Gestaltungsplan Landhaus West

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

31. März 2017 08. August 2016 bis 6. September 2016 27. Mai 2017 bis 26. Juni 2017 07. August 2017 24. November 2017 18. September 2017

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind mehrere Beschwerden eingereicht worden. Aufgrund der Beschwerdeverfahren ergeben sich Änderungen an der Vorlage (§ 26 Abs. 2 BauG). Auf diese Änderungen ist in der Publikation im Amtsblatt hinzuweisen. Der Text im Amtsblatt hat wie folgt zu lauten: Genehmigung des Teilgestaltungsplans "Landhaus West" mit folgenden Änderungen gemäss Beschwerdeentscheiden: 1. Auf der Parzelle 330 wird ein möglicher Baubereich Entsorgungsstelle (gelb, inklusive zwei Kreissymbolen) festgesetzt und in den Genehmigungsinhalt aufgenommen. 2. § 21 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) wird mit folgenden Absätzen ergänzt: 1. Die Erschliessung über den Färberweg (Einengung) ist mit einem Vortrittsregime zu regeln und entsprechend zu beschildern. 2. Die Zufahrt über den Färberweg ist für LKW nicht gestattet.

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3. Über die gesamte Länge der Südfassade der Liegenschaft (Versicherungs-Nr. 201), Färbeweg 4, wird auf eine Tiefe von 3.5 m ein zusätzlicher Baubereich gemäss § 11 SNV für Laube/Balkone festgesetzt. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 24. Juni 2015 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab. Bei dieser letzten Revision des Nutzungsplans Siedlung handelte es sich vorab um eine Digitalisierung/Übernehme der eigentlichen Gesamtrevision vom 15. Mai 2002 (beim Nutzungsplan Kulturland noch ausstehend).

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Planungsgebiet liegt südlich der Altstadt und umfasst eine Fläche von rund 0,65 ha und befindet sich in der Kernzone (K). Das Gebiet liegt am Fährweg, unmittelbar an der Aare und ist grösstenteils bereits baulich genutzt. Zwei Objekte sind gemäss Nutzungsplan Siedlung kommunal geschützt, zwei weitere Bauten sollen in ihrem Volumen erhalten werden (Volumenschutz). Zwei noch unüberbaute Flächen (Baubereiche C und D) sind für eine Überbauung vorgesehen. Grundlage für den Gestaltungsplan bilden verschiedene Grundlagenskizzen und Volumenstudien. Mit dem Gestaltungsplan soll die Rechtsgrundlage für eine geordnete Erschliessung und Überbauung geschaffen werden. Dabei soll eine hohe architektonische und ortsbauliche Qualität sichergestellt werden. Mit den Festlegungen im Gestaltungsplan wird auf die geschützte Bausubstanz innerhalb des Planungsperimeters und ausserhalb desselben auf die Altstadt mit Festung und Kirche reagiert. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Aarburg am 7. August 2017 beschlossenen Vorlage: • Teilgestaltungsplan "Landhaus West" bestehend aus: • Situation 1:500 vom 8. Februar 2017 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) vom 8. Februar 2017 Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 17. November 2017 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 31. März 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

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Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffenen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein (vgl. nachfolgende Ziffern). 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Aarburg liegt gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) im Urbanen Entwicklungsraum. Gemäss Richtplanvorgaben ist ein merklicher Teil des Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstums in diesen gut erschlossenen und ausgestatteten Räumen sicherzustellen. In den überbauten Wohn- und Mischzonen soll durchschnittlich eine Mindestdichte von 70 E/ha erreicht werden. Gemäss Planungsbericht (Kapitel 7.2) sind im Richtprojekt 33 Wohneinheiten vorgesehen. Bei einer durchschnittlichen Belegung ist mit zusätzlichen 70-80 Bewohnerinnen und Bewohner zu rechnen, was einem arealbezogenem Dichtewert von rund 110 E/ha entspricht. Mit den Festlegungen im Gestaltungsplan wird den Vorgaben des Richtplans gut entsprochen. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Ortsbild und Städtebau Die Festlegungen im Gestaltungsplan gehen einerseits von den zwei auf der Ostseite liegenden Bauten (kommunaler Substanzschutz) aus. Andererseits sollen die bestehenden Bauten entlang des Fährwegs weitgehend erhalten oder massvoll ergänzt werden. Dieser Bereich der Besiedlung ist bereits in der Michaelis- und Dufourkarte um 1840 enthalten. Vermutlich geht diese Bebauung mindestens auf das 17. Jahrhundert zurück. Die Wegbezeichnung des etwas südlicher verlaufenden Färbewegs lässt ein früheres, auf die Nähe zum Wasser angewiesenes Färbereigewerbe vermuten. Auch beim "Bädli" scheint der Bezug zum Wasser gegeben. Dieser Ortsteil von Aarburg dürfte historisch somit schon seit geraumer Zeit eine wesentliche Rolle gespielt und den Aareraum seit jeher mitgeprägt haben. Die Aufreihung flussnaher Bauten wird einerseits durch im Gestaltungsplan vorgesehenen "Volumenschutz" der bestehenden Gebäude "Bädli" (Versicherungs-Nr. 204) und "Volta" (Versicherungs-Nr. 202) und andererseits durch den Neubau in der noch bestehenden Lücke gesichert und akzentuiert (Baubereiche Cl und C2). Erhalten bleibt der direkt dem Aareufer entlangführende historische Fährweg. Mit dem Neubau im rückwärtigen Teil des Areals (Baubereiche D1 und D2) kann ein attraktiver Hofraum (Quartierplatz) gebildet werden. Mit den darauf abgestimmten Festlegungen zu den Freiräu-

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men (Aufwertung Bereich Stampfibach, Quartierplatz im zentralen Hofraum, naturnahe Räume zwischen den Bauten) wird eine hohe Siedlungsqualität erreicht. Die "Townhouses", wie im Modell und Bericht dargestellt, wirken auf der Flussseite leicht massig, was durch die dargestellte, grossflächige Verglasung verstärkt wird (unter anderem Lichtreflexionen). Im Baubewilligungsverfahren ist diesem Aspekt bei der Beurteilung der Gestaltung der Fassaden gebührend Rechnung zu tragen Schutzobjekte Innerhalb des Planungsperimeters sind zwei Objekte kommunal geschützt. Das Gestaltungsplangebiet Landhaus West liegt in unmittelbarer Nähe zur Altstadt, zur Kirche und zur Festung Aarburg mit mehreren kantonalen Denkmalschutzobjekten. Die im Planungsperimeter vorgesehenen Neubauten (Baubereiche C und D) fügen sich — abgesehen von der erwähnten Massigkeit — bezüglich Platzierung, Form und Geschossigkeit grundsätzlich gut in den ortsbaulichen Kontext ein. Entsprechend soll die Gestaltung und Volumetrie der Neubauten, insbesondere im Bereich "Townhouses" — hinsichtlich Körnung, Massstäblichkeit der Fensterflächen und -proportionen, Materialisierung und Farbgebung der Fassaden zwecks guter Einordnung in den historisch bedeutungsvollen Kontext gestützt auf den Umgebungsschutz der nahegelegenen kantonalen Denkmalschutzobjekte (§ 32 Kulturgesetz) — in enger Zusammenarbeit mit der kantonalen Denkmalpflege abgesprochen werden. 4.2.3 Erschliessung Das Gebiet Landhaus West liegt angrenzend zum Zentrum von Aarburg. Hier stehen verschiedene Verkaufsgeschäfte zur Abdeckung des täglichen Bedarfs zur Verfügung. Gemäss Fachkarte "öV-Güteklassen" ist es der Güteklasse D zugeordnet. Die nächstgelegene Bushaltestelle "Aarburg Stadtgarten" befindet sich rund 150 m vom Planungsgebiet entfernt und ist gut zu Fuss erreichbar. Mit dem Bus ist der Bahnhof Aarburg—Oftringen, der gute Verbindungen unter anderem zum wichtigen öV-Knotenpunkt Olten anbietet, in 3 Minuten erreichbar. Die nächstgelegenen kantonalen Radrouten verlaufen auf der Hofmattstrasse sowie der Pilatusstrasse/Damm Aarburgerstrasse und sind über die Landhausstrasse problemlos erreichbar. Ein Mobility-Standort liegt am Bahnhof Aarburg—Oftringen (Entfernung rund 800 m). Das Gebiet Landhaus West ist über den Fährweg sowie Färbeweg zur Landhausstrasse erschlossen. Gemäss den eingereichten Unterlagen sind mit einer Ausnahme alle Parzellen mittels Dienstbarkeiten rechtlich gesichert. Auf der Parzelle 332 wird eine Strassenlinie festgelegt mit dem Hinweis auf das damit verbundene Enteignungsrecht nach § 132 Abs. 1 BauG. Der Färbeweg und der Fährweg weisen teils minimale Strassenbreiten auf (3 bis 3,5 m). Gemäss Beurteilung im Planungsbericht (Kapitel 6.2.4) wurde dies als hinreichend beurteilt und liegt im Ermessen der Gemeinde (siehe dazu Ziffer 1.3). Parkierung Mit Ausnahme von Besucherparkplätzen sind Abstellplätze weitgehend in einer Tiefgarage anzuordnen. Im Bereich des Quartierplatzes sind maximal fünf Besucherparkplätze möglich (§ 27 Abs. 1 SNV), diese sind auf der Ostseite zu realisieren. Dadurch wird der Spiel- und Aufenthaltsbereich nur marginal tangiert. Dies ist sachgerecht. Für Velos und leichte Motorräder sind bei Neubauten mindestens 50 % der erforderlichen Abstellplätze ebenerdig bei den Hauseingängen anzuordnen (§ 20 Abs. 4 SNV). Dies ist zweckmässig.

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4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Der Planungsperimeter mit den erwähnten Gebäuden liegt in dicht überbautem Gebiet. Die Baubereiche Cl und C2 liegen innerhalb einer Baulücke, die nun sinnvoll geschlossen werden kann. Bei den Baubereichen A und B sind lediglich Ersatzbauten im bisherigen Umfang vorgesehen (Volumenschutz). Die Festlegungen sind planerisch zweckmässig, die Erhaltung der bestehenden Bauten und die Anordnung eines neuen Baubereichs sind ortsbaulich begründet. Gestützt auf die in diesem Bereich mögliche Interessenabwägung wird der Gewässerraum hier gemäss Bundesrecht und insbesondere gestützt auf § 127 Abs. 4 lit. c BauG umgesetzt. Der Stampfibach gilt als Wasserwerkkanal. Entsprechend seiner Bedeutung als künstlich angelegtes Gewässer wird mit der Festlegung des Bereichs "naturnaher Freiraum / ökologische Ausgleichsfläche den gewässerschutzrechtlichen Anliegen hinreichend entsprochen. Hochwasserschutz Der Planungsperimeter ist in einem schmalen Streifen entlang der Aare durch eine erhebliche Hochwassergefährdung betroffen. Im westlichen und östlichen Teil besteht zudem eine mittlere Gefährdung. Verschiedene Gebäude innerhalb des Planungsperimeters waren bei Hochwasserereignissen bereits betroffen. In § 32 SNV erfolgen die notwendigen Festlegungen zum Schutz der Bauten. Festgelegt wird eine Schutzkote von 395,5 m.ü.M. Dies ist sachgerecht. Belastete Standorte und Altlasten Im Projektperimeter ist ein Standort im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der Nummer AA4271.0199 eingetragen. Nach Art. 3 der Altlasten-Verordnung (AltIV) darf ein Bauprojekt oder eine Umnutzung auf einem belasteten Standort nur dann ausgeführt werden, wenn: • der belastete Standort nicht sanierungsbedürftig ist und durch das Bauvorhaben nicht sanierungsbedürftig wird oder • eine spätere Sanierung durch das Bauvorhaben nicht wesentlich erschwert oder • der Standort gleichzeitig mit dem Bauvorhaben saniert wird. Vom betroffenen belasteten Standort können nach aktueller Beurteilung schädliche oder lästige Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden. Bevor der Standort überbaut werden kann, muss abgeklärt werden, ob eine Umweltgefährdung vom Standort ausgeht. Zeigt die Untersuchung, dass der Standort nicht sanierungsbedürftig ist, so wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geprüft, ob Art. 3 AltIV eingehalten werden kann. Dabei werden projektbezogene, abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert, welche die Einhaltung von Art. 3 AltIV sowie die fachgerechte Entsorgung von belastetem Material gewährleisten. 4.2.5 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur 'Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich noch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Gemäss BauV hat die Umsetzung bis 2021 zu erfolgen (§ 64 BauV). In den SNV werden wichtige Elemente des städtebaulichen Konzepts verbindlich geregelt. Dazu gehören Lage und Gestaltung der Bauten (§§ 9 bis 19 SNV), die Umgebungsgestaltung (§§ 25 bis 29)

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sowie die Erschliessung und Parkierung (§§ 20 bis 24). Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen entspricht, kann der Stadtrat ein Fachgutachten einholen (§ 19 Abs. 3 SNV). Die Festlegungen sind sachgerecht. Die SNV gewährleisten die Anforderungen von § 21 Abs. 2 BauG.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Teilgestaltungsplan "Landhaus West", beschlossen vom Gemeinderat Aarburg am 7. August 2017, wird, unter Vorbehalt von Dispositiv 2, genehmigt. 2. Gestützt auf die Beschwerdeentscheide werden nachfolgende Änderung beschlossen: 1. Auf der Parzelle 330 wird ein möglicher Baubereich Entsorgungsstelle (gelb, inklusive zwei Kreissymbolen) festgesetzt und in den Genehmigungsinhalt aufgenommen. 2. § 21 SNV wird mit folgenden Absätzen ergänzt: 1. Die Erschliessung über den Färberweg (Einengung) ist mit einem Vortrittsregime zu regeln und entsprechend zu beschildern. 2. Die Zufahrt über den Färberweg ist für LKW nicht gestattet. 3. Über die gesamte Länge der Südfassade der Liegenschaft (Versicherungs- Nr. 201), Färbeweg 4, wird auf eine Tiefe von 3,5 m ein zusätzlicher Baubereich gemäss § 11 SNV für Laube/Balkone festgesetzt. 3. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Gleichzeitig inforiert si cie von den Änderungen gemäss Dispositiv 2 betroffenen Grundeigentümer.

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Verteiler • Gemeinderat, Städtchen 37, 4663 Aarburg • Franco Brehm, Färberweg 4, 4663 Aarburg (A-Post-Plus) • Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt und Notar, Postfach 2119, 5001 Aarau (für sich zuhanden Progress Immobilien und Handels AG, Landhausstrasse 2, 4663 Aarburg, A-Post-Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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