Gestaltungsplan Mitteldorf

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Vorprüfungsbericht vom: 14. Juni 2000 Öffentliche Auflage vom: 22. August 2000 bis: 20. September 2000

Beschlossen vom Gemeinderat am: 11. Dezember 2000

Der Gemeindeammann: Die Gemeindeschreiberin: Lt, Genehmigung: Genehmigung durch den Regierungsrat

Aarau,den 2. Maı ZaoA

Der Staatsschreiber:

/ . 7 / 17 Fr

J.N. Leimgruber + M.H. Sauter dipl. Arch. SIA, AG Wiesenstrasse 14 8008 Zürich Werner Schibli dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner BSP Frey-Herose-Strasse 25 5000 Aarau

Sondernutzungsvorschriften

Zweck

Perimeter

Hauptgebäude

Übrige Bauten

Bachbaulinie

Schutzobjekt

Lärmschutz

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Der Gestaltungsplan „Mitteldorf“ bezweckt eine koordinierte Überbauung und Erschliessung des Bereiches zwischen der Hauptstrasse K 208, dem Nordweg und dem Fliederweg.

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Der Geltungsbereich dieser Sondernutzungsvorschriften umfasst die im Baukubenptan bezeichnete Perimeterfläche.

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' Mit Ausnahme vorspringender Gebäudeteile und des geschützten Speichers gemäss Absatz 4 dürfen oberirdische Hauptgebäude nur in den im Baukubenplan ausgeschiedenen Baubereichen erstellt werden. Deren Umrisslinien treten anstelle von Grenz- und Gebäudeabständen gemäss Bau- und Nutzungsordnung sowie von Strassen- und Gewässerabständen gemäss 88 111 resp. 127 BauG.

? Tiefbauten, unterirdische Bauten, Klein- und Anbauten richten sich nach den Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung, dürfen aber zusätzlich nicht im Widerspruch zu den Zielen und allgemeinen Bestimmungen des Gestaltungsplanes stehen. Insbesondere dürfen Parkierungsund sonstige Verkehrsanlagen nur innerhalb der vorgesehenen Bereiche erstellt werden.

® Zusätzlich gelten die im Erschliessungsplan festgehaltenen Bachbaulinien, welche einen angemessenen Freihaltebereich für den neu zu öffnenden Bach sichern. Innerhalb des Perimeters gilt die Bachbaulinie für Hochbauten lediglich der Begrenzung von Klein- und Anbauten gemäss ABauV, da Hauptgebäude innerhalb der Baubereiche gemäss Absatz 1 erstellt werden müssen.

* Der mit einer violetten Signatur bezeichnete Speicher ist in seiner Substanz geschützt. Muss er bei der Realisierung der Zufahrt zur Parzelle 358 versetzt werden, ist er neu im Bereich des östlichen Spielplatzes zu plazieren. Der genaue Standort ist im Rahmen des Bauprojektes festzulegen. Er kann ausserhalb der bezeichneten Baufelder liegen. Der Gebäudeabstand zu den Neubauten hat mindestens 5.00 m zu betragen.

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' Innerhalb der schraffierten Bereiche der beiden Baufelder L und M sind für Wohnräume gegenüber dem Strassenverkehrslärm der Kantonsstrasse K 208 besondere Lärmschutzmassnahmen erforderlich. An der

1

Nutzungen

Ausnützung

Erschliessung

strassenseitigen Abgrenzung der beiden Baufelder sind die massgebenden Planungswerte für Wohnräume um 6 dBA überschritten. Keine besonderen Lärmschutzmassnahmen sind für lärmempfindliche Beiriebsräume erforderlich.

® Innerhalb der schraffierten Bereiche sind Fenster lärmempfindlicher Räume so anzuordnen, dass der Schalleinfallswinkel (= Winkel der ungehinderten Einsehbarkeit der Strasse, z.B. 180° bei Fenstern an der Strassenfassade) maximal 45° beträgt. Weniger gut geschützte Fenster sind möglich, wenn die Räume über ein für die Lüftung ausreichend grosses Fenster verfügen, welches diese Anforderungen erfüllt. Kann diese Bedingung nicht eingehalten werden, ist die direkte Sichtlinie zwischen der Lärmquelle und dem Fenster durch Schallschutzwände, vorgesetzte Baukörper oder Festverglasungen u.ä. vollständig zu unterbrechen.

® Mittels geeigneter Massnahmen ist sicherzustellen, dass lärmabschirmende Massnahmen in ihrer Wirkung nicht durch Schalireflexionen beeinträchtigt werden.

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Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Bestimmungen der Bauund Nutzungsordnung für die Zonen W3 resp. WG3.

