Gestaltungsplan Bahnhofstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. Februar 2018 7. November bis 8. Dezember 2014 20. April bis 22. Mai 2018 23. Juli 2018 12. September 2018 28. August 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. Februar 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Gestaltungsplan bezweckt eine gesamthaft geplante, gut in die sehr eingeengte Situation zwischen der Bahnhofstrasse und der Zürcherstrasse eingepasste Überbauung. Der Gestaltungsplan

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hat sowohl die Muldenlage zu berücksichtigen, wie auch die spezielle Lärmsituation sowie die nördlich am Areal vorbeilaufende zukünftige Stadtbahn Limmattal. § 10 Abs. 6 und 7 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) hat konkrete Zielsetzungen für das Gebiet festgelegt. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Killwangen am 23. Juli 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Bahnhofstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 10. August 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 20. Februar 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Allgemeines Im Rahmen der Nutzungsplanung hat die Gemeinde das Gebiet mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt und in § 10 Abs. 6 BNO die Rahmenbedingungen und Ziele festgelegt. Neben den grundsätzlichen Anforderungen an einen Gestaltungsplan, gestützt auf § 21 Abs. 2 BauG, müssen folgende Punkte erfüllt werden: • eine gesamtheitlich geplante Überbauung des Gebiets mit klarem ortsbaulichem Konzept, • eine speziell auf die Lärmsituation der Zürcherstrasse abgestimmte Überbauung, • eine hohe architektonische Qualität, • eine zusammengefasste Erschliessung von der Bahnhofstrasse aus, • eine sorgfältige Freiraumgestaltung, • den Einbezug des Hinterbergbachs in die Umgebungsgestaltung samt Offenlegung, soweit technisch möglich, • die angemessene Berücksichtigung der Hochwassersicherheit. Der vorliegende Gestaltungsplan weicht in vielerlei Hinsicht von der Grundordnung ab. Die regelkonforme Gebäudelänge wird in Baufeld A deutlich überschritten. Weiter beträgt der Abstand der Gebäude gegenüber der Kantonsstrasse gemäss Projekt Limmattalbahn (künftige Strassengrenze) etwa 2,5 m. Innerhalb dieses schmalen Bereichs soll zudem eine Baumreihe zu stehen kommen.

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Im Planungsbericht wird die städtebauliche Konzeption detailliert begründet. Die Fachstellungnahme liegt vor und kommt ebenfalls zum Schluss, dass mit dem Gestaltungsplan eine angemessene Einpassung sowie eine klare städtebauliche Setzung erzielt wird und auch alle weiteren relevanten Themen gut aufeinander abgestimmt sind. 4.2.2 Städtebau Das Planungsgebiet liegt an einer ortsbaulich exponierten Lage innerhalb des Dorfgefüges und bildet den Abschluss der Achse zum Bahnhof. Das Grundstück ist umgeben von stark frequentierten Verkehrsachsen und der zukünftigen Limmattalbahn. Aus fachlicher Sicht wird mit dem Richtkonzept angemessen auf die ortsbauliche Situation reagiert. Die Hauptgebäude A und B ermöglichen eine den Strassenraum fassende Überbauung entlang der Zürcherstrasse und begünstigen eine gute räumliche Wirkung im Bereich der grosszügig dimensionierten Zürcherstrasse. Es wird begrüsst, dass auf den ursprünglich geplanten Erdgeschossanbau verzichtet wird. Die langen und schmalen Körper sowie die gemäss Richtprojekt an den Hauptfassaden der Zürcherstrasse bündig angeordneten Attikas stellen nach Ansicht der Gemeinde eine angemessene Reaktion auf die Strassenraum- und Lärmsituation dar. In § 5 Abs. 2 SNV fehlt die verbindliche Festlegung, dass die Attikageschosse auf der Nordseite bündig anzuordnen sind. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass dies so umgesetzt wird. Mit der in § 7 SNV vorgegebenen Gestaltung des Vorplatzes beziehungsweise mit den in § 7 Abs. 3 SNV geforderten hochstämmigen, raumwirksamen Bäumen (nach Realisierung der Limmattalbahn) kann insgesamt eine gute Gesamtwirkung erzielt werden. 4.2.3 Erschliessung / Abstimmung mit Limmattalbahn § 111 BauG definiert den Kantonsstrassenabstand ab dem Strassenmark (Grenze der Kantonsstrassenparzelle) mit 6 m. Der Gestaltungsplan weicht mit den Bereichen für Hochbauten partiell davon ab und liegt beim Mindestabstand bei rund 4,05 m. Der Plan definiert zwischen den Bereichen für Hochbauten und der Kantonsstrassenparzelle Grünflächen, welche in § 7 SNV definiert werden. Im Gestaltungsplan wird der Unterhalt der für die neuen Strassenkunstbauten nötigen Zugangsrechte für Unterhaltsarbeiten (§ 7 Abs. 3 SNV) aufgenommen. Dies kann als Ergänzung/Präzisierung von § 110 BauG (Duldungspflichten der Anstösser) angesehen werden. Das Projekt "Limmattalbahn" wurde im Gestaltungsplan korrekt zur Information aufgenommen. Zwischen der Zürcherstrasse und den Baufeldern sind teils massive Terrainveränderungen von mehr als einem Stockwerk vorgesehen. Terrainveränderungen von mehr als 0,8 m Höhe oder von grosser flächenhafter Ausdehnung gelten als Bauten (§ 6 BauG). Die Gemeinde betont, dass mit den vorgesehenen Aufschüttungen eine wesentlich bessere Lösung resultiere. Mit § 7 Abs. 2 SNV wird sichergestellt, dass in jeder Etappe eine funktional und gestalterisch einwandfreie Lösung nachzuweisen ist. Die Limmattalbahn AG hält in der Stellungnahme vom 20. November 2017 fest, dass das Projekt "Limmattalbahn" durch den geringen Abstand nicht beeinträchtigt wird. Ein Abgleich der Planungen zur Korrektur der Höhenlage der Limmattalbahn wurde zwischenzeitlich vollzogen. Auch die von der Limmattalbahn geforderte Variante der Baureihenfolge beziehungsweise dessen Auswirkungen auf die Hauszugänge wurde im Planungsbericht in Szenarien aufgezeigt. Sollte die Überbauung vor der Realisierung des Limmattalbahn-Projekts erfolgen, so hat der Zugang zum Gebäude von Süden her zu erfolgen, wie es im Planungsbericht richtig dargelegt wird. Falls die Limmattalbahn nach den Gebäuden im Gestaltungsplanareal realisiert wird, müssen die Grundrisse im EG so konzipiert sein, dass ein Zugang von Süden her möglich ist. Dies wird durch die Sondernutzungsvorschriften sichergestellt.

