relativa mercede, l’appellante premette che le parti contraenti non avevano contestato l’ammontare dell’onorario e che la contestazione della parte convenuta relativa all’effettiva esecuzione delle sue prestazioni sarebbe poco seria. Già le premesse del contratto doc. B davano difatti atto che la collaborazione fra le parti era iniziata nel 2014 e che l’appellante si era occupata della complessa trattativa per acquistare il fondo part. n. ___ e dell’impostazione del relativo finanziamento. I rapporti di lavoro di cui al doc. H (attestanti la presenza quasi giornaliera sul cantiere) e le dichiarazioni di R______ C______, L______ C______, Ro______ C______ ed AO1 dimostrerebbero inoltre che le prestazioni da lei dovute (pti. 1 e 2 del contratto) erano state da lei eseguite, perlomeno fino al momento in cui era stata estromessa dall’arch. R______ B______ nel marzo/aprile 2018 (tenuto conto che gli ostacoli posti da quest’ultimo dovrebbero condurre all’alleggerimento dell’onere probatorio a suo carico).

Infine, l’appellante rileva che a causa della nullità della pattuizione immobiliare contenuta ai pti. 3 e 4 del contratto (rispettivamente del contratto stesso) essa non avrebbe più titolo e causa per pretendere alcunché dal “venditore” R______ B______, e segnatamente “la Realerfüllung ovvero il risarcimento del danno”, non essendo pertanto necessario esaminare ulteriormente la questione dell’impossibilità di incassare altrimenti la mercede da quest’ultimo.

7. L’appellante non contesta che, qualora la cessione immobiliare fosse stata impostata quale partecipazione all’utile (risultato interpretativo a cui è giunto il primo giudice), essa non avrebbe avuto alcun titolo per rivendicarla e non avrebbe dunque patito alcun danno (riconoscendo lei medesima, alla p. 15 del gravame, che l’operazione in esame non ha generato alcun utile). Invero, nella causa inc. n. CA.2018.5 anche l’appellante aveva qualificato il doc. B quale contratto societario e la sua pretesa quale partecipazione all’utile, ciò che appare contraddittorio rispetto a quanto ora sostenuto (doc. 7, p. 1-3; doc. P, p. 17; doc. O, p. 2, 4 e 6; doc. T, p. 3-4). Nell’ambito della presente procedura, essa sottolinea però che la cessione immobiliare sarebbe da qualificare quale mercede per le sue prestazioni slegata dalla realizzazione di un utile, che lo svolgimento delle attività contrattualmente previste e il diritto alla sua remunerazione sarebbero dimostrati e che quest’ultima non poteva essere incassata dall’arch. R______ B______.

8. Ora, avendole il Pretore rimproverato non solo una carente dimostrazione, ma altresì un’insufficiente allegazione di questi ultimi due aspetti, l’appellante avrebbe innanzitutto dovuto indicare se e dove avesse ritualmente proposto, negli allegati di prima sede, tali argomentazioni. Non facendolo, essa non si confronta debitamente con due separati motivi (seppur abbondanziali) che sorreggono la decisione di reiezione della sua petizione. Il presente esame potrebbe dunque finanche esaurirsi a questo stadio.

9. Volendo comunque esaminare le tesi dell’appellante, occorre dapprima fare le seguenti precisazioni.

9.1 Quale mandatario, l'avvocato è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli (art. 398 cpv. 2 CO) e risponde del danno che causa violando i suoi obblighi di diligenza e fedeltà. Anche se non è tenuto a fornire un risultato, egli deve compiere la sua attività secondo le regole dell'arte. L'estensione del suo dovere di diligenza si determina secondo criteri oggettivi che non possono essere stabiliti una volta per tutte, dato che la qualità dei servizi che il mandante può attendersi dall'avvocato dipende dalle circostanze e dalle difficoltà cui questi è confrontato. L’avvocato non risponde tuttavia dei rischi specifici inerenti alla formazione e al riconoscimento di un'opinione giuridica determinata. Da questo punto di vista egli esercita un'attività a rischio, di cui occorre tenere conto dal profilo del diritto della responsabilità civile. L'avvocato non può essere in particolare ritenuto responsabile per ogni misura od omissione che a posteriori risulta essere la causa del danno o che avrebbe potuto impedirlo. Fra le condizioni previste dal regime generale dell'art. 97 CO e che devono essere adempiute per riconoscere la responsabilità di un avvocato, vi sono, oltre alla violazione di un obbligo contrattuale, l’esistenza di un danno, un rapporto di causalità (naturale e adeguata) fra la violazione contrattuale e il danno e la colpa (DTF 134 III 534 consid. 3.2.2; STF 4A_79/2022 del 3 gennaio 2024 consid. 4).

Secondo giurisprudenza e dottrina maggioritarie la responsabilit del notaio è invece regolata, a meno che il diritto cantonale preveda una regolamentazione diversa (art. 61 cpv. 1 CO), dalle norme sull’atto illecito ai sensi degli art. 41 seg. CO. La relativa responsabilità presuppone l’esistenza di un atto illecito, di un danno, di un nesso di causalità naturale e adeguata fra l’atto illecito e il danno e di una colpa. In caso di danno puramente economico, l’illiceità è data qualora l’atto interessato viola una norma di comportamento posta a tutela del bene giuridico leso. Per un notaio, l'atto illecito consiste nella violazione di un obbligo che gli incombe derivante dal diritto federale o cantonale, e che abbia quale scopo la tutela di un bene giuridico. Può derivare da un'azione o, nel caso in cui il notaio fosse obbligato ad agire, anche da un’omissione. La violazione di un dovere è colposa qualora il notaio non abbia esercitato la diligenza che avrebbe oggettivamente avuto una persona ragionevole nella medesima situazione, ritenuto che le aspettative nei suoi confronti sono più elevate esercitando egli un monopolio e rivestendo una funzione ufficiale (STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 3.1.1-4.1.1).

9.2 II danno consiste nella riduzione involontaria del patrimonio netto e corrisponde alla differenza tra lo stato attuale del patrimonio e lo stato (ipotetico) del patrimonio senza l'evento dannoso. Esso può consistere in un aumento dei passivi, in una diminuzione degli attivi o in una perdita di guadagno (DTF 147 III 463 consid. 4.2.1). Il danno diretto è quello che deriva direttamente dalla lesione lamentata. Il danno indiretto è invece causato da un concorso di cause supplementari, e deve essere risarcito solo se è ancora causalmente collegato all'evento dannoso (STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 4.1.3). Segnatamente, nella decisione appena citata, l’Alta Corte ha stabilito che un notaio che aveva omesso di avvisare la parte acquirente di un immobile del fatto che il negozio fosse sottoposto ad autorizzazione – infine non ottenuta – non doveva risarcire le spese relative ai lavori di ristrutturazione fatti da lei eseguire nel frattempo nella misura in cui corrispondevano al plus-valore recuperabile dalla parte venditrice in applicazione (anche solo per analogia) dell’art. 260a cpv. 3 CO.

9.3 Il mancato rispetto di un obbligo di forma prescritto dalla legge conduce per principio all’invalidità e dunque alla nullità del contratto (art. 11 cpv. 2 CO). Nondimeno, dottrina e giurisprudenza prevedono delle eccezioni. Innanzitutto, qualora solamente singole disposizioni di un contratto richiedano una forma particolare, rispettivamente qualora il vizio di forma riguardi esclusivamente una parte o una determinata clausola del contratto, la nullità potrebbe non interessare il contratto nel suo insieme, ma solamente la parte viziata, in analogia all’art. 20 cpv. 2 CO (DTF 140 III 583 consid. 3.2.1, 120 II 341 consid. 5, 117 II 382 consid. 2b; Schwenzer/Fountoulakis in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7^a ed., n. 17 ad art. 11 CO; Müller in: Berner Kommentar, 2018, n. 220 ad art. 11 CO). L’invocazione del vizio di forma può poi, a dipendenza delle circostanze, costituire financo un abuso di diritto (DTF 140 III 200 consid. 4.2). Inoltre, in casi particolari un contratto invalido potrebbe essere mantenuto mediante la sua conversione in un’altra forma giuridicamente ammessa che consenta di realizzare gli intendimenti e lo scopo economico delle parti (DTF 126 III 182 consid. 3b, 124 III 112 consid. 2b; Schwenzer/Fountoulakis, op. cit., n. 25 ad art. 11 CO).

Ad ogni modo, anche qualora l’invocazione del vizio sia legittima, riguardi il negozio nella sua interezza e/o una sua conversione non sia possibile, la nullità non rimane senza effetti per la parte che se ne prevale nella misura in cui le prestazioni già fornite/ricevute devono essere restituite (cosiddetta “Rückabwicklung”) sulla base delle norme concretamente applicabili, ad esempio mediante rivendicazione (art. 641 cpv. 2 CC), cancellazione/modifica di iscrizioni nel registro fondiario (art. 975 CC) oppure secondo le norme relative all’indebito arricchimento (art. 62 seg. CO, cfr. DTF 137 III 243 consid. 4.4.6; Schwenzer/Fountoulakis, op. cit., n. 27 ad art. 11; Müller, op. cit., n. 190 ad art. 11).

10. Nel caso specifico, il danno rivendicato dall’attrice con l’azione parziale qui in esame consiste in sostanza nel valore della remunerazione che non ha potuto ottenere dall’arch. R______ B______ (e che essa ha identificato nel valore delle due PPP non cedutegli), a causa del già citato vizio di forma nel contratto doc. B e del rifiuto dell’arch. R______ B______ di adempierlo.

L’esistenza di un errore professionale e di una relativa responsabilità dell’avv. AO1 non è stata esaminata e stabilita dal Pretore. Secondo la testimonianza dell’avv. AO1 e l’interrogatorio di Ro______ C______ di cui al doc. P nella procedura cautelare inc. CA.2018.5 opponente la AP1 all’arch. R______ B______ (p. 2-3 e 17), l’atto pubblico di cessione delle due PPP non era stato allora formalizzato in quanto ritenuto prematuro, visto lo stadio iniziale in cui si trovava l’edificazione, rispettivamente a causa dell’incertezza sull’ammontare del futuro utile e sulla relativa partecipazione di AP1, e sarebbe stato concretizzato una volta avute le cifre definitive dell’operazione. Dalla decisione pretorile (cfr. consid. C) non emerge che l’arch. R______ B______ avesse rifiutato la cessione a fronte del vizio di forma, ma piuttosto (almeno in un primo momento) a causa degli oneri finanziari a suo carico (ritenuti sproporzionati) e della situazione di pressione in cui si trovava al momento della stipulazione (cfr. doc. N e doc. V, p. 2), e nella causa di cui all’inc. CA.2018.5 la AP1 aveva sostenuto che il contratto fosse integralmente valido (cfr. doc. T, p. 3). Nondimeno, non è necessario chiarire la questione del vizio di forma e della conseguente responsabilità della parte convenuta quale avvocato e/o notaio in questa sede, per i motivi che seguiranno.

11. L’appellante omette innanzitutto di considerare che i rapporti fra le parti non erano iniziati con la sottoscrizione del suddetto contratto in data 6 dicembre 2016, ma già nel 2014 (v. doc. B, premesse), e che tale contratto riguardava vari aspetti che non avevano a che vedere con la cessione delle PPP, bensì con la collaborazione delle parti nell’ambito della realizzazione e vendita dell’immobile “R______ ____”. In effetti, la cessione neppure risulta l’elemento caratterizzante del negozio, ma piuttosto costituisce la modalità di compensazione del contributo e delle prestazioni fornite complessivamente dall’attrice, e che in bozze precedenti era stata strutturata diversamente (segnatamente mediante assegnazione di una percentuale dell’utile finanziario, cfr. doc. 2, 3 e 5). In simili circostanze, già sorge il dubbio che un’eventuale nullità per vizio di forma possa intaccare il contratto nel suo insieme, invece che essere limitata ai pti. 3-4 del medesimo (soluzione ipotizzata dallo stesso appellante, che a dipendenza delle circostanze menziona l’una o l’altra alternativa), e che la AP1 non possa vantare nei confronti dell’architetto una pretesa contrattuale di remunerazione (qualora slegata dall’esistenza di un utile). Resta comunque il fatto che la medesima, in virtù di tale rapporto contrattuale (volendo seguire la sua tesi e qualificarlo come mandato), ha svolto diverse prestazioni in favore dell’arch. R______ B______, evidentemente non a titolo gratuito bensì oneroso, e che quest’ultimo non potrebbe dunque esserne arricchito in modo indebito. Ne discende che, a questo stadio della procedura, la determinazione del danno e di un relativo potenziale onere risarcitorio in capo agli eredi dell’avv. AO1 derivante da una sua possibile responsabilità per vizio di forma (nesso causale) è prematura, dipendendo essa dalla previa quantificazione della compensazione economica che la AP1 può pretendere dalla sua controparte contrattuale e nel seguito della quota non recuperabile e identificabile come danno eventualmente attribuibile al legale. In siffatte circostanze, non è dunque necessario approfondire oltre l’interpretazione e la qualifica dei pti. 3 e 4 del contratto, non potendo le tesi dell’appellante condurre a una modifica del giudizio di primo grado e all’accoglimento della sua azione (parziale).

12. In conclusione, l’appello dev’essere respinto, nei limiti della sua ricevibilità.

13. Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 30'000.-, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG, ammontano a fr. 3’000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, sono pure quantificate in complessivi fr. 3’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

1. L’appello 25 febbraio 2025 di AP1 è respinto nella misura della sua ricevibilità.

2. Le spese processuali della procedura d’appello, di fr. 3’000.- e già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico. L’appellante rifonderà agli appellati un identico importo complessivo per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

- avv. dott. PA1, Via P______ __, G______;

- avv. PA2, Via S______ F______ __, L______.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).