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Anstelle der zonengemässen Ausnützungsziffer ist die zulässige Bruttogeschossfläche innerhalb des Perimeters gesamthaft auf 13'600 m? limitiert. Die Verteilung der Flächenanteile auf die einzelnen Baubereiche und die Geschosse ist im Rahmen der übrigen Bestimmungen des Gestaltungsplans sowie derjenigen der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung freigestellt.

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! Das Erschliessungsprinzip der Perimeterfläche für den Fahr- und Fussgängerverkehr ist im Erschliessungsplan festgehalten.

? Bei einer etappierten Realisierung der Überbauung kann wahlweise

eine der beiden Zufahrten zuerst erstellt werden. Dabei dürfen jedoch an

die Zufahrt Ost ab Fliederweg maximal 80 Abstellplätze angeschlossen

werden.

® Die Zufahrten ab der Hauptstrasse bzw. ab dem Fliederweg müssen

innerhalb der im Erschliessungsplan bezeichneten Bereiche liegen. Dabei

sind folgende Randbedingungen einzuhalten:

« Kurvenradien, Anschluss Fahrbahn: Ein-/Ausfahrt Fliederweg: 5.00 m, Ein-/Ausfahrt Hauptstrasse: 8.00 m.

« Sichtzonen: 2.5/70 m bei Ausfahrt Hauptstrasse, gemäss Eintrag im Erschliessungsplan bei Ausfahrt Fliederweg.

« Fahrbahn-/Rampenbreiten Einfahrten: minimal 4.50 m

« Minimaldistanz ab Fahrbahn Hauptstrasse / Fliederweg bis zu einer allfälligen Verzweigung der internen Fahrwege: 10.00 m

« Im Bereich der Einmündung in die Hauptstrasse ist ein Fussgängerstreifen mit Mittelinsel einzuplanen.

Parkierung

Gestaltung

* Ab Nordweg ist eine möglichst direkt geführte Zufahrt zur Parzelle 358 offen zu halten. Diese muss mindestens 3.50 m breit, ungefähr in der Mitte zwischen der Parzellengrenze und dem Nordweg eine Ausweichstelle aufweisen und für Fahrzeugbelastungen bis 3.5 t geeignet sein. Sie dient ausschliesslich der An- und Auslieferung sowie der Erschliessung von max. 15 Parkplätzen auf der Parzelle 358.

5 Die im Erschliessungsplan gestrichelt dargestellte Notzufahrt ist obligatorisch zu erstellen, die punktierte fakultativ. Massgebend für die Dimensionierung sind die einschlägigen Bestimmungen des Aarg. Versicherungsamtes. Mittels geeigneter Massnahmen ist sicherzustellen, dass die entsprechende Fläche mit Ausnahme von Notfällen und Zügeltransporten für den motorisierten Verkehr gesperrt bleibt. Bei einer etappierten Realisierung der Überbauung sind erforderliche Notzufahrten allenfalls durch Provisorien sicherzustellen.

6 Die vorgesehenen Fusswegverbindungen sind symbolisch dargestellt und können im Rahmen der definitiven Projektierung leicht verschoben werden. Bei einer etappenweisen Realisierung sind sie gegebenenfalls mittels Provisorien sicherzustellen.

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' Für die Ermittlung, Anordnung und Gestaltung der notwendigen Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind die Bestimmungen des kant. Baugesetzes massgebend. Innerhalb des Perimeters dürfen gesamthaft maximal 20 oberirdische und 160 unterirdische Parkplätze erstellt werden. Bei einer Etappierung sind die zugehörigen Anteile zu realisieren.

? Unterirdische Parkplätze sind innerhalb des entsprechenden Perimeters im Erschliessungsplan anzuordnen. Im Endausbau muss gewährleistet sein, dass für sämtliche unterirdischen Parkplätze ein direkter Anschluss an die Ein-/Ausfahrt West (Hauptstrasse) besteht.

® Oberirdische Parkplätze sind direkt am westlichen Einfahrtsbereich oder am Flieder- resp. Nordweg anzuordnen. Sie haben gegenüber Wohnbauten einen Abstand von mindestens 2.00 m einzuhalten.

* Für Fahrräder und Mopeds sind Abstellplätze im Umfang von 0.5 Plätzen/Zimmer zu erstellen. Halbe Zimmer werden als solche in die Berechnung mit einbezogen. Die Abstellplätze sind dezentralisiert, möglichst in der Nähe der Haus- und Wohnungseingänge, überdeckt und abschliessbar zu gestalten.

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! Die Gestaltung der Bauten und Anlagen hat innerhalb der ganzen Perimeterfläche nach einem einheitlichen Konzept zu erfolgen. Massgebend ist die Ausführung der ersten Bauetappe. Im Rahmen späterer Etappen sind Abweichungen bezüglich Materialien, Detailgestaltung usw. grundsätzlich möglich, sofern die Gesamtwirkung der Überbauung dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zur Beurteilung kann der Gemeinderat ein Fachgutachten einholen.