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Die Limmattalbahn weist in ihrer Stellungnahme darauf hin, dass die im Gestaltungsplan festgelegte Geländeaufschüttung die Konstruktion des Projekts Limmattalbahn (Stützmauern entlang der Zürcherstrasse) allenfalls vereinfachen werde. Mit dem Bau der Limmattalbahn wird auch ein Landerwerb aus dem Bereich des Gestaltungsplanperimeters notwendig. Diese noch nicht abschliessend definierte Fläche wird als "Freihaltebereich Strassenprojekte" im Genehmigungsinhalt ausgewiesen. Der Gestaltungsplan berücksichtigt die absehbaren Anpassungen an Gelände, Strassen- und Parzellenverlauf im Zusammenhang mit dem Bau der Limmattalbahn. Die Bauarbeiten des Strassenbahntunnels und die Bauarbeiten für die Überbauung sind soweit wie möglich zu koordinieren. Die Realisierungszeitpunkte stimmen nicht überein, jedoch können mit vorgezogenen Massnahmen wie die Erstellung der Mauer zwischen den beiden Parzellen, Synergien für beide Parteien genutzt werden. Dadurch soll Baulärm und Erschütterungen die beim Bau des Tunnels zwangsläufig entstehen, verringert werden. Erschliessung / Parkierung Der Planperimeter ist über die Bahnhofstrasse erschlossen. Diese ist eine kommunal wichtige Strasse (Hauptsammelstrasse). Auf ihr verlaufen eine Buslinie und eine kantonale Radroute. Die Strasse hat hohen verkehrstechnischen Ansprüchen zu genügen. Die Gemeinde hat aufgrund der kantonalen Rückmeldungen diverse Optimierungen vorgenommen. Eine grosse Herausforderung ist die Erschliessung des Areals für Fussgänger. In § 6 Abs. 1 SNV wird festgehalten, dass als Voraussetzung für die Erlangung der Baureife mit dem Bau der ersten Etappe eine Querungshilfe für Fussgänger über die Bahnhofstrasse vorzusehen ist. Dies ist sachgerecht. In Verbindung mit der künftig besseren öV-Anbindung ist ein Mobilitätsmanagement (MM) eine wichtige Bedingung, um gestützt auf die gute Ausgangslage eine zukunftstaugliche Mobilitätsbewältigung zu fördern. Mit Massnahmen des MM ist dafür zu sorgen, dass die Mobilität nachhaltig und den standortspezifischen Rahmenbedingungen Rechnung tragend abgewickelt werden. § 6 Abs. 4 SNV legt fest, dass mit dem Baugesuch ein Mobilitätskonzept einzureichen ist. Die Festlegung/Konkretisierung ist sachgerecht. § 8 Abs. 2 lit. c Bauverordnung (BauV) ermöglicht, dass in Gestaltungsplänen die Anzahl der Abstellplätze herabgesetzt werden dürfen. In § 6 Abs. 2 SNV werden die Parkplätze plafoniert; für Wohnnutzung dürfen maximal 85 % des Normbedarfs nach Ziffer 9.1 der VSS-Norm erstellt werden, bei den weiteren Nutzungen gilt, dass maximal 60 % des Richtwerts erstellt werden dürfen. Dies ist grundsätzlich sachgerecht. Bei einer Plafonierung der Parkplätze für Wohnen wird eine grundbuchliche Sicherung empfohlen. 4.2.4 Bacheindolung Der Gestaltungsplanperimeter wird vom Hinterbergenbach gequert. Heute verläuft der Bach noch auf einer Länge von rund 65 m offen. Zusammen mit einer künftigen Überbauung soll der Hinterbergenbach eingedolt durch den Perimeter geführt werden, so dass einerseits die erforderliche Terrainanhebung aus Gründen des Hochwasserschutzes realisiert und eine dem Standort entsprechende Überbauung erstellt werden kann. Gemäss Art. 38 Abs. 1 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) dürfen Fliessgewässer nicht überdeckt oder eingedolt werden. Ausnahmen können nur bewilligt werden, sofern eine offene Wasserführung nicht möglich ist (Abs. 2) und wenn übergeordnete Interessen dies erfordern (§ 119 Abs. 2 BauG). Die Bewilligung ist nach Möglichkeit davon abhängig zu machen, dass im gleichen Gebiet ein entsprechendes Gewässer offengelegt wird.

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Der Hinterbergenbach ist im betrachteten Gebiet oberhalb und unterhalb eingedolt. Eine Offenlegung in diesen Bereichen wird künftig nicht mehr möglich sein. Der heute noch offene Abschnitt innerhalb des GP-Perimeters hat — wenn überhaupt — nur noch eine sehr geringe ökologische Bedeutung. Eine standortgemässe Überbauung und die Gewährleistung des Hochwasserschutzes werden entsprechend höher gewichtet. Daher kann gestützt auf vorgenannte Bestimmungen einer Eindolung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters zugestimmt werden, sofern gewisse Auflagen berücksichtigt werden. Der Zugriff zur Bachleitung ist jederzeit zu gewährleisten. Dies bedeutet, dass die neue Bachleitung nicht mit Gebäuden, Tiefgaragen, Anbauten, Kleinbauten usw. überbaut werden darf. Zwischen den Gebäuden und der neuen Bachleitung ist zudem ein Abstand von 2 m freizuhalten, so dass ein Zugriff zur Bachleitung trotz künftig grosser Tiefenlage möglich ist. Die Linienführung der Bachleitung ist so zu legen, dass sich darüber nur Plätze befinden. Auch die Zufahrt zur Tiefgarage darf die Bachleitung nicht tangieren. Als Kompensation innerhalb des GP-Perimeters soll ein hochwertiger Grünbereich gestaltet werden (Siedlungsdurchgrünung mit Gehölzen). Mit dem Gestaltungsplan werden diese Rahmenbedingungen erfüllt (vgl. Baubereiche und § 8 SNV). Die Gemeinde hat weiter zu berücksichtigen, dass gestützt auf § 119 Abs. 2 BauG als Ersatzmassnahme für die Eindolung der Hinterbergenbach bei einer künftigen Überbauung im Gebiet "Hasel" entlang der Steinbruchstrasse offengelegt werden muss. Die Gemeinde hat dies zur Kenntnis genommen. 4.2.5 Gewässerraum Gemäss Art. 36a GSchG legen die Kantone den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer fest. Auch eingedolte Gewässer gehören zu den oberirdischen Gewässern. Gemäss Art. 41a Abs. 5 Gewässerschutzverordnung (GSchV) kann bei eingedolten Gewässern auf die Festlegung eines Gewässerraums verzichtet werden, wenn überwiegende Interessen entgegenstehen. Aus Sicht des Kantons muss im Rahmen des vorliegenden Gestaltungsplans kein Gewässerraum gemäss Art. 41a GSchV festgelegt werden. Mit den Baufeldern wird jedoch der vorgängig erwähnte Minimalabstand zur künftigen Bachleitung eingehalten. Dieser minimale Abstand zur Freihaltung und zur Gewährleistung der Zugriffsmöglichkeit zur Bachleitung stellt ein überwiegendes Interesse dar, welches gegenüber einer Überbauung und Erschliessung Vorrang geniesst und zu gewährleisten ist. 4.2.6 Hochwasserschutz Der Gestaltungsplanperimeter befindet sich bereits bei einem dreissig-jährlichen Hochwasserereignis in einem Gebiet der Gefahrenstufe blau mit mittlerer Gefährdung und Fliesstiefen von bis zu 2 m. Des Weiteren sind mehrere Hochwasserschäden an Gebäuden in der Umgebung bekannt. Es ist somit ein Schutzdefizit vorhanden. Besteht ein solches Schutzdefizit, sind im Sondernutzungsplanverfahren Massnahmen zum Hochwasserschutz festzusetzen. In § 9 SNV wird der Hochwasserschutz geregelt. Wird die Schutzdefizitfläche nicht behoben (übergeordnetes Projekt) werden EG-Koten definiert, welche über der Hochwasserkote liegen und es werden Bereiche ausgewiesen, in welchen Hochwasser gefasst und analog technischem Bericht der Gefahrenkarte Hochwasser Limmattal auf der Strasse gehalten werden soll. Dies ist aus fachlicher Sicht zweckmässig. Durch die Eindolung des Gewässers wird die bestehende Schwachstelle HI6 am Hinterbergenbach aufgehoben. Dadurch verändert sich die Gefahrensituation. Die Gefahrenkarte Hochwasser ist durch die Gemeinde in Zusammenarbeit mit der Sektion Wasserbau nachzuführen. Es wird empfohlen, für die weitere Projektierung der Überbauung ein Fachbüro zum Thema Hochwasser beizuziehen, da ein Hochwasserschutznachweis (Gebäudeversicherung) erbracht werden MUSS.

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4.2.7 Lärm Im Planungsbericht wird im Kapitel 4.3 (Lärmschutz) ausgeführt, dass das Areal als lärmtechnisch unerschlossen angenommen wird und deshalb von den Planungswerten ausgegangen werden muss . Im Planungsbericht wird korrekt ausgewiesen, dass die Planungswerte der ES III nur eingehalten werden können, wenn die lärmempfindlichen Räume vollständig auf die lärmabgewandte Seite hin ausgerichtet werden. Dies wird in § 10 SNV so festgeschrieben. Namentlich sind in den Baubereichen für Hochbauten A und B die Fenster lärmempfindlicher Räume von der Lärmquelle der Zürcherstrasse abgewandt anzuordnen (1800 ). Weniger gut geschützte Fenster sind möglich, wenn die Räume ein für die Lüftung ausreichend grosses Fenster aufweisen, welches ganz von der Lärmquelle der Zürcherstrasse abgewandt ist. Für lärmempfindliche Betriebsräume wie zum Beispiel Büros gelten, wie im Planungsbericht korrekt dargestellt, um 5 dB(A) höhere Werte. Somit sind bei solchen Räumen die Planungswerte bereits auf den seitlich zur Kantonsstrasse hin angeordneten Fassaden (90°) eingehalten (vgl. § 10 Abs. 2 SNV). In § 10 Abs. 4 SNV wird ein Lärmgutachten verlangt, welches die Einhaltung der Anforderungen nachweist. Dies ist sachgerecht. Die Limmattalbahn AG weist in der Stellungnahme vom 15. Juni 2016 darauf hin, dass insbesondere die erhebliche Unterschreitung des Strassenabstands nicht zur Folge haben darf, dass die Limmattalbahn AG beziehungsweise das Projekt "Limnnattalbahn" mit lärmschutzrechtlichen Forderungen konfrontiert wird. Der Gestaltungsplan beziehungsweise das darauf basierende Bauprojekt hat die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen Vorschriften — unter Berücksichtigung des Projekts "Limmattalbahn" und der damit verbundenen Landabtretung und der Verschiebung der Zürcherstrasse — sicherzustellen. Allfällige Kosten, welche durch die erwähnten Abweichungen entstehen, haben vollumfänglich die vom Gestaltungsplan betroffenen Grundeigentümer zu tragen. 4.2.8 Sondernutzungsvorschriften Die Gemeinde Killwangen hat ihre BNO an die Begriffe und Messweise der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Damit finden auf dem vorliegenden Gestaltungsplan die Bestimmungen der BauV inklusive der Bestimmungen von Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) Anwendung. Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Bahnhofstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Killwangen am 23. Juli 2018, wird genehmigt. 2. Die A

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

teph ttiger ( egierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Schürweg 2, 8956 Killwangen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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