Gestaltungsplan Dorfzentrum Gebiet A

Sep. 2018

Geschäfts-Nr. BVUARE.12.116 Gemeinde Suhr; Gestaltungsplan "Dorfzentrum Gebiet A" mit Teiländerung Gestaltungsplan "Zentrum, Änderungen 2015"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

25. September 2012 / 29. Juni 2015 31.August bis 29. September 2015 11. April 2016 18. April 2016 15. Mai 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind zwei Beschwerden eingereicht worden. Aus den Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen an der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 24. September 2008 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Areal liegt an zentraler Lage in Suhr, vis-ä-vis des Gemeindehauses. Die Bebauung ist heterogen mit ein- bis viergeschossigen Wohn- und Gewerbebauten. Entlang der Tramstrasse steht im Süden das fünfgeschossige Gebäude der Valiant Bank. Der wenig attraktive Innenhof zwischen der Mittleren Dorfstrasse und der Metzgergasse ist geprägt von Wegen, Hecken, Parkplätzen und Rest-

flächen. Der diagonal querende Postweg soll grundsätzlich beibehalten aber zugleich aufgewertet werden. Mit dem Gestaltungsplan wird eine etappierte Entwicklung des zentralen Gebiets ermöglicht. Das siegreiche Projekt einer Testplanung bildet die Grundlage für den Gestaltungsplan. Bezüglich Gebäudehöhen sind generell vier Geschosse mit Attika zugelassen. Eine Ausnahme bildet der Baubereich B (Tramstrasse), der in Richtung Norden abschliessend auf vier Geschosse beschränkt ist. Gegenüber dem Stadtbach wird ein 6 m breiter Abstand festgelegt. Der Freiraum wird durch pflanzliche Gestaltungselemente und einem Fusswegsystem in verschiedene Nutzungszonen eingeteilt. Ebenfalls festgelegt sind die Spielplatzstandorte. Das Grünkonzept basiert auf den im kommunalen Freiraumkonzept beschriebenen Zielsetzungen und Massnahmen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Suhr am 11. April 2016 gesamthaft beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Dorfzentrum Gebiet A" bestehend aus: • Situation 1:500 • Gebäude- und Terrainschnitte 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) • Gestaltungsplan "Zentrum, Änderungen 2015" Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 29. März 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 25. September 2012 sowie vom 29. Juni 2015 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Handlungsgebiet nach S 1.2 Die Entwicklung des Dorfzentrums ist ein wichtiges Handlungsgebiet der Innenentwicklung. Die Planungsziele wurden durch die Gemeinde mittels einer Masterplanung gefestigt. Der Gestaltungsplan stützt sich auf den Zielsetzungen der Masterplanung von 2009 und zusätzlich auf einer Testplanung für ein städtebauliches Entwicklungskonzept ab. 4.1.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1).

Das Ortsbild von Suhr ist von regionaler Bedeutung (Inventar der Ortsbilder der Schweiz, ISOS). Der nördliche Teil des Areals befindet sich nach ISOS im Gebiet 1 "Bauerndorf", der dank architekturhistorischer, regionaltypischer und räumlicher Merkmale als Ganzheit ablesbar ist. Der östliche Teil befindet sich im Gebiet 2 "19. Jh. Bebauung". Für alle Teile ist das Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) festgelegt. Mit dem Gestaltungsplan wird eine ortsbaulich geeignete Entwicklung des Gebiets ermöglicht. Entlang der Tramstrasse sind viergeschossige Bauvolumen, zum Teil mit Attika, vorgesehen. Auch wenn es in unmittelbarer Umgebung wichtige Gebäude gibt, die weniger hoch sind (zum Beispiel das Gemeindehaus, kommunales Schutzobjekt mit 3 Geschossen), ist die vorgeschlagene Höhe entlang der Tramstrasse aus stadträumlichen Gesichtspunkten nachvollziehbar. Der Gestaltungsplan ist sorgfältig erarbeitet worden und basiert auf einer guten Auseinandersetzung mit der konkreten Situation. Die vorgesehenen Abweichungen von der Grundordnung wurden in der fachlichen Stellungnahme vom 9. Februar 2015 begründet. Der Gestaltungsplan führt zu einem besseren Ergebnis gegenüber einer Überbauung nach Regelbauweise und ermöglicht eine hochwertige Entwicklung und Erneuerung des zentral gelegenen Areals. Im Laufe der Planung sind verschiedene Grundeigentümer aus der Planung ausgestiegen. Diese wollen nun ihre Grundstücke nach der Regelbauweise weiterentwickeln. Die Ziele des Gestaltungsplans werden dadurch nicht in Frage gestellt. Auch mit dem verkleinerten Gestaltungsplanareal kann die ortsbaulich erwünschte Innenentwicklung und Revitalisierung des Ortszentrums noch hinreichend erreicht und die Siedlungsqualität merklich verbessert werden. 4.1.2 Baubereiche im Unterabstand (Planungsbericht Kapitel 4.1) Der Gestaltungsplan legt Baubereiche für viergeschossige Bauten mit Attika und einen Baubereich ohne Attikageschoss fest. Der massvoll reduzierte Kantonsstrassenabstand ist mit der dadurch zu erreichenden Ortsbildwirkung begründet und wird vorliegend als vertretbar beurteilt. Der Reduktion stehen keine wichtigen Interessen an der Strassenfreihaltung entgegen. 4.1.3 Mobilität (Planungsbericht Kapitel 4.2) Verkehrserschliessung Das Areal ist gut an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Zwei Bushaltestellen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Das Areal wird von der Dorfstrasse und in beschränktem Mass (nur Rechtsabbieger, § 12 Abs. 2 SNV) von der Tramstrasse (K 242) erschlossen. Die bestehende Fusswegverbindung quer durchs Areal (Postweg), die bisher auf öffentlichem und privatem Areal lag, wird mit neuer Linienführung als öffentlicher Weg geführt. Zudem werden Verbindungen zur Tramstrasse gesichert (§ 15 SNV). Die Erschliessung ist zweckmässig. Parkierung, Mobilitätsmanagement Die Parkierung für Kunden ist oberirdisch und die übrige Parkierung unterirdisch vorgesehen. Da es im Planungsprozess nicht gelungen ist, die unterirdische Parkierung an eine der bestehenden Parkierungsanlagen anzuschliessen, wird für das Areal des Gestaltungsplans eine neue Tiefgarage erstellt. Aufgrund der zentralen Lage des Areals sind Massnahmen zur Reduktion des Parkplatzbedarfs vorgesehen (§ 13 SNV). So sind Reduktionen bei Wohnungen und Arbeitsplätzen möglich, wenn die in den SNV umschriebenen Bedingungen erfüllt sind. Die Massnahmen sind begründet und zweckmässig.

4.1.4 Freiraum (Planungsbericht Kapitel 4.4 bis 4.6) Für das Areal ist ein detailliertes Gestaltungskonzept erstellt worden. Im Gestaltungsplan sind die erforderlichen Massnahmen sachgerecht geregelt (§ 16 bis 19 SNV). Das Areal grenzt im Westen an den Stadtbach, einem öffentlichen Gewässer der Stadt Aarau. Entlang des Stadtbachs sind für die Hochbauten hinsichtlich Gewässerraum hinreichende Abstände von 6 m vorgesehen. Eine Renaturierung des Stadtbachs ist hier nicht vorgesehen. 4.1.5 Lärmschutz Das Areal ist erschlossen, demzufolge ist im Baubewilligungsverfahren die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachzuweisen. Dabei sind die Immissionsgrenzwerte (IGW) der Empfindlichkeitsstufe III massgebend. Beim heutigen Verkehr auf der K 242 ist am nordöstlichen Rand der Baufelder B und E mit Beurteilungspegeln von 68 dB(A) am Tag und 59 dB(A) in der Nacht zu rechnen. Die IGW sind damit überschritten. Bei Räumen in Betrieben können die IGW eingehalten werden, da für diese höhere IGW gelten (Art. 42 LSV). Für Wohnungen ist eine entsprechende Lärmarchitektur vorzusehen, um die IGW einhalten zu können. Gestützt auf § 7 LSV gilt die Zu- und Wegfahrt zur Tiefgarage als neue, ortsfeste Anlage, welche die Planungswerte einzuhalten hat. Gemäss Lärmschutznachweis sind keine Massnahmen erforderlich (neuerliche Prüfung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens). Die Lärmsituation wurde insgesamt untersucht (Lärmschutznachweis vom 17. Dezember 2014). § 8 SNV regelt den Lärmschutz sachgerecht. 4.2 Gestaltungsplan "Zentrum, Änderungen 2015" Der rechtskräftige Gestaltungsplan "Zentrum" ist im Norden entlang der heutigen Parzellengrenze 772 und 771 abgegrenzt. Um die Überbauungsmöglichkeiten in diesem Bereich zu verbessern, sollen die Parzellen neu arrondiert werden. Daher wird der Gestaltungsplan "Zentrum" neu abgegrenzt, das Baufeld D neu festgelegt und ein neues Baufeld E geschaffen. Anpassungen sind auch bezüglich der Parkierung erforderlich. Die Änderungen sind begründet und sachgerecht. 4.3 Koordination der Gestaltungspläne und der Landumlegung (Planungsbericht Kapitel 4.7) Die beiden Gestaltungspläne "Dorfzentrum Gebiet A" und "Zentrum, Änderung 2015" sind direkt voneinander abhängig (Einheit der Materie). Sie können nur gemeinsam beschlossen und genehmigt werden. Gleichzeitig ist eine Landumlegung erforderlich. Dies ist in den SNV beider Gestaltungspläne sachgerecht geregelt.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Dorfzentrum Gebiet A" sowie die Teiländerung des Gestaltungsplans "Zentrum, Änderungen 2015", beschlossen vom Gemeinderat Suhr am 11. April 2016, werden genehmigt. 2. ie Ab

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Tramstrasse 12, 5034 Suhr • Dr. iur. Andreas Baumann, Rechtsanwalt und Notar, Postfach 3736, 5001 Aarau (für sich und zuhanden Dr. med. dent. Beat Widmer, Höhenweg 45, 5040 Schöftland) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.