Gestaltungsplan Mühlemattweg

Art. 13 Interne Grenz- und Gebäudeabstände

6

3

Erschliessung und Parkierung

Art. 14 Erschliessung

4

6 6

Art. 15 Parkierung

6

Art. 16 Fusswegverbindungen

7

4

7

Freiraum, Umwelt und Ökologie

Art. 17 Gemeinsame Umgebung

7

Art. 18 Bepflanzung

8

Art. 19 Grünzone

8 8

Art. 20 Schutz-/Naturobjekte

Art. 21 Energie

8

Etappierung

9

Art. 22 Etappierung

9

6

9

5

Schlussbestimmungen

Art. 23 Ausnahmen

Art. 24 Inkrafttreten

9

7

9

planteam

Beilagen

9

1

Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

Gestützt auf § 21 und § 25 Abs. 3 des Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 und auf § 8 der Bauverordnung (BauV) des Kantons Aargaus vom 25. Mai 2011 erlässt die Gemeinde Suhr die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften:

1

Art. 1 Zweck und Ziele

Allgemeine Bestimmungen

1

Der Gestaltungsplan Mühlemattweg regelt die Rahmenbedingungen für

eine attraktive, zweckmässige und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung. 2

Der Gestaltungsplan soll eine etappenweise Realisierung mit funktionsfä-

higen Teilüberbauungen und Erschliessung der betroffenen Grundstücke sicherstellen.

Art. 2 1

Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan 1:500 gekennzeichne-

Geltungsbereich und

ten Perimeter.

Bestandteile

2

Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: Gestaltungsplan Mühlemattweg (Situationsplan), 1:500 Sondernutzungsvorschriften Orientierende Bestandteile des Gestaltungsplans sind: a)

Planungsbericht

b) Vorprojekt Bebauung LEBENsuhr von Fugazza Steinmann Partner Architekten, vom 17. September 2012 / 30. Oktober 2012 c) Vorprojekt Umgebung von asp Landschaftsarchitekten, vom 7. November 2012 4

Die Vorprojekte Bebauung und Umgebung haben für den Gestaltungs-

plan wegleitenden Charakter.

Art. 3 1

Soweit die nachstehenden Vorschriften und der Gestaltungsplan nichts

Verhältnis zur

Abweichendes bestimmen, gelten die Vorschriften der Bau- und Nut-

Grundordnung

zungsordnung BNO, sowie der Bauzonenplan BZP der Gemeinde Suhr und das übergeordneten Bau- und Planungsrecht. Für die im Gestaltungsplan verwendeten Definitionen und Berechnungsweisen sind generell die Bestimmungenen im Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz BauG) und der Bauverordnung (BauV) massgebend. Anstelle den Bestimmungen des 3. Titels der BauV ,Baubegriffe und Messweisen' (§§ 16-31) gelten die altrechtlichen Bestimmungen (ABauV), wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind. Auch nach einer (Teil-) Revision der BNO mit einer Übernahme der Bestimmungen der IVHB (Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe)

‚tz--ii planteam

2

Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

sind für die Beurteilung der Baugesuche die altrechtlichen Bestimmungen gültig. Die Bestimmungen über die Arealbebauung nach Art. 30 BNO sind nicht

3

anwendbar.

Das Vorprojekt gemäss Art. 2 Abs. 3 lit.b ist für die Gestaltung der Bauten,

Art. 4 Anlagen und Freiräume wegleitend. Abweichungen vom Vorprojekt sind

Vorprojekt

zulässig, sofern damit eine mindestens gleichwertige Qualität erreicht wird. Für die Parzelle 2352 erfolgt kein weiteres Konkurrenzverfahren.

Für die Erstellung und Nutzung der erforderlichen Gemeinschaftsanlagen

Art. 5 Privatrechtliche Rege-

sind die notwendigen Dienstbarkeiten privatrechtlich zu sichern:

lungen

-

Näherbaurechte (zw. Parzellen 2352 und 2358) Grenzbaurecht für gedeckte Verbindungswege (zw. Parzellen 2352 und 2358)

-

Grenzbaurecht für Nebenbauten in Baufeld D (zu Parzelle 3240)

-

Grenzbaurecht für unterirdische Bauten der Einstellhallen (zw. Parzellen 2352 und 2358)

-

Gemeinsames Durchfahrts- und Nutzungsrecht der Zufahrtsrampen zu den Einstellhallen (Parzellen 3239, 3240, 2352, 2358)

-

Durchgangs- und Nutzungsrechte der öffentlichen und der privaten Fusswegverbindungen Gemeinsame Nutzungsrechte und Unterhaltspflicht für Spielplätze und Spielflächen

2

Die Erteilung einer Baubewilligung ist vom Vorliegen aller notwendigen

grundbuchlich gesicherten Dienstbarkeiten abhängig.

2

Art. 6 Nutzung und Gestaltung

1

Die maximal zulässige Ausdehnung von Bauten und Anlagen wird mit

Mass und Art

Baufeldern, resp. deren Baulinien, und den im Situationsplan angegebenen

der Nutzung

maximalen Höhenkoten für Gebäudehöhen und Attikahöhen definiert. 2

Innerhalb der Baufelder sind maximal folgende, anrechenbare Geschoss-

flächen aGF möglich. a)

Baufeld A und B: zusammen max. 9'400 m2 aGF

b)

Baufeld C: max. 3'300 m2 aGF

3

Erlaubt sind nicht störende Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe wie ein

Cafe, Angebote und Verwaltungen im Bereich der Betagtenpflege, der Fit-

rce äbd planteam

3

Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

ness und anderen Therapieformen, der Kinderbetreuung sowie Elternvereine.

Art. 7 Das behindertengerechte Bauen richtet sich nach dem Behindertengleich-

Behindertengerechtes

stellungsgesetz des Bundes BehiG und dessen Ausführungsvorschriften,

Bauen

sowie nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts. Die öffentlich zugänglichen Bauten und Anlagen sind nach der Norm SIA 500 ,Hindernisfreie Bauten' hindernisfrei zu erstellen.

Art. 8 1 Die Baufelder A, B und C, begrenzt durch deren Baulinien, bezeichnen die

Baufelder für

maximalen Gebäudegrundflächen. Hochbauten sind nur innerhalb dieser

Hochbauten

Baufelder zugelassen. 2

Vorspringende Gebäudeteile (z.B. Vordächer, Balkone, Wintergärten,

Windfänge) sind nach § 2 ABauV zulässig und dürfen die Baufelder um ein maximales Mass von 1.50 m über die Fassadenfluchten des dazugehörigen Fassadenabschnittes überschreiten. 3

Zwischen den Hochbauten der Baufelder A und B und der Baufelder B

und C darf im Bereich der Zugänge je eine eingeschossige, gedeckte und transparent verglaste Wegverbindung ohne Beheizung erstellt werden. Bei einer transparenten Verglasung der Wegverbindung sind Massnahmen gegen Vogelkollision nach aktuellem Wissensstand vorzusehen, und die öffentliche Fusswegverbindung zwischen den Baufeldern B und C hindurch muss jederzeit gewährleistet sein. 4

Abweichend von § 15 Anhang 3 ABauV dürfen Unterniveaubauten das

massgebende Terrain um mehr als 80 cm überragen, solange die zulässigen Gebäudehöhen im Situationsplan 1:500 eingehalten werden. 5

Die max. zulässigen Gebäude- und Attikageschosshöhen nach § 12 ABauV

sind mit Höhenkoten in m ü. M. im Situationsplan 1:500 festgelegt. Die Anzahl der Geschosse innerhalb der Baufelder ist im Rahmen der festgelegten maximalen Höhen frei.

1

Art. 9 Baubereiche für

Nebenbauten

Im Baubereich D für Nebenbauten sind Bauten für Gartengeräte, Haus-

wartnutzungen, eine Kehrichtsammelstelle und gedeckte Zweiradstellplätze mit einer gesamten Fläche von max. 120 m2 erlaubt. 2

Im Baubereich E für Nebenbauten sind eine offene oder eine gedeckte

Zufahrtsrampe zur Einstellhalle und Bauten für Gartengeräte, Hauswartnutzungen, eine Kehrichtsammelstelle und gedeckte Zweiradstellplätze mit einer gesamten Fläche von max. 180 m2 erlaubt.

IQ] planteam

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Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

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Die Form der Bauten darf am vorgesehenen Standort von der Geometrie

der Baubereiche D und E im Umfang der möglichen Gebäudegrundfläche abweichen und verändert werden. Zusätzlich sind für die Baufelder A, B und C höchstens je eine Klein- oder Anbaute gemäss § 18 ABauV erlaubt.

Art. 10 Attikageschosse

1

Die max. zulässige Grundfläche eines Attikageschoss wird nach § 16a Abs.

2 ABauV bemessen. 2

Attikageschosse sind innerhalb mit Attika-Baulinien definierten Baufel-

dem zulässig und in der Anordnung frei. 3

Attikageschosse beeinflussen die Berechnung der Gebäudehöhen nicht

und sind in ihrer Höhenbeschränkung mittels Koten in m ü. M. im Situationsplan 1:500 definiert. Als maximale Höhe eines Attikageschosses sind 3.50 m erlaubt, gemessen ab OK F. Boden ,des darunterliegenden Geschosses.

Art. 11 Dachgestaltung

1

Auf Hauptbauten sind nur Flachdächer und flach geneigte Dächer (bis

max. 5°) zulässig. 2

Technisch bedingte Aufbauten und Anlagen wie Liftüberfahrten, Oblicht-

konstruktionen oder Solarkollektoren über Attikageschossen und auf Flachdächern sind zulässig. Die müssen besonders sorgfältig gestaltet und materialisiert werden und sich gut in die Dachlandschaft, resp. in die gesamte Gebäudearchitektur integrieren. 3

Flachdächer sind zu begrünen und es sind angemessene Retentions-

massnahmen auszubilden. Dächer im Bereich von Anlagen zur Energiegewinnung sind so weit als möglich zu begrünen. Terrassen, zur Belichtung genutzte Dachflächen, Flachdächer von kleineren technischen Aufbauten sind von einer Begrünung ausgenommen. Dachbegrünungen können zur Hälfte dem ökologischen Ausgleich angerechnet werden, wenn sie die Anforderungen der Gründachrichtlinie I SFG als ökologischen Mindeststandard erfüllen.

Art. 12 1

Unterirdische Bauten wie Untergeschosse und Tiefgaragen sind innerhalb

Unterirdische Bauten

des gesamten Perimeters des Gestaltungsplanes zulässig unter Einhaltung

bzw. Untergeschosse

der gesetzlichen Strassen- und Grenzabstände. 2

Werden Zufahrtsrampen zu den Einstellhallen überdeckt, darf die Höhe

der Überdeckung höchstens 2.80 m ab gewachsenem oder tiefer gelegtem Terrain betragen. Die Rampenbauwerke haben sich gut in die Umgebungsgestaltung und die ortsbauliche Situation zu integrieren.

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Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

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Zur Sicherstellung eines angemessenen ökologischen Ausgleichs darf ein

Anteil von mindestens 15% des gemeinschaftlich genutzten Aussenraums nicht unterkellert werden und ist naturnah zu gestalten. Die Grünzone ist von dieser Bemessung ausgeschlossen und unterliegt übergeordneten Bestimmungen.

1

Art. 13 Bei allen Bauten dürfen die zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstän-

de innerhalb der Baufelder reduziert werden, sofern eine ortsbaulich und

Interne Grenz- und

architektonisch gute Lösung erzielt wird und die wohnhygienischen und

Gebäudeabstände

feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. Der Gemeinderat kann ein Schattendiagramm verlangen. 2

Mehrlängenzuschläge werden innerhalb der Parzelle 2352 und zwischen

den Parzellen 2352 und 2358 nicht angewendet.

3

Erschliessung und Parkierung

Die Hauptverkehrsführung erfolgt vom Mühlemattweg. Zufahrten müssen

Art. 14 1

Erschliessung

innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereiche liegen. 2

Die Zufahrt zu den Einstellhallen erfolgt ab dem Mühlemattweg. Die Er-

schliessung der Einstellhalle für die Baufelder A und B erfolgt über die bestehende Zufahrtsrampe auf den Parzellen 3239 und 3240, die Erschliessung des Baufeldes C erfolgt über die geplante Zufahrtsrampe im Baubereich E. 3

Art. 15 Parkierung

1

Eine unterirdische Verbindung der Einstellhallen ist erlaubt.

Die Anordnung der Abstellplätze für Personenwagen und Zweiräder rich-

ten sich nach den kantonalen und kommunalen Bestimmungen, sowie den VSS-Normen für Parkierungsanlagen. 2

In Abstimmung mit §8 Abs. 2 lit. c BauV sind im Perimeter insgesamt ma-

ximal 90 Parkplätze erlaubt (inklusive Besucher-Parkplätze). 3

Mit Ausnahme von jenen im Situationsplan gekennzeichneten Bereichen

für offene Besucher-Parkplätze sind sämtliche Parkfelder in unterirdischen Einstellhallen anzuordnen. Für Besucherinnen und Besucher sind oberirdische Parkfelder nur im Bereich der im Situationsplan 1:500 mit dem Symbol ,Bes.PP' bezeichneten Bereiche zulässig. 5

Abstellplätze für Zweiräder sind hauptsächlich in den im Situationsplan

gekennzeichneten Baubereichen D und E bereit zu stellen. Die genaue Anzahl wird anhand des Baugesuchs und des konkreten Abstellplatznachweises von der Behörde im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Mindestens

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Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

50% der Zweiradstellplätze sind möglichst witterungsgeschützt anzuordnen, und sie müssen ohne Treppen erschlossen sein. 6

Vereinzelte, den Besuchern und Bewohnern dienende offene Abstellplät-

ze für Zweiräder sind im gesamten gestalteten Umgebungsbereich gemäss Situationsplan 1:500 möglich.

Die im Situationsplan 1:500 eingetragenen Fusswegverbindungen sind

Art. 16 zusammen mit den jeweils betroffenen bzw. angrenzenden Bauetappen zu

Fusswegverbindungen

erstellen. Ihre gemeinschaftliche Benützung ist durch Dienstbarkeiten zu sichern. 2

4

Die Breite reiner Fusswegverbindungen muss minimal 1.50 m betragen.

Freiraum, Umwelt und Ökologie

Die gesamte Umgebung um die bebauten Baufelder sollen überwiegend

Art. 17 1

Gemeinsame Umge-

der gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner und Bewohnerinnen

bung

der Siedlung dienen. 2

Im gemeinschaftlich genutzten Aussenraum muss eine hohe Aufenthalts-

qualität nach einem einheitlichen Konzept erreicht werden. Die Gehwege mit Aufenthaltsbereichen sind mit einheitlichen und gut begehbaren Belägen zu gestalten. 3

Im Gestaltungsplanperimeter sind 15 % der Fläche für den ökologischen

Ausgleich vorzusehen. Dieser besteht aus ökologisch hochwertig gestalteten und begrünten Flächen. Die Hälfte der begrünten Flachdachfläche ist an den ökologischen Ausgleich anrechenbar. Die Flächen in der Grünzone, die ökologisch hochwertig gestaltet und unterhalten werden, sind anrechenbar. In den ökologischen Ausgleichsflächen sind ausschliesslich einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. 4

Für Spielplätze gelten die Anforderungen gemäss § 39 BNO. Im Situati-

onsplan 1:500 sind mögliche Standorte für Spielplätze mit Spiel- und Sportgeräten ausgewiesen. 5

Über die gemeinschaftlich genutzten Aussenräume sind feinmaschige

und ebenerdige Zugänge zu den einzelnen Häusern vorzusehen, wobei der Fussgänger- und Zweiradverkehr, sowie die Notzufahrt und Umzugsfahrzeuge zugelassen sind. Zudem sind Parkplätze für Besucher und Kunden in den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereichen zugelassen. Mit jedem Baugesuch ist ein Umgebungsplan über den gesamten Gestaltungsplanperimeter einzureichen. Dieser muss die Gestaltung der Wegverbindungen, der Oberflächenbeläge, der Grünflächen, der Spielflächen, der Parkierungen und der Sammelplätze für die Entsorgung und die Art der

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Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

Bepflanzung aufzeigen. Wegleitend für die Umgebungsgestaltung ist das Vorprojekt vom 7. November 2012. Für den Unterhalt der öffentlichen Umgebung und der Fusswegverbindungen ist die Gemeinde zuständig.

Art. 18 Die Wahl von vorwiegend einheimischem, standortgerechten Baum- und

Bepflanzung

Strauchsorten ist innerhalb der gesamten Überbauung zu koordinieren. Im Zusammenhang mit dem ersten Baugesuch und einem Umgebungsplan, ist in Absprache mit den übrigen GrundeigentümerInnen eine Liste der möglichen Baum- und Strauchsorten einzureichen. Sie wird vom Gemeinderat mit dem Baugesuch genehmigt, und gilt in der Folge als verbindliche Vorgabe für alle weiteren Etappen.

Art. 19 Grünzone

1 Die Nutzung und Gestaltung der Bereiche innerhalb der Grünzone Gr muss die übergeordneten gesetzlichen Bestimmungen für diese Zone erfüllen und sich landschaftsverträglich in die Gesamtanlage einfügen. 2

Die Grünzone darf ausserhalb des Heckenbereichs und ausserhalb des

Kräutersaums als Spielfläche angerechnet werden. Die Installation von Spiel- und Sportgeräten ist innerhalb der Grünzone nicht erlaubt.

Die im Anhang zur BNO und im BZP innerhalb der Grünzone GR definier-

Art. 20 Schutz-/Naturobjekte

te Hochhecke H9, Steinfeldmatte, ist als Naturobjekt gemäss § 25 BNO zu schützen und artgerecht zu unterhalten. Der im BZP vom 24. September 2008 festgelegte Heckenverlauf ist verbindlich. 2

Es sind höchstens zwei Heckendurchbrüche zum Zweck der Anbindung

von Wegen an das Fusswegnetz erlaubt. Die Hecke ist um die gerodete Fläche zu ergänzen. 3

Der Heckensaum gemäss § 25 BNO darf in der Breite variieren, wobei die

Gesamtfläche über die ganze Länge der Hecke mit einer angenommenen durchschnittlichen Breite von 3 m einzuhalten ist.

Art. 21 Für die Energieeffizienz von Neubauten gelten in Anlehnung an § 39

Energie

Abs. 2 lit.e BauV der gültige Minergie-P-Standard® oder ein vergleichbarer Standard, wobei eine Zertifizierung nach Minergie-P® nicht zwingend ist. 2

Neubauten, welche höchstens 80% des zulässigen Heizwärmebedarfs

gemäss § 5 Abs. 4 der Energieverordnung (EnergieV) benötigen und den Wärmebedarf für das Warmwasser mehrheitlich mit erneuerbarer Energie decken, erfüllen in Übereinstimmung mit § 39 Abs. 2 lit.e BauV die minimalen Anforderungen ebenfalls.

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planteam

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Sondernutzungsvorschriften Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr — 11. März 2013

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Der TBS Strom AG wird garantiert, dass für die Realisierung des Fernwär-

meprojekts das nötige Durchleitungsrecht ausserhalb der Zonengrenze W3-Gr (gemäss Plan Nr. 11070 — 01 D der TBS vom 9. April 2013) eingeräumt wird. Es ist dazu ein Dienstbarkeitsvertrag zu Gunsten der TBS AG unentgeltlich einzuräumen. Sofern dies bis zum Zeitpunkt der Ausübung des Kaufrechtsvertrages nicht erfolgt sein wird, verpflichtet der Gemeinderat die Genossenschaft LEBENsuhr, diese Dienstbarkeit zu unterzeichnen mit der Pflicht zu Weiterüberbindung an den Rechtsnachfolger unter Schadensersatzfolge im Unterlassungsfall.

5

Etappierung

1

Art. 22 Die Realisierung der Bauten und Anlagen in den Baufeldern A, B und C ist

zeitlich und organisatorisch aufeinander abzustimmen. Für jede Etappe ist

Etappierung

für Bewohner, Betriebe und Besucher (inkl. Ver- und Entsorgung sowie Notzufahrt) jederzeit eine Erschliessung sicherzustellen.

6

Schlussbestimmungen

Art. 23 Der Gemeinderat kann Ausnahmen von den vorliegenden Sondernut-

Ausnahmen

zungsvorschriften bewilligen, wenn die Abweichungen geringfügig sind und gesamthaft zu einer mindestens gleichwertigen Lösung führen und mit der Ausnahme keine oder nur eine geringe Mehrnutzung verbunden ist.

1

Art. 24 Der Gestaltungsplan Mühlemattweg Suhr mit den dazugehörigen Son-

dernutzungsvorschriften tritt mit der Genehmigung des zuständigen De-

Inkrafttreten

partements Bau Verkehr und Umwelt BVU in Kraft. Die Anderung und die Aufhebung des Gestaltungsplans erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass.

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Beilagen a)

Wegleitendes Vorprojekt Bebauung LEBENsuhr von Fugazza Steinmann Partner Architekten, vom 17. September 2012 / 30. Oktober 2012

b) Wegleitendes Vorprojekt Umgebung von asp Landschaftsarchitekten, vom 7. November 2012 c)

Kaufrechtsvertrag mit Dienstbarkeit zur Erschliessung über bestehende Rampe, vom 24. Januar 2013

planteam

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