Bauzonen- und Kulturlandplan

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

10. Februar 2010 1. März 2011 bis 30. März 2011 15. August 2011 bis 13. September 2011 18. November 2011 14. März 2012 27. März 2012

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Bauzonen- und Kulturlandplan 1:2'000  Bau- und Nutzungsordnung 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Der aktuelle Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Full-Reuenthal datiert aus dem Jahr 1992. Aus den Entwicklungen der letzten Jahre und insbesondere der Betriebsaufgabe der CU Chemie Uetikon AG 2002 galt es, für das rund 24 ha grosse Industrieareal die Frage nach der Beibehaltung der grossflächigen Industriezone zu prüfen und neue Entwicklungshorizonte zu formulieren. Die Gemeinde hat hierzu in einem umfassenden Planungsprozess und unter Beizug qualifizierter Fachkräfte breit abgestützte Untersuchungen durchgeführt. Im Rahmen dieser Abklärungen wurden die relevanten Sachbereiche (zum Beispiel Eigentumsfragen, Umwelt, Erschliessung, Infrastruktur und so weiter) so vertieft, dass auch unter BerücksichtiVersand: 27. August 2012

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gung der marktwirtschaftlichen Umsetzbarkeit die notwendigen Grundsatzentscheide gefällt werden können. Das Leitbild der Gemeinde enthält folgende wichtige Planungsziele:  attraktives Angebot des öffentlichen Regionalverkehrs mit Anbindung an das S-BahnNetz in Koblenz Richtung Baden  bedarfsgerechter Unterhalt des kommunalen Strassennetzes unter Berücksichtigung der Sicherheit aller Verkehrsteilnehmenden  Förderung der Wohn- und Bevölkerungsstruktur  Aufwertung und Schutz der Natur und Landschaft  Schutz der hohen Wohnqualität  sicher und wirtschaftlich geführte Versorgung mit möglichst hoher Autonomie  partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Industrie und Gewerbe  Erfüllung der Aufgaben mit sparsamer, wirtschaftlicher und konjunkturgerechter Finanzpolitik 2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 10. Februar 2010. 2.3

Bauzonen- und Kulturlandplan

Die bisherigen Festlegungen im Bauzonen- und Kulturlandplan haben sich bewährt. Untergeordnete Anpassungen erfolgen aufgrund der Eigentumsverhältnisse. Die Bauzonen werden in Full geringfügig erweitert. Einerseits wird die Möglichkeit für eine Betriebserweiterung geschaffen, andererseits dient die Erweiterung einer optimierten Erschliessungsmöglichkeit. Bei der Schiffanlegestelle wird der bestehende und rechtmässig bewilligte Parkplatz der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. Im Dorfteil Reuenthal werden die Gebäude von drei nicht mehr aktiven Landwirtschaftsbetrieben neu in die Dorfzone eingezont. 2.4

Bau- und Nutzungsordnung (BNO)

Die Bau- und Nutzungsordnung wurde gesamthaft revidiert. Die BNO lehnt sich an die kantonale Muster-BNO an. Die Anpassungen an die revidierte Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 respektive an die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB) sind jedoch noch nicht erfolgt, da die entscheidenden Verfahrensschritte der Revision zuvor erfolgt waren. Die Bestimmungen sind sachgerecht und unterstützen die getroffenen Zielsetzungen der Gemeinde. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG).

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3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Entsprechend den Übergangsbestimmungen gemäss Beschluss des Grossen Rats vom 20. September 2011 ist vorliegend noch der bisherige Richtplan von 1996 massgebend (vor Inkrafttreten des neuen Richtplans abschliessend vorgeprüfte Nutzungsplanung). Siedlungsgebiet (Richtplan S 2.1) Die neuen Bauzonengrenzen weichen vom festgesetzten Siedlungsgebiet des Richtplans ab; dies in Folge verschiedener kleinerer Einzonungen. Teilweise handelt es sich um bestehende Bauten, die als Einzonungen von weitgehend überbauten Gebieten (Richtplan Kapitel S 2.1, Beschluss 4.1 c) zählen (Reuenthal 0,36 ha). Die unter diesen Punkten eingezonten Flächen werden nicht als Vergrösserung des Siedlungsgebiets gerechnet. Die übrigen neu ausgeschiedenen Bauzonen (Full) vergrössern jedoch das Siedlungsgebiet im Sinne des Richtplans um 0,27 ha. Der Zuwachs des Siedlungsgebiets wird an den für Full-Reuenthal maximal zulässigen 3 ha Neueinzonung innert 10 Jahren angerechnet. Im Jahr 2003 hat die Gemeinde 0,25 ha neue Bauzonen ausgeschieden. Nach dem hier massgebenden kantonalen Richtplan besteht somit noch eine ohne Richtplanverfahren einzonbare Fläche von 2,75 ha. Die anrechenbare Flächenzunahme des Siedlungsgebiets beträgt 0,27 ha. Sie liegt unter dem im Richtplan für Full-Reuenthal massgebenden Wert, der eine Anpassung erfordert. Der Richtplan wird fortgeschrieben. Siedlungstrenngürtel (Richtplan S 2.2) Der Siedlungstrenngürtel östlich des Dorfteils Full wird mit der vorliegenden Planung umgesetzt. Im vorliegenden Bauzonen- und Kulturlandplan wird das Gebiet mit einer Landschaftsschutzzone überlagert. Fruchtfolgeflächen (FFF, Richtplan L 1.1) Die Sicherung des wertvollen Kulturlands, insbesondere der Fruchtfolgeflächen ist bundesrechtlich gefordert. Die Gemeinden sichern das Landwirtschaftsgebiet samt FFF mit der Nutzungsplanung (Richtplan Kapitel L 1.1, Beschluss 1.2). Bei der Verminderung der FFF durch Einzonung ist grosse Zurückhaltung geboten. Werden FFF um mehr als 3 ha dauernd reduziert (zum Beispiel durch Einzonung), ist der Richtplan anzupassen (Beschluss 1.4). Die Neueinzonung in Full geht zulasten von 0,27 FFF. Diese Fläche liegt unter dem Grenzwert von 3 ha. Die geplante Einzonung erfordert keine vorgängige Anpassung des Richtplans. Die Einzonung mit Verlust von Fruchtfolgeflächen dient der besseren Erschliessung des Gebiets "Untere Sandacher" sowie einer beabsichtigten Betriebserweiterung und ist planerisch angemessen begründet. Industrie- und Gewerbestandort von regionaler Bedeutung/Wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt (ESP) von kantonaler Bedeutung (Richtplan S 1.2) Im Siedlungskonzept des Richtplans von 1996 war Full-Reuenthal als Industrie- und Gewerbestandort von regionaler Bedeutung enthalten (Richtplan 1996, Kapitel S 1.2, Richtplankarte). Der neue, nach Abschluss der Vorprüfung (10. Februar 2010) in Kraft getretene Richtplan bezeichnet die Industrie- und Gewerbezonen von Full nicht mehr als Industrie- und Gewerbestandort von regionaler Bedeutung. Das Areal der Industriezone wurde von der Chemie Uetikon (CU) AG während rund 60 Jahren genutzt, im Jahr 2002 wurde der Betrieb der Schwefelsäurefabrik eingestellt. Seither dient das Areal verschiedenen Zwischennutzungen sowie dem Festungsmuseum

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Reuenthal. Zur Klärung der zukünftigen Nutzung dieses Areals wurde unter anderem auch eine Marktstudie erstellt. Die sehr fundierte und aufschlussreiche Marktstudie ergab als Bestlösung die Beibehaltung der industriellen Nutzung dieser Fläche. Die Gemeinde hat sich diesen Ergebnissen und den bisherigen Vorgaben des kantonalen Richtplans entsprechend dafür entschieden, die Arbeitsplatzzonen in ihrer bisherigen Abgrenzung beizubehalten, gleichzeitig aber die Zonenvorschriften entsprechend der erwarteten und erwünschten Entwicklung entsprechend zu präzisieren. Historische Verkehrswege (Richtplan S 3.2) Die Gemeinde hat die Teilstrecke von nationaler Bedeutung durch den "Feistergrabe" in den Orientierungsinhalt aufgenommen. Mit der Erfassung dieses Wegabschnitts in der kommunalen Nutzungsplanung wird die Sensibilität in Bezug auf diese historisch gewachsenen Kulturgüter gefördert. 3.1.3 Regionale Abstimmung Der Planungsverband Zurzibiet hat sich mit Schreiben vom 4. September 2008 zur Revision der Nutzungsplanung geäussert. Die vorliegenden Unterlagen werden als zweckmässig beurteilt. Die beabsichtigte Siedlungsentwicklung nehme Bezug zum räumlichen Kontext und Rücksicht auf die ländliche Lage der Gemeinde. Mit 100 zusätzlichen Einwohnerinnen und Einwohnern (E) innert der nächsten 15 Jahre strebe die Gemeinde eine verhältnismässige Entwicklung an. Die Vorschriften nähmen Bezug auf die ländliche Bauweise und Rücksicht auf das regional bedeutsame Ortsbild Reuenthal und das lokale von Full. Aus regionaler Sicht werde diese Entwicklung unterstützt. Mit dem Erhalt der Hochstammanlagen werde zudem zum typischen Landschaftsbild beigetragen. Die Weiterentwicklung der Industriebrache im Fullerfeld sei von regionaler Bedeutung und werde unterstützt. 3.1.4 Grösse der Bauzone (Art. 15 Raumplanungsgesetz, RPG) Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 68,3 ha auf. Davon sind ca. 36,1 ha mehrheitlich überbaut beziehungsweise zonenkonform genutzt und ca. 32,2 ha unüberbaut respektive stehen einer künftigen Überbauung zur Verfügung. Die unüberbauten Flächen umfassen rund 7,5 ha Wohn- und Mischzonen, 24,1 ha Arbeitsplatzzonen und ca. 0,6 ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen oder Freizeitzonen. Die berechnete Kapazität der Bauzonen inklusive des zukünftigen Flächenbedarfs für das Wohnen und der innerhalb der Planungsphase realisierbaren Verdichtung beträgt ca. 950 E. Die kantonale Prognose für das Jahr 2024 rechnet mit rund 920 E; sie basiert auf einer regionalen Berechnung der wahrscheinlichen Bevölkerungszunahme aufgrund der statistischen Ausgangslage. Die unüberbauten Bauzonen werden nur unwesentlich vergrössert (ca. 0,27 ha). Die Grösse der Wohn- und Mischzonen sowie deren Fassungsvermögen bleiben somit weitgehend unverändert. Die Gemeinde ist bestrebt, ihre gesetzten Ziele der Bevölkerungsentwicklung zu erreichen. Die Neuabgrenzung der Bauzonen stimmt mit den Zielsetzungen der Gemeinde überein. Der Umfang der für das Wohnen bestimmten Bauzonen ist damit mit Art. 15 RPG vereinbar (zur Grösse der Arbeitsplatzzonen siehe 3.1.2 und 3.1.5).

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3.1.5 Zonenabgrenzung/Zonenzuordnung Zonierung Industrie- und Gewerbegebiet Das Areal der Industriezone (nördlich der SBB-Linie) wurde von der Chemie Uetikon (CU) AG während rund 60 Jahren genutzt, im Jahr 2002 wurde der Betrieb der Schwefelsäurefabrik eingestellt. Seither dient das Areal verschiedenen Zwischennutzungen sowie dem Festungsmuseum Reuenthal. Für das Gewerbe- und Industriegebiet liegen umfassende Untersuchungen über die künftige Verwendung und Marktchancen vor (Planungsbericht S. 18 ff.). Da das Entwicklungspotenzial für einen "Industriepark" am grössten sei, soll die bisherige Zonierung beibehalten werden (Planungsbericht S. 22) und unter anderem gewährleistet werden, dass     

eine Gesamtentwicklung des Areals ermöglicht wird, keine Zerstückelung durch partielle Verkäufe und so weiter erfolgt, Zwischennutzungen nur bedingt zuzulassen sind, keine zusätzlichen Erschliessungspflichten für die Gemeinde entstehen, ein Netzwerk an Wissen, Wertschöpfungssystemen und Arbeitsmärkten genutzt werde.

Das bisher als autonom erschlossene Gebiet muss bei einer Neunutzung an die Infrastruktureinrichtungen (insbesondere Abwasser) der Gemeinde angeschlossen werden. Zur Sicherung der Finanzierbarkeit hat die Gemeinde aufgrund der speziellen Situation mit der Grundeigentümerin CU AG einen öffentlichrechtlichen Infrastrukturvertrag erarbeitet, welcher insbesondere die Regelung zur Finanzierung der Abwasserbeseitigung enthält. Die Lösung ist unter den hier gegebenen Umständen zweckmässig. Der Infrastrukturvertrag ist eine Grundlage der vorliegenden Revision, jedoch nicht Bestandteil der vorliegenden Genehmigungsvorlage. In der BNO werden diesen Erkenntnissen folgend spezifische Regelungen zu den Verkaufsflächen sowie anderen verkehrsintensiven Nutzungen festgelegt. Neu wird eine Erschliessungsplanpflicht aufgenommen, insbesondere muss das Areal etappenweise von den bereits genutzten Arealteilen her entwickelt werden. Dies ist planerisch sinnvoll. Zonenzuordnung/Zonenabgrenzung Einzonungen Full (Wohnzone mit Sondernutzungspflicht/Dorfzone) Im Gebiet "Untere Sandacher" wird eine Fläche von 0,16 Ha (ha) eingezont. Die Einzonung stützt sich auf eine bessere Erschliessungsmöglichkeit für das Gebiet "untere Sandacher" ab und ist planerisch begründet. Nördlich des Gebiets "untere Sandacher" wird eine Fläche von 0,11 ha für die Erweiterung eines bestehenden Unternehmens (Mechanische Werkstatt) eingezont. Einzonungen Reuenthal (Dorfzone; 0,36 ha) Drei nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Gebäude werden eingezont. Mit der Einzonung werden keine benachbarten Landwirtschaftsbetriebe in ihrem Fortbestand gefährdet. Mit der Einzonung werden die Vorraussetzungen für eine Umnutzung der Gebäude geschaffen, die planerisch erwünscht und sinnvoll ist. 3.1.6 Ortsbildschutz/Denkmalpflege Das Ortsbild von Reuenthal ist im kantonalen Richtplan als von regionaler, dasjenige von Full als von lokaler Bedeutung eingestuft. Die im Kurzinventar über die Kulturobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommenen Substanzschutzobjekte sind in der Planung umgesetzt. Zusätzlich hat die Gemeinde das ehemalige Bahnwärterhaus im Kulturland in

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die Kategorie Substanzschutz als für sie wichtige Bahnzeitzeugen aufgenommen. Die kantonalen Interessen sind sehr gut berücksichtigt. Die Bestimmungen der Industriezone in § 10 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sind auf Neubauten ausgerichtet. Die Gemeinde verzichtet vorerst auf die Festlegungen für den Erhalt von wichtigen Industriezeugen. Neu enthält der Bauzonenplan eine Erschliessungsplanpflicht für die Industrie- und Gewerbezone Fullerfeld. Allenfalls schützenswerte Bauten könnten nötigenfalls auf Stufe einer solchen Sondernutzungsplanung geprüft und aufgenommen werden. 3.1.7 Abstimmung Siedlungsentwicklung und Verkehr Die Abstimmung von Siedlung und Verkehr erfolgte im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung. Die Zonenabgrenzungen bleiben weitgehend unverändert. Die Neueinzonungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf das kommunale und kantonale Verkehrsnetz. Die Industrie- und Gewerbezone Fullerfeld ist über die kommunalen Strassen zur Kantonsstrasse K 450/130 erschlossen, der Verkehrsknoten K 450/130 ist ausgebaut. Neu werden die Nutzungsmöglichkeiten (Verkaufsflächen und verkehrsintensive Nutzungen) in der Industrie- und Gewerbezone Fullerfeld eingeschränkt. Gegenüber der heutigen Nutzungsmöglichkeit wird das mögliche Verkehrsaufkommen reduziert, die Gesamtsituation in Bezug auf Abstimmung Siedlungsentwicklung und Verkehr dadurch verbessert. 3.1.8 Umweltschutz/Lärm Vollzug NISV Für den Vollzug der Verordnung über die nichtionisierende Strahlung (NISV) von Schwach- und Starkstromanlagen ist gestützt auf Art. 18 NISV für Bahnstromanlagen das Bundesamt für Verkehr (BAV) und für Starkstromanlagen das Eidg. Starkstrominspektorat (ESTI) zuständig. Gemäss dem eingereichten Bauzonen- und Kulturlandplan grenzt die Industrie- und Gewerbezone "Fullerfeld" unverändert unmittelbar an das Bahntrassee. Die NISV enthält keine Anforderungen für Bauzonen, die bereits vor Inkrafttreten der NISV (Februar 2000) eingezont wurden. Aufgrund der unveränderten Zonenabgrenzung besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Grundwasser Im Gemeindegebiet von Full-Reuenthal stehen zwei Grundwasserfassungen, die nach Art. 21 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) vom 24. Januar 1991 schutzzonenpflichtig sind. Die Schutzzonen sind im Bauzonen- und Kulturlandplan korrekt als Informationsinhalt eingetragen. Weiter sind im Bauzonen- und Kulturlandplan acht bekannte Sodbrunnen-Standorte aufgenommen. Die Nutzung aus den Sodbrunnen richtet sich nach dem Wassernutzungsgesetz (WnG) vom 11. März 2008. Sie ist bewilligungs- und gebührenfrei zulässig, wenn die Leistung der installierten Pumpe 1,5 l/s nicht überschreitet. 3.1.9 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen/Parkplatz "Fähre" Der bestehende, 1981 mit kantonaler Zustimmung bewilligte und realisierte Parkplatz bei der Schiffanlegestelle in Full wird neu der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. Er liegt innerhalb der Sperrzone gemäss Rheinuferschutzdekret (RhD). Die entsprechende Überprüfung des RhD ist vorgemerkt und soll zusammen mit weiteren ähnlichen Fällen erfolgen. Unter Würdigung der hier gegebenen Umstände wäre zudem eine Einzelanpassung des Dekrets unverhältnismässig: Der Parkplatz untersteht der Besitzstandsgarantie, neue Hochbauten sind innerhalb dieser Flächen nicht absehbar und aufgrund der Abstandsvorschriften (§ 111 BauG, Strassenabstand 4 m; gemäss Übergangs-

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bestimmungen der Gewässerschutzverordnung Gewässerabstand 20 m) auch nicht möglich. Allfällige Bauvorhaben hätten nebst der BNO auch dem Dekret zu entsprechen. Der übergeordnete kantonale Nutzungsplan geht grundsätzlich vor. Angesichts dieser tatsächlichen Verhältnisse und Bedürfnisse besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Es ist daher vertretbar, die notwendige Überprüfung des RhD zusammen mit den bekannten ähnlich gelagerten Fällen vorzunehmen. 3.1.10 Waldgrenzenplan Die Auflage der Waldgrenzenplanergänzung und der Nutzungsplanung erfolgte koordiniert. Zur Auflage des Waldgrenzenplans sind keine Einwendungen eingegangen, die Waldfeststellung ist somit in Rechtskraft erwachsen. Die Anforderungen der Waldgesetzgebung sind damit erfüllt. 3.1.11 Hochwasserschutz Die Gefahrenkarte wurde nach Abschluss der Vorprüfung erstellt und bereinigt. Die nun bereinigte Gefahrenkarte weist nun in Full in Teilbereichen eine Restgefährdung aus. Entsprechend der damalig zur Verfügung stehenden Unterlagen wurde korrekt das "Delegationsmodell" gewählt (§ 47 BNO). Aufgrund der bereinigten Gefahrenkarte besteht kein zusätzlicher Handlungsbedarf. 3.2

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Bauzonen- und Kulturlandplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Full-Reuenthal vom 18. November 2011 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat Full-Reuenthal, Oberdorfstrasse 222, 5325 Leibstadt  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Wald BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: