Gestaltungsplan Gleis Nord

Art. 12 Baufeld A

1 Zulässig ist mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Kulturnutzung, im nördlichen Bereich zudem untergeordnet Wohnnutzung. Ein allfälliges Hotel ist vorzugsweise in diesem Baufeld zu errichten. 2 Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 7'800 m2 zulässig. 3 Im abgegrenzten Bereich ist eine maximale Gebäudehöhe von 444 m ü.M. zulässig.

Art. 13 Baufeld B

Zulässig ist mässig störende Gewerbe-, Produktions-, Dienstleistungs- und Kulturnutzung, im nördlichen Bereich zudem Wohnnutzung. 1

Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 51 100 m2 zulässig. 2

3 Im ganzen Baufeld ist eine maximale Gebäudehöhe von 429 m ü.M. zulässig.

Hochbauten sind an die Zwangsbaulinie an der Südgrenze des Baufeldes zu platzieren.

4

Art. 14 Baufeld C

1 Zulässig ist mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Kulturnutzung, im nördlichen Bereich zudem Wohnnutzung. Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 10'400 m2 zulässig. 2

3 Hochbauten sind an die Zwangsbaulinie an der Südgrenze des Baufeldes zu platzieren.

Fassung vom 1. Februar 2010

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Der an der Ostgrenze des Baufeldes anstossende öffentliche Grünraum ist um einen privaten Grünraum gemäss § 21 mit einer Minimalfläche von 800 m2 übergangslos in das Baufeld hinein zu erweitern. Die nördlichen, westlichen und südlichen - hier unter Vorbehalt der Zwangsbaulinie gemäss Abs. 3 - Begrenzungen der Erweiterungsfläche sind frei.

4

5 Der im Plan ausgeschiedene Durchgangsbereich ist offenzuhalten. Die teilweise Überdeckung ist zulässig, soweit die Durchgangsfunktion ablesbar bleibt.

Art. 15 Baufeld D

1 Zulässig ist Wohn-, mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Kulturnutzung. 2 Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 1'800 m2 zulässig.

Art. 16 Baufeld E

1 Zulässig ist Wohn-, mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Kulturnutzung. Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 101 000 m2 zulässig. 2

3 Im ganzen Baufeld ist eine maximale Gebäudehöhe von 429 m ü.M. zulässig.

Die an die Südgrenze anstossende öffentliche Erschliessungsfläche gemäss § 23 ist mit einer Minimalfläche von 1'400 m2 übergangslos in das Baufeld hinein zu erweitern. Die nördlichen, westlichen und östlichen Begrenzungen der Erweiterungsfläche sind frei. 4

5 Der im Plan ausgeschiedene Durchgangsbereich ist offenzuhalten. Die teilweise Überdeckung ist zulässig, soweit die Durchgangsfunktion ablesbar bleibt.

Art. 17 Baufeld F

1

Zulässig ist Wohnnutzung.

2 Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 9'500 m2 zulässig.

3 Im abgegrenzten Bereich ist eine maximale Gebäudehöhe von 424 m ü.M. zulässig.

Fassung vom 1. Februar 2010

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4 Der an der Ostgrenze des Baufeldes anstossende private Grünraum gemäss § 21 ist mit einer Minimalfläche von 400 m2 übergangslos in das Baufeld hinein zu erweitern. Die nördlichen, westlichen und südlichen Begrenzungen der Erweiterungsfläche sind frei.

Art. 18 Baufeld G

1

Zulässig ist Wohnnutzung.

2 Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 18'200 m2 zulässig.

3 Entlang der Nordgrenze des Baufeldes ist - mit möglichem Versatz in Nord-Süd-Richtung - geschlossene Bauweise vorgeschrieben.

Ausgerichtet auf die Südgrenze des Baufeldes darf innerhalb des im Plan bezeichneten Bereichs nicht geschlossen gebaut werden; es ist ein Gebäudeabstand von minimal 30 m einzuhalten.

4

5 Der an der Ostgrenze des Baufeldes anstossende private Grünraum gemäss § 21 ist mit einer Minimalfläche von 1 1 100 m2 übergangslos in das Baufeld hinein zu erweitern. Die westlichen und südlichen Begrenzungen der Erweiterungsfläche sind frei, die nördliche Begrenzung soweit, als die Erweiterungsfläche östlich mindestens halbseitig in den privaten Grünraum ausserhalb des Baufeldes übergehen muss.

Art. 19 Baufeld H

1 Zulässig im südlichen Bereich ist Wohn-, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung. 2 Es ist eine maximale Bruttogeschossfläche von 2'300 m2 zulässig. Im nördlichen Bereich dient das Baufeld einer teilweise überirdischen, jedoch gedeckten Parkierungsanlage, deren Bruttogeschossfläche nicht anrechenbar ist. Die Parkierungsanlage kann unterirdisch in Baufeld G hinein erweitert werden.

3 Im abgegrenzten Bereich ist eine maximale Gebäudehöhe von 418 m ü.M. zulässig.

Freiräume

Art. 20 Öffentlicher

Grünraum

1 Der öffentliche Grünraum steht der Öffentlichkeit zur Erholung offen. Zudem dient er als Durchgangskorridor mit Querverbindungen für Fussgänger und Velofahrer.

Fassung vom 1. Februar 2010

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2 Nebst den Fuss- und Velowegen gemäss § 24 sowie den Wasserläufen und dem Teich gemäss § 28 sind als Bauten - unter Einhaltung des gesetzlichen Bachabstandes - nur untergeordnete Spiel- und Freizeiteinrichtungen zulässig. 3 Der öffentliche Grünraum ist nach den Anforderungen des ökologischen Ausgleichs zu gestalten und mit einheimischen Bäumen und Sträuchern zu bestocken. 4 Das Ufer des Aabachs ist gemäss Abs. 3 mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und zu bestocken. Die Ufermauer ist zu entfernen.

Art. 21 Private

Grünräume

Die privaten Grünräume - einschliesslich der Erweiterungen gemäss §§ 14 Abs. 4, 17 Abs. 4 und 18 Abs. 5 in den Baufeldern C, F und G - dienen der optischen Erweiterung des öffentlichen Grünraums und der privaten Erholung. 1

2 Nebst einem querenden Fuss- und Veloweg gemäss § 24 und einem Wasserlauf gemäss § 28, je zwischen den Baufeldern F und G, sind als Bauten nur zulässig:

- untergeordnete Privatwege; - untergeordnete Spiel- und Freizeiteinrichtungen. 3 Die privaten Grünräume sind ökologisch wertvoll zu begrünen. Die Bestockung mit einzelnen einheimischen Bäumen und Sträuchern ist möglich, jedoch müssen die privaten Grünräume optisch übergangslos in den öffentlichen Grünraum übergehen.

Art. 22 Private

Freiflächen

1 Die privaten Freiflächen dienen der Aussennutzung und der Fussgänger- und Veloerschliessung. Motorfahrzeugerschliessung ist nur für Güterumschlag zulässig; vorbehalten sind Zufahrten zu Parkierungsanlagen gemäss § 25 Abs. 4. Entlang der Sägestrasse und entlang des Bahndamms sind zudem oberirdische Besucherparkplätze bis in eine Tiefe von 15 m ab Perimetergrenze zulässig.

Fassung vom 1. Februar 2010

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2 Nebst den Besucherparkplätzen gemäss Abs. 1, den Fuss- und Velowegen gemäss § 24, den Ein- und Ausfahrten für die Parkierungsanlagen gemäss § 25 Abs. 4 und dem Wasserlauf zwischen den Baufeldern C und F gemäss § 28 sind als Bauten nur zulässig:

- untergeordnete Privatwege; - untergeordnete Spiel- und Freizeiteinrichtungen; - gedeckte und ungedeckte Veloabstellplätze; - Entsorgungsstationen; - vor Wohnungen im Erdgeschoss die Anhebung des Terrains bis maximal 1 m Höhe für Aussenwohnbereiche sowie angemessenem frontalem und seitlichem Sichtschutz sowie Sonnenschutz, je nach einem einheitlichen Konzept für die gesamte Fassade; - unterirdische Bauten. 3 Soweit nötig können die privaten Freiflächen mit einem Hartbelag versehen werden. Im Übrigen sind sie ökologisch wertvoll zu begrünen.

4 Westlich von Baufeld G sind einheimische Bäume zu pflanzen. Im Übrigen ist die Bestockung mit einzelnen einheimischen Bäumen möglich.

Erschliessung

Art. 23 Öffentliche

Erschliessungsflächen

1 Die öffentlichen Erschliessungsflächen dienen der Erschliessung mit Motorfahrzeugen für Güterumschlag, der Fussgänger- und Veloerschliessung, der Anlage von Besucherparkplätzen gemäss

Art. 22

Abs. 1 sowie der Ein- und Ausfahrt für die ab dem Niederlenzer Kirchweg zu erschliessende Parkierungsanlage gemäss

Art. 25

Abs. 4.

2 Im Weiteren ist die dauernde oder temporäre Verkaufsaussennutzung (z.B. Strassencafds, Verkaufsstände) mit Konzession bzw. Bewilligung der Stadt zulässig; insbesondere auf der Erweiterungsfläche in Baufeld E gemäss § 16 Abs. 4 ist eine solche Nutzung anzustreben.

3 Die öffentlichen Erschliessungsflächen sind als Begegnungszonen zu gestalten. In der Erweiterungsfläche in Baufeld E gemäss

Art. 16 Abs. 4 sind einheimische Bäume zu pflanzen. Im Übrigen ist

die Bestockung mit einzelnen einheimischen Bäumen möglich.

Fassuna vom 1. Februar 2010

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Art. 24 Fuss- und

Velowege

Die im Plan vorgesehenen Fuss- und Velowege, welche auch der Noterschliessung durch Motorfahrzeuge dienen, sind in ihrer Verbindungsfunktion und in ihrer Minimalbreite gemäss Plan verbindlich. Ihre genaue Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.

Parkierung

Art. 25 Motorfahrzeuge

1 Der für die gemäss Gestaltungsplan im Perimeter mögliche Überbauung geschätzte reduzierte Bedarf an Parkplätzen für Bewohner, Beschäftigte und Besucher beträgt insgesamt 850; dies ist zugleich die maximale Parkplatzzahl, welche insgesamt nicht überschritten werden darf. Die Überschreitung des normgemässen reduzierten Bedarfs ist für kein Bauvorhaben zulässig. Die Unterschreitung dieses Bedarfs ist zulässig, wenn mit dem Baugesuch verbindliche Massnahmen zur weiteren Reduktion zugesichert werden (vertragliche Verpflichtung zum Parkplatzverzicht für Bewohner und/oder Beschäftigte); die entsprechende Baubewilligungsauflage ist im Grundbuch anzumerken. 2 Die Maximalzahl von 850 wird den einzelnen Baufeldern wie folgt zugeteilt:

- Baufeld A 105 Parkplätze; - Baufeld B 110 Parkplätze; - Baufeld C 95 Parkplätze; - Baufeld D 130 Parkplätze; - Baufeld E 85 Parkplätze; Baufeld F 105 Parkplätze; - Baufeld G 195 Parkplätze; - Baufeld H 25 Parkplätze. Die vertragliche, im Grundbuch anzumerkende Überschreitung dieser Maximalzahlen zugunsten von Baufeldern und zulasten anderer Baufelder ist zulässig, jedoch nur, wenn der Nachweis erbracht wird, dass der normgemässe reduzierte Bedarf der konkreten Überbauung die dem Baufeld zugeteilte Maximalzahl übersteigt. Bei Aufteilung eines Baufeldes in mehrere Parzellen verteilt sich die dem Baufeld zugeteilte Maximalzahl proportional zu den maximal zulässigen Bruttogeschossflächen gemäss § 8 Abs. 3; die vertragliche, im Grundbuch anzumerkende anderweitige Verteilung innerhalb des Baufeldes ist zulässig.

Fassung vom 1. Februar 2010

3

Der Parkplatzbedarf des Perimeters ist wie folgt zu decken:

- in einer unterirdischen Parkierungsanlage mit Erschliessung ab Niederlenzer Kirchweg mit maximal 100 Parkplätzen; - in einer unterirdischen Parkierungsanlage mit Erschliessung ab Sägestrasse mit maximal 450 Parkplätzen; in der Parkierungsanlage in Baufeld H gemäss § 19 Abs. 2 mit Erschliessung ab Sägestrasse mit maximal 350 Parkplätzen; - durch die oberirdischen Besucherparkplätze gemäss § 22 Abs. 1 mit maximal 60 Parkplätzen entlang der Sägestrasse und maximal 40 Parkplätze entlang des Bahndamms; zusätzlich notwendige Besucherparkplätze sind in den vorgenannten Anlagen zu erstellen. 4

Die Verteilung der effektiven Parkplatzzahlen auf die einzelnen Parkierungsanlagen sowie die Ansprüche einzelner Baufelder auf Erstellung und dauernde Benützung von Parkplätzen in den Parkierungsanlagen und auf die Anrechenbarkeit von Besucherparkplätzen gemäss Abs. 3 sind mit jedem Baugesuch mit verbindlichen, grundbuchlich zu sichernden Verträgen nachzuweisen. s Di e möglichen Ein- und Ausfahrteri für die beiden unterirdischen Parkierungsanlagen und die Parkierungsanlage in Baufeld H sind im Plan durch maximale Ein- und Ausfahrbereiche begrenzt. Diese Parkierungsanlagen dürfen nicht miteinander verbunden werden.

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Für die Bewirtschaftung und Reservation der Parkplätze gilt:

- Alle Parkplätze für Beschäftigte sind diesen zu marktgängigen Preisen zu vermieten. - Die unterirdischen Parkierungsanlagen und diejenige in Baufeld H dürfen nur für Nutzer und Besucher des Perimeters benützbar sein. - Die Parkplätze an der Sägestrasse sind für Wohnungsbesucher im Perimeter zu reservieren. - Die Besucherparkplätze entlang des Bahndamms sind monetär zu bewirtschaften.

Art. 26 Velos

Für Bewohner und Beschäftigte sind innerhalb der Gebäude oder - überdeckt - ausserhalb der Gebäude genügend Veloabstellplätze bereitzustellen. Für Besucher sind in der Nähe der Hauseingänge genügend Veloabstellplätze bereitzustellen.

Fassung vom 1. Februar 2010

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Umweltschutz

Art. 27 Begrünung von

Flachdächern

Flachdächer sind, soweit sie nicht bewohnbar sind oder mit Solaranlagen bestückt werden, mit einer minimalen Substratschichtstärke extensiv zu begrünen.

1

Das Dach der Parkierungsanlage gemäss § 19 Abs. 2 kann teilweise auch mit Hartbelägen für Spielfelder versehen werden. Die Dachfläche muss allen Baufeldern benutzungszugänglich sein. 2

Art. 28 Entwässerung

Meteorwasser ist soweit möglich in die beiden Wasserläufe zu leiten. Diese dürfen nur durch notwendige Über- und Zugänge überdeckt werden. 1

Die Wasserläufe münden in den Teich im öffentlichen 2 Grünraum. Dessen Überlauf wird in den Aabach geleitet. Der Teich ist naturnah zu gestalten. 3 Befestigte Flächen im Freien sind soweit sinnvoll versickerungsfähig anzulegen.

Art. 29 Energie

Es gelten die Vorschriften für energieeffizientes Bauen gemäss

Art. 21 Abs. 2 lit. e ABauV. In jedem Fall dürfen für die Erzeugung

des Wärmebedarfs der perimeterinternen Überbauung nur erneuerbare Energien oder Abwärme genutzt werden.

Art. 30 Lärmschutz

Zum Lärmschutz gegenüber der nördlich des Perimeters gelegenen Arbeitszone dürfen entlang der Sägestrasse keine lärmempfindlichen Räume mit ausschliesslicher Belüftungsmöglichkeit auf diese Strasse hinaus angeordnet werden.

Art. 31 Entsorgung

In zumutbarer Distanz für die Benützer sind am Rand der öffentlichen Erschliessungsflächen genügend Entsorgungsstationen einzurichten.

Fassuno vom 1. Februar 2010

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Art. 32 Aussenbeleuchtung

Aussenbeleuchtungen sind so zu gestalten, Streulicht möglichst vermieden wird.

dass

unnötiges

Art. 33 Störfälle

Im Sinne der Störfallvorsorge gelten innerhalb des Abstands von 100 m zur Bahnlinie folgende Vorschriften: -

Es sind nur Nutzungen für Personengruppen mit hinreichender Möglichkeit zur Selbst- und Fremdrettung zulässig.

-

Verkaufsflächen dürfen die Gesamtfläche von 1'500 m2 nicht überschreiten.

-

Die Gebäudehüllen dicht sein.

-

Die Hauseingänge sind soweit möglich und die Fluchtwege jedenfalls von den Bahnanlagen abgewandt anzuordnen.

-

Ansaugstutzen von Lüftungsanlagen und Klimageräten sind von den Bahnanlagen abgewandt und möglichst hoch über dem Boden zu platzieren.

-

Allfällige Lärmschutzkonstruktionen entlang der Bahnanlagen sind mit Massnahmen zum Schutz gegen Störfälle zu kombinieren.

müssen

in

Richtung der Bahnanlagen

Qualitätssicherung

Art. 34 Umgebungs- und

Erschliessungsplanung

Mit den Hochbauten ist gleichzeitig die ihnen zugeordnete gestaltungsplankonforme Umgebung und Erschliessung zu realisieren.

Art. 35 Koordinationssicherung

Jedes Baugesuch hat nicht nur die erforderlichen Unterlagen für die gesuchseigene, gestaltungsplankonforme Überbauung, Umgebung, Erschliessung und Parkierung zu enthalten, sondern zusätzlich aufzuzeigen, dass die gestaltungsplankonforme Weiterüberbauung des Perinneters innerund ausserhalb des Gesuchsbaufeldes in jeder Beziehung sichergestellt bleibt.

Fassuno vom 1. Februar 2010

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Art. 36 Überprüfung der

Plankonformität

1 Eine

vom Stadtrat gewählte Kommission, bestehend aus drei unabhängigen Fachleuten (vorzugsweise ein Städteplaner, ein Landschaftsplaner und ein Verkehrsplaner) sowie Vertretern der Stadt (vorzugsweise Stadtratsmitglieder und Mitglieder der relevanten beratenden Fachkommissionen des Stadtrates), beurteilt die Gestaltungsplankonformität, insbesondere die städtebauliche und architektonische Qualität, jedes Baugesuchs (ausser Bagatellgesuchen), einschliesslich der koordinationssichernden Nachweise gemäss § 35, und stellt dem Stadtrat Antrag. Die gesuchsbezogenen Kosten der Kommission gehen zu Lasten des jeweiligen Baugesuchstellers. Die Bewertungskriterien gemäss Abs. 1 ergeben sich aus den verbindlichen Bestandteilen des Gestaltungsplans gemäss § 2 Abs. 1 und dem übergeordneten Recht gemäss § 3. Die erläuternden Grundlagen gemäss § 2 Abs. 2 sind als Auslegungshilfe heranzuziehen. 2

Planungsausgleich

Art. 37 Öffentlichrechtlicher Vertrag

Zwischen der Einwohnergemeinde und der Eigentümerschaft des Gestaltungsplanperimeters sind in einem öffentlichrechtlichen Vertrag namentlich folgende planungsausgleichende Vereinbarungen getroffen worden: -

Anlage des öffentlichen Grünraums gemäss § 20 auf Kosten der Eigentümerschaft und unentgeltliche Überführung ins Eigentum der Gemeinde; Anlage der öffentlichen Erschliessungsflächen gemäss § 23 auf Kosten der Eigentümerschaft und unentgeltliche Überführung ins Eigentum der Gemeinde;

-

Anlage der Fussgänger- und Velowege gemäss § 24 auf Kosten der Eigentümerschaft und unentgeltliche Einräumung von Wegrechten zu Gunsten der Öffentlichkeit, teilweise mit Unterhaltspflicht der Gemeinde;

-

Anlage und Finanzierung der Schmutzwasserleitungen und Meteorwasserläufe (mit Zuleitungen) mit Eigentums- und Unterhaltszuweisungen.

Fassung vom 1. Februar 2010