Gestaltungsplan Eggental

2019

Geschäfts-Nr. BVUARE.17.108 Gemeinde Hägglingen; Gestaltungsplan "Eggental"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

5. Februar 2018 25. November 2017 bis 27. Dezember 2017 28. April 2018 bis 28. Mai 2018 22, Oktober 2018 7. November 2018 10. Dezember 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 18. September 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Auf den Parzellen 282, 283 und 284 am nördlichen Siedlungsrand von Hägglingen soll eine Wohnüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern und einer Tiefgarage realisiert werden.

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Der rund 0,8 ha umfassende Planungsperimeter befindet sich im Gebiet "Eggental" in der Wohnzone 2 (W2) beziehungsweise am nordwestlichen Rand des Perimeters in der Uferschutzzone und untersteht der Gestaltungsplanpflicht. Die Anforderungen an den Gestaltungsplan sind in § 4 Abs. 2 Bauund Nutzungsordnung (BNO) geregelt: "Der Gestaltungsplan Eggental bezweckt eine Wohnüberbauung mit vielfältigen Wohnangeboten von guter architektonischer Qualität. Die Überbauung verlangt eine sorgfältige Gestaltung des Übergangs zur offenen Landschaft und zum offenzulegenden Bach. Die Zu- und Wegfahrt von der Eggentalstrasse hat von Nordwesten und die Erschliessung mit Fusswegen von Südosten zu erfolgen." Der Gestaltungsplan basiert auf einem Richtprojekt und zeigt die wesentlichen Eckpfeiler der Überbauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung auf. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Hägglingen am 22. Oktober 2018 beschlossenen Vorlage: Gestaltungsplan "Eggental" bestehend aus: • Situation 1:200 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 26. Oktober 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). Als weitere Grundlagen dienen: • Verkehrsuntersuchung zum Gestaltungsplan "Eggental", 'Wohnen im Aegersthof", Kurzbericht vom 13. April 2018 • Stellungnahme nach § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) vom 4. August 2017 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 5. Februar 2018 mit zwei Vorbehalten abgeschlossen worden, welche in der Folge bereinigt wurden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung Die Vorlage zeigt eine sehr gute Lösung auf, um die Zielsetzungen gemäss § 4 Abs. 3 BNO zu erreichen. Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass die Umsetzung der diversen erhöhten Anforderungen im Baubewilligungsverfahren eingefordert werden kann. Gestützt auf die raumplanerische Gesamtbeurteilung erweist sich die Vorlage als genehmigungsfähig gemäss § 27 Abs. 2 BauG. 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

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4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Bei der Vorlage handelt es sich um einen projektbezogenen Gestaltungsplan. Das vorgesehene Ensemble mit fünf fünfeckigen Gebäuden mit flach geneigten Satteldächern ordnet sich trotz auffälliger Gestaltung gut in die Umgebung ein. Im Zusammenspiel zwischen Gebäuden und grosszügigem, stark durchgrüntem Aussenraum wird in der bestehenden, heterogen überbauten Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht. Die Dichte-Anforderungen gemäss kantonalem Richtplan werden, bei gleichzeitiger Gewährleistung einer hohen Siedlungsqualität, sehr gut erfüllt. Die Stellungnahme nach § 8 Abs. 3 BauV ist fundiert. Die Schlussfolgerungen sind nachvollziehbar und sachgerecht. Für die detaillierte ortsbauliche Beurteilung wird auf diese Stellungnahme verwiesen. Im Interesse der Qualitätssicherung und zugunsten des besseren Ergebnisses gemäss § 21 Abs. 2 BauG sind die darin enthaltenen Empfehlungen bezüglich Umgebungsgestaltung (inklusive Containeranlage), Umgebungs-Abnahme sowie -Unterhalt und -Pflege in den nachgelagerten Verfahren konsequent umzusetzen. 4.3 Erschliessung 4.3.1 Kantonale Interessen In Bezug auf die Verkehrserschliessung werden keine kantonalen Interessen tangiert. 4.3.2 Rechtliche Sicherstellung Tiefgaragenzufahrt Die Zufahrt zur Tiefgarage ist im Situationsplan lagegenau aber nur informativ dargestellt. Die Festlegung im Genehmigungsinhalt erfolgt symbolisch. Der Planungsbericht (Kapitel 3.3.4) führt dazu aus, dass die grundeigentümerverbindliche Festlegung bewusst nur symbolhaft erfolgt, um für die Definition der genauen Lage und der Ausgestaltung im Bauprojekt Spielraum offen zu halten. § 10 Abs. 2 SNV hält dazu fest, dass die Zufahrt mittels öffentlich-rechtlichem Vertrag mit Eintrag ins Grundbuch vor der Baubewilligung rechtlich zu sichern ist. Allenfalls nötige Sichtzonen sind im Baubewilligungsverfahren zu verfügen. Damit ist der diesbezügliche Vorbehalt gemäss Vorprüfungsbericht bereinigt. 4.3.3 Hinweise im Sinne der Beratung gemäss § 23 Abs. 2 BauG Gemäss Beurteilung der Gemeinde ist das Gebiet heute bereits vollständig erschlossen (vgl. Planungsbericht, mit Verweis auf die Verkehrsuntersuchung). Die erwünschte Zu- und Wegfahrtroute bis und mit Baumgartenstrasse ist den Anforderungen gerecht ausgebaut. Die Strasse Eggental weist eine Bereite von 4 m auf, sie wird auf einer Strecke von 40 m befahren. Aus fachlicher Sicht stellt sich die Frage, ob diese Einengung mit den Anforderungen an die Beschaffenheit von Strassen vereinbar ist. Nach den Ausführungen der Gemeinde genügt dieser Abschnitt den Anforderungen an die Erschliessung. Gleichzeitig soll die von der Gemeinde als übersichtlich beschriebene Einengung bewusst als Verkehrsberuhigung dienen. Gemäss den Ausführungen im Planungsbericht (Kapitel 3.3.6) ist vorgesehen, die neue Stichstrasse und die Verkehrsfläche im Bereich der Tiefgaragenabfahrt für den Warenumschlag und den Zügelverkehr zu nutzen. Der Vorbereich der Tiefgaragenabfahrt soll auch Wendemanövern dienen. Diese Lösung scheint technisch machbar, aber konfliktträchtig, insbesondere beim längeren Abstellen von Zügelfahrzeugen. Im Sinne der Prävention wird darauf hingewiesen, dass bei einem alternativen Warenumschlag ab einem Halteplatz nahe der Stelle, wo der Fussweg auf die Strasse auftrifft, die Fahrzeuge die Übersichtlichkeit behindern können. Dieser Auftreffpunkt ist generell sicherheitskritisch. Spielende Kinder und Fahrrad fahrende Personen können unvermittelt auf die Fahrbahn geraten. Es wird empfohlen,

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die zur Gewährleistung der Sicherheit nötigen Massnahmen vorzusehen. Ein entsprechender Hinweis wurde in den Planungsbericht aufgenommen. 4.4 Entwässerung Für das Areal wurde im Februar 2015 im Auftrag der Gemeinde Hägglingen ein Teil-GEP (Genereller Entwässerungsplan) erstellt (Zustimmung Nr. A15-69 vom 23. April 2015 der Abteilung für Umwelt). Darin wird festgehalten, dass das Gebiet im Teil-Trennsystem zu entwässern ist. Das aus der Überbauung anfallende Mischwasser wird über die in der Stichstrasse zur Überbauung verlaufende Kanalisation in die bestehende Mischwasserkanalisation in der Strasse Eggental eingeleitet. Die Einl&tung des anfallenden Dachregenwassers erfolgt via eine Retention der Überbauung in den offen gelegten Moosbach. Die definitive Festlegung der Anschlüsse an das bestehende Kanalisationsnetz und in den Moosbach erfolgt mit dem Bauprojekt. Für die Offenlegung des Moosbachs wird ein separates Wasserbauprojekt erstellt. 4.5 Gewässerraum Am nordwestlichen Perimeterrand des Gestaltungsplans verläuft der eingedolte Moosbach, der im Zuge der Überbauung und Umgebungsgestaltung offengelegt und renaturiert werden wird. Das offene Bachgerinne kommt in eine ca. 7-8 m breite kommunale Uferschutzzone zu liegen. Die technische Machbarkeit der Bachoffenlegung ist belegt. Im vorliegenden Gestaltungsplan ist ein 10-12 m breiter Bereich für die Bachöffnung festgelegt worden, der die Freihaltung des Bachöffnungstrassees sicherstellen soll. Dieser Bereich ist im Rahmen der nächsten (Teil-)Revision der allgemeinen Nutzungsplanung als Gewässerraumzone umzusetzen. § 12 Abs. 5 SNV lässt bei der Gestaltung der Ufer Steinreihen aus Jura-Steinquadern zu. Aus fachlicher Sicht sind solche Steine beziehungsweise Steinreihen weder zur Hangsicherung noch zur ökologischen Aufwertung erforderlich. Damit ein rationeller Uferunterhalt nicht erschwert wird, wurde im Vorprüfungsbericht verlangt, die Steinreihen örtlich und bezüglich der Länge zu begrenzen. Gemäss § 12 Abs. 5 SNV sind Jura-Steinquader auf eine Höhe von maximal 0,35 m und auf eine Länge der Steinreihen von maximal 10 m limitiert. Örtlich sind sie auf den Bereich der Böschungsoberkante des neuen Bachgerinnes beschränkt. Damit ist der Vorbehalt gemäss Vorprüfungsbericht bereinigt.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Eggental", beschlossen vom Gemeinderat Hägglingen am 22. Oktober 2018, wird genehmigt. 2. ie

tlurg Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Oberdorfstrasse 1, 5607 Hägglingen • Beatrice und Ferdinand Kaufmann, Maiengrünstrasse 1, 5607 Hägglingen (A-Post Plus) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Abteilung Landschaft und Gewässer BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Vermessungsamt DVI

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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