®. Sämtliche Bauvorhaben innerhalb des Perimeters haben die Anforde-

rungen an Arealüberbauungen gemäss den Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) einzuhalten.

Spielplätze

Offenlegung Bach

Kanalisationshauptleitung

Etappierung

Aufhebung bisherigen Rechts

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Im Bereich der beiden im Baukubenplan dargestellten Symbole für Spielplätze ist eine zusammenhängende Freifläche von 15% der Bruttogeschossfläche der Mehrfamilienhäuser, mindestens jedoch je 300 m? pro Anlage als Kinderspielplatz zu gestalten.

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' Der eingedolte Bach ist im bezeichneten Bereich zwischen der Hauptstrasse und dem Fliederweg offenzulegen. Die Offenlegung richtet sich nach der Realisierung der Bauetappen und kann allenfalls etappiert erfolgen.

? Die Gestaltung des neuen Bachbereiches hat möglichst naturnah zu erfolgen und folgende Punkte zu berücksichtigen: Möglichst wenig feste Verbauungselemente, keine gerade Linienführung, abwechslungsreiches Längs- und Querprofil, Anlegen einer standortgerechten, bachbegleitenden Vegetation, natürliche Böschungssicherung.

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Die bestehende, durch das Areal führende Hauptleitung der Kanalisation (Mitteldorfkanal) ist auf Kosten der Grundeigentümer resp. Bauherrschaft so anzupassen, dass die hydraulischen Anforderungen erfüllt bleiben, beim Unterfahren von Bauteilen die erforderlichen Kontrollschächte erstellt und zugänglich gehalten werden sowie sämtliche einschlägigen Vorschriften des kant. Baudepartementes, Abteilung Umweltschutz, eingehalten sind. Sämtliche Schachtbauwerke müssen ausserhalb der Ge-

. bäude liegen und jederzeit zugänglich sein.

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Eine etappierte Realisierung von Bauten und Anlagen innerhalb des Perimeters oder der einzelnen Baubereiche ist möglich und unter Einhaltung der übrigen Bestimmungen des Gestaltungsplanes mit keinen weiteren Auflagen verbunden.

814

Durch den vorliegenden Gestaltungsplan wird der bisher rechtskräftige Gestaltungsplan "Mitteldorf" vom 7. Juni 1993 aufgehoben.

Gemeinde Unterentfelden Kanton Aargau | Legende

Gestaltungsplan "Mitteldorf" |

gem. 8 21 BauG | se

Erschliessungsplan 1:500

Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans:

| | | | - Sondernutzungsvorschriften | ern - Baukubenplan | | |

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Vorprüfungsbericht vom: 14. Juni 2000

Öffentliche Auflage vom: 22. August 2000 bis: 20 September 2000

Beschlossen vom Gemeinderat am: 11. Dezember 2000

Der Gemeimdeammann: Die Gemeindeschreiberin: |

Genehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau,den 2. Naı ZoaA

Der Staatsschreiber:

72 |

J.N. Leimgruber + M.H. Sauter dipl. Arch. SIA, AG Wiesenstrasse 14 8008 Zürich Werner Schibli dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner BSP Frey-Herose&-Strasse 25 5000 Aarau

Genehmigungsinhalt

Bachbaulinie für Tiefbauten

Bachbaulinie für Hochbauten (südlich Bach: Kleinbauten) Bereiche Grundstückszufahrten

Unterirdische Parkierung

Beschränkte Zufahrt zu Parzelle 358

Interne Notzufahrt

Fussgängerverbindung

Sichtzone

Informationsinhalt

Baufelder Rechtskräftige Baulinien Neuer Bachverlauf

Bestehender Bachverlauf eingedolt

Bestehende Kanalisationshauptleitung (8 12 Sondernutzungsvorschriften)

Bestehende Strassenflächen

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Gemeinde Unterentfelden Kanton Aargau

Gestaltungsplan "Mitteldorf"

gem. 8 21 BauG

Baukubenplan 1:500

Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans:

- Sondernutzungsvorschriften - Erschliessungsplan

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Vorprüfungsbericht vom: 14. Juni 2000 Öffentliche Auflage vom: 22. August 2000 bis: 20. September 2000 Beschlossen vom Gemeinderat am: 11. Dezember 2000

Der Gemeindeammann: Die Gemeindeschreiberin: i Ch

Genehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau,den 2. Mai 2004

Der Staatsschreiber:

A

J.N. Leimgruber + M.H. Sauter dipl. Arch. SIA, AG Wiesenstrasse 14 8008 Zürich Werner Schibli dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner BSP Frey-Herose-Strasse 25 5000 Aarau

Legende

Genehmigungsinhalt

| Perimeter

| Baufelder

Gemeinsame Spielbereiche

a Bereich Lärmschutzmassnahmen

79 Speicher (8 3 Abs.4 Sondernutzungsvorschriften)

Informationsinhalt

Neuer Bachverlauf

——— Bestehender Bachverlauf eingedolt

Nordweg= 3

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of

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Für das Gebiet besteht bereits ein rechtskräftiger Gestaltungsplan von 1993. Zwischenzeitlich haben sich die Rahmenbedingungen verändert. Das ursprüngliche Konzept ging von der Ansiedlung eines Grossverteilers aus. Mit dem Verzicht des Grossverteilers wurde das Grundkonzept des bisherigen Gestaltungsplans hinfällig. Der neue Gestaltungsplan schafft die Voraussetzungen zur Erschliessung und Realisierung einer Wohn- und Gewerbeüberbauung. Die Überbauung des Gebiets wird durch einzelne Baufelder vorgegeben. Gesamthaft wird die Bruttogeschossfläche auf 13'600 m2 limitiert. Sie tritt anstelle der Ausnützungsziffer. Für die maximale Gebäudehöhe und die Firsthöhe gelten die Zonenbestimmungen. Ebenfalls im Gestaltungsplan festgelegt werden die gemeinsamen Spielbereiche. Die genaue Lage wird im Baugesuchsverfahren bestimmt. Gemäss § 10 der SNV ist eine zusammenhängende Fläche von 15 % der Bruttogeschossfläche der Mehrfamilienhäuser, mindestens jedoch 300 m2 pro Anlage als Kinderspielplatz zu gestalten.

Versand:

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Der eingedolte Bach innerhalb des Gestaltungsplans wird ausgedolt und an den Rand des Perimeters gelegt. Er wird als wichtiges Element in die Aussenraumgestaltung miteinbezogen. Bachbaulinien regeln die notwendigen Abstände für Hoch- und Tiefbauten. Der kulturhistorisch interessante Speicher auf der Parzelle Nr. 1172 wird unter Substanzschutz gestellt. Für den Fall, dass er versetzt werden muss, regelt § 3 Abs. 4 der SNV die Einzelheiten. Der Erschliessungsplan regelt die Grundsätze der Erschliessung und Parkierung. Da die definitive Lage der zu projektierenden Bauten die Grundstückszufahrten massgeblich beeinflusst, hat die Gemeinde Bereiche für Grundstückszufahrten festgelegt und in § 7 Abs. 3 der SNV alle technisch notwendigen Festlegungen wie Breite, Kurvenradien, Sichtzone usw. aufgenommen. Der Erschliessungsplan schreibt vor, dass höchstens 20 oberirdische und maximal 160 unterirdische Parkplätze erstellt werden dürfen. Der Erschliessungsplan enthält Baufelder für die unterirdischen Bauten. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan (GP)  Erschliessungsplan (EP)  Sondernutzungsvorschriften (SNV) Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG).

4.2 Raumplanerische Beurteilung Die Gestaltung der Bauten und Anlagen hat nach einheitlichem Konzept zu erfolgen. Massgebend ist die Ausführung der ersten Bauetappe (§ 9 SNV). Sämtliche Bauvorhaben haben die Anforderungen an Arealüberbauungen gemäss ABauV einzuhalten. Damit kann eine gewisse Qualität der Bauten sichergestellt werden. Um einen genügenden Freiheitsgrad für die spätere Überbauung zu gewährleisten, sind die Baufelder um ca. 40 % grösser ausgelegt als dies für die Realisierung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche erforderliche wäre. Die Vorgaben sind zweckmässig. Der Gestaltungsplan grenzt direkt an die Kantonsstrasse K 208. Mit der Vorlage sind deshalb auch die lärmrechtlichen Aspekte zu beachten. Massgebend für die Beurteilung sind die Planungswerte nach Lärmschutzverordnung, da das Gebiet noch nicht erschlossen ist. Innerhalb der schraffierten Bereiche sehen die Sondernutzungsvorschriften die notwendigen Massnahmen zum Lärmschutz vor. Insgesamt sind die Voraussetzungen nach Lärmschutzrecht für die Erschliessung und Überbauung erfüllt.

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Mit den Vorgaben im Erschliessungsplan werden die Voraussetzungen geschaffen für eine verkehrstechnisch einwandfreie Erschliessung des Gebiets. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan, der Erschliessungsplan und die Sondernutzungsvorschriften "Mitteldorf" der Gemeinde Unterentfelden vom 11. Dezember 2000 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, 5035 Unterentfelden  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Raumplanung BD (mit Akten)

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 Abteilung Verkehr BD  Abteilung Hochbau BD  Staatskanzlei

Staatsschreiber: