Gestaltungsplan Neumattweg-Ost

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

keine Eingaben, daher kein Bericht 4. November 2008 25. November 2008 bis 5. Januar 2009 23. März 2009 25. Mai 2009 30. April 2009

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 21. Juni 2007, die der Regierungsrat am 24. September 2008 genehmigt hat. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Auf dem 2 ha grossen Areal der Wohn- und Arbeitszone WA mit Gestaltungsplanpflicht ist 2005 von privater Seite ein Studienauftrag im selektiven Verfahren durchgeführt worden. Der Gestaltungsplan basiert auf dem Siegerprojekt. Er soll auf dem bisher gewerblich genutzten Areal eine Gebietserneuerung mit attraktivem Wohnen und Arbeiten gewährleisten mit einer überdurchschnittlichen Architektur und nachhaltiger Siedlungsstruktur, aufgrund eines Freiraum- und Verkehrskonzepts. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Gestaltungsplans und die Sondernutzungsvorschriften.

Versand: 10. Juli 2009

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Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Ziele des Gestaltungsplans (Ziffer 3.1) werden gut umgesetzt. Der Gestaltungsplan teilt das Areal in verschiedene Baubereiche ein. Für die Baubereiche werden die Anzahl Hochbauten und Zwischenräume (§ 5 Sondernutzungsvorschriften, SNV) sowie die maximal anrechenbaren Bruttogeschossflächen zugeteilt (§ 6 SNV). Im Baubereich A wird die Ausrichtung der Bauten vorgegeben. Für die Aussenräume ist im Baubewilligungsverfahren ein Gestaltungskonzept zu erstellen. Der Gestaltungsplan, welcher sich auf die räumliche Bezeichnung der wichtigsten Bauten und Anlagen beschränkt, stellt zusammen mit den Sondernutzungsvorschriften sicher, dass eine angemessene Qualität im Sinne von § 21 BauG erreicht wird. 4.3

Erschliessung (§ 8 SNV)

Das Areal ist über den Neumattweg zur Kantonsstrasse K 235, Bernstrasse West, erschlossen. Der eingereichte Verkehrsbericht zeigt auf, dass der bestehende Anschluss an die Kantonsstrasse, dem mit der Umnutzung zu erwartenden Mehrverkehr genügt. Die hinreichende Erschliessung ist damit gegeben. Entlang des Neumattwegs und des Reiherwegs werden Gehwege ergänzt. Innerhalb des Areals sind keine Strassen für die Erschliessung mit privatem Verkehr vorgesehen. Ein Wegnetz erschliesst das Areal längs und quer. Die Fussgänger- und Veloverbindungen werden als Begegnungszonen gestaltet. Die erforderlichen Pflichtabstellplätze sind primär in Tiefgaragen zu erstellen, Besucherparkplätze sind an den bezeichneten Orten ebenerdig vorgesehen. Das Konzept des Gestaltungsplans ist sachgerecht. 4.4

Lärm

Das Areal des Gestaltungsplans gilt im Sinne des Umweltrechts als bestehende, erschlossene Bauzone. Im Baubewilligungsverfahren ist daher Art. 22 des Umweltschutzgesetzes (USG; SR 814.01) massgebend (Einhaltung der Immissionsgrenzwerte). Aufgrund der Abstände zur Kantonsstrasse und zur Bahn sind nach Beurteilung der Abteilung Verkehr die Lärmgrenzwerte eingehalten. Im Gestaltungsplan sind daher keine weitergehenden Massnahmen erforderlich. 4.5

Belastete Standorte (Hinweise zum Baubewilligungsverfahren)

Das Areal des Gestaltungsplans gilt gemäss Altlastenverordnung (AltV; SR 814.680) als belasteter, aber nicht als sanierungs- und überwachungsbedürftiger Standort. Es wurden historische und technische Untersuchungen gemäss AltV durchgeführt. Im Gestaltungsplan sind keine Massnahmen erforderlich.

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4.6

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Neumattweg-Ost" der Gemeinde Suhr vom 23. März 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Tramstrasse 12, 5034 Suhr

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    

Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber:

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

22. Juni 2021 2. Oktober 2020 bis 2. November 2020 20. August 2021 bis 20. September 2021 3. Juli 2023 14. Dezember 2023 7. August 2023

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das, Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den rechtskräftigen Nutzungsplan Siedlung vom 24. September 2008 (Än­ derungen vom 22. März 2017 sowie 19. August 2018). Sie setzt jedoch eine geringfügige Änderung der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) voraus, welche die Gemeindeversammlung am 28. Juni 2020 beschlossen hat. Diese Änderung liegt gleichzeitig zur Genehmigung durch den Regierungsrat vor.

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3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Das Gebiet "Neumattweg Ost" (rund 2 Hektaren [ha]) befindet sich rund 400 m westlich des Bahn­ hofs Suhr. Auf dem Areal in der Wohn- und Arbeitszone (WA) befinden sich zurzeit Gewerbe- und Industriebauten.

Es besteht bereits ein rechtskräftiger Gestaltungsplan (GP) "Neumattweg-Ost" (genehmigt am 1. Juli 2009). Seither haben sich aber zahlreiche übergeordnete Rahmenbedingungen (Raumpla­ nungsgesetz [RPG], Kantonaler Richtplan [RP]) geändert, weshalb entschieden wurde, die Planung zu überarbeiten und konziser auf die heutigen Erfordernisse und Bedürfnisse abzustimmen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Suhr am 3. Juli 2023 beschlos­ senen Vorlage: GP "Neumattweg Ost" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 vom 3. Juli 2023 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) vom 3. Juli 2023

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 3. Juli 2023 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 22. Juni 2021 mit vier Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Vorbehalte betrafen folgende Punkte: • Der Vorbehalt zu den fehlenden Vorschriften für die "gestalteten Grünflächen" wird über eine Korrektur/Präzisierung in der Legende (Anpassung der Bezeichnung) umgesetzt. • Unklarheiten/Widersprüchlichkeiten zur Anzahl Parkfelder werden durch Korrekturen im Pla­ nungsbericht bereinigt. • Bestehende Diskrepanzen bezüglich des Standorttyps, des Reduktionsfaktors sowie der zulässi­ gen Anzahl an Parkfeldern werden durch Korrekturen an den SNV sowie Präzisierungen im Pla­ nungsbericht bereinigt. • Für die lärmempfindlichen Räume im Bereich der Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage wird schematisch aufgezeigt, dass die Möglichkeit besteht, über den Grundriss auf die Situation zu reagieren. Da es sich um eine Neubaute handelt, sind die Planungswerte bei sämtlichen lärmempfindlichen Räu­ men einzuhalten. Ein entsprechender Nachweis wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbringen sein. Ausnahmen gestützt auf § 25 EGUWR^ können von der kantonalen Behörde nur in Ausnahmefäilen - und sofern sämtliche zusätzliche Massnahmen zur Einhaltung der Pla­ nungswerte untersucht wurden - in Betracht gezogen werden.

’ Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer

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Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung

4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen RP und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforde­ rungen nach § 21 BauG. 4.2 Verfahrenskoordination

Der vorliegende Sondernutzungsplan (SNP) und die erforderliche Änderung der BNO sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Die Voraussetzungen sind erfüllt, um beide Vorlagen koordi­ niert zu genehmigen.

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt beschliesst daher den vorliegenden SNP koordiniert mit dem Regierungsratsbeschluss über die Änderung der BNO. Die Genehmigungen des SNP und der Änderung der BNO werden gleichzeitig publiziert.

4.3 Raumplanerische Beurteilung

4.3.1 Siedlungsqualität In GP sind nebst der Erschliessung prioritär die ortsspezifisch abgeleiteten typologischen, städtebau­ lichen sowie freiräumlichen und gestalterischen Prinzipien festzulegen. Die nötigen architektonischen Qualitäten werden anhand zielführender Kriterien in den SNV auf Stufe Baubewilligungsverfahren beurteilt und gewährleistet. Dies ist sachgerecht.

Ortsbild und Städtebau Die Ortsbilder von regionaler Bedeutung (Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS]) sind gemäss RP in ihrer Bedeutung festgesetzt und müssen im Licht von § 27 Abs. 2 BauG angemessen berücksichtigt werden. Die entsprechende Beurteilung (Planungsbericht, Kapitel 2.2.4) ist sachgerecht. Der Perimeter des GP liegt gemäss ISOS innerhalb der Umgebungs-Richtung "XI, Neubauzone im Süden" (Erhaltungsziel "b, Erhalten der Eigenschaften"). Der Ersatz der bestehenden Industriege­ bäude durch eine Wohnsiedlung ist aus fachlicher Sicht mit den genannten Zielen vereinbar. Die städtebauliche Setzung der Baukörper ist gut gelungen (Gewerbegebäude im Süden, "Cluster" mit jeweils drei Gebäuden und zugehörigen "Höfen", gemeinschaftlicher Platz), dies auch in Bezug auf die umgebende Bebauung.

Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Die Aussenräume werden gemäss dem Umgebungsplan sehr differenziert gestaltet. Für die erreich­ bare Siedlungs- und Aufenthaltsqualität der künftigen Überbauung ist dies essenziell. 4.3.2 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Die Erschliessung erfolgt via den Anschluss Neumattweg auf die Kantonsstrasse K235. Gemäss dem eingereichten Verkehrsbericht ist dieser Anschluss genügend ausgebaut.

Die besonderen Standortqualitäten, welche die angestrebte Dichte ermöglichen, bilden die Grund­ lage für ein effizientes Mobilitätsmanagement. Die SNV sehen ein Mobilitätskonzept vor, was sach­ gerecht ist. Das gestufte Vorgehen bei der Erstellung der Veloabstellplätze entspricht der VSS-Norm und wird ebenfalls als sachgerecht beurteilt. 3 von 5

4.3.3 Weitere materielle Hinweise

Lärm

Das Gebiet ist als raumplanerisch erschlossen zu beurteilen, weshalb erst im Rahmen des Baubewil­ ligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) nachzuweisen ist. Belastete Standorte und Altlasten

Ein Teil des Areals (Parzelle 1987) ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der Nummer AA4012.0109 eingetragen. Vom Standort geht aktuell keine Gefährdung der Umwelt aus. Bei der Umnutzung des bisher industriell genutzten Areals muss sichergestellt werden, dass im Bereich der Umgebungsflächen (Aufenthalts-, Spiel- und Grünflächen) keine erhöhten Schadstoffbelastungen im Boden vorhanden sind, was in Art. 20 SNV sachgerecht aufgenommen wird.

4.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Neumattweg Ost", beschlossen vom Gemeinderat Suhr am 3. Juli 2023, wird genehmigt.

2.

I )ie Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

itephan Ältiger tegierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Tramstrasse 12, 5034 Suhr • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung 1.

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid -

gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind.

4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche

oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7.' Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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