Bauzonenplan

"1.1 Bauzonenplan a) Die im Beilageplan zum Bauzonenplan vom März 1996 bezeichneten Flächen im Umfang von ca. 28 ha werden nicht genehmigt. In diesen Bereichen gilt der Bauzonenpan von 1978/81. Die Gemeinde Murgenthal wird angewiesen, die nicht genehmigten Flächen im Rahmen der laufenden Nutzungsplanung Siedlung einer geeigneten Zone zuzuweisen. b) Der Gemeinderat wird aufgefordert, die nach Waldgesetz erforderliche Waldfeststellung zu veranlassen und die rechtskräftigen Waldgrenzen im Bauzonenplan nachzutragen. 1.2 Kulturlandplan Die im Beilageplan zum Kulturlandplan vom März 1996 bezeichnete Fläche von ca. 7 ha wird nicht genehmigt. Die Gemeinde Murgenthal wird angewiesen, die nicht genehmigte Fläche im Rahmen der laufenden Nutzungsplanung Siedlung einer geeigneten Zone zuzuweisen. Im Weiler 'Hintere Glashütten' wird die Weilerausscheidung für den Landwirtschaftsbetrieb auf Parzelle Nr. 1714 nicht genehmigt. Die Gemeinde Murgenthal wird angewiesen, die nicht genehmigte Fläche im Rahmen der laufenden Nutzungsplanung Siedlung einer geeigneten Nichtbauzone zuzuweisen." 2.2 Planungsablauf / Vorprüfung Der Kanton prüfte die Vorlage in verschiedenen Durchgängen. In der abschliessenden Vorprüfung vom 26. Juni 1998 hat sich das Baudepartement vorbehalten, dem Regierungsrat zu beantragen, die Neueinzonung der Gewerbezone Moosmatt / Rank und die dazu gehörenden Zonenvorschriften nicht zu genehmigen. 2.3 Bauzonenplan Die Gemeinde hat den Bauzonenplan aufgrund der Vorgaben des Grossen Rats vom 2. Juli 1996 und eines Leitbildes über das Gebiet des Talbodens revidiert. Sie erstellte einen Verkehrsrichtplan und ein Erschliessungsprogramm. Die Abgrenzungen der Bauzonen bleiben, mit Ausnahme von zwei Flächen, praktisch unverändert: Im Gebiet Moormatt / Rank zont die Gemeinde zwischen der Kantonsstrasse K 101 und der SBB-Linie eine Gewerbezone neu ein (vgl. Ziffer 3.2) und im Gebiet Glashütten wird die Bauzone bis an den Waldrand ausgedehnt. Aufgrund der Analysen des Leitbildes Talboden wird die Zone WG5 entlang der Hauptstrasse zur Zentrumszone und die äusseren Bereiche Richtung Aare bzw. Rothkanal zu einer Wohnarbeitszone WA3. Die Industriezonen werden im Bereich der neuen Lagerbauten zu einer Gewerbe- / Lagerhauszone, die übrigen Flächen einer Gewerbezone bzw. einer Wohnarbeitszone WA3 zugeteilt. Anstelle der Wohnzone W3 zwischen der Dorfstrasse und der Murg wird eine spezielle Zone "Alte Bernstrasse" geschaffen, mit dem Ziel, die örtlichen Gegebenheiten und die Murg besser zu berücksichtigen. Verschiedene Flächen der Zonen WG5 und WG3 werden neu der Zone W3 zugeteilt mit dem Ziel, zentrumsnahe Wohngebiete zu realisieren.

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2.4 Kulturlandplan Der Kulturlandplan vom 26. November 1993, genehmigt am 2. Juni 1998 bleibt grundsätzlich unverändert. Die Gemeinde vollzieht im Gebiet Glashütten die Auflagen des Grossen Rats vom 26. November 1993 und legt die Zonen neu fest, die der Grosse Rat damals von der Genehmigung ausgenommen hat (vgl. Ziffer 2.1). Sie passt den Kulturlandplan in den Bereichen an, wo die Abgrenzungen der Bauzonen ändern, schützt in Balzenwil ein Gebäude und legt im Gebiet Murhof /Chlosterwald, beim ehemaligen Klosterweiher, eine spezielle Naturschutzzone und einen besonderen Waldstandort fest. 2.5 Bau- und Nutzungsordnung Die Bauordnung von 26. Mai 1978, genehmigt am 17. Februar 1981, ist verschiedentlich geändert worden. Sie wird nun grundsätzlich überarbeitet, dem neuen Recht angepasst und mit der Nutzungsordnung vom 26. November 1993 zu einer Bau- und Nutzungsordnung zusammengefasst. Erwägungen 3. Beurteilung der Vorlage 3.1 Allgemeine Beurteilung 3.1.1 Überprüfungsbefugnis / Änderungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder Änderungen nach Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen, eigenen Interessen Betroffenen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Siedlungserneuerung, Verdichtung und Siedlungsqualität Die Förderung der verdichteten Bauweise und die Siedlungserneuerung stehen zunehmend im Mittelpunkt der Nutzungsplanung. Gleichzeitig soll die Siedlungsqualität erhalten oder verbessert werden (§ 46 BauG). Die vorliegende Nutzungsplanung erfüllt die raumplanerischen Anforderungen. Die Gemeinde hat dem verdichteten Bauen besonders Rechnung getragen mit dem Festlegen der neuen Zonen. Zudem erhöht sie die Ausnützungsziffern und reduziert die Abstände. 3.1.3 Umwelt, Natur- und Landschaftsschutz Die Vorlage erfüllt die Anforderungen an den Schutz der Umwelt, der Natur und der Landschaft im Sinn der §§ 39 und 40 BauG.

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3.1.4 Ortsbildschutz / Denkmalpflege Das Ortsbild von Murgenthal ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von lokaler Bedeutung. Die Gemeinde hat verschiedene planerische Massnahmen zur Erhaltung des Ortsbilds getroffen. Insbesondere mit der geänderten Zonierung und dem Festlegen von maximalen Gebäudelängen und von Gebäudehöhen in der Gewerbe- und Lagerhauszone (Richtwerte). 3.1.5 Übereinstimmung mit dem Richtplan Die neuen Bauzonengrenzen weichen vom festgesetzten Siedlungsgebiet des Richtplans ab. Sie gehen jedoch nicht über die Kriterien hinaus, die eine vorgängige Anpassung des Richtplans erfordern. Nach der Genehmigung der Vorlage schreibt der Regierungsrat deshalb das Siedlungsgebiet entsprechend der neu genehmigten Abgrenzung der Bauzonen fort (Richtplan, Kapitel S 2.1, Beschluss 4.1). Dies betrifft folgende Flächen: -

Einzonung von weitgehend überbautem Gebiet (Beschluss 4.1, lit. c) Die Gemeinde zont im Gebiet Howart insgesamt 0.2 ha weitgehend überbaute Flächen ein.

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Einzonung von Waldabstandsflächen (Beschluss 4.1, lit. e) Die Gemeinde zont im Gebiet Glasshütten die Waldabstandsfläche ein. Dies betrifft eine Fläche von insgesamt 0.1 ha.

Die Einzonung im Gebiet Moosmatt / Rank von 1.3 ha wird nicht genehmigt. Es ist daher auch keine Änderung des Richtplans erforderlich. 3.1.6 Grösse der Bauzone (Art. 15 RPG) Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 104.6 ha auf (ohne Grünzone von 0.9 ha und Uferschutzstreifen von 2.8 ha). Davon sind ca. 81 ha mehrheitlich überbaut bzw. zonenkonform genutzt und ca. 23.6 ha unüberbaut, respektive stehen einer künftigen Überbauung zur Verfügung. Von den unüberbauten Flächen sind rund 16.1 ha Wohn- und Mischzonen, 8.2 ha Arbeitsplatzzonen und ca. 14.8 ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen und für Freizeitzonen vorgesehen. In den von der Gemeindeversammlung beschlossenen Bauzonen ist Wohnraum für 3'500 Personen geplant. Die kantonale Prognose für das Jahr 2014 rechnet mit rund 3000 Einwohnerinnen und Einwohnern (E). Aufgrund der rein rechnerischen Beurteilung der Einwohnerkapazität (Grundlage: kantonale Prognose) sind die ausgeschiedenen Bauzonen um rund 10 ha zu gross. Ein Teil dieser Übergrösse dürfte jedoch kompensiert werden, weil die Belegungsdichte (E pro Wohnung) tendenziell abnimmt und der Komfortanspruch (Bruttogeschossfläche pro E) zunimmt. Der grösste Teil der unüberbauten Flächen liegt zudem innerhalb des mehrheitlich überbauten Gebiets. Die Gemeinde rechnet in den unüberbauten Flächen mit einer Dichte von ca. 41 E/ha. Mit dieser Annahme beträgt die theoretische Kapazität der Bauzonen ca. 3'200 E. Verglichen mit den Prognosewerten des Kantons beträgt der rechnerische Überschuss ca. 6.2 ha. Die kantonale Berechnung berücksichtigt die theoretisch mögliche Verdichtung. Es zeigt sich, dass mit den neuen, erhöhten Ausnützungsziffern ein beträchtliches Potential in den unüberbauten Flächen geschaffen wird. Im Planungsbericht wird jedoch richtigerweise darauf hingewiesen, dass insbesondere die Waldabstandsstreifen, die in Murgenthal eine beträchtliche Länge aufweisen, eine Entwicklung gemäss den Berechnungen des Kantons weitgehend verhindern.

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Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass – wie bereits in der Botschaft vom Mai 1996 erwähnt wird – die Bauzonen zu gross sind und daher kein Spielraum für Neueinzonungen von unüberbauten Wohn- und Mischzonen besteht. Die Wohn- und Mischzonen berücksichtigen jedoch die bestehende Struktur der Gemeinde mit den verschiedenen Siedlungsschwerpunkten. Die Grösse der Bauzone ist damit sachgerecht. 3.6

Beurteilung zum Antrag

Die Gemeinde hat im Gebiet Moosmatt / Rank eine ca. 1.3 ha grosse Gewerbezone neu eingezont. Im bisherigen Kulturlandplan ist diese Fläche Teil der Landwirtschaftszone, die der Grosse Rat nicht genehmigt hat (vgl. Ziffer 2.1, Beschluss 1.2). Verkehrserschliessung Die neu geschaffene Gewerbezone wird aus verkehrstechnischer Sicht als nicht sachgerecht beurteilt. Der schmale Landstreifen zwischen der Kantonsstrasse K 101 und der Bahnlinie ist mit vernünftigem Aufwand verkehrstechnisch kaum erschliessbar. Die Kantonsstrasse ist eine schweizerische Hauptstrasse (T1), die nicht nur regionalen, sondern auch überregionalen Verkehr bewältigen muss. Kantonsstrassen sind Verbindungen der verschiedenen Kantonsteile, der Kantone und mit dem Ausland (§ 83 Abs. 1 BauG). Sie haben nicht die Funktion Bauzonen zu erschliessen. Die geplante Erschliessung der neuen Gewerbezone mit zwei neuen Anschlüssen widerspricht diesem Grundsatz. Voraussetzung für eine Erschliessung ist ein gemeinsamer Anschluss an die Kantonsstrasse (neuer Verursacherknoten) mit einer Linksabbiegespur. Abstand zur Fahrleitung Entsprechend der Bundesverordnung über den Schutz von nichtionisierender Strahlung (NISV) vom 23. Dezember 1999 muss bei Neueinzonungen der Anlagegrenzwert eingehalten werden. Dieser beträgt in der vorliegenden Situation 15,4 m ab dem äussersten Fahrleiter. Ein Teil dieser Abstände liegt im Bereich des SBB-Landes, schätzungsweise 8 m liegen jedoch in der neu eingezonten Gewerbezone. In diesem Streifen dürfen keine empfindlichen Nutzungen realisiert werden. Bauten für Arbeitsplätze sind daher ausgeschlossen. Haushälterischer Umgang mit dem Boden Die neue Gewerbezone ist mit einer Breite von ca. 37 bis 38 m sehr schmal. Unter Berücksichtigung des Abstandes zur Kantonsstrasse von 6 m einer internen Erschliessung von ca. 6 m und einem Fahrleitungsabstand von ca. 8 m (siehe oben) beträgt die nutzbare Bautiefe ca. 17 bis 18 m. Allenfalls kann die interne Erschliessung in den 8 m-Abstand gemäss NIS-Verordnung integriert werden. In diesem Falle beträgt die nutzbare Bautiefe ca. 23-24 m. Eine solche Breite eignet sich nicht für eine Gewerbezone. Das Verhältnis nutzbare Bauzone zu Erschliessungsfläche ist hier sehr ungünstig und widerspricht dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden. Landschaft Die Einzonung hebt die heute bestehende Trennung zwischen den Gebieten Rank und Moosmatt auf. Es entsteht ein aus landschaftlicher Sicht unerwünschtes Siedlungsband. Der direkte Bezug zwischen dem Aareraum und dem Gebiet Riken, der heute noch unverbaut ist, würde abgeschnitten. Rechtsgleichheit Mit der Einzonung entsteht eine rechtsungleiche Situation mit den nördlich und südlich angrenzenden bestehen Bauten zwischen der Kantonsstrasse und der SBB-Linie. Diese Flächen werden nicht eingezont.

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Lärm Es fehlt der Nachweis, dass die Planungswerte eingehalten werden können. Ohne diesen Nachweis gemäss der eidgenössischen Lärmschutzverordnung ist es rechtlich nicht möglich, die Flächen einzuzonen. Aufgrund der Lage der neuen Bauzone zwischen Bahn und Strasse bedarf ein solcher Nachweis umfassende Lärmschutzmassnahmen, da die Lärmbelastung (vor allem der Bahn) sehr gross ist. Vorprüfung In der Vorprüfung ist der Gemeinde mitgeteilt worden, dass die Einzonung aus raumplanerischer Sicht nicht unterstützt werden kann und dass dem Regierungsrat die Nichtgenehmigung dieser Einzonung beantragt werde. Direktänderung Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 1 BauG). Die neue Gewerbezone grenzt im Norden und Süden an die Landwirtschaftszone. Bei der Änderung der Zonierung besteht praktisch keine andere Möglichkeit als die Fläche ebenfalls dieser Zone zuzuweisen. Es besteht keine erhebliche Entscheidungsfreiheit. Der Regierungsrat kann daher die Änderung direkt vornehmen. 3.7

Anhörung nach § 27 BauG

Die neue Gewerbezone "Moosmatt" umfasst die Parzellen Nrn. 350 und 366 der Einwohnergemeinde sowie drei Privatparzellen 1623, 1657 und 1658 mit je einem Einfamilienhaus. Die Abteilung Raumplanung hat mit Brief vom 12. April 2000 die Grundeigentümer der neuen Gewerbezone über die Absicht orientiert, dem Regierungsrat zu beantragen, die neue Gewerbezone nicht zu genehmigen und direkt der Landwirtschaftszone zuzuweisen. Den Grundeigentümern wurde Gelegenheit gegeben, sich bis zum 3. Mai 2000 zur geplanten Direktänderung zu äussern (§ 27 Abs. 2 BauG). Innert dieser Frist nahm einzig die Gemeinde Murgenthal Stellung. Mit Protokollauszug vom 2. Mai 2000 wies der Gemeinderat auf folgendes hin: Der Gemeinde sei an der Besprechung vom 27. November 1997 zugestanden worden, für das Gewerbe eine neue Zone zu schaffen. Die Ziele der neuen Gewerbezone seien im Planungsbericht umfassend umschrieben. Das Abwandern einheimischer Gewerbebetriebe sei zu verhindern. Das Gebiet Rank sei das einzige Land in der Talsohle, das sich für Gewerbe eigne. Es sei nicht einzusehen, weshalb Murgenthal aufgrund der örtlichen Gegebenheiten bestraft werden solle. Die verkehrsmässige Erschliessung der neuen Gewerbezone sei möglich und am 3.12.1997 nachgewiesen worden. Auf der K 101 sei die Geschwindigkeit auf 60 km/h begrenzt. Die drei bestehenden Ausfahrten würden mit der rückwärtigen Erschliessung auf zwei reduziert. Zudem gelte für die Zone eine Sondernutzungsplanpflicht. In der geplanten Gewerbezone gelte die ES IV. Bereits heute sei der Raum zwischen der Aare und dem Gebiet Riken durch den Rothkanal, die Strasse und die Bahn getrennt. Mit der Gewerbezone entstehe aus landschaftlicher Sicht kein zusätzliches oder unerwünschtes Siedlungsband. Das Verhältnis der nutzbaren Bauzone zur Erschliessungsfläche sei für Kleingewerbebetriebe nicht ausserordentlich und widerspreche nicht dem haushälterischen Umgang mit dem Boden. Weder im Mitwirkungsverfahren, noch bei der öffentlichen Auflage, noch bei der Gemeindeversammlung sei die Einzonung umstritten gewesen. Es sei fraglich, ob der Regierungsrat die Nichteinzonung mit einer Direktänderung vornehmen könne. Immerhin habe der Grosse Rat das Gebiet im Kulturlandplan seinerzeit nicht genehmigt und damit die Voraussetzungen für eine Bauzone geschaffen. Die Gemeinde habe nach der Rechtssprechung des Bundesgerichts bei der Lösung ortsplanerischer Aufgaben eine erhebliche Entscheidungsfreiheit.

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Der Gemeinderat hält an der neuen Gewerbezone im Gebiet Rank/Moosmatt fest und beantragt dem Regierungsrat, hiefür die Genehmigung zu erteilen. Andernfalls fordert der Gemeinderat eine Besprechung / einen Augenschein mit dem Departementvorsteher (siehe 3.8). Die Gemeinde bringt keine neuen Argumente vor, die eine Änderung der Beurteilung begründen würden. Insbesondere ist der Nachweis der Einhaltung der Planungswerte in der neuen Zone nicht erbracht. Zu der vom Gemeinderat vorgeschlagenen Erschliessung hat die Abteilung Verkehr am 16. Januar 1998 ablehnend Stellung. Aufgrund der schwierigen Erschliessbarkeit, der hohen Lärmbelastung und der weiteren in Ziffer 3.6 genannten Gründen, kann die Gewerbezone Moosmatt nicht genehmigt werden. 3.8

Gesamtbeurteilung

Ausgehend vom Resultat der Anhörung fand eine Besprechung zwischen dem Gemeinderat, dem Vorsteher des Baudepartements und der Abteilung Raumplanung statt. In Würdigung aller Interessen wird zusammengefasst festgehalten: -

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Ein kommunaler Bedarf nach unüberbauter Gewerbezone, speziell für ortsansässige Betriebe, ist unbestritten. Eine Neueinzonung an geeigneter Stelle ist deshalb möglich. Ein möglicher Alternativstandort im Gebiet „Fahracher“ ist derzeit durch das kantonale Freihalteinteresse für einen neuen Aareübergang blockiert. Als Ergebnis der Besprechung erfolgte zwischenzeitlich der Auftrag an die Abteilung Verkehr, die kantonale Freihalteinteressen zu konkretisieren. Aufgrund dieser laufenden Abklärungen ist der Spielraum für eine mögliche Einzonung aufzuzeigen. Mit Ausnahme der Lärmproblematik stellen die in Punkt 3.6 dargestellten Argumente gegen eine Neueinzonung einzeln keine absoluten Ausschlussgründe dar. Die Summe der negativen Beurteilungen beziehungsweise die daraus resultierenden, notwendigen Auflagen führen aber deutlich zu einer Nichtgenehmigung der Neueinzonung. Die Lärmsituation wurde detailliert geklärt. Durch den Bahnlärm wird jetzt und in Zukunft (mit Neubaustrecke und modernem Rollmaterial) der Planungswert massiv überschritten. Um den Planungswert zu erreichen, muss auf der ganzen Länge zwingend eine relativ hohe Lärmschutzwand erstellt werden. Allein dies führt zu Zusatzkosten in der Grössenordnung von 100 bis 150 Franken pro nutzbarem m2 Bauland. Die durch den Strassenlärm vorhandenen Planungswertüberschreitungen können durch verkehrstechnische Massnahmen (Tempo 50 km/h statt Tempo 60 km/h) oder ebenfalls einer Lärmschutzwand gelöst werden.

Die Ergebnisse der Besprechung und die zusätzlich erfolgten Abklärungen bestätigen die dargelegten Gründe, welche zum vorliegenden Antrag und Beschluss führen. Der Gemeinderat hat von dieser Ausgangslage Kenntnis genommen. Abgesehen von den genannten Einschränkungen und Ausnahmen erfüllt die Vorlage die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung.

Beschluss: 1. Für die am 11. Juni 1999 von der Gemeinde Murgenthal beschlossenen Vorlage wird folgende Nichtgenehmigung und Neuzonierung beschlossen:

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Die neue Gewerbezone im Gebiet Moosmatt / Rank im Umfang von ca. 1.3 ha wird nicht genehmigt. Die Fläche wird der Landwirtschaftszone zugewiesen. Es wird festgestellt, dass der Bedarf für eine Neueinzonung von Gewerbezonen, speziell für ortsansässige Betriebe, ausgewiesen ist. Die Gemeinde wird eingeladen, alternative Standorte zu prüfen. 2. Im Übrigen werden der Bauzonenplan, die Bau- und Nutzungsordnung und die Änderungen des Kulturlandplans der Gemeinde Murgenthal vom 11. Juni 1999 genehmigt. 3. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h., es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen.

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6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h., die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug – Gemeinderat, 4853 Murgenthal – Einwohnergemeinde, 4853 Murgenthal – Erben Wyssen Fritz, z.H. Hanny Wyssen, Hauptstrasse 16, 4853 Murgenthal – Käthi Imfeld-Augustin, Fahrackerstrasse 18, 4853 Murgenthal – Erben der Plüss Nyfeler Martha, z.H. Heinrich Plüss, Seidenhofweg 6, 4653 Obergösgen – Baudepartement – Rechtsabteilung BD – Abteilung Raumplanung BD (mit Akten) – Staatskanzlei Staatsschreiber: