Gestaltungsplan Unterer Höhenweg - Breiti

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

03. Januar 2019 04. Juni 2018 bis 3. Juli 2018 21. Januar 2019 bis 20. Februar 2019 01. April 2019 19. Juni 2019 04. Mai 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 14. März 2018 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet liegt nördlich vom Schulhaus "Bahnhofstrasse" am Hang, ist gemäss neuem Zonenplan der Wohnzone "W2L (locker)" zugewiesen und umfasst die Parzellen 98, 99, 100, 101 und 102. Die Zone ist für Wohnbauten bis maximal vier Wohneinheiten bestimmt. Im Rahmen von Arealüberbauungen und Gestaltungsplänen kann davon abgewichen werden. Eine Gestaltungsplanpflicht besteht nicht. Die anspruchsvolle topografische Situation und die Anforderungen an die Erschliessung haben

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die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer dazu bewogen, einen Gestaltungsplan zu erarbeiten. Dieser bezweckt eine gesamthaft geplante, gut in die topografische Situation eingepasste Überbauung in vertretbarer baulicher Dichte und mit einer auf die Topografie abgestimmten Aussenraumkonzeption (vgl. § 1 Sondernutzungsvorschriften [SNV]). Für den motorisierten Individualverkehr ist eine zusammengefasste und koordinierte Erschliessung ab der K 268 zu schaffen; es müssen entsprechende Landflächen gesichert werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Mellingen am 1. April 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Unterer Höhenweg — Breiti" bestehend aus: • Situationsplan und Schnitte 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 2. April 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 3. Januar 2019 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffenen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Beim Areal "Unterer Höhenweg — Breiti" handelt es sich nicht um ein zentrales Handlungsgebiet für die Innenentwicklung. Vielmehr ist ein angemessener Umgang mit den Erhaltungszielen des Inventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS; [vgl. Richtplankapitel S 1.5]), den Anforderungen an Arealentwicklungen (Richtplankapitel S 1.4.) sowie den kommunalen Vorgaben zu berücksichtigen. Arealentwicklungen sollten hohe Qualitätsanforderungen bezüglich städtebaulicher Eingliederung, Architektur sowie Umgebungs- und Freiraumgestaltung erfüllen sowie die wichtigen Ziele der Nachhaltigkeit berücksichtigen. Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S1.1). Das Ortsbild der Gemeinde Mellingen ist gemäss ISOS als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft. Der Gestaltungsplanperimeter liegt innerhalb der Umgebungszone VIII Neuüberbauungen am östlichen Seitenhang, Wohnzone, für welchen das Erhaltungsziel b (Erhalten der Eigenschaften) festgelegt wurde. Das bedeutet, dass die wesentlichen Eigenschaften für die Beziehung zu den angrenzenden Ortsbildteilen erhalten werden sollen. Die Zonierung "VV2L (locker)" kann unter Berücksichtigung der Interessenabwägung die Erhaltungsziele gemäss ISOS genügend erfüllen. Das Siedlungsbild von Mellingen im östlichen Bereich der Reuss ist durch eine heterogene Bebauung gekennzeichnet: Südlich des Perimeters wird das Ortsbild durch das Areal der Bezirksschule und das erhaltenswerte Strassenbild der Altstadterweiterung an der Bahnhofstrasse geprägt. Dagegen finden sich weiter nördlich entlang der Bahnhofstrasse grossvolumigere Wohn- und Gewerbebauten. Nördlich und östlich des Planungsperimeters prägt besonders eine lockere, durchgrünte Bebauungsstruktur (mehrheitlich Einfamilienhäuser) das Siedlungsbild. Der betreffende Perimeter — in steiler Hanglage — zeigt sich stark durchgrünt und wenig bebaut. Die Bestandsbauten reihen sich längs entlang der Höhenlinien auf. Gemäss dem kommunalen Entwicklungskonzept "Vision 2035+" (Genehmigung durch Gemeinderat, vgl. § 5 Bau- und Nutzungsordnung [BND]) liegt der betreffende Gestaltungsplanperimeter innerhalb eines Gebiets mit niedriger Dichte, welches sich entlang der empfindlichen Hanglagen ausbreitet. Dieses Gebiet wird als vorwiegend durch Einfamilienhäuser und eine starke sowie vielfältige Durchgrünung gekennzeichnet/beschrieben. Für die künftige Bebauung soll gemäss Entwicklungskonzept mit Körnung und Durchgrünung an diese gewachsenen Strukturen angeknüpft werden. Die zweigeschossige Bauweise soll beibehalten und unverhältnismässige Eingriffe ins Terrain unterbunden werden. Die Planung fokussiert darauf, eine im steilen Gelände unterhalb des Höhenwegs sorgfältig konzipierte Überbauung mit eigener Charakteristik und vertretbarer baulicher Dichte sowie fein auf die Topografie abgestimmter Aussenraumkonzeption sicherzustellen (vgl. § 1 SNV). Ortsbild und Städtebau Der Gestaltungsplan sichert im Gestaltungsplanperimeter eine Terrassensiedlung. Diese relativ dichte Überbauungsform steht in einem gewissen Spannungsfeld zu den grundsätzlichen Zielsetzungen in der Wohnzone "VV2L (locker)". Die Gemeinde Mellingen lässt aber ausdrücklich auch in der

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Wohnzone "W2L (locker)" mit entsprechenden Qualitätsvorgaben Terrassensiedlungen zu. Dies liegt im Ermessen der Gemeinde. Mit der horizontalen Brechung der Volumetrie und den alternierenden Terrassen wird versucht, die wuchtige Gesamtwirkung der Terrassenhäuser talseitig zu brechen. Es kann festgestellt werden, dass mit der beschränkten Grösse und der feinen Gliederung sowie den in der Breite variierenden Zwischenbereichen eine gute Eingliederung und Körnigkeit erreicht wird. Auch die Setzung der Geschosskoten sowie die Übergänge zum Höhenweg vermögen zu überzeugen. Das Volumen Baufeld C ist verträglich. Durch die grössere Grünfläche zwischen Baubereich B und C wird es optisch losgelöst sowie zugehörig zur bestehenden Liegenschaft am Höhenweg 15 gelesen. Damit werden die beiden Gebäude insgesamt vom Gesamtkonzept losgelöst. Zu überzeugen vermögen die Qualitätskriterien für die Bauten und Anlagen in § 15 SNV, ebenso die in § 16 festgelegten Anforderungen und die Sicherstellung der Qualität mittels Fachgutachten im Baubewilligungsverfahren. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Die gute Einpassung in die bestehende Topografie sowie die Durchgrünung der Anlage sind wesentlich für die Gesamtqualität. Die Lage des grossflächigen Erschliessungsbereiches (Baubereich für Erschliessungsanlagen zu Wohnungen) zwischen den Baubereichen A und B und in Anknüpfung an die vorgesehenen gemeinschaftlichen Nutzungen im Zwischengeschoss zur Wohnstrasse hin ist innerhalb des vorliegenden Gesamtkonzepts grundsätzlich schlüssig. Kritisch beurteilt wird im Hinblick auf eine gute Integration in das Gelände gemäss § 9 Abs. 2 SNV der geringe Anteil an Grünflächen, die die Erschliessungsanlage mit sich bringt. Der Gestaltungsplan legt im Grenzbereich zur Parzelle 1513 sowie westlich und östlich des Baufeldes C einen naturnahen Aussenbereich fest. § 12 SNV regelt den Umgang mit diesen Flächen adäquat. Im Gestaltungsplan werden auch zwei Bäume (ungefähre Lage) festgelegt. Damit diese ihre Wirkung erzielen, sind sie möglichst grosskronig zu setzen. Die sensiblen Anschlussbereiche zwischen bestehenden und geplanten Verkehrsflächen werden in § 9 SNV festgelegt. Es kann festgehalten werden, dass diese Vorgaben grundsätzlich zweckmässig sind. Eine gute Gesamtqualität dieses wichtigen Aussenbereiches hängt jedoch ganz wesentlich von der konkreten Gestaltung ab. Es ist Sache der Gemeinde, im Baubewilligungsverfahren, diese auch entsprechend sicherzustellen. Ebenso wichtig ist der Übergangsbereich zum Höhenweg (vgl. § 13 SNV). Der Anteil an versiegelten Flächen und Stützmauern ist möglichst gering zu halten. Dieser Grundsatz ist in § 15 Abs. 4 SNV enthalten. 4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Vorgeschichte 2011 wurde zur Klärung der Erschliessung ein Anfragegesuch bei der Abteilung für Baubewilligung (AfB) eingereicht. Gegenstand der Anfrage war eine mit der heute vorgesehenen Erschliessungsvariante vergleichbare Lösung. Die AfB stellte eine Zustimmung zu einer mit der aktuellen Lösung grundsätzlich vergleichbaren Erschliessung in Aussicht. Bedingung sei, dass die Verkehrssicherheit beim Anschluss gewährleistet ist (unter anderem Zusammenlegung mit der bestehenden Grundstückzufahrt auf der Parzelle 98, Sichtzonenvereinbarung, sachgerechte Anschlussausbildung). Zudem sei darzulegen, dass dieser Anschluss ein zweckmässiges Element einer sachgerechten Gebietserschliessung ist.

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Erschliessung / Dimensionierung Anschlussbereich Die Sicherstellung einer sachgerechten Erschliessung mittels eines Sondernutzungsplans wird begrüsst. Bei der Beurteilung verkehrsstrategischer Gesichtspunkte ist zu beachten, dass die Kantonsstrasse K 268 mit der Umfahrung Mellingen funktional zu einer kantonalen Verbindungsstrasse abklassiert wird. Allerdings verzögern Einwendungen die Realisierung der Umfahrung, die Strasse bleibt womöglich noch längere Zeit eine Hauptverkehrsstrasse. Da diese Stichstrasse auch von Lastwagen und Entsorgungsfahrzeugen genutzt werden soll, hat die Dimensionierung des Mündungsbereiches die Mindestanforderungen an eine Grundstückszufahrt nach § 41 Abs. 2 Bauverordnung (BauV) zu erfüllen (Typ C). Diesen Anforderungen wird die Geometrie des Trichters gerecht; die Durchfahrtsbreite wird auf einer Länge von 15 m auf 5,50 m verbreitert. So wird sichergestellt, dass sich im Mündungsbereich kreuzende Fahrzeuge (insbesondere Ver- und Entsorgungsfahrzeuge) nicht gegenseitig behindern und ein Rückstau auf der Bahnhofstrasse vermieden werden kann. Die in den Plänen aufgezeigten Einlenkradien von 6 m sind für die geplante Nutzung sachgerecht. Koordination Zufahrten In den Unterlagen ist die bereits in der Beantwortung der Baugesuchanfrage vorausgesetzte Verlegung der Grundstückzufahrt von Parzelle 98 an die neue Erschliessungsstrasse thematisiert. Die bestehende Grundstückszufahrt wird mit der neuen Erschliessung nicht mehr erforderlich und ist zurückzubauen. Mit § 10 Abs. 1 SNV wird sichergestellt, dass der Direktanschluss aus der Parzelle 98 mit der neuen Erschliessung aufgehoben wird. Sichtzonen Die im Gestaltungsplan aufgezeigten Sichtzonen entsprechen den Vorgaben. Dabei werden die Nachbarparzellen 98 und 1259 mit den Sichtlinien tangiert. Es wird empfohlen, nach erfolgter Baubewilligung die Sichtzonen als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch der betroffenen Parzellen anzumerken zu lassen (§ 163 Abs. 1 lit. a BauG). Erschliessung Parzelle 102 Parzelle 102 wird in einen Erschliessungsplanperimeter aufgenommen. Auf dieser Parzelle wird ein Wendebereich Personenwagen aufgenommen. Dieser ist dauerhaft als solcher freizuhalten und mittels Dienstbarkeiten zu sichern (vgl. § 10 Abs. 4 SNV). Auch die Anschlussoption für die Parzelle 102 ist im Plan festgelegt. Fuss- und Radverkehr Laut § 11 SNV sind genügend gedeckte Veloabstellplätze an gut zugänglicher Stelle bereitzustellen. Gemäss Richtprojekt ist ein Fahrradraum von 48 m2 vorgesehen. Ebenso sind einzelne Veloabstellplätze im Aussenraum vorgesehen. Insgesamt wird ausgewiesen, wie die Veloabstellplätze für unterschiedliche Bedarfsfälle abgestellt werden. Dies ist sachgerecht. Die im Plan festgelegte Fusswegverbindung zwischen Höhenweg und Bahnhofstrasse ist ein wichtiges Teilstück in einem dichten, attraktiven Fusswegnetz. Parkierung In § 10 Abs. 2 SNV wird festgehalten, dass der für die Wohnnutzung gemäss Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (SN VSS) ermittelte Richtwert die maximal zulässige Parkplatzzahl bildet. Diese Plafonierung wird begrüsst.

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4.2.4 Weitere materielle Hinweise Lärm Das Gebiet ist im Rechtssinne noch ungenügend erschlossen. Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutz-Verordnung [LSV]). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässern [EG Umweltrecht, EG UWR]). Aufgrund der Distanz zur Kantonsstrasse und der abschirmenden Wirkung der an der Kantonsstrasse befindlichen Gebäude kann ohne genauere Berechnung davon ausgegangen werden, dass die PW im Planungsgebiet eingehalten sind. Somit müssen keine lärmrechtlichen Vorschriften in den Gestaltungsplan aufgenommen werden. Energie § 14 der SNV verlangt den MINERGIE Standard oder "gleichwertige" Lösungen. In Abs. 2 wird festgehalten, dass eine ausreichende Anzahl Steckdosen für Elektrofahrzeuge zu erstellen ist. Dies ist sachgerecht. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Mellingen hat in ihrer BNO die Begriffe und Messweise der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) übernommen. Damit finden auf die vorliegende BNO die Bestimmungen der BauV inklusive der Bestimmungen von Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) Anwendung. Die SNV sind sachgerecht und unterstützen die Ziele des Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Unterer Höhenweg — Breiti", beschlossen vom Gemeinderat Mellingen am 1.April 2019, wird genehmigt. 2. D e Ab

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tephan Attiger egierungsrat

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Verteiler • Stadtrat, Grosse Kirchgasse 23, 5507 Mellingen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS

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• Rechtsabteilung BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Vermessungsamt DVI

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist— neